Résumé éditorial
# Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2011, n° 7571
> Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 14 octobre 2011, n° 7571 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2011/10-14-7571))
## I. Le contexte factuel et procédural
### A. Les faits à l'origine du litige
L'affaire soumise à la haute juridiction monégasque trouve son origine dans un événement délictueux survenu au sein d'un immeuble d'habitation situé dans la Principauté de Monaco. Madame s. RY-PE., de nationalité danoise et née le 15 mars 1953 à Frederiksberg au Danemark, résidait à Monaco en qualité de locataire d'un appartement. Le bien loué se situait dans un immeuble appartenant à la Société Civile Immobilière (SCI) VILLA MIMOSA, dont le siège social est établi à Monaco, au sein de l'immeuble Le Formentor, 27 avenue Princesse Grace, représentée par Monsieur j-v. PA.
Au cours de l'exécution de ce contrat de bail (dont la date de conclusion et la nature exacte ne sont pas précisées dans la décision), Madame s. RY-PE. a été victime d'une agression physique. Les faits se sont déroulés dans les parties communes de l'immeuble, et plus précisément dans le sous-sol du bâtiment. L'auteur de cette agression était un tiers au contrat de location.
Les circonstances matérielles de l'introduction de cet individu dans les lieux loués constituent le point nodal du litige. Selon les constatations factuelles rapportées par l'arrêt, ce tiers est parvenu à s'introduire à l'intérieur du bâtiment en utilisant une clé d'accès. Cette clé n'avait pas été dérobée par effraction complexe, mais se trouvait contenue dans un boîtier spécifique, lequel avait été installé à l'extérieur même de l'entrée de service de l'immeuble. Il ressort des écritures des demanderesses en révision que ce boîtier contenant la clé permettant l'accès à l'immeuble aurait été laissé non verrouillé, facilitant ainsi la pénétration de l'agresseur dans l'enceinte de la propriété jusqu'au sous-sol où l'agression a été perpétrée.
À la suite de cette agression, la locataire a subi un préjudice (dont la nature exacte, corporelle, matérielle ou morale, ainsi que le quantum chiffré ne sont pas précisés dans la décision). Madame s. RY-PE. était assurée auprès de la Société Anonyme CHUBB France COMPAGNIE d'ASSURANCES, société dont le siège social est implanté au 107 rue Neerveld à Bruxelles, en Belgique. Estimant que les conditions d'accès à l'immeuble révélaient une défaillance du propriétaire dans la sécurisation des lieux loués, la locataire victime et sa compagnie d'assurances ont décidé d'engager une action en responsabilité civile contre le bailleur afin d'obtenir la réparation intégrale du préjudice subi.
### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Face au refus ou à l'absence d'indemnisation amiable (non précisé dans la décision), Madame s. RY-PE. et la Société Anonyme CHUBB France COMPAGNIE d'ASSURANCES ont conjointement assigné la SCI VILLA MIMOSA devant la juridiction de première instance monégasque aux fins de la voir condamner à réparer le préjudice résultant de l'agression. En réaction à cette assignation principale, la SCI VILLA MIMOSA a procédé à un appel en garantie dirigé contre son propre assureur, la Société Anonyme de droit français « SWISSLIFE ASSURANCES » (également désignée dans les actes de procédure comme la SA de droit français dénommée SWISSLIFE ASSURANCE de BIENS), dont le siège social se situe au 86 boulevard Haussmann à Paris.
Par un jugement rendu le 29 janvier 2009, le Tribunal (de première instance de Monaco) a rejeté les prétentions des demanderesses. Le juge du premier degré a en effet débouté Madame s. RY-PE. et son assureur, la SA CHUBB France COMPAGNIE d'ASSURANCES, de l'intégralité de leur demande en réparation. Par voie de conséquence, le Tribunal a également débouté la SCI VILLA MIMOSA de sa demande formée au titre de l'appel en garantie contre son assureur.
Insuffisamment convaincues par cette première décision, la locataire et sa compagnie d'assurances ont interjeté appel de ce jugement. L'affaire a été portée devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt contradictoire rendu le 14 décembre 2010, et signifié le 25 janvier 2011, la juridiction du second degré a intégralement confirmé le jugement entrepris. Pour motiver sa décision de rejet, la Cour d'appel s'est placée sur le terrain de la garantie du bailleur quant aux troubles du fait des tiers, au visa de l'article 1565 du Code civil monégasque, et a retenu que le préjudice subi par la locataire trouvait son origine première dans les agissements de son agresseur, relevant ainsi l'absence d'un lien de causalité direct entre la faute reprochée au bailleur et le dommage invoqué.
