I. Faits, cadre procédural et contexte du litige
A. Origine du litige et prétentions des parties
Cour de Révision de Monaco, 16 mars 2012, n° 8712
Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 16 mars 2012, n° 8712 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par contrat du 17 juin 1996, M. A. C. a donné à bail à Mme C. N. de F. un appartement, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction. Un nouveau bail, conclu le 1er juillet 2008, fixait le loyer annuel à 21 408 euros et portait le dépôt de garantie à 5 352 euros.
La locataire ayant cessé de payer à compter du 1er juillet 2009, le bailleur lui a adressé plusieurs lettres recommandées réclamant 13 061,40 euros. Cette somme comprenait la différence de dépôt de garantie (1 540,78 euros), des charges pour 2008 (816,62 euros) et les loyers échus depuis le 1er juillet 2009.
Le 11 novembre 2009, un commandement de payer a été signifié à la locataire. Il visait la clause résolutoire du bail, selon laquelle le défaut de paiement « entraînera de plein droit, à la volonté du bailleur, seul, la déchéance du preneur dans tous les droits et bénéfices qu'il lui confère, sans qu'il soit besoin de faire prononcer la résiliation judiciairement et ce, un mois après un commandement demeuré infructueux ».
La locataire a versé 5 000 euros le 4 décembre 2009. Le bailleur l'ayant assignée le 21 décembre 2009, le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, prononcé la résiliation de plein droit du bail, ordonné la libération des lieux dans un délai de 45 jours à compter de la signification et, à défaut, l'expulsion.
Sur appel, la cour d'appel a réformé l'ordonnance par arrêt du 11 janvier 2011 et dit n'y avoir lieu à référé. Elle a relevé l'existence d'une difficulté sérieuse tenant à l'appréciation des causes de l'inexécution, la locataire invoquant sa bonne foi et une force majeure.
La Cour de révision a cassé cet arrêt par décision du 14 octobre 2011, pour violation de l'article 989 du code civil, et renvoyé la cause devant elle, autrement composée, statuant comme juridiction d'appel. Le bailleur étant décédé le 23 novembre 2010, ses héritiers ont repris l'instance.
La locataire soutenait que son hospitalisation d'urgence du 15 juillet 2009, suivie d'une longue convalescence, constituait un cas de force majeure. Elle invoquait également sa bonne foi, plusieurs années d'exécution sans défaillance et le règlement intégral des sommes dues entre le 4 décembre 2009 et le 20 février 2010. Elle en déduisait que ces moyens faisaient naître une contestation sérieuse faisant obstacle à la compétence du juge des référés.
Les héritiers soutenaient, à l'inverse, que seul le paiement de la totalité des sommes dans le délai d'un mois pouvait écarter la clause résolutoire, les paiements partiels étant inopérants.
Question de droit
La Cour de révision devait déterminer si, dans les circonstances de l'espèce, la clause résolutoire était acquise et si le juge des référés
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Cour d'appel de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine contrats contrat general · immobilier baux · cour-revision-civile au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.
« Bail - Loyer - Impayé - Clause résolutoire - Commandement - Paiement partiel - Effets - Force majeure (non) - Résiliation - Acquisition - Juge des référés - Pouvoirs - Constatation Le 11 novembre 2009, M. C a signifié à Mme C N de F un commandement de payer différentes sommes dues en vertu du contrat de bail liant ces deux parties, visant la clause résolutoire stipulée au contrat, en vertu de laquelle le contrat sera résilié à défaut de paiement de l'intégralité des sommes dues dans le mois d'un commandement resté … »
B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Cour d'appel de Monaco devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Cour de révision, 16 mars 2012, Mme C N de F. c/ Mme N L épouse C. et Mme N C. s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.
II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés
A. La question juridique centrale soumise au juge
La question déterminante posée à Cour d'appel de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (confirmation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.
