Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2016, n° 14780

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 24 mars 2016, n° 14780 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu le 24 mars 2016 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco, statuant au fond après cassation, s'inscrit dans le cadre complexe de l'exécution d'un bail commercial et de la répartition des charges de travaux de réaménagement d'un local destiné à la restauration.

Le 1er août 2008, M. ne. BA. a fait l'acquisition, moyennant le prix de 930 000 euros, de différents éléments d'un fonds de commerce à l'occasion de la faillite de sa propriétaire initiale, Mme th. NG. Cette cession comprenait notamment le droit au bail portant sur des locaux situés à Monaco, appartenant en propriété aux consorts VE. (M. j-m. VE., M. pa., jea., fr., VE. et Mme je., so., lo. PI. veuve VE.). L'acte de cession du droit au bail stipulait expressément que ce droit était acquis par le cessionnaire « en l'état ». Par ailleurs, le contrat de bail initial précisait que le preneur souffrirait et laisserait exécuter les grosses réparations « sans pouvoir exiger d'indemnité ni diminution de loyer ». Il importe également de relever qu'antérieurement à cette cession, en novembre et décembre 2007, les conduits de cheminée de l'immeuble avaient été retirés à la demande de l'administration des domaines afin de remédier à la présence d'amiante.

Devenu le locataire commercial des consorts VE., M. BA. a sollicité de ses bailleurs, au mois de mars 2009, l'autorisation d'effectuer des travaux de transformation au sein de l'immeuble en vue d'y exploiter une activité de restauration. Les modalités de prise en charge de ces aménagements ont fait l'objet d'engagements écrits de la part du preneur. Par un premier courrier en date du 14 avril 2009, M. BA. a précisé aux bailleurs que « l'appareillage nécessaire à l'extraction mécanique des flux d'air (climatisation, ventilation et autres vapeurs de cuisine) sera positionné à l'intérieur dans le faux-plafond et l'extraction se fera par le conduit extérieur posé à mes frais sur la partie de façade la plus à même de le recevoir ». Par un second courrier daté du 2 juin 2009, le locataire a donné son accord formel pour prendre en charge le coût de l'ensemble des travaux, en ce compris « ceux nécessaires à un éventuel renforcement de la structure existante et à l'implantation du système d'extraction d'air vicié provenant des futures cuisines et salles de restauration ».

Toutefois, lors de la phase préparatoire des travaux, M. BA. s'est heurté à diverses difficultés techniques. Au mois de mars 2010, il en a alerté les bailleurs. Ces derniers ont alors accepté de prendre à leur charge la réfection du réseau d'assainissement de l'immeuble. Pour l'exécution de ce chantier spécifique, les consorts VE. ont mandaté l'entreprise Pavibat, laquelle était dirigée par l'un des co-bailleurs, M. pa. VE.

Les travaux relatifs au réseau d'assainissement ont débuté le 7 juin 2010. Très rapidement, des dissensions sont apparues quant à la conformité de ces ouvrages. M. BA. s'est plaint de la mauvaise qualité des prestations fournies par l'entreprise Pavibat et a, par suite, refusé à cette dernière l'accès au chantier. En conséquence de ce refus d'accès, à compter de l'été 2010, tant les travaux de réfection des égouts que le chantier global de réaménagement du restaurant se sont trouvés totalement interrompus.

Face à cette situation de blocage, des échanges ont eu lieu entre les parties en vue de parvenir à une issue amiable. En particulier, par un courrier du 13 septembre 2010, M. BA. a proposé aux consorts VE. de prendre lui-même à sa charge les travaux de réfection des égouts ainsi que ceux relatifs à la structure de l'immeuble, en contrepartie d'une réduction du loyer. Par un courrier en date du 7 octobre 2010, les bailleurs ont refusé de donner suite à cette proposition de règlement négocié.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

L'échec des pourparlers amiables a conduit à la judiciarisation du conflit. Par exploit du 7 octobre 2010, jour même du refus écrit des bailleurs, M. BA. a saisi le juge des référés. Par ordonnance du 25 février 2011, le magistrat des référés a prescrit une mesure d'expertise judiciaire et a commis M. BE. pour y procéder.

