# Cour de Révision de Monaco, 08 juillet 2020, n° 19089
> Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 08 juillet 2020, n° 19089 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2020/07-08-19089))
## Faits et procédure
Par un bail à loyer du 4 septembre 2015, conclu pour trois ans renouvelables moyennant un loyer annuel de 21.327,36 euros, l'État de Monaco (Administration des domaines) a loué à Mme j. L. un appartement à Monaco. Un contrat de location d'un emplacement de parking a été conclu parallèlement.
L'État soutenait qu'au mois d'août 2016, la locataire avait sous-loué cet appartement en violation du bail. Il a saisi le tribunal de première instance aux fins de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion de l'occupante sans droit ni titre. Par jugement du 21 juin 2018, le tribunal a :
- rejeté la demande de la locataire tendant à voir déclarer nul le procès-verbal de constat d'huissier du 25 août 2016 ;
- retenu un manquement grave aux clauses du bail, tenant à la sous-location de l'appartement en août 2016 ;
- prononcé la résiliation judiciaire du bail et du bail accessoire portant sur l'emplacement de parking ;
- ordonné l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification ;
- condamné la locataire à verser 40.000 euros de dommages-intérêts à l'État.
La cour d'appel a confirmé ce jugement par arrêt du 26 septembre 2019. La locataire s'est pourvue en révision : déclaration de pourvoi du 22 novembre 2019, requête du 20 décembre 2019, contre-requête de l'État du 17 janvier 2020, conclusions du ministère public du 29 janvier 2020. L'affaire a été examinée à l'audience du 3 juillet 2020.
Le pourvoi comportait deux moyens. Le premier, articulé en six branches, critiquait la validité du procès-verbal de constat, au regard de la répartition entre constatations matérielles et interrogatoire, de l'usage de la force publique et de la force probante des attestations produites. Le second contestait la qualification de faute grave et invoquait l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (non précisé dans la décision : l'ensemble des éléments de fait relatifs à la situation personnelle de la locataire, au-delà de ceux repris dans le moyen).
Le nom de la demanderesse apparaît sous plusieurs formes d
Korpus — Jurisprudence
Cour de révision, 8 juillet 2020, Madame j. L. c/ État de Monaco
I. Faits, cadre procédural et contexte du litige
A. Origine du litige et prétentions des parties
Cour de Révision de Monaco, 08 juillet 2020, n° 19089
Par un bail à loyer du 4 septembre 2015, conclu pour trois ans renouvelables moyennant un loyer annuel de 21.327,36 euros, l'État de Monaco (Administration des domaines) a loué à Mme j. L. un appartement à Monaco. Un contrat de location d'un emplacement de parking a été conclu parallèlement.
L'État soutenait qu'au mois d'août 2016, la locataire avait sous-loué cet appartement en violation du bail. Il a saisi le tribunal de première instance aux fins de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion de l'occupante sans droit ni titre. Par jugement du 21 juin 2018, le tribunal a :
rejeté la demande de la locataire tendant à voir déclarer nul le procès-verbal de constat d'huissier du 25 août 2016 ;
retenu un manquement grave aux clauses du bail, tenant à la sous-location de l'appartement en août 2016 ;
prononcé la résiliation judiciaire du bail et du bail accessoire portant sur l'emplacement de parking ;
ordonné l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification ;
condamné la locataire à verser 40.000 euros de dommages-intérêts à l'État.
La cour d'appel a confirmé ce jugement par arrêt du 26 septembre 2019. La locataire s'est pourvue en révision : déclaration de pourvoi du 22 novembre 2019, requête du 20 décembre 2019, contre-requête de l'État du 17 janvier 2020, conclusions du ministère public du 29 janvier 2020. L'affaire a été examinée à l'audience du 3 juillet 2020.
Le pourvoi comportait deux moyens. Le premier, articulé en six branches, critiquait la validité du procès-verbal de constat, au regard de la répartition entre constatations matérielles et interrogatoire, de l'usage de la force publique et de la force probante des attestations produites. Le second contestait la qualification de faute grave et invoquait l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (non précisé dans la décision : l'ensemble des éléments de fait relatifs à la situation personnelle de la locataire, au-delà de ceux repris dans le moyen).
