Cour de Révision de Monaco, 20 octobre 2016, n° 15594

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 20 octobre 2016, n° 15594 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Par contrat du 12 mars 1984, la société GLOCABEL SA, aux droits de laquelle se trouve la société civile particulière TERRE DUE 2010, a loué à la société en nom collectif en cours de formation I SAPORI ITALIANI, devenue SARL CE. PO. TRAITEUR, un local portant le numéro 2, sis 4 avenue des Citronniers à Monaco, avec propriété commerciale. La locataire exerçait une activité de distribution de produits alimentaires-traiteur. Elle occupait par ailleurs des locaux dans le même immeuble en vertu d'un second bail commercial conclu le même jour avec la société PRESAR AG VADUZ.

Par lettre recommandée du 21 décembre 2010, la bailleresse a notifié un congé pour le 30 mars 2011, à l'échéance de la période triennale. Le motif invoqué était l'absence d'exploitation des locaux loués, présentée comme une cause de résiliation du bail commercial et comme exonérant du paiement d'une indemnité d'éviction.

Par jugement du 13 mars 2014, le Tribunal de première instance a reconnu le caractère commercial du bail, débouté la bailleresse de ses demandes et l'a condamnée à verser 3 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur appel de la bailleresse, la Cour d'appel, par arrêt du 5 mai 2015, a infirmé le jugement. Elle a jugé que le bail ne relevait pas de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, qu'il était expiré depuis le 31 mars 2011 et a ordonné l'expulsion de la locataire.

Par arrêt du 24 mars 2016, la Cour de révision a cassé en toutes ses dispositions l'arrêt du 5 mai 2015 et renvoyé la cause et les parties à la prochaine session utile, devant une formation autrement composée. Les motifs de cette cassation ne figurent pas dans la décision commentée (non précisé dans la décision).

Après cassation, la bailleresse a conclu à l'infirmation du jugement, à la reconnaissance de la locataire comme occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2011, à l'absence de droit à indemnité d'éviction et à son expulsion. Elle a fondé sa demande de condamnation sur les articles 234 du Code de procédure civile et 1229 du Code civil. Elle soutenait que l'absence d'exploitation pendant trois années consécutives excluait le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction, que le bail ne prévoyait pas un usage de local annexe à une activité exercée dans un local distinct, et que le propriétaire n'avait pas été informé de l'aménagement des lieux en vestiaire, salle de douche et laboratoire.

La locataire a conclu à titre principal à la constatation de l'exploitation effective de son fonds dans les locaux de la bailleresse, et à titre subsidiaire à la qualification de local accessoire de son fonds au sens de l'alinéa 2 de l'article 1er de la loi n° 490. Elle a demandé la confirmation du jugement et la condamnation de la bailleresse à 20 000 € pour procédure abusive.

Question de droit

La question posée à la Cour de révision était de savoir si un local utilisé à titre accessoire, sans exploitation directe au sens strict dans les lieux loués, peut relever de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 lorsque la destination d'usage jointe à un autre local était connue du bailleur au moment de la location.

Cette question en recouvre deux autres. La première porte sur l'incidence de l'absence d'exploitation alléguée pendant trois années consécutives sur le droit au renouvellement et à l'indemnité d'éviction. La seconde concerne la preuve de la connaissance, par le bailleur, de l'utilisation jointe : la bailleresse contestait que la simultanéité des baux, la longue tolérance de l'usage pendant près de trente ans et la mention d'une « purge du droit de préemption du preneur à bail commercial » puissent établir cette connaissance.

Solution et dispositif

La Cour de révision retient que la propriété commerciale du preneur était contractuellement concédée et « ne peut être remise en cause par la seule volonté du bailleur ». Elle relève ensuite, en se fondant sur les clauses du bail et sur les motifs du jugement qu'elle adopte, que la location des locaux accessoires a été consentie en vue de l'utilisation jointe que