Résumé éditorial
# Cour de Révision de Monaco, 16 décembre 2022, n° 20885
> Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 16 décembre 2022, n° 20885 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2022/12-16-20885))
## I. Le contexte factuel et procédural
### A. Les faits à l'origine du litige
Le litige ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 16 décembre 2022 s'inscrit dans le cadre de l'exécution et du renouvellement d'un bail commercial portant sur un immeuble à usage d'hôtellerie et de restauration.
Selon les constatations factuelles rappelées par la haute juridiction monégasque, la société anonyme monégasque dénommée « A. » (ci-après la SAM A.) est titulaire, depuis le 19 juin 1998, d'un contrat de bail commercial portant sur un immeuble appartenant aux consorts B. C. et C. Dans ces lieux loués, la société preneuse exploite un fonds de commerce d'hôtel-restaurant sous l'enseigne « D. ».
L'économie financière de la relation contractuelle a évolué au fil du temps par la voie conventionnelle. Ainsi, par le truchement d'avenants successifs conclus entre les parties, le montant du loyer annuel a été fixé en dernier lieu à la somme de 200 000 euros, cette stipulation financière prenant effet à compter du 1er octobre 2013.
Toutefois, à l'approche de l'échéance contractuelle, la relation locative est entrée dans une phase de renégociation conflictuelle à l'initiative des propriétaires. Par un acte signifié le 6 juin 2014, les bailleurs, à savoir les consorts B. C. et C., ont adressé à la société locataire une offre de renouvellement du bail commercial. Cette offre était assortie d'une demande de majoration substantielle du prix du bail, les bailleurs sollicitant que le nouveau loyer annuel soit porté à la somme de 460 000 euros à compter du 1er octobre 2014, soit plus du double du montant annuel précédemment acquitté par la SAM A. en vertu du dernier avenant.
Les parties n'ayant pu parvenir à un accord amiable sur le montant du loyer du bail renouvelé, le différend portant sur la fixation de la valeur locative a été porté sur le terrain judiciaire, conformément aux mécanismes institutionnels prévus par la législation spéciale monégasque relative aux baux à usage commercial, industriel ou artisanal.
### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Confrontées à une impasse dans la détermination amiable du loyer de renouvellement au 1er octobre 2014, les parties ont saisi la juridiction spécialisée compétente en première instance, à savoir la Commission arbitrale des loyers commerciaux.
Au terme d'une longue procédure de première instance, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a rendu son jugement en date du 9 juin 2021. Par cette décision, la juridiction spécialisée a intégralement rejeté les prétentions d'augmentation formulées par les propriétaires et a fixé le montant du loyer annuel révisé à la somme de 200 000 euros, reconduisant ainsi strictement le niveau locatif qui était en vigueur depuis le 1er octobre 2013.
Insatisfaits de cette décision maintenant le *statu quo* financier, les bailleurs ont interjeté appel de ce jugement devant la Cour d'appel de Monaco. Statuant en matière civile par un arrêt rendu le 28 juin 2022 (signifié le 14 juillet 2022), la Cour d'appel a infirmé la décision des premiers juges. Réformant le jugement entrepris, les juges du second degré ont fixé la valeur locative équitable des locaux loués à la somme annuelle de 247 000 euros. Bien que ce montant demeure très inférieur aux 460 000 euros initialement revendiqués par les bailleurs dans leur acte du 6 juin 2014, il représente néanmoins une hausse de 47 000 euros par an (soit une augmentation de 23,5 %) par rapport au loyer de 200 000 euros retenu par la Commission arbitrale.
Mécontente de cette réformation à la hausse, la société locataire, la SAM A., a formé un pourvoi en révision. La déclaration de pourvoi a été souscrite au Greffe général le 5 août 2022 par Maître Christine Pasquier-Ciulla, avocat-défenseur, substituant Maître Olivier Marquet, avocat-défenseur, agissant au nom de la SAM A. Conformément aux règles procédurales régissant l'instance devant la Cour de révision, une requête en révision, accompagnée de 15 pièces, a été déposée et signifiée le 31 août 2022 par Maître Olivier Marquet. En défense, les consorts B. C. et C., représentés par Maître Pierre-Anne Noghes-du Monceau, avocat-défenseur, ont déposé et signifié une contre-requête accompagnée de 51 pièces le 29 septembre 2022. La demanderesse au pourvoi a déposé et signifié une réplique le 6 octobre 2022, date à laquelle le Ministère public a également déposé ses conclusions. Le Greffier en Chef a établi le certificat de clôture le 17 octobre 2022, attestant de l'expiration de tous les délais légaux.
