Cour de Révision de Monaco, 30 mars 2011, n° 5698
Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 30 mars 2011, n° 5698 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
La société Penkeith Financial Inc, société de droit des Îles Vierges britanniques, a fait réaliser, au cours du mois d'octobre 2003, des travaux sur le toit de sa villa, dénommée « La Mascotte ». Cette villa est située en contrebas de celles appartenant à la SCI La Brise et à la société de droit liechtensteinois Établissement Someda. Ces dernières ont estimé que les ouvrages méconnaissaient une servitude conventionnelle dont elles bénéficiaient. Elles ont saisi le tribunal d'une demande tendant à la démolition, sous astreinte, de toutes constructions édifiées sur le fonds servant au-delà de l'altitude de 60,89 mètres.
Le tribunal a accueilli cette demande. La société Penkeith a relevé appel. Par arrêt partiellement confirmatif du 29 juin 2010, la Cour d'appel a maintenu la condamnation à la démolition et l'a assortie de dommages-intérêts. Un arrêt avant dire droit du 15 décembre 2009, non signifié, figure également au dossier. La société Penkeith s'est pourvue en révision le 4 août 2010, sur le fondement d'un moyen unique comportant deux branches.
Dans la première branche, la demanderesse soutenait que les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut en user, au sens de l'article 587 du Code civil. Elle reprochait à la Cour d'appel de ne pas avoir recherché si les complexes immobiliers édifiés en front de mer depuis la constitution de la servitude privaient les villas dominantes de l'essentiel de la vue sur la mer. Dans la seconde branche, elle invoquait les articles 522 et suivants du Code civil. Elle faisait valoir que la hauteur à ne pas dépasser, fixée par la Cour d'appel à 60,97 mètres, était incertaine, alors que l'acrotère de la villa atteignait 61,20 mètres. Elle soutenait que le dépassement de 23 centimètres aurait dû entrer dans une marge de tolérance, et elle invoquait, à cet effet, le principe de proportionnalité consacré par l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme.
Question de droit
La Cour de révision était saisie de deux questions distinctes.
La première portait sur l'extinction de la servitude de vue. Une servitude conventionnelle grevant un fonds en faveur de villas situées en contrebas peut-elle s'éteindre au motif que des constructions ultérieures, édifiées par des tiers sur le front de mer, ont privé les fonds dominants de l'essentiel de la vue dont ils bénéficiaient à l'origine ? Cette question appelait en outre une appréciation de la finalité de la servitude au regard de l'état des lieux et des actes de vente successifs.
La seconde concernait la recevabilité d'un moyen fondé sur le principe de proportionnalité. Un justiciable peut-il, pour la première fois devant la Cour de révision, soutenir que la sanction de la démolition d'un ouvrage excédant une limite de hauteur est disproportionnée au regard de l'article 6 de la Convention ?
Solution et dispositif
La Cour de révision rejette la première branche du moyen au fond et déclare le surplus irrecevable.
Sur la première branche, la Cour relève, « d'une part, procédant à la recherche prétendument omise, l'arrêt retient qu'il ressort des actes de vente successifs des villas litigie
Servitudes Servitude de Vue Construction d'un acrotère sur le fonds servant, privant le fonds dominant de la vue sur la mer (art 522 du Code civil) ; Nécessite du maintien de la servitude : les constructions édifices sur le front de mer n'affectant pas la vue, d'où son extinction de la servitude prévue par l'article 587 du Code civil. Pourvoi en révision Irrecevabilité du moyen Invocation pour la première fois devant la Cour de révision du principe de proportionnalité conservé par l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'Homme d'où grief nouveau mélangé de fait et de droit. Selon l'arrêt attaqué, la société Penkeith Financial Inc (société Penkeith) a fait réaliser courant octobre 2003 des travaux sur le toit de sa villa, appelée « La Mascotte », située en contrebas de celles appartenant à la SCI la Brise et à la société Établissement Someda (société Someda) ; que ces dernières, estimant que ces ouvrages violaient une servitude conventionnelle dont elles bénéficiaient, ont demandé au tribunal d'ordonner sous astreinte la démolition de toutes constructions édifiées sur le fonds servant au-delà de l'altitude de 60,89 mètres ; que la société Penkeith a relevé appel du jugement ayant accueilli cette demande et s'est pourvue en révision contre l'arrêt partiellement confirmatif ; Sur le moyen unique, pris en ses deux branches : La société Penkeith reproche à l'arrêt d'ordonner la démolition de la villa la Mascotte et de la condamner au paiement de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, d'une part, « que les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut en user ; qu'en ne recherchant pas si les complexes immobiliers implantés depuis la constitution de la servitude en front de mer ne privaient pas les villas des fonds dominants de l'essentiel de la vue sur la mer dont elles bénéficiaient à l'origine, de sorte qu'il découlait de ce nouvel état de choses que la servitude à laquelle était tenu le fonds sur lequel était édifiée la villa la Mascotte n'avait plus d'objet et avait disparu, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 587 du Code civil » ; et alors, d'autre part, « qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ; qu'il résulte des constatations du jugement adoptées par la cour d'appel, que de grandes incertitudes existaient quant à la hauteur à ne pas dépasser, en raison de l'incertitude du point de départ de la mesure ; que la cour d'appel a en définitive, tout en constatant que le chiffre qu'elle retenait était discutable et incertain, retenu que la hauteur à ne pas dépasser se situait à 60,97 mètres ; que la hauteur de l'acrotère, c'est-à-dire la hauteur de la villa la Mascotte, est quant à elle de 61,20 mètres ; qu'en ne recherchant pas si les 23 centimètres de dépassement, rapportés à une hauteur de plus de 60 mètres et à l'atteinte déjà considérable à la vue constituée par la construction du front de mer, rendant le dépassement d'autant moins perceptible, n'entraient pas dans une marge de tolérance d'autant plus acceptable que les mesures étaient empreintes d'une large imprécision, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 522 et suivants du code civil, ensemble le principe de proportionnalité, consacré par l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme » ; Mais, d'une part, procédant à la recherche prétendument omise, l'arrêt retient qu'il ressort des actes de vente successifs des villas litigieuses que la nécessité de conserver la servitude ne pouvait, dans le cadre des relations contractuelles, être affectée par les constructions édifiées par des tiers sur le front de mer ; D'autre part, il ne résulte ni de la décision attaquée ni des conclusions de la société Penkeith, que celle-ci ait invoqué devant les juges du fond le moyen tiré du principe de proportionnalité ; que ce grief est donc nouveau et mélangé de fait et de droit ; D'où il suit que, mal fondé en sa première branche, le moyen est pour le surplus irrecevable. Pourvoi N° 2010-77 En session civile COUR DE RÉVISION ARRET DU 30 MARS 2011 En la cause de :