C'est dans ces circonstances que Madame s. RY-PE. et la société CHUBB France COMPAGNIE d'ASSURANCES ont formé un pourvoi en révision. La déclaration de pourvoi a été souscrite au Greffe Général le 23 février 2011 par leur conseil, Maître Patricia REY, avocat-défenseur près la Cour d'appel, et signifiée le même jour aux parties adverses. Conformément aux exigences procédurales monégasques, ce dépôt a été accompagné du versement d'une somme de 300 euros au titre de l'amende éventuelle prévue par la loi, attesté par un récépissé délivré le 23 février 2011 sous le numéro 40442 par la Caisse des Dépôts et Consignations.
Une requête à l'appui du pourvoi, accompagnée de 26 pièces, a été déposée au Greffe Général et signifiée le 25 mars 2011 par Maître Patricia REY. En réplique, la SCI VILLA MIMOSA, ayant élu domicile en l'étude de Maître Evelyne KARCZAG-MENCARELLI, avocat-défenseur, et plaidant par Maître Gilbert RIVOIR et Maître Jean-Louis FACCENDINI, avocats au barreau de Nice, a déposé et signifié une contre-requête accompagnée de 2 pièces le 11 avril 2011. De son côté, la société SWISSLIFE ASSURANCES, représentée et plaidant par Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, a déposé et signifié sa propre contre-requête, assortie de 11 pièces, le 26 avril 2011. Le Greffier en Chef a établi le certificat de clôture le 17 mai 2011, attestant de l'expiration de tous les délais légaux, suivi dès le 18 mai 2011 par le dépôt des conclusions du Ministère Public.
À l'appui de leur pourvoi (enregistré sous le numéro 2011/26 en session), les demanderesses articulaient une argumentation dense, structurée autour d'un premier moyen divisé en deux branches et d'un second moyen. Leur thèse visait à démontrer que la Cour d'appel avait commis une erreur de droit et privé sa décision de base légale en cantonnant son analyse aux dispositions de l'article 1565 du Code civil (qui exonère le bailleur de la garantie des troubles de fait causés par des tiers).
Dans la première branche du premier moyen, il était reproché aux juges d'appel de s'être bornés à relever l'absence d'un lien de causalité direct entre la faute et le dommage dans le cadre de la responsabilité contractuelle du fait d'autrui, sans rechercher, comme ils y étaient pourtant invités, si le bailleur n'avait pas manqué à son obligation personnelle de faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail en ne satisfaisant pas à son obligation de sécurité.
Dans la seconde branche du premier moyen, les demanderesses invoquaient expressément l'article 1559-3° du Code civil, qui met à la charge du bailleur l'obligation d'assurer la jouissance paisible du preneur. Elles soutenaient qu'en s'abstenant de rechercher si le fait d'avoir laissé un boîtier non verrouillé contenant la clé d'accès à l'immeuble constituait une faute, et si, par cette négligence, le bailleur n'avait pas participé au trouble de jouissance souffert par la locataire, la Cour d'appel avait à la fois dénaturé les termes du litige et privé sa décision de base légale.
Enfin, par un second moyen, les demanderesses faisaient valoir que la responsabilité contractuelle du fait d'autrui exige seulement l'existence d'un lien entre le dommage et l'inexécution contractuelle. Selon elles, la responsabilité du bailleur devait être envisagée en dehors du régime restrictif de la garantie de l'article 1565 du Code civil dès lors que le trouble avait pu être causé ou facilité par sa propre faute. En ne recherchant qu'un lien de causalité direct entre la faute et le dommage, et en excluant le lien de rattachement pouvant exister entre le fait dommageable et l'exécution ou l'inexécution du contrat par le débiteur de l'obligation, la Cour d'appel aurait privé sa décision de base légale au regard des articles 1002 et 1559-3° du Code civil, ainsi que de l'article 199 du Code de procédure civile.
## II. La question de droit et la solution de la juridiction
### A. Le problème juridique posé
L'ensemble des moyens soulevés par la locataire et son assureur posait à la Cour de Révision une question fondamentale touchant à l'articulation entre le droit des contrats spéciaux (le contrat de louage de choses) et le droit commun de la responsabilité civile contractuelle, plus particulièrement sous l'angle de la théorie de la causalité.
