Cour de révision, 30 juin 2025, La SCI AA c/ La société AB Ltd

Sureté - Hypothèque - Promesse d'affectation hypothécaire - Garantie par une SCI d'un prêt consenti à son associé-gérant - Validité (oui) - Anatocisme La Cour de révision est saisie d'un pourvoi formé par une SCI contre un arrêt rendu le 26 septembre 2024 par la Cour d'appel, qui l'a condamnée à garantir et payer la dette contractée par son associé-gérant et bénéficiaire économique envers la société AB Ltd, sur le fondement d'une convention du 1er juin 2012 comportant une promesse d'affectation hypothécaire. L'associé avait conclu en 2008 une promesse de vente portant sur un immeuble appartenant en réalité à la SCI. Cette promesse a été suivie de la conclusion d'une convention tripartite par laquelle la SCI s'est engagée, en qualité de garante, à consentir une hypothèque sur ce bien afin de garantir le remboursement d'un prêt consenti par la société AB Ltd. À la suite du défaut de paiement du débiteur et de plusieurs procédures relatives à l'inscription d'hypothèques judiciaires provisoires, la Cour d'appel a jugé la sûreté valable, condamné la SCI au paiement des sommes dues et déclaré régulières les inscriptions hypothécaires. Devant la Cour de révision, la SCI soutenait principalement que la promesse d'affectation hypothécaire était nulle, faute de conformité à l'intérêt social et en l'absence de communauté d'intérêts, qu'elle ne pouvait être assimilée à une garantie autonome engageant la société comme débitrice, et que la capitalisation trimestrielle des intérêts violait l'article 1009 du Code civil. La Cour de révision rejette l'ensemble des moyens. Elle relève que les statuts de la SCI conféraient au gérant des pouvoirs étendus incluant les affectations hypothécaires et que la société s'est valablement engagée, par l'acte du 1er juin 2012, à garantir le prêt consenti à son associé-gérant. Elle juge que la Cour d'appel a souverainement retenu, sans dénaturation, que la SCI s'était engagée comme garante à première demande, ce qui justifiait sa condamnation au paiement en cas de défaillance du débiteur principal. Elle écarte également le moyen tiré de l'atteinte à l'intérêt social, estimant que les critiques formulées sont inopérantes, et confirme que l'anatocisme peut être ordonné judiciairement, y compris pour une périodicité inférieure à un an, sur le fondement de l'article 1009 du Code civil. En conséquence, le pourvoi est rejeté. LA COUR DE RÉVISION, VU : l'arrêt rendu le 26 septembre 2024 par la Cour d'appel, statuant en matière civile, signifié le 28 octobre 2024 ; la déclaration de pourvoi souscrite au Greffe général, le 25 novembre 2024, par Maître Sarah FILIPPI, avocat-défenseur, au nom de la SCI AA ; la requête déposée le 19 décembre 2024 au Greffe général, par Maître Sarah FILIPPI, avocat-défenseur, au nom de la SCI AA, accompagnée de 12 pièces, signifiée le même jour ; la contre-requête déposée le 17 janvier 2025 au Greffe général, par Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de la société AB LTD, signifiée le même jour ; les conclusions du Ministère public en date du 23 janvier 2025 ; le certificat de clôture établi le 28 janvier 2025, par le Greffier en Chef attestant que tous les délais de la loi sont expirés ; Ensemble le dossier de la procédure, À l'audience du 25 juin 2025 sur le rapport de Monsieur François-Xavier LUCAS, Conseