Promesse de vente - Réalisation - Imputabilité - Interprétation souveraine des juges du fond - Sans dénaturation - Dommages et intérêts (non) - Usage des voies de droit Par motifs propres et adoptés, les juges du fond ont relevé que la promesse de vente du 8 février 2013 ne stipulait aucune condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt ou à l'absence d'inscription grevant le bien et que M. SA., en sa qualité de gérant de la SCI ICA, savait que le prêt au titre duquel l'hypothèque avait été inscrite, avait été intégralement remboursé le 19 juillet 2006, une attestation en ce sens lui ayant été adressée par le Crédit Foncier le 20 mars 2008, qu'enfin, en toute hypothèse, il n'était pas démontré que le retard pris dans les formalités de mainlevée de cette inscription serait le fait de M. CA. ; que par une interprétation souveraine des termes de la promesse de vente, la cour d'appel qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendait inopérante, a estimé que la non réalisation de l'acte de vente était imputable aux seuls époux SA., justifiant ainsi légalement sa décision. C'est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes des conventions successives signées par les parties rendait nécessaire pour en dégager le sens et la portée que la cour d'appel a retenu que la commune intention des parties, telle que résultant de l'article 6 de la promesse de vente du 8 février 2013, était de prévoir le versement d'une indemnité d'occupation pour la période d'occupation effective précédent l'obtention d'un titre par les époux SA. qui se sont maintenus dans les lieux jusqu'au 14 avril 2014, sans droit ni titre. D'où il suit que le moyen n'est pas fondé. M. CA. demande la condamnation solidaire de M. et Mme SA. à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de leur attitude particulièrement procédurière et du préjudice financier qu'il a subi ; mais les époux SA. ont usé des voies de droit qui leur étaient légalement offertes ; qu'en conséquence, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de M CA. de ce chef. Pourvoi N° 2017-92 en session Civile COUR DE RÉVISION ARRÊT DU 19 FÉVRIER 2018 En la cause de : - Monsieur g. SA., né à Vimercate (Italie) le 26 avril 1959, de nationalité italienne, demeurant X1, à Monaco ; - Madame m. LA. épouse SA., née à Novara (Italie) le 18 décembre 1968, de nationalité italienne, demeurant X1, à Monaco ; Ayant élu domicile en l'étude de Maître Patricia REY, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par Maître Jean-Pierre CHEVALLIER (SCP GADIOU - CHEVALLIER), avocat aux Conseils ; DEMANDEURS EN REVISION, d'une part, Contre : - Monsieur l. CA., né le 4 avril 1973 à Castel San Pietro (Italie), de nationalité italienne, demeurant au X2 à Monaco ; Ayant élu domicile en l'étude de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; DÉFENDEUR EN REVISION, d'autre part, LA COUR DE RÉVISION, VU : l'arrêt rendu le 2 mai 2017 par la Cour d'appel, statuant en matière civile ; la déclaration de pourvoi souscrite au greffe général, le 7 juillet 2017, par Maître Patricia REY, avocat-défenseur, au nom de M. g. SA. et Mme m. LA. épouse SA. ; la requête déposée le 3 août 2017 au greffe général, par Maître Patricia REY, avocat-défenseur, au nom de M. g. SA. et Mme m. LA. épouse SA., accompagnée de 8 pièces, signifiée le même jour ; la contre-requête déposée le 4 septembre 2017 au greffe général, par Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, au nom de M. l. CA., accompagnée de 18 pièces, signifiée le même jour ; les conclusions du Ministère Public en date du 5 septembre 2017 ; le certificat de clôture établi le 26 septembre 2017, par le Greffier en Chef attestant que tous les délais de la loi sont expirés ; Ensemble le dossier de la procédure, A l'audience du 14 février 2018 sur le rapport de Madame Cécile CHATEL-PETIT, Premier Président, Après avoir entendu les conseils des parties ; Ouï Monsieur le Procureur général ; La Cour, Après en avoir délibéré conformément à la loi, Attendu, selon l'arrêt critiqué, que le 24 avril 2012, M. l. CA., propriétaire d'un bien immobilier sis à Monaco, a signé une promesse de vente portant sur ce bien avec Mme m. SA., moyennant le paiement de la somme de 1.875.000 euros, payable selon les modalités suivantes : 375.000 euros à la signature de l'accord et 1.500.000 euros à celle de l'acte authentique, la date d'échéance étant fixée au 3 décembre 2012, un droit de jouissance du bien immobilier étant accordé à Mme SA. jusqu'à cette date ; que le 7 janvier 2013, un avenant a été signé entre les parties aux termes duquel les acquéreurs étaient désormais les époux SA., la vente devant intervenir devant notaire le 15 janvier 2013 ; que le 8 février 2013, M. CA. a signé une nouvelle promesse de vente au bénéfice de ces derniers moyennant le versement de la somme de 1.875.000 euros payable à concurrence de 375.000 euros à la signature de l'accord, à concurrence de 300.000 euros en trois tranches de 100.000 euros (100.000 euros au moment de la signature de l'accord, 100.000 euros le 20 février 2013 et 100.000 euros le 6 mars 2013) ; qu'il a également été prévu que l'acte définitif de vente serait signé au plus tard le 10 avril 2013 et que la jouissance du bien était consentie aux époux SA. jusqu'à cette date, à titre de commodat ; que les époux SA. ont réglé la somme de 675.000 euros mais, la vente ne s'étant pas réalisée, M. CA. les a fait assigner en référé pour obtenir leur expulsion qui a été ordonnée le 22 janvier 2014 ; que le 4 avril 2014, les époux SA. ont saisi le tribunal de première instance pour obtenir, notamment, condamnation de M. CA. au paiement des sommes de 700.000 euros à titre de dommages-intérêts, 675.000 euros en restitution de la somme versée dans le cadre de la promesse de vente et 150.000 euros à titre de dommages-intérêts ; que le 14 juillet 2014, les époux SA. ont libéré les lieux et que selon acte du 12 novembre 2014, M. CA. a vendu le bien immobilier litigieux à un tiers ; que par jugement du 4 février 2016, le tribunal de première instance, confirmé par arrêt du 2 mai 2017, a débouté M et Mme SA. de l'intégralité de leurs demandes, les condamnant à payer à M. CA. la somme de 100.200 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er février 2013 au 14 juillet 2014 ; que les époux SA. se sont pourvus en révision ; Sur le premier moyen pris en ses deux branches Attendu que M. et Mme SA. font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes alors, selon le moyen, « de première part, que la cour d'appel a statué par des motifs inopérants à justifier qu'au 24 avril 2012, date à laquelle a été signée la première promesse de vente entre M CA. et Mme SA., cette dernière et M. SA. avaient connaissance de ce que l'hypothèque en cause qui concernait un prêt entièrement remboursé en 2006, selon les énonciations de l'arrêt, était toujours inscrite en 2012 ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué n'est pas légalement justifié au regard de l'article 997 du Code civil ; alors, de seconde part, que la cour d'appel ne pouvait retenir que la non réalisation de la vente était imputable aux époux SA. sans rechercher si, comme le faisaient valoir ceux-ci dans leurs conclusions récapitulatives (p 9 et suivantes) un établissement bancaire italien n'est pas en mesure d'accorder un prêt bancaire sur un bien immobilier grevé d'une hypothèque, même si la dette afférente à l'inscription hypothécaire a été entièrement réglée, car si tel était établi le cas, la non réalisation de la promesse était imputable à M. CA. puisque l'hypothèque empêchait les époux SA. d'obtenir le prêt bancaire qu'ils avaient sollicité au jour fixé pour la signature ; qu'ainsi, l'arrêt critiqué n'est pas légalement justifié au regard de l'article 997 du Code civil » ; Mais attendu que par motifs propres et adoptés, les juges du fond ont relevé que la promesse de vente du 8 février 2013 ne stipulait aucune condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt ou à l'absence d'inscription grevant le bien et que M. SA., en sa qualité de gérant de la SCI ICA, savait que le prêt au titre duquel l'hypothèque avait été inscrite, avait été intégralement remboursé le 19 juillet 2006, une attestation en ce sens lui ayant été adressée par le Crédit Foncier le 20 mars 2008, qu'enfin, en toute hypothèse, il n'était pas démontré que le retard pris dans les formalités de mainlevée de cette inscription serait le fait de M. CA. ; que par une interprétation souveraine des termes de la promesse de vente, la cour d'appel qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendait inopérante, a estimé que la non réalisation de l'acte de vente était imputable aux seuls époux SA., justifiant ainsi légalement sa décision ; Sur le second moyen Attendu que M. et Mme SA. reprochent également à l'arrêt de les condamner à payer à M CA. la somme de 100.200 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er février 2013 au 14 juillet 2014 alors, selon le moyen, « que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'il n'est pas permis au juge lorsque les termes de ces conventions sont clairs et précis de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elles manifestent ; qu'en l'espèce l'article 6 de la promesse de vente du 8 février 2013 énonçait : « les parties conviennent que le promettant acquéreur verse aux promettant vendeur, à titre d'indemnité pour l'occupation des lieux, un montant de 200 € par jour à partir du 1er février 2013 jusqu'à la signature de l'acte de vente définitif qui devra intervenir au plus tard le 10 avril 2013 » ; qu'en retenant « que la commune intention des parties, telle que résultant de la disposition de la promesse ci-dessus rappelée, était de prévoir le versement d'une indemnité d'occupation pour la période d'occupation effective », pour condamner M. et Mme SA. à payer une indemnité d'occupation jusqu'au 14 juillet 2014 quand les termes clairs et précis de la promesse, qui ne permettaient aucune interprétation, stipulaient que cette indemnité était due au plus tard au 10 avril 2013, la cour d'appel a dénaturé l'acte et a donc violé les articles 989 du Code civil et 199 du Code de procédure civile »; Mais attendu que c'est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes des conventions successives signées par les parties rendait nécessaire pour en dégager le sens et la portée que la cour d'appel a retenu que la commune intention des parties, telle que résultant de l'article 6 de la promesse de vente du 8 février 2013, était de prévoir le versement d'une indemnité d'occupation pour la période d'occupation effective précédent l'obtention d'un titre par les époux SA. qui se sont maintenus dans les lieux jusqu'au 14 avril 2014, sans droit ni titre ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur la demande de dommages- intérêts Attendu que M. CA. demande la condamnation solidaire de M. et Mme SA. à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de leur attitude particulièrement procédurière et du préjudice financier qu'il a subi ; Mais attendu que les époux SA. ont usé des voies de droit qui leur étaient légalement offertes ; qu'en conséquence, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de M CA. de ce chef ; PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi, Déboute M. l. CA. de sa demande de dommages-intérêts, Condamne M. et Mme SA. aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur sous sa due affirmation. Ainsi jugé et prononcé le dix-neuf février deux mille dix-huit, par la Cour de Révision de la Principauté de Monaco, composée de Madame Cécile CHATEL-PETIT, Premier Président, rapporteur, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Messieurs Jean-Pierre GRIDEL, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles et Jacques RAYBAUD, Conseillers, en présence du Ministère Public, assistés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en Chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles. Le Greffier en Chef adjoint, Le Premier Président,