La question de droit pouvait être formulée de la manière suivante : le bailleur d'un immeuble d'habitation peut-il voir sa responsabilité contractuelle engagée sur le fondement de son obligation générale de délivrance et de jouissance paisible (article 1559-3° du Code civil) et du droit commun des obligations (article 1002 du Code civil), à raison d'une négligence dans la sécurisation des accès de l'immeuble ayant permis l'introduction d'un tiers auteur d'une agression sur la personne du preneur, ou la constatation par les juges du fond que le préjudice subi trouve son origine première dans les agissements délictueux de ce tiers suffit-elle, à elle seule, à exclure tout lien de causalité juridique et à exonérer le bailleur de toute responsabilité, conformément au principe de non-garantie des voies de fait des tiers posé par l'article 1565 du Code civil ?
En d'autres termes, il s'agissait de déterminer si l'allégation d'une faute personnelle de négligence du bailleur (l'absence de verrouillage d'un boîtier contenant une clé de service) obligeait le juge du fond à caractériser l'inexécution d'une obligation contractuelle de sécurité en recherchant un simple « lien de rattachement » avec le dommage, ou si l'intervention volontaire et violente d'un tiers constituait la cause première et exclusive du dommage, absorbant ainsi toute éventuelle défaillance antérieure du propriétaire et rendant inopérante la recherche d'une faute contractuelle.
### B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour répondre à cette problématique complexe, la Cour de Révision, réunie en audience le 11 octobre 2011 sur le rapport de Monsieur le conseiller Guy JOLY, après avoir entendu les conseils des parties et le ministère public, a rendu son arrêt le 14 octobre 2011. Elle a choisi d'examiner conjointement le premier moyen, pris en ses deux branches, et le second moyen, en raison de leur étroite connexité logique et juridique.
La motivation déployée par la haute juridiction monégasque se caractérise par une extrême concision, typique des arrêts de rejet entendant conférer une autorité décisive à l'appréciation souveraine ou légalement justifiée des juges du fond sur un point de droit déterminant.
La Cour de Révision écarte l'intégralité de l'argumentation des demanderesses en énonçant un attendu unique de réfutation : « Mais attendu que l'arrêt retient que le préjudice subi par Mme RY-PE. trouvait son origine première dans les agissements de son agresseur ; que, par ce seul motif, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ».
Le raisonnement de la Cour opère une neutralisation radicale des griefs relatifs à la faute contractuelle et à l'obligation de jouissance paisible par le prisme exclusif de la causalité. Les demanderesses tentaient d'opérer un déplacement du débat juridique : elles voulaient extraire le litige du champ de l'article 1565 du Code civil (qui dispose que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance) pour l'ancrer sur le terrain de l'article 1559-3° (l'obligation du bailleur de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail) combiné à l'article 1002 du Code civil (relatif aux dommages et intérêts résultant de l'inexécution de l'obligation contractuelle). Leur postulat était que la négligence du bailleur (le boîtier non verrouillé) constituait une faute personnelle ayant facilité l'accès du tiers, créant ainsi un « lien de rattachement » suffisant pour engager sa responsabilité contractuelle.
La Cour de Révision refuse d'entrer dans cette distinction subtile entre garantie des voies de fait et responsabilité pour faute personnelle de sécurité. En validant l'arrêt d'appel « par ce seul motif » que le préjudice « trouvait son origine première dans les agissements de son agresseur », la haute juridiction consacre une approche sélective et directe du lien de causalité.
Juridiquement, le raisonnement implique que, même à supposer que le bailleur ait commis une négligence dans la gestion du boîtier à clés et que cette négligence puisse être qualifiée de manquement à une obligation contractuelle, cette circonstance demeure sans incidence sur la solution du litige dès lors que la condition relative au lien de causalité fait défaut. Pour la Cour, l'acte intentionnel et délictueux du tiers agresseur constitue la « cause première » — au sens de cause génératrice, directe, adéquate et exclusive — du dommage corporel et moral subi par la locataire. La présence de la clé dans le boîtier n'a été, tout au plus, qu'une condition matérielle ou une occasion ayant permis à l'agresseur de pénétrer dans le sous-sol, mais elle n'est pas la cause juridique de l'agression elle-même.
Dès lors que le lien de causalité entre le comportement du bailleur et le dommage est rompu ou absorbé par le fait du tiers, l'une des trois conditions cumulatives de la responsabilité civile (faute, préjudice, lien de causalité) disparaît. Par conséquent, les recherches supplémentaires réclamées par le pourvoi (sur l'existence d'une obligation de sécurité, sur la qualification fautive du non-verrouillage du boîtier, ou sur un simple lien de rattachement au contrat) devenaient surabondantes et inopérantes. La Cour d'appel n'avait pas à rechercher l'existence d'une faute contractuelle puisque, en tout état de cause, cette faute n'aurait pas été considérée comme la cause directe du préjudice. La décision des juges du second degré se trouvait ainsi légalement justifiée par ce seul motif, excluant tout grief de défaut de base légale ou de dénaturation des termes du litige.