B. Corpus normatif et textes de référence cités
L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :
- Corpus normatif applicable en Principauté de Monaco (contrats contrat general · immobilier baux · cour-revision-civile)
- Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle
III. Solution retenue et architecture de la motivation
A. L'articulation du syllogisme juridictionnel
Pour trancher le litige, Cour d'appel de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :
« Bail - Loyer - Impayé - Clause résolutoire - Commandement - Paiement partiel - Effets - Force majeure (non) - Résiliation - Acquisition - Juge des référés - Pouvoirs - Constatation Le 11 novembre 2009, M. C a signifié à Mme C N de F un commandement de payer différentes sommes dues en vertu du contrat de bail liant ces deux parties, visant la clause résolutoire stipulée au contrat, en vertu de laquelle le contrat sera résilié à défaut de paiement de l'intégralité des sommes dues dans le mois d'un commandement resté infructueux. Mme C N de F n'ayant, dans ce délai d'un mois, … »
B. Dispositif et sens de la décision
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
« Bail - Loyer - Impayé - Clause résolutoire - Commandement - Paiement partiel - Effets - Force majeure (non) - Résiliation - Acquisition - Juge des référés - Pouvoirs - Constatation Le 11 novembre 2009, M. C a signifié à Mme C N de F un commandement de payer différentes sommes dues en vertu du contrat de bail liant ces deux parties, visant la clause résolutoire stipulée au contrat, en vertu de laquelle le contrat sera résilié à défaut de paiement de l'intégralité des sommes dues dans le mois d'un commandement resté … »
Cette motivation met en évidence le soin apporté par Cour d'appel de Monaco à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.
IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques
A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté de Monaco)
Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Cour d'appel de Monaco en matière de contrats contrat general · immobilier baux · cour-revision-civile. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.
B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens
- Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Cour d'appel de Monaco avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
- Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
- Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 11 novembre 2009 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté de Monaco.
Bail - Loyer - Impayé - Clause résolutoire - Commandement - Paiement partiel - Effets - Force majeure (non) - Résiliation - Acquisition - Juge des référés - Pouvoirs - Constatation Le 11 novembre 2009, M. C a signifié à Mme C N de F un commandement de payer différentes sommes dues en vertu du contrat de bail liant ces deux parties, visant la clause résolutoire stipulée au contrat, en vertu de laquelle le contrat sera résilié à défaut de paiement de l'intégralité des sommes dues dans le mois d'un commandement resté infructueux. Mme C N de F n'ayant, dans ce délai d'un mois, procédé au règlement que de la somme de 5.000 euros sur les 13.061,40 euros qui lui étaient réclamés, les conditions de la résiliation du bail se sont ainsi trouvées réunies. La bonne foi de la locataire ne saurait faire échec à la mise en œuvre de la clause résolutoire. Mme C N de F ne peut pas plus soutenir que son état de santé constituerait une circonstance présentant les caractères de la force majeure, faute d'être extérieure à la personne du débiteur, d'être imprévisible et d'être irrésistible. La résiliation du contrat de bail ayant été acquise par la seule expiration du délai imparti pour le paiement des sommes dues, il relevait des pouvoirs du juge des référés, en l'absence de contestation sérieuse, de constater la résiliation du contrat de bail. L'ordonnance entreprise doit être confirmée. Pourvoi N°2011/21 en session Après Cassation Civile COUR DE REVISION ARRET DU 16 MARS 2012 En la cause de :
- Madame C N de F, née le 7 avril 1921 à Monaco, de nationalité française, retraitée, demeurant X 98000 à Monaco ; Ayant élu domicile en l'étude de Maître Sophie LAVAGNA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; Appelante, d'une part, Contre :
- Madame N L épouse C et Madame N C, épouse F venant aux droits de Monsieur A C, né le 15 juin 1924, de nationalité monégasque, demeurant X 98000 à MONACO, décédé le 23 novembre 2010 ; Ayant élu domicile en l'étude de Maître Déborah LORENZI-MARTARELLO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et plaidant par Maître Sarah FILIPPI, avocat près la même Cour ; Intimées, d'autre part, LA COUR DE REVISION, VU :
- l'arrêt rendu le 11 janvier 2011, par la Cour d'appel ;