Le nom de la demanderesse apparaît sous plusieurs formes d
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Cour d'appel de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine immobilier baux · procedures procedures general · cour-revision-civile au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.
Reproduction verbatim
« Visite domiciliaire - Procès-verbal - Nullité (non) - État - Contrat - Location - Convention européenne - Violation (non) Après avoir relevé, d'une part, que l'huissier de justice avait judiciairement été mandaté à la demande de l'État de Monaco, à l'effet de pénétrer avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans l'appartement donné à bail à Mme L. pour procéder à une visite des lieux, déterminer l'identité des personnes qui y logent et les interpeller pour connaître notamment leurs l… »
B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Cour d'appel de Monaco devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Cour de révision, 8 juillet 2020, Madame j. L. c/ État de Monaco s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.
II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés
A. La question juridique centrale soumise au juge
La question déterminante posée à Cour d'appel de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (reformation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.
B. Corpus normatif et textes de référence cités
L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :
Corpus normatif applicable en Principauté de Monaco (immobilier baux · procedures procedures general · cour-revision-civile)
Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle
III. Solution retenue et architecture de la motivation
A. L'articulation du syllogisme juridictionnel
Pour trancher le litige, Cour d'appel de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :
Reproduction verbatim
« Visite domiciliaire - Procès-verbal - Nullité (non) - État - Contrat - Location - Convention européenne - Violation (non) Après avoir relevé, d'une part, que l'huissier de justice avait judiciairement été mandaté à la demande de l'État de Monaco, à l'effet de pénétrer avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans l'appartement donné à bail à Mme L. pour procéder à une visite des lieux, déterminer l'identité des personnes qui y logent et les interpeller pour connaître notamment leurs liens avec Mme L. et les conditions de leur hébergement, d'au… »
B. Dispositif et sens de la décision
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
Reproduction verbatim
« Visite domiciliaire - Procès-verbal - Nullité (non) - État - Contrat - Location - Convention européenne - Violation (non) Après avoir relevé, d'une part, que l'huissier de justice avait judiciairement été mandaté à la demande de l'État de Monaco, à l'effet de pénétrer avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans l'appartement donné à bail à Mme L. pour procéder à une visite des lieux, déterminer l'identité des personnes qui y logent et les interpeller pour connaître notamment leurs l… »
Cette motivation met en évidence le soin apporté par Cour d'appel de Monaco à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.
IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques
A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté de Monaco)
Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Cour d'appel de Monaco en matière de immobilier baux · procedures procedures general · cour-revision-civile. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.
B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens
Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Cour d'appel de Monaco avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 01 janvier 1970 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté de Monaco.
Visite domiciliaire - Procès-verbal - Nullité (non) - État - Contrat - Location - Convention européenne - Violation (non)
Après avoir relevé, d'une part, que l'huissier de justice avait judiciairement été mandaté à la demande de l'État de Monaco, à l'effet de pénétrer avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans l'appartement donné à bail à Mme L. pour procéder à une visite des lieux, déterminer l'identité des personnes qui y logent et les interpeller pour connaître notamment leurs liens avec Mme L. et les conditions de leur hébergement, d'autre part que ni la mission de l'officier public ni sa validité ne sont contestées par Mme L. et constaté que l'huissier de justice avait, dans l'exécution de sa mission, interrogé les occupants de l'appartement en vue de connaître les conditions de leur présence, et qu'en l'absence de mesures contraignantes imposées aux personnes présentes, son insistance, consécutive aux incohérences relevées, ne s'apparentait pas à la tenue d'un interrogatoire, c'est à bon droit que la cour d'appel, sans encourir les griefs du moyen, en a déduit que le procès-verbal de constat n'était pas entaché de nullité.