À l'appui de son pourvoi, la SAM A. a développé un moyen unique de cassation articulé autour de sept branches distinctes, mobilisant à la fois des griefs de fond (violation de la loi) et des griefs d'ordre probatoire et procédural (violation du principe du contradictoire, méconnaissance par le juge de l'étendue de ses pouvoirs, insuffisance et contradiction de motifs) :
1. **Dans une première branche**, la demanderesse soutenait que la Cour d'appel avait violé l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 en refusant de prendre en compte le critère légal des « aménagements » des locaux. Selon la locataire, ces aménagements dépendent nécessairement de l'entretien et des réparations, lesquels incombaient en l'espèce entièrement à la preneuse en vertu des stipulations du bail.
2. **Dans une deuxième branche**, elle reprochait à l'arrêt attaqué une violation du même article 6 pour avoir intégré dans son analyse comparative des éléments relatifs à l'exploitation pure et simple de restaurants, alors qu'aucune comparaison ne serait possible entre l'exploitation d'un hôtel (même doté d'une salle de restaurant) et celle d'un simple restaurant, tant en matière de charges, d'équipements que de rentabilité.
3. **Dans une troisième branche**, le grief portait sur une erreur méthodologique temporelle : la Cour d'appel aurait violé l'article 6 précité en retenant explicitement des chiffres propres à l'année 2019 pour fixer une valeur locative devant être appréciée à la date du 1er octobre 2014.
4. **Dans une quatrième branche**, sur le terrain du droit de la preuve, la SAM A. arguait qu'une expertise amiable peut constituer un élément décisif si elle est corroborée par d'autres éléments. En décidant « par principe » de ne pas suivre les conclusions de l'expertise amiable produite par la locataire, sans rechercher si elle était corroborée par d'autres éléments, la Cour d'appel aurait méconnu l'étendue de ses propres pouvoirs et violé l'article 6 de la loi n° 490 ainsi que l'article 1200 du Code civil.
5. **Dans une cinquième branche**, reprenant et synthétisant les critiques des deuxième et troisième branches, la locataire reprochait aux juges d'appel d'avoir violé l'article 6 de la loi n° 490 en se fondant expressément sur des valeurs de comparaison concernant, d'une part, des locaux d'une autre nature et, d'autre part, des dates étrangères à celle où la valeur locative devait être fixée.
6. **Dans une sixième branche**, sur le terrain des garanties fondamentales du procès équitable, la demanderesse faisait grief à l'arrêt de s'être fondé sur de prétendues « constatations objectives » émanant de la cour elle-même, « dont on ignore quelles elles peuvent être », violant ainsi le principe du contradictoire, les droits de la défense et l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CESDH).
7. **Enfin, dans une septième branche**, la SAM A. dénonçait un défaut de motivation : en statuant par des motifs insuffisants qui n'expliqueraient pas en quoi les éléments retenus seraient de nature à écarter les conclusions de l'expertise amiable, et impropres à justifier ce refus alors que tous les autres motifs de l'arrêt approuveraient lesdites conclusions, la Cour d'appel aurait violé l'article 6 de la loi n° 490 et l'article 199 du Code de procédure civile.
De leur côté, les consorts B. C. et C. ont conclu au rejet du pourvoi et ont formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la SAM A. au paiement d'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile.
La Cour de révision a examiné l'affaire lors de son audience du 17 novembre 2022, statuant hors session et uniquement sur pièces en application de l'article 458 du Code de procédure civile, sur le rapport de son Vice-Président, Monsieur Laurent Le Mesle, avant de rendre sa décision le 16 décembre 2022.
