Cour de Révision de Monaco, 22 septembre 2011, n° 7687

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 22 septembre 2011, n° 7687 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige soumis à l'appréciation des juridictions monégasques s'inscrit dans le cadre de l'exécution et de la révision d'un contrat de bail à usage commercial portant sur des locaux situés au sein de la Principauté de Monaco.

En l'espèce, la Société Civile Immobilière (SCI) de l'Ancien Stade, dont le siège social est établi au 18, boulevard des Moulins à Monaco, et agissant par l'intermédiaire de son gérant en exercice, Monsieur g. BR., est propriétaire de locaux situés au sein d'un immeuble dénommé « Athos Palace ». La SCI de l'Ancien Stade (ci-après la bailleresse) a consenti une location à usage commercial portant sur le premier étage de cet immeuble à la Société en Nom Collectif (SNC) Décathlon et Cie (ci-après la locataire), dont le siège social est sis au 2, rue de la Lüjerneta, au sein même de l'immeuble « Athos Palace » à Monaco.

Le contrat de bail initial stipulait un loyer annuel arrêté à la somme de 142 854 euros. Toutefois, la configuration matérielle de l'exploitation commerciale de la société locataire présentait une particularité notable, sur laquelle va se cristalliser l'essentiel du contentieux. En effet, outre le premier étage pris à bail auprès de la SCI de l'Ancien Stade, la SNC Décathlon et Cie avait par ailleurs loué, auprès d'un bailleur distinct (dont l'identité n'est pas précisée dans la décision), le rez-de-chaussée du même immeuble « Athos Palace ».

Selon les éléments factuels mis en exergue par la bailleresse au cours de la procédure, ces deux niveaux — le rez-de-chaussée et le premier étage — étaient contigus et avaient fait l'objet d'un aménagement permettant de réunir les surfaces d'exploitation au moyen d'un escalator. Grâce à cette interconnexion physique entre les locaux appartenant à deux propriétaires différents, la société locataire disposait, pour l'exercice de son activité, d'une surface commerciale globale atteignant 2 000 mètres carrés.

Estimant que le loyer annuel initialement fixé à 142 854 euros ne correspondait plus à la valeur locative réelle du bien loué, la SCI de l'Ancien Stade a manifesté son intention de voir modifier le prix du bail. Elle a ainsi entendu porter le montant du loyer annuel à la somme de 500 000 euros, ce qui représentait plus du triple du loyer jusqu'alors acquitté. La société locataire, la SNC Décathlon et Cie, a opposé un refus à cette demande d'augmentation substantielle du loyer. C'est dans ce contexte de désaccord persistant sur la détermination du nouveau prix du bail commercial que le différend est entré dans sa phase contentieuse.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Face au refus de la locataire d'acquiescer à la demande d'augmentation du loyer à hauteur de 500 000 euros par an, le litige a été porté devant la juridiction spécialisée compétente en la matière à Monaco, à savoir la Commission arbitrale des loyers commerciaux.

Par une décision rendue le 25 mars 2009, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a statué sur la demande de révision. Tout en admettant le principe d'une revalorisation du loyer par rapport au montant initial de 142 854 euros, la Commission n'a pas fait droit aux prétentions intégrales de la bailleresse. Elle a fixé la valeur locative du local litigieux (le premier étage de l'immeuble « Athos Palace ») à la somme annuelle de 220 000 euros.

Insatisfaite de cette évaluation qu'elle jugeait insuffisante au regard de ses prétentions initiales de 500 000 euros, la SCI de l'Ancien Stade a interjeté appel de cette décision devant la Cour d'appel de Monaco. Dans le cadre de cette instance d'appel, et plus particulièrement aux termes de ses conclusions déposées le 27 avril 2010, la bailleresse a développé une argumentation centrée sur la valorisation spécifique résultant de la configuration des lieux. Elle soutenait que l'étage loué à la SNC Décathlon et Cie présentait pour cette dernière un avantage d'autant plus considérable et rare à Monaco — territoire où les grandes superficies commerciales sont rares — que la preneuse était également locataire du rez-de-chaussée et que les deux niveaux étaient reliés entre eux par un escalator. Selon la bailleresse, cette facilité d'exploitation, permettant de disposer d'une surface commerciale unifiée de 2 000 mètres carrés, constituait un élément déterminant de la valeur locative.