Après avoir exactement énoncé qu'aux termes de l'article 1039 du Code civil la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques dès lors que l'une des deux parties ne respecte pas son engagement, et relevé que l'article 8 du contrat de location conclu entre l'État de Monaco et Mme L. interdit aux locataires de céder ou sous-louer ses droits au présent bail, en tout ou partie et pour quelque durée que ce soit, lequel ne pourra davantage laisser la disposition des lieux loués, même gratuitement et par prêt à aucune personne, la cour d'appel, ayant constaté qu'il résultait du procès-verbal de constat d'huissier du 25 août 2016, dont la force probante n'est pas contestable, que Mme L. a sous-loué son appartement, ce qui caractérise une violation grave du bail, a, sans méconnaitre la disposition conventionnelle invoquée, légalement justifié sa décision.
Pourvoi N° 2020-11
en session civile
R.4694
COUR DE RÉVISION
ARRÊT DU 8 JUILLET 2020
En la cause de :
j. L., de nationalité monégasque, née le 6 novembre 1968 à Moscou (Russie), demeurant au X1« X1», X1 à Monaco (98000) ;
Ayant élu domicile en l'étude de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et plaidant par Maître Jean de SALVE de BRUNETON, avocat aux Conseils ;
DEMANDERESSE EN RÉVISION,
d'une part,
Contre :
L'ÉTAT DE MONACO (Administration des domaines), représenté au sens de l'article 139 du Code de procédure civile par Son Excellence Monsieur le Ministre d'État, sis Palais du Gouvernement, Place de la Visitation à Monaco (98000) ;
Ayant élu domicile en l'étude de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
DÉFENDEUR EN RÉVISION,
d'autre part,
LA COUR DE RÉVISION,
VU :
l'arrêt rendu le 26 septembre 2019 par la Cour d'appel, statuant en matière civile, signifié le 24 octobre 2019 ;
la déclaration de pourvoi souscrite au Greffe général, le 22 novembre 2019, par Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de j. L. ;
la requête déposée le 20 décembre 2019 au Greffe général, par Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de j. L. accompagnée de 8 pièces, signifiée le même jour ;
la contre-requête déposée le 17 janvier 2020 au Greffe général, par Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, au nom de L'ÉTAT DE MONACO, accompagnée de 23 pièces, signifiée le même jour ;
les conclusions du Ministère public en date du 29 janvier 2020 ;
le certificat de clôture établi le 5 février 2020 par le Greffier en Chef attestant que tous les délais de la loi sont expirés ;
Ensemble le dossier de la procédure,
À l'audience du 3 juillet 2020 sur le rapport de Monsieur Jean-François RENUCCI, Vice-Président,
Après avoir entendu les conseils des parties ;
Ouï Madame le Procureur général ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Attendu, selon l'arrêt critiqué, que suivant bail à loyer en date du 4 septembre 2015 conclu pour une durée de 3 ans renouvelable, moyennant un loyer annuel de 21.327,36 euros, l'ÉTAT DE MONACO a donné en location à Mme j. L. un appartement situé à Monaco ; qu'un contrat de location d'un emplacement de parking a également été conclu entre les parties ; que l'ÉTAT DE MONACO, soutenant que Mme L. avait au mois d'août 2016 sous-loué cet appartement en violation des termes du contrat de bail, a saisi le tribunal de première instance aux fins de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion de l'occupante sans droit ni titre ; que par jugement en date du 21 juin 2018, le tribunal de première instance a débouté Mme L. de ses demandes visant à voir déclarer nul le procès-verbal de constat d'huissier réalisé le 25 août 2016, dit que Mme L. a commis un manquement grave aux clauses dudit contrat de bail en procédant à la sous-location de son appartement au cours du mois d'août 2016, a prononcé en conséquence la résiliation judiciaire du bail ainsi que du bail accessoire portant sur l'emplacement de parking, constaté que Mme L. est occupante sans droit ni titre dudit logement, ordonné l'expulsion, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, de Mme L. ainsi que de tous occupants de son chef, de corps et de bien de l'appartement, de la cave et de l'emplacement de parking et condamné Mme L. à payer à l'ÉTAT DE MONACO la somme de 40.000 euros à titre de dommages-intérêts ; que par arrêt en date du 26 septembre 2019, la cour d'appel a confirmé ce jugement ; que Mme L. a formé un pourvoi contre cet arrêt ;
Sur le premier moyen