## II. La question de droit et la solution de la juridiction
### A. Le problème juridique posé
À travers le prisme des sept branches du moyen unique de révision, la Cour de révision de Monaco était invitée à se prononcer sur une question fondamentale du droit des baux commerciaux et de la théorie générale du procès civil : **quelle est l'étendue du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond dans la détermination de la « valeur locative équitable » d'un local commercial lors du renouvellement du bail en application de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, et dans quelle mesure les juges d'appel peuvent-ils, sans violer ni la loi spéciale, ni les règles gouvernant l'administration de la preuve (expertise non contradictoire), ni le principe de la contradiction (article 6 de la CESDH) et l'obligation de motivation (article 199 du Code de procédure civile), s'appuyer sur la méthodologie d'un rapport d'expertise amiable tout en en modulant le résultat chiffré par la pondération d'éléments de comparaison hétérogènes quant à la nature des commerces et aux dates de référence ?**
En substance, il s'agissait de déterminer si le juge du fond est enfermé dans une alternative binaire — homologuer purement et simplement les conclusions chiffrées d'une expertise amiable dont il valide la méthode, ou les rejeter en bloc — et si la mobilisation de termes de comparaison portant sur des activités distinctes (restauration pure contre hôtellerie-restauration) ou sur des périodes postérieures à la date d'effet du renouvellement (2019 au lieu de 2014) constitue une violation de la loi ou relève, dès lors qu'elle fait l'objet d'une pondération motivée à partir des pièces du débat, de l'office souverain du juge du fait.
### B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour rejeter l'intégralité du moyen unique présenté par la SAM A., la Cour de révision déploie un attendu de principe dense et synthétique, qui répond de manière groupée mais précise à l'ensemble des sept branches du grief. La haute juridiction procède à une véritable radioscopie de l'arrêt de la Cour d'appel pour démontrer que le reproche de la demanderesse repose à la fois sur une lecture erronée de la décision attaquée (un manque en fait) et sur une contestation vaine du pouvoir souverain des juges du fond (un mal-fondé).
Le raisonnement de la Cour de révision s'articule autour de quatre axes majeurs :
**1. La réception nuancée et souveraine du rapport d'expertise non contradictoire (réponse aux 4e et 7e branches)**
La demanderesse au pourvoi soutenait que la Cour d'appel avait écarté « par principe » le rapport d'expertise amiable qu'elle avait versé aux débats, tout en en approuvant par ailleurs les motifs, créant ainsi une contradiction ou une insuffisance de motivation et méconnaissant ses pouvoirs au regard de l'article 1200 du Code civil.
La Cour de révision déconstruit radicalement cette prémisse : *« loin d'écarter le rapport d'expertise non contradictoire versé aux débats par la société locataire, c'est au contraire en référence tant au contenu de celui-ci qu'à la méthode de calcul qui y est retenue, que la Cour d'appel a déterminé la valeur locative équitable des locaux concernés »*.
Par cette formule, la Cour de révision souligne que le juge du fond n'est nullement lié par le résultat arithmétique final d'un technicien amiable, quand bien même il validerait la pertinence de son approche méthodologique et la matérialité de ses constats. Le juge puise dans ce document non contradictoire une base de travail — un socle méthodologique et factuel — qu'il s'approprie, mais qu'il conserve le pouvoir d'ajuster (« tout en modulant le montant ») à la lumière des autres éléments de preuve soumis au débat contradictoire.
**2. La prise en compte effective des charges contractuelles et des facteurs locaux de commercialité (réponse à la 1re branche)**
Pour écarter le grief de la première branche, qui reprochait aux juges d'appel d'avoir omis de tenir compte du fait que les réparations et l'entretien incombaient intégralement à la locataire (ce qui impactait le critère légal des « aménagements »), la Cour de révision relève que le moyen « manque en fait dans sa première branche ».
En effet, la haute juridiction constate que la modulation opérée par la Cour d'appel a été effectuée au regard de ses propres constatations portant expressément *« sur la répartition contractuelle des charges entre elles »*, ainsi que *« sur la localisation de l'immeuble et ses conséquences en termes d'attractivité mais aussi de concurrence et de gêne occasionnée par les chantiers de travaux ayant existé dans le quartier »*. La Cour d'appel n'a donc nullement ignoré les stipulations du bail relatives aux charges et travaux ; elle les a intégrées dans sa balance d'appréciation, aux côtés des facteurs positifs (attractivité de l'emplacement) et négatifs (concurrence, nuisances liées aux chantiers de travaux dans le quartier).
**3. La validation de la méthode comparative par pondération (réponse aux 2e, 3e et 5e branches)**
Les critiques les plus techniques du pourvoi portaient sur la pertinence des références locatives utilisées par la Cour d'appel : comment comparer un hôtel-restaurant à de simples restaurants ? Comment fixer un loyer au 1er octobre 2014 avec des chiffres de l'année 2019 ?