Par un arrêt rendu en matière civile le 15 février 2011, la Cour d'appel de Monaco a toutefois écarté les prétentions de la bailleresse et a confirmé la décision rendue le 25 mars 2009 par la Commission arbitrale des loyers commerciaux, maintenant ainsi la valeur locative à 220 000 euros.

La SCI de l'Ancien Stade, représentée par Maître Didier Escaut, avocat-défenseur près la Cour d'appel, s'est alors pourvue en révision. La déclaration de pourvoi a été souscrite au greffe général le 11 avril 2011, suivie du dépôt et de la signification d'une requête accompagnée de huit pièces le 10 mai 2011.

Au soutien de son pourvoi (enregistré sous le numéro 2011-39 Hors Session), la demanderesse a formulé un moyen unique de cassation articulé autour d'un grief de manque de base légale au regard des articles 21 et 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal, telle que modifiée par la loi n° 1.287 du 15 juillet 2004. La bailleresse reprochait à la Cour d'appel de s'être abstenue de se prononcer sur la facilité d'exploitation « appréciable et exceptionnelle » résultant de la contiguïté des locaux et de leur réunion par un escalator, élément qu'elle avait pourtant expressément invoqué dans ses écritures d'appel du 27 avril 2010.

En défense, la SNC Décathlon et Cie, représentée par Maître Jean-Pierre Licari, avocat-défenseur près la Cour d'appel, a déposé et signifié une contre-requête accompagnée d'une pièce le 31 mai 2011. Outre le rejet du pourvoi, la société locataire a formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de sa bailleresse au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement des dispositions de l'article 459-4 du Code de procédure civile.

L'instruction du dossier ayant pris fin, le Greffier en Chef a établi le certificat de clôture le 13 juillet 2011, attestant de l'expiration de tous les délais légaux, et Monsieur le Procureur Général a déposé ses conclusions à la même date du 13 juillet 2011. La Cour de révision a examiné l'affaire hors session et uniquement sur pièces, conformément à l'article 7 de la loi n° 490 modifiée et aux articles 458 et 459 du Code de procédure civile, lors de son audience du 15 septembre 2011, avant de rendre son arrêt le 22 septembre 2011.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

Le pourvoi formé par la SCI de l'Ancien Stade posait à la Cour de révision une question fondamentale touchant à la répartition des compétences entre les juges du fond et le juge de cassation dans le contentieux spécifique de la fixation du loyer des baux commerciaux révisés.

Sur le plan substantiel, le litige mobilisait l'application combinée des articles 21 et 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée par la loi n° 1.287 du 15 juillet 2004. En vertu de l'article 21 dudit texte, le prix du loyer d'un bail commercial peut être modifié à la demande de l'une des parties dès lors que celle-ci est en mesure de justifier que le prix payé ne correspond plus à la valeur locative telle qu'elle résulte de l'application des dispositions de l'article 6, et ce par suite d'une modification intervenue soit dans les conditions économiques générales de la Principauté, soit dans les conditions particulières affectant le fonds de commerce.

Dans ce cadre légal, la demanderesse au pourvoi tentait d'ériger en question de droit la prise en compte d'un facteur particulier de valorisation : la « facilité d'exploitation » découlant, pour le preneur, de l'exploitation concomitante de locaux contigus loués à un tiers et reliés aux locaux litigieux par un équipement technique (un escalator), permettant ainsi de constituer une grande surface commerciale unifiée de 2 000 mètres carrés dans un marché immobilier monégasque caractérisé par la rareté de telles superficies.

Dès lors, la question juridique soumise à la Haute juridiction monégasque était la suivante : le juge du fond qui, pour fixer la valeur locative d'un local commercial en application des articles 6 et 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée, confirme l'évaluation de la Commission arbitrale des loyers commerciaux sans s'expliquer spécifiquement sur l'avantage tiré par le preneur de l'adjonction de locaux contigus reliés par un escalator, prive-t-il sa décision de base légale, ou ne fait-il qu'exercer son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de fait déterminant ladite valeur locative, échappant ainsi au contrôle de la Cour de révision ?

Corrélativement, la Cour de révision devait également se prononcer sur le point de savoir si l'exercice d'un tel pourvoi, reposant sur un moyen remettant en cause cette appréciation factuelle, justifiait l'application des sanctions pécuniaires prévues par l'article 459-4 du Code de procédure civile, tant au titre des dommages et intérêts réclamés par le défendeur qu'au titre de l'amende civile.