- l'arrêt de la Cour de révision du 14 octobre 2011, cassant et annulant en toutes ses dispositions l'arrêt susvisé de la Cour d'appel, et renvoyant l'affaire à la prochaine session de la Cour de révision ; Ensemble le dossier de la procédure, A l'audience du 13 mars 2012 sur le rapport de Monsieur François-Xavier LUCAS, conseiller, Après avoir entendu les conseils des parties ; Ouï le ministère public ; Après en avoir délibéré conformément à la loi, Rappels des faits et de la procédure M. A C a donné à bail à Mme C N de F un appartement en vertu d'un contrat en date du 17juin 1996 conclu pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction. Un nouveau bail a été signé le 1er juillet 2008, portant le loyer annuel à la somme de 21.408 euros, le dépôt de garantie étant porté à la somme de 5.352 euros. Mme C N de F ayant cessé de payer son loyer à compter du 1er juillet 2009, M. C a adressé à sa locataire plusieurs courriers recommandés pour lui réclamer 13.061,40 euros, correspondant : au paiement de la différence entre les deux dépôts de garantie, restant due faute d'avoir été réglée à la suite de la conclusion du bail du 1er juillet 2008, à savoir la somme de 1.540,78 euros ; au paiement des charges pour l'année 2008, à savoir la somme de 816,62 euros ; au paiement des loyers dus depuis le 1er juillet 2009. Ces courriers étant restés sans réponse, le bailleur a signifié le 11 novembre 2009 à sa locataire un commandement de payer la somme de 10.704 euros au titre de loyers impayés, celle de 816,62 euros pour les charges de l'année 2008 et celle de 1.540,78 euros au titre du dépôt de garantie. Ce commandement visait la clause résolutoire stipulée dans le bail, aux termes de laquelle « le défaut de paiement de loyer, ou l'inexécution de l'une des clauses du présent bail, entraînera de plein droit, à la volonté du bailleur, seul, la déchéance du preneur dans tous les droits et bénéfices qu'il lui confère, sans qu'il soit besoin de faire prononcer la résiliation judiciairement et ce, un mois après un commandement demeuré infructueux. L'expulsion pourra être ordonnée par simple ordonnance de référé ». A la suite du commandement de payer, Mme C N de F s'est acquittée d'une somme de 5.000 euros le 4 décembre suivant. M. C ayant assigné Mme C N de F le 21 décembre 2009, le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, constaté que le contrat de location se trouvait de plein droit résilié et dit que la locataire devait libérer les lieux dans les 45 jours de la signification de l'ordonnance et, à défaut, a ordonné l'expulsion. Sur appel de Mme C N de F, la cour d'appel a, par arrêt du 11 janvier 2011, réformé l'ordonnance du juge des référés et dit n'y avoir lieu à référé, en raison de la difficulté sérieuse que posait l'appréciation des causes de l'inexécution de ses obligations contractuelles par la locataire arguant de sa bonne foi et de l'existence d'une force majeure. La Cour de révision a cassé cet arrêt pour violation de l'article 989 du code civil et renvoyé la cause et les parties devant la Cour de révision, autrement composée, statuant comme juridiction d'appel. Les parties ont déclaré s'en rapporter à leurs écritures d'appel. Mme C N de F soutient que ce sont des raisons de force majeure qui l'ont empêchée de s'acquitter de ses obligations et précisément le fait qu'elle a dû être hospitalisée d'urgence le 15 juillet 2009 en vue de subir une opération chirurgicale entraînant une longue convalescence. Elle ajoute qu'elle a toujours fait preuve de bonne foi dans l'exécution du contrat, n'ayant jamais failli en quatorze années à l'une quelconque de ses obligations contractuelles et qu'elle a payé l'intégralité des sommes dues dès que son état de santé le lui a permis, c'est-à-dire entre le 4 décembre 2009 et le 20 février 2010. Elle considère que cette double objection, tirée de sa bonne foi et de la force majeure qu'elle invoque, caractérise une contestation sérieuse qui aurait dû empêcher la juridiction de statuer en référé. M. C étant décédé le 23 novembre 2010, ses héritiers ont repris l'instance. Ils soutiennent que les paiements partiels opérés par Mme C N de F n'ont pas permis de tenir en échec la mise en œuvre de la clause résolutoire, seul le paiement de la totalité des sommes dues dans le délai d'un mois étant de nature à exclure l'application de cette clause résolutoire. SUR CE Attendu que le 11 novembre 2009, M. C a signifié à Mme C N de F un commandement de payer différentes sommes dues en vertu du contrat de bail liant ces deux parties, visant la clause résolutoire stipulée au contrat, en vertu de laquelle le contrat sera résilié à défaut de paiement de l'intégralité des sommes dues dans le mois d'un commandement resté infructueux ; Attendu que Mme C N de F n'ayant, dans ce délai d'un mois, procédé au règlement que de la somme de 5.000 euros sur les 13.061,40 euros qui lui étaient réclamés, les conditions de la résiliation du bail se sont ainsi trouvées réunies ; Attendu que la bonne foi de la locataire ne saurait faire échec à la mise en œuvre de la clause résolutoire ; que Mme C N de F ne peut pas plus soutenir que son état de santé constituerait une circonstance présentant les caractères de la force majeure, faute d'être extérieure à la personne du débiteur, d'être imprévisible et d'être irrésistible ; Attendu que la résiliation du contrat de bail ayant été acquise par la seule expiration du délai imparti pour le paiement des sommes dues, il relevait des pouvoirs du juge des référés, en l'absence de contestation sérieuse, de constater la résiliation du contrat de bail ; Que l'ordonnance entreprise doit être confirmée ; PAR CES MOTIFS,