La Cour de révision valide pleinement la démarche des juges du second degré en mettant en exergue le concept de **pondération**. Elle relève que la Cour d'appel s'est appuyée *« sur une comparaison avec le montant des loyers commerciaux avoisinants, eux-mêmes pondérés pour tenir compte tant de la différence de nature des commerces en question que des écarts de date invoqués par les troisième et cinquième branches du moyen »*.
Autrement dit, l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 n'interdit pas au juge de prendre en considération des loyers de voisinage portant sur des activités distinctes ou constatés à des dates postérieures à la date d'effet du renouvellement, à la condition expresse que le juge ne procède pas à une transposition brute et aveugle, mais applique un correctif — une pondération — destiné à neutraliser le biais induit par la différence de destination contractuelle ou le décalage temporel.
**4. Le respect du principe de la contradiction et la souveraineté de l'appréciation finale (réponse à la 6e branche et conclusion sur le moyen)**
Quant au grief tiré de la violation de l'article 6 de la CESDH et du principe du contradictoire (la Cour d'appel ayant fait état de « constatations objectives » prétendument mystérieuses), la Cour de révision rétablit la réalité procédurale : les constatations propres de la Cour d'appel ont été *« faites à partir des autres pièces régulièrement produites par les parties »*. Dès lors que le juge fonde sa conviction sur des documents qui ont été régulièrement versés aux débats et soumis à la libre discussion des parties, ses déductions constituent des constatations objectives parfaitement respectueuses des droits de la défense.
En conclusion de son syllogisme, la Cour de révision affirme *« qu'ainsi, c'est dans le respect du principe de la contradiction et de la disposition conventionnelle visée à la sixième branche du moyen, et par une motivation exempte d'insuffisance, que la Cour d'appel a apprécié souverainement le prix de location en application des critères énoncés au deuxième alinéa de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 »*. Le moyen, manquant en fait dans sa première branche et mal fondé pour le surplus, est intégralement rejeté.
Enfin, statuant sur la demande accessoire des bailleurs, la Cour de révision estime, dans l'exercice de son pouvoir discrétionnaire d'équité, qu'il n'y a pas lieu, « compte-tenu des circonstances de la cause », d'accueillir la demande d'indemnité de 3 000 euros formée par les consorts B. C. sur le fondement de l'article 459-4 du Code de procédure civile, tout en condamnant la SAM A., partie perdante, aux entiers dépens.
### C. Le dispositif
La Cour de révision de la Principauté de Monaco tranche le litige par le dispositif suivant :
> « PAR CES MOTIFS,
>
> Rejette le pourvoi,
>
> Rejette la demande des consorts B. C. fondée sur l'article 459-4 du Code de procédure civile,
>
> Condamne la SAM A. aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Pierre-Anne NOGHES-DU MONCEAU, avocat-défenseur, sous sa due affirmation,
>
> Ordonne que les dépens distraits seront liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable ; »
## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle
### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne
L'arrêt rendu le 16 décembre 2022 par la Cour de révision de Monaco offre une illustration remarquable de l'articulation entre le droit spécial monégasque des baux commerciaux — régi par l'historique loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal — et les principes directeurs du procès civil, tant internes qu'européens. L'analyse approfondie de cette décision permet de dégager trois apports théoriques majeurs qui s'inscrivent dans une ligne jurisprudentielle de fermeté quant à la délimitation de l'office du juge de cassation face au juge du fond.
#### 1. La souveraineté du juge du fond dans la mise en œuvre de l'article 6 alinéa 2 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948
Au cœur du litige se trouve la notion cardinale de « valeur locative équitable ». Dans l'architecture de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, et plus particulièrement de son article 6 alinéa 2 expressément visé par l'arrêt, la détermination du loyer lors du renouvellement du bail commercial, à défaut d'accord entre les parties, ne repose pas sur un mécanisme d'indexation mathématique rigide ou de plafonnement automatique, mais sur la recherche d'un juste prix de location correspondant à la valeur locative équitable.
Pour guider le juge (en première instance la Commission arbitrale des loyers commerciaux, puis en second ressort la Cour d'appel), le législateur monégasque de 1948 a énoncé à l'article 6 une série de critères d'évaluation. Le pourvoi fait explicitement référence à certains de ces critères ou éléments d'appréciation : les « aménagements » des locaux (1re branche), la nature de l'exploitation et sa rentabilité, les équipements et les charges (2e branche), ainsi que les valeurs de comparaison du voisinage (5e branche).
La question classique qui