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Le raisonnement déployé par la Cour de révision dans son arrêt du 22 septembre 2011 se caractérise par sa concision et sa rigueur procédurale, typiques de la technique de cassation face aux moyens dits « mélangés de fait et de droit » ou de pur fait déguisés en griefs de légalité.

Dans un premier temps, la Cour rappelle avec précision les termes du litige et l'argumentation développée par le moyen unique du pourvoi. Elle expose ainsi la thèse de la bailleresse selon laquelle la réunion des surfaces d'exploitation du rez-de-chaussée et du premier étage par un escalator constituait une facilité d'exploitation « appréciable et exceptionnelle » compte tenu de la rareté des grandes superficies à Monaco, élément qui aurait dû conduire à une valorisation supérieure du loyer en vertu des articles 6 et 21 de la loi n° 490 modifiée, et sur lequel la Cour d'appel aurait omis de se prononcer, entachant son arrêt d'un défaut de base légale.

Dans un deuxième temps, la Cour de révision oppose une fin de non-recevoir radicale à cette argumentation par un attendu de principe d'une grande netteté : « Mais attendu que, sous le couvert d'un grief de manque de base légale, le moyen ne tend qu'à remettre en discussion devant la Cour de révision des faits qui ont été souverainement appréciés par les juges du fond ; qu'il ne saurait donc être accueilli ».

Par cette motivation, la Haute juridiction opère une disqualification du grief invoqué par la demanderesse. Le « manque de base légale » est traditionnellement constitué lorsque les motifs de la décision attaquée sont insuffisants en fait pour permettre à la Cour de révision de vérifier si les règles de droit ont été correctement appliquées. Or, en l'espèce, la Cour de révision considère que la détermination de la valeur locative et la pondération des différents facteurs factuels susceptibles de l'influencer — tels que la configuration des lieux, leur contiguïté avec d'autres lots ou la présence d'un escalator — ne relèvent pas d'une qualification juridique soumise à son contrôle, mais appartiennent exclusivement au domaine de l'appréciation souveraine des juges du fond (Commission arbitrale des loyers commerciaux en première instance, puis Cour d'appel). En reprochant aux juges d'appel de ne pas avoir retenu ou spécifiquement discuté cet élément pour majorer le loyer au-delà de 220 000 euros, la bailleresse ne dénonçait pas une véritable insuffisance de motivation juridique, mais cherchait en réalité à obtenir de la Cour de révision un nouvel examen des éléments de fait et de preuve déjà débattus et tranchés souverainement en appel.

Dans un troisième temps, la Cour de révision tire les conséquences de l'inanité du pourvoi sur le terrain de l'article 459-4 du Code de procédure civile. S'agissant tout d'abord de la demande de dommages et intérêts formulée par la SNC Décathlon et Cie à hauteur de 20 000 euros, la Cour énonce que « compte tenu des éléments de la cause il y a lieu d'accueillir cette demande », faisant ainsi intégralement droit à la prétention indemnitaire de la locataire. S'agissant ensuite de l'amende procédurale prévue par le même article 459-4 du Code de procédure civile, la Cour relève que « compte tenu des circonstances de l'affaire relevées ci-dessus, il n'y a pas lieu de dispenser la SCI de l'Ancien Stade de la condamnation à l'amende », fixant celle-ci à la somme de 300 euros, outre la condamnation aux entiers dépens.

C. Le dispositif

Par ces motifs, la Cour de révision prononce le dispositif suivant :

« PAR CES MOTIFS,

• Rejette le pourvoi,
• Condamne la SCI de l'Ancien Stade au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts à la SNC Décathlon et Cie.
• Condamne la SCI de l'Ancien Stade au paiement d'une amende de 300 euros et aux dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Pierre Licari, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. »

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

L'arrêt rendu le 22 septembre 2011 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco constitue une décision majeure pour la compréhension du contentieux des baux commerciaux à Monaco et, plus largement, de l'office du juge de cassation face à l'évaluation économique des prestations contractuelles. Son analyse révèle une articulation rigoureuse entre le droit substantiel spécial des loyers commerciaux et les règles processuelles gouvernant le pourvoi en révision.

1. L'économie générale de la révision du loyer commercial sous l'égide de la loi n° 490 modifiée

Le cadre normatif au sein duquel s'inscrit le présent litige est celui de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal, telle que profondément remaniée par la loi n° 1.287 du 15 juillet 2004. Ce dispositif législatif organise un statut protecteur de la propriété commerciale, tout en ménageant des mécanismes d'adaptation du contrat de bail aux évolutions économiques.