### C. Le dispositif
En conséquence de cette motivation, la Cour de Révision prononce le rejet intégral du pourvoi et applique les sanctions pécuniaires et procédurales afférentes. Le dispositif de l'arrêt est ainsi rédigé :
> « PAR CES MOTIFS,
> - Rejette le pourvoi ;
> - Condamne Mme RY-PE. et son assureur, la société CHUBB FRANCE COMPAGNIE D'ASSURANCES à une amende de trois cents euros et aux dépens dont distraction au profit de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur sous sa due affirmation ; »
## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle
### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne
L'arrêt rendu le 14 octobre 2011 par la Cour de Révision de Monaco s'inscrit au cœur d'une problématique classique mais toujours renouvelée du droit des obligations et du droit des baux : celle de la délimitation des obligations du bailleur face à l'insécurité et aux actes délictueux commis par des tiers à l'intérieur des lieux loués ou de leurs dépendances.
En droit monégasque, l'architecture des obligations du bailleur repose sur un diptyque textuel directement issu de la tradition civiliste, que le pourvoi mettait parfaitement en exergue. D'un côté, l'article 1559-3° du Code civil impose au bailleur, par la nature même du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. De l'autre côté, l'article 1565 du même code apporte une limite franche à cette obligation de garantie en excluant la responsabilité du bailleur lorsque le trouble apporté à la jouissance du preneur résulte de voies de fait commises par des tiers qui ne prétendent d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.
Toute la tension doctrinale et jurisprudentielle réside dans l'articulation de ces deux textes lorsque la voie de fait du tiers (un vol avec effraction, une dégradation, ou, comme en l'espèce, une agression physique sur la personne du locataire) a été rendue possible ou facilitée par une défaillance matérielle ou organisationnelle imputable au bailleur.
Les demanderesses au pourvoi tentaient d'importer devant la Cour de Révision une construction juridique sophistiquée visant à contourner l'obstacle de l'article 1565 du Code civil. Leur argumentation reposait sur deux piliers théoriques :
1. D'une part, la découverte d'une « obligation de sécurité » autonome ou intégrée à l'obligation de jouissance paisible de l'article 1559-3° du Code civil. En soutenant que le bailleur devait assurer la sécurité physique des locataires dans les parties communes (le sous-sol) en verrouillant les accès de service, le pourvoi cherchait à transformer une obligation de délivrance et d'entretien d'un bien immobilier en une obligation de protection de la personne du cocontractant contre la malveillance d'autrui.
2. D'autre part, le recours au concept de « responsabilité contractuelle du fait d'autrui » et d'un simple « lien de rattachement » entre le dommage et l'inexécution du contrat, au visa de l'article 1002 du Code civil. Selon cette thèse, l'article 1565 du Code civil ne serait qu'un régime de garantie objective (applicable uniquement lorsque le bailleur est exempt de tout reproche). Dès lors qu'une faute personnelle de négligence est reprochée au bailleur (avoir laissé le boîtier à clés ouvert), l'immunité de l'article 1565 devrait céder la place au droit commun de la responsabilité contractuelle pour faute, où la négligence du débiteur ayant facilité l'acte du tiers suffirait à engager sa responsabilité.
La réponse de la Cour de Révision est d'une fermeté remarquable et témoigne d'une conception rigoureuse, voire restrictive, du lien de causalité en matière de responsabilité civile, qui fait primer la théorie de la causalité adéquate sur celle de l'équivalence des conditions.
Si la Cour avait appliqué la théorie de l'équivalence des conditions, elle aurait dû accueillir le pourvoi. Selon cette théorie, tout événement sans lequel le dommage ne se serait pas produit en est la cause juridique. Or, en l'espèce, il pouvait être soutenu que si le boîtier installé à l'extérieur de l'entrée de service n'avait pas contenu une clé accessible sans verrouillage, le tiers n'aurait pas pu s'introduire par cette issue dans le sous-sol, et l'agression n'aurait pas eu lieu dans ces circonstances. La négligence alléguée aurait alors été retenue comme une condition *sine qua non* du dommage, obligeant la Cour d'appel à vérifier l'existence de cette faute.
Or, en approuvant la Cour d'appel d'avoir jugé que le préjudice « trouvait son origine première dans les agissements de son agresseur » et en déclarant que « par ce seul motif », la décision était légalement justifiée, la Cour de Révision consacre pleinement la théorie de la causalité adéquate (ou de la *causa proxima* / cause génératrice). Dans