Attendu que Mme L. fait grief à l'arrêt de statuer ainsi alors, selon le moyen : 1°) « qu'est nul le procès-verbal de constat établi par un huissier de justice qui, ne se limitant pas à consigner des constatations matérielles, outrepasse les limites de sa mission ; qu'en retenant que l'huissier de justice avait, conformément à son mandat, interpellé les personnes présentes dans l'appartement pour connaître leur identité et leur lien avec Mme L., et que son insistance était consécutive aux incohérences relevées et ne s'apparentait par à la tenue d'un interrogatoire, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'huissier, qui avait déjà recueilli les déclarations des personnes interrogées, n'avait pas excédé les limites de sa mission en les questionnant, pendant près de trois heures, jusqu'à ce qu'elles changent leur version des faits, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 79 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 » ; 2°) « que subit un interrogatoire la personne soumise pendant plusieurs heures à des questions formulées, en présence d'un agent de police, par un huissier entré dans les lieux avec l'assistance de la force publique ; qu'en retenant que l'intervention de l'huissier ne s'apparentait pas à un interrogatoire, cependant qu'elle relevait elle-même que l'huissier de justice, accompagné d'un fonctionnaire de police, s'était maintenu pendant près de trois heures dans un domicile privé, après y être entré avec l'assistance de la force publique, pour questionner sans relâche les personnes qui y étaient présentes jusqu'à ce qu'elles modifient leurs déclarations initiales, les privant de facto de la faculté de quitter les lieux et de ne pas répondre aux questions posées, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 60-1 bis du Code de procédure pénale » ; 3°) « qu'une personne auditionnée librement doit pouvoir s'abstenir de répondre aux questions qui lui sont posées et être en mesure de quitter à tout instant les locaux dans lesquels elle est interrogée ; qu'en retenant, pour juger le procès-verbal de constat régulier, que l'intervention de l'huissier ne s'apparentait pas à un interrogatoire en l'absence de mesures de contrainte, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas des attestations des personnes présentes qu'elles avaient été de facto privées de la faculté de quitter les lieux et de ne pas répondre aux questions posées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 60 – 1 bis du Code de procédure pénale » ; 4°) « que l'introduction avec l'assistance de la force publique dans un lieu privé constitue une mesure de contrainte ; qu'en retenant néanmoins, pour juger le procès-verbal de constat régulier, que l'intervention de l'huissier ne s'apparentait pas à un interrogatoire en l'absence de mesures de contrainte, cependant qu'elle relevait elle-même que l'huissier avait été autorisé à pénétrer dans l'appartement avec l'assistance de la force publique et s'était présenté accompagné d'un agent de police, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 94 du Code de procédure pénale » ; 5°) « que les constatations purement matérielles établies par l'huissier de justice font foi jusqu'à preuve contraire ; qu'en retenant, pour écarter la valeur probante des attestations versées aux débats par Mme L.L. précisant que les deux personnes présentées par le constat comme interprètes ne comprenaient pas suffisamment la langue française pour permettre à Mme M. K et M. K. M. de comprendre la portée des déclarations qui leur étaient prêtées dans les documents qu'ils avaient dû signer pour obtenir le départ de l'huissier de justice et du brigadier de police qui l'accompagnait, qu'il résultait du constat que Mme O.S. et Mme D.M. avaient été spécialement mandatées comme interprètes par les personnes interrogées qui ne parlaient pas français, la cour d'appel a violé l'article 79 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 » ; 6°) « que l'insuffisance ou la contradiction des motifs équivaut à leur absence ; qu'en retenant, pour juger probant le constat établi par l'huissier de justice, qu'il était corroboré par le compte- rendu de l'un des concierges de l'immeuble selon lequel une personne se serait présentée, le 16 août 2016, avec une réservation du site internet Booking de l'appartement D1801 de Mme L.L., tout en relevant qu'il était important que les annonces mises en ligne par Mme L.L. n'aient pas été suivies d'effet, la cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 199 du Code de procédure civile » ;
Mais attendu qu'après avoir relevé, d'une part, que l'huissier de justice avait judiciairement été mandaté à la demande de l'ÉTAT de Monaco, à l'effet de pénétrer avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans l'appartement donné à bail à Mme L. pour procéder à une visite des lieux, déterminer l'identité des personnes qui y logent et les interpeller pour connaître notamment leurs liens avec Mme L. et les conditions de leur hébergement, d'autre part que ni la mission de l'officier public ni sa validité ne sont contestées par Mme L. et constaté que l'huissier de justice avait, dans l'exécution de sa mission, interrogé les occupants de l'appartement en vue de connaître les conditions de leur présence, et qu'en l'absence de mesures contraignantes imposées aux personnes présentes, son insistance, consécutive aux incohérences relevées, ne s'apparentait pas à la tenue d'un interrogatoire, c'est à bon droit que la cour d'appel, sans encourir les griefs du moyen, en a déduit que le procès-verbal de constat n'était pas entaché de nullité ;
Sur le second moyen
Attendu que Mme L. fait grief à l'arrêt de statuer ainsi alors, selon le moyen : 1°) « que pour apprécier si les manquements d'un contractant à ses obligations sont suffisamment graves pour justifier la résolution du contrat, le juge doit prendre en compte toutes les circonstances de la cause ; qu'en retenant, pour prononcer la résiliation du bail, que Mme L. avait commis une faute en sous-louant son appartement en dépit de l'interdiction qui lui en était faite par le contrat de bail, sans rechercher si cette faute – avoir mis ponctuellement en sous-location l'appartement dans lequel il n'était pas contesté qu'elle résidait effectivement – était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail au regard de la situation particulière de la locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1039 du Code civil » ; 2°) « que toute personne a le droit au respect de son domicile ; qu'en prononçant la résolution du bail et la condamnation de Mme L.L. à être expulsée de son logement, pour la seule raison qu'elle avait mis temporairement en sous-location l'appartement dans lequel elle résidait effectivement avec ses deux filles, la cour d'appel a porté une atteinte disproportionnée au droit de l'exposante à une vie privée et familiale normale et a violé l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales » ;
Mais attendu qu'après avoir exactement énoncé qu'aux termes de l'article 1039 du Code civil la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques dès lors que l'une des deux parties ne respecte pas son engagement, et relevé que l'article 8 du contrat de location conclu entre l'ÉTAT de Monaco et Mme L. interdit aux locataires de céder ou sous-louer ses droits au présent bail, en tout ou partie et pour quelque durée que ce soit, lequel ne pourra davantage laisser la disposition des lieux loués, même gratuitement et par prêt à aucune personne, la cour d'appel, ayant constaté qu'il résultait du procès-verbal de constat d'huissier du 25 août 2016, dont la force probante n'est pas contestable, que Mme L. a sous-loué son appartement, ce qui caractérise une violation grave du bail, a, sans méconnaitre la disposition conventionnelle invoquée, légalement justifié sa décision ;
Sur la demande de dommages et intérêts
Attendu que l'ÉTAT DE MONACO sollicite la condamnation de Mme L. à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts par application de l'article 459-4 du Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'il ne résulte pas des circonstances de l'espèce que Mme L. ait abusé du droit d'exercer un recours ; qu'il n'y a donc pas lieu d'accueillir cette demande ;
PAR CES MOTIFS,
Rejette le pourvoi,
Rejette la demande de dommages et intérêts formulée par l'ÉTAT DE MONACO en application de l'article 459-4 du Code de procédure civile,
Condamne Mme j. L. aux dépens, dont distraction au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.
Ainsi jugé et prononcé le huit juillet deux mille vingt, par la Cour de révision de la Principauté de Monaco, composée de Monsieur Jean-François RENUCCI, Président, rapporteur, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur François CACHELOT, Conseiller, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles et Monsieur Laurent LE MESLE, Conseiller, en présence du Ministère Public, assistés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en Chef, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles.
Le Greffier en Chef, Le Président,