Au cœur de ce dispositif figure l'article 21 de la loi n° 490, dont la teneur est rappelée dans le moyen du pourvoi reproduit par l'arrêt. Ce texte pose le principe selon lequel la stabilité du prix du bail n'est pas absolue : le prix du loyer peut être modifié à la demande de l'une ou l'autre des parties. Toutefois, le législateur monégasque subordonne la recevabilité et le bien-fondé d'une telle demande de révision à une double condition substantielle dont la charge de la preuve incombe au demandeur à la révision (en l'occurrence, le bailleur qui sollicite une augmentation) :

• D'une part, le demandeur doit justifier que le prix actuellement payé par le preneur ne correspond plus à la « valeur locative » telle qu'elle résulte de l'application des dispositions de l'article 6 de la même loi.
• D'autre part, cet écart entre le loyer contractuel et la valeur locative doit être la conséquence (« par suite ») d'une modification intervenue soit dans les conditions économiques générales de la Principauté, soit dans les conditions particulières affectant le fonds de commerce.

L'articulation entre l'article 21 et l'article 6 est donc fondamentale. L'article 21 définit le fait générateur de la révision (la modification des conditions économiques générales ou des conditions particulières affectant le fonds entraînant un décalage avec la valeur locative), tandis que l'article 6 fournit la méthode et les critères d'évaluation permettant de déterminer cette valeur locative.

En l'espèce, le principe même de la révision à la hausse n'était plus véritablement en débat devant la Cour de révision, puisque la Commission arbitrale des loyers commerciaux, suivie en cela par la Cour d'appel, avait admis de porter le loyer annuel de 142 854 euros à 220 000 euros, reconnaissant par là même que le loyer initial ne correspondait plus à la valeur locative. Le conflit se concentrait exclusivement sur le quantum de cette majoration : la SCI de l'Ancien Stade revendiquait un loyer de 500 000 euros, soit plus du double de l'évaluation retenue par les juridictions du fond.

Pour justifier un tel saut quantitatif, la bailleresse s'appuyait sur la notion de « conditions particulières affectant le fonds » et sur les critères d'évaluation de l'article 6, en mettant en avant la configuration exceptionnelle de l'exploitation de la SNC Décathlon et Cie. L'argumentation revêtait une indéniable habileté économique : dans un territoire exigu comme la Principauté de Monaco, où le foncier est extrêmement contraint et où les grandes surfaces d'un seul tenant ou unifiées sont d'une grande rareté, le fait pour un preneur de pouvoir relier par un escalator le premier étage (loué à la demanderesse) au rez-de-chaussée (loué à un tiers) pour former un ensemble commercial continu de 2 000 mètres carrés génère une synergie commerciale évidente. Selon la thèse du pourvoi, cette « facilité d'exploitation » constituait juridiquement un élément de valorisation obligatoire au titre des articles 6 et 21.

2. La frontière entre la qualification juridique et l'appréciation souveraine de la valeur locative

C'est précisément sur le terrain de la nature juridique de cette évaluation que l'arrêt du 22 septembre 2011 apporte un éclairage décisif. En jugeant que le moyen, « sous le couvert d'un grief de manque de base légale, [...] ne tend qu'à remettre en discussion devant la Cour de révision des faits qui ont été souverainement appréciés par les juges du fond », la Haute juridiction monégasque consacre l'entière souveraineté des juridictions du fond dans la détermination de la valeur locative.

Ce positionnement jurisprudentiel s'explique par l'architecture même du contentieux des loyers commerciaux à Monaco. Le législateur a confié le règlement de première instance de ces litiges à une juridiction spécialisée : la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Par sa composition et sa vocation, cette commission est instituée pour procéder à une appréciation concrète, technique et économique de la valeur des locaux commerciaux sur le marché monégasque. Ses décisions sont soumises au contrôle de la Cour d'appel qui, en vertu de l'effet dévolutif de l'appel, dispose de la plénitude de juridiction pour réexaminer les faits et réévaluer, le cas échéant, le montant du loyer.

En revanche, la Cour de révision n'est pas un troisième degré de juridiction. Son rôle est d'assurer l'exacte application de la loi. Or, la notion de « valeur locative », bien que visée par les articles 6 et 21 de la loi n° 490 modifiée, est avant tout une donnée économique et factuelle résultant de la confrontation d'