Alors que les opérations d'expertise suivaient leur cours, M. BA. a cessé de s'acquitter du paiement de ses loyers à compter du mois de février 2012. En réaction à cette interruption des paiements, les consorts VE. lui ont fait délivrer, le 4 juin 2012, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail. M. BA. a formé opposition à ce commandement, mettant en cause à cette occasion la responsabilité des bailleurs relativement aux désordres affectant les lieux loués. À titre reconventionnel, les consorts VE. ont sollicité la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, l'expulsion du preneur ainsi que sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif.

Le 9 septembre 2013, l'expert judiciaire M. BE. a déposé son rapport définitif. Aux termes de ses conclusions techniques, il a préconisé une prise en charge financière répartie entre les parties : des travaux complémentaires incombant à M. BA. pour un montant évalué à 94 470 euros, et des travaux de mise en conformité incombant aux bailleurs pour un montant évalué à 43 285 euros. Parallèlement, M. BA. a fait établir plusieurs rapports d'expertise amiable non contradictoires (notamment le rapport Deweer du 7 février 2014, ainsi que les rapports Cagnacci, Bet-Repetti et APAVE).

Statuant au fond en premier ressort par un jugement du 20 février 2014, le Tribunal de première instance de Monaco a adopté une position d'équilibre. Il a débouté M. BA. de ses demandes tendant à la suspension ou à la consignation des loyers et l'a condamné au paiement de l'arriéré locatif arrêté au 4 juin 2012 (soit 14 513,93 euros outre 120 euros de frais de commandement). En revanche, le tribunal a dit n'y avoir lieu de constater la résiliation du bail, rejetant subséquemment les demandes d'expulsion et de fixation d'indemnités d'occupation formées par les bailleurs. Il a en outre condamné les consorts VE. à réaliser les travaux concernant les égouts tels que préconisés par l'expert BE., a débouté M. BA. du surplus de ses prétentions (notamment indemnitaires) et a ordonné le partage des dépens par moitié.

Sur appel principal de M. BA. et appel incident des bailleurs, la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt du 7 avril 2015 (signifié le 8 mai 2015), partiellement réformé le jugement entrepris. Écartant des débats les rapports d'expertise non contradictoires produits par le locataire, la juridiction du second degré a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. BA., a ordonné son expulsion, l'a condamné au paiement de diverses sommes au profit des consorts VE. et l'a débouté de ses demandes tendant à voir condamner les bailleurs à exécuter des travaux dans les lieux loués.

M. BA. ayant formé un pourvoi en révision, la Cour de révision a, par un premier arrêt rendu le 29 octobre 2015, cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt de la Cour d'appel du 7 avril 2015. La cassation a été prononcée pour violation du principe de la contradiction et de l'article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, aux motifs que la cour d'appel avait écarté des débats les rapports d'expertise non contradictoires établis à la demande de M. BA., alors que ces pièces pouvaient valablement être offertes en preuve dès lors qu'elles avaient été régulièrement produites et soumises à la discussion contradictoire des parties. Conformément aux règles procédurales monégasques, l'affaire a été renvoyée à une session ultérieure de la Cour de révision autrement composée pour qu'il soit statué au fond sur les appels respectifs.

Dans le cadre de cette instance sur renvoi après cassation, des conclusions additionnelles ont été déposées le 23 décembre 2015 au nom de l'hoirie VE. et le 19 janvier 2016 au nom de M. BA.

Aux termes de leurs écritures, les consorts VE. demandaient en substance la confirmation du jugement sur le rejet de la suspension des loyers, la condamnation à l'arriéré au 4 juin 2012 et le rejet des demandes indemnitaires du preneur. Ils sollicitaient sa réformation pour le surplus, réclamant la résiliation du bail pour violation persistante des obligations locatives (non-paiement des loyers depuis février 2012 et défaut d'assurance du local depuis novembre 2011).

• À titre principal, ils demandaient de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 4 juillet 2012, d'ordonner l'expulsion sous astreinte et avec le concours de la force publique, et de condamner le preneur à une indemnité d'occupation mensuelle de 2 855,07 euros à compter du 1er juillet 2012, ainsi qu'à 127 700 euros de dommages et intérêts correspondant aux travaux décrits aux points II 8.1, II 8.1.1, II 8.1.2 (page 84) et II 8.2.1 (page 85) du rapport BE.
• À titre subsidiaire, ils sollicitaient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, l'expulsion, le paiement de 95 391,15 euros au titre des loyers échus du 1er juillet 2012 à janvier 2015 inclus (outre les loyers postérieurs jusqu'à l'arrêt), une indemnité d'occupation mensuelle de 3 077,85 euros à compter de la résiliation, et la même somme de 127 700 euros à titre de dommages et intérêts.
• À titre infiniment subsidiaire, si le bail était maintenu, ils réclamaient 143 761,43 euros au titre des loyers échus jusqu'en décembre 2015 inclus (14 513,93 € + 129 247,50 €), outre 120 euros de frais de commandement et les loyers postérieurs de 3 077,85 euros par mois ; ils demandaient que M. BA. soit condamné sous astreinte de 500 euros par jour de retard à leur laisser l'accès aux lieux pour exécuter les travaux d'égout selon devis de l'entreprise Arnulf n° 8479 du 7 novembre 2013 (correspondant au point II.8.2.2 page 85 du rapport BE.) et à laisser un huissier constater l'achèvement, ainsi qu'à faire exécuter à ses frais sous la même astreinte les travaux mis à sa charge par l'expert.
• En tout état de cause, ils demandaient qu'il leur soit donné acte de leur engagement d'exécuter les travaux de finition de l'égout dès obtention de l'accès, et réclamaient la condamnation de M. BA. à leur payer 1 270 euros (points II.8.1.1 et II.8.1.2 du rapport BE.), 50 000 euros pour résistance et procédure abusive, ainsi qu'aux entiers dépens incluant les frais d'expertise.

En réplique, M. BA. concluait à la confirmation du jugement en ce qu'il avait écarté la résiliation du bail, l'expulsion et l'indemnité d'occupation, mais sollicitait son infirmation pour le surplus. Soutenant avoir légitimement suspendu le paiement de ses loyers par suite de l'inexécution par les bailleurs des travaux d'assainissement, il priait la Cour de :

• ordonner la suspension du paiement des loyers à compter de février 2012 jusqu'à ce que le local soit en état d'exploitation (et notamment après réalisation des travaux incombant aux bailleurs), ou à défaut leur consignation ;
• désigner un nouvel expert avec mission de prendre connaissance du rapport BE., du rapport Deweer et des pièces techniques pour déterminer les travaux à la charge des bailleurs concernant la structure de l'immeuble et la réfection des conduits d'évacuation des eaux usées et pluviales ;
• ordonner sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard l'exécution par les consorts VE. des travaux leur incombant dans le mois du dépôt du futur rapport, ainsi que le remplacement des conduits de cheminée supprimés dans le mois de la décision à intervenir ;
• condamner les bailleurs à lui verser 2 245 320 euros au titre de son préjudice d'exploitation (ou subsidiairement 2 000 000 d'euros au titre de la perte de chance de percevoir cette somme), 100 000 euros au titre de son préjudice moral, et 50 000 euros pour résistance abusive, outre les entiers dépens.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

Saisie de l'entier litige en qualité de juridiction de fond après cassation, la Cour de révision devait résoudre un faisceau de questions juridiques interdépendantes touchant au droit de la preuve et au droit des obligations appliqué aux baux commerciaux :

1. Sur le plan probatoire : Le juge du fond est-il tenu d'ordonner une nouvelle mesure d'expertise judiciaire lorsqu'une partie conteste les conclusions du premier expert judiciaire en s'appuyant sur des rapports d'expertise amiable désormais régulièrement intégrés aux débats ?
2. Sur la répartition de la charge des travaux : Dans quelle mesure les clauses d'acquisition du droit au bail « en l'état », les stipulations du bail relatives aux grosses réparations (au sens de l'article 491 du Code civil) et les engagements unilatéraux postérieurs du preneur transfèrent-ils à ce dernier la charge financière des travaux de structure et d'extraction d'air, et quelle est, à l'inverse, l'étendue de la responsabilité du bailleur lorsque ce dernier entreprend volontairement des travaux de réfection du réseau d'assainissement qui s'avèrent affectés de malfaçons ?
3. Sur les sanctions de l'inexécution contractuelle (sort du bail, loyers et dommages-intérêts) : En présence de manquements réciproques des parties à leurs obligations respectives — d'une part, la mauvaise exécution par le bailleur des travaux d'assainissement et son refus d'une issue négociée ; d'autre part, le refus du preneur de laisser accéder les entreprises au chantier et l'arrêt total du paiement des loyers —, le bailleur peut-il se prévaloir de la clause résolutoire ou obtenir la résiliation judiciaire du bail, et le preneur est-il fondé à opposer l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement des loyers échus et obtenir réparation de son préjudice d'exploitation ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 février 2014 par le Tribunal de première instance et y ajouter pour la période postérieure, la Cour de révision déploie une motivation structurée en cinq temps.

1. Le rejet de la demande de nouvelle expertise par l'appréciation souveraine des éléments de preuve

Tirant immédiatement les conséquences de son propre arrêt de cassation du 29 octobre 2015, la Cour de révision intègre pleinement dans son examen les rapports d'expertise amiable produits par le preneur. Elle relève ainsi qu'« en l'état du rapport d'expertise judiciaire établi par M. BE., mais également des différents rapports d'expertise produits par M. BA. et discutés par les parties, la cour s'estime suffisamment éclairée ». Ce faisant, la haute juridiction monégasque rappelle que l'admission aux débats des expertises non contradictoires n'oblige nullement le juge à ordonner une contre-expertise judiciaire dès lors que le rapprochement de l'expertise judiciaire et des pièces techniques privées soumises au contradictoire suffit à former sa conviction.

2. La ventilation rigoureuse de la prise en charge des travaux entre le preneur et le bailleur

La Cour procède ensuite à une distinction tripartite selon la nature des désordres allégués par M. BA. (absence de cheminée, problèmes structurels, non-conformité du réseau d'assainissement).

Concernant, en premier lieu, l'absence de cheminée et le système d'extraction d'air, la Cour écarte la qualification de grosses réparations au sens de l'article 491 du Code civil ainsi que celle de vices cachés. Elle observe que les conduits avaient été retirés dès novembre-décembre 2007 sur injonction de l'administration des domaines pour cause d'amiante, soit antérieurement à l'acquisition du droit au bail par M. BA. le 1er août 2008. Le preneur avait donc pu constater matériellement cette absence et se convaincre de la nécessité d'une nouvelle installation. C'est en parfaite connaissance de cause qu'il s'est engagé, par ses courriers des 14 avril et 2 juin 2009, à faire son affaire et à assumer le coût de « l'implantation du système d'extraction d'air vicié provenant des futures cuisines et salles de restauration ».

Concernant, en deuxième lieu, les désordres structurels (travaux relatifs à la dalle de la cour intérieure, brossage et traitement anti-corrosion du profil métallique en pied de mur de la courette intérieure), la Cour combine trois arguments pour les imputer au seul preneur : la clause de cession stipulant une acquisition du droit au bail « en l'état » doublée de la clause du bail imposant au preneur de souffrir les grosses réparations sans indemnité ni diminution de loyer ; l'engagement exprès du courrier du 2 juin 2009 de prendre en charge un « éventuel renforcement de la structure existante » ; et enfin les conclusions de l'expert judiciaire et de son sapiteur excluant ces désordres de la qualification de grosses réparations indépendantes du projet ou de vices cachés. M. BA. est donc condamné à réaliser à ses frais les travaux mis à sa charge par le rapport BE.

Concernant, en troisième lieu, la mise aux normes du réseau d'assainissement, le raisonnement s'inverse au détriment des bailleurs. S'appuyant de manière remarquable tant sur le rapport judiciaire BE. (pages 53 et 85) que sur les rapports privés produits par le preneur (rapport Deweer des pages 17 et 18 concluant que « absolument rien n'est conforme à quelque règle que ce soit tout le réseau d'assainissement est à démolir et à reconstruire », rapports Cagnacci, Bet-Repetti et APAVE), la Cour juge que les travaux effectués par l'entreprise Pavibat, choisie par les bailleurs et dirigée par l'un d'eux, n'ont pas été réalisés dans les règles de l'art. Les consorts VE. portent donc la responsabilité de ces désordres qui empêchent le preneur de réaliser son projet. Leur condamnation à exécuter les travaux préconisés par l'expert est confirmée, mais la Cour l'assortit d'une condamnation symétrique de M. BA., sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de l'arrêt, à laisser les bailleurs accéder aux lieux pour faire exécuter ces travaux selon le devis de l'entreprise Arnulf du 7 novembre 2013.

3. Le maintien du bail fondé sur la mauvaise foi des bailleurs et les manquements réciproques

Sur le sort du contrat, la Cour de révision approuve les premiers juges d'avoir paralysé les deux voies de résiliation poursuivies par les consorts VE. D'une part, sur le terrain de la clause résolutoire, la Cour met en lumière le lien de causalité entre les malfaçons imputables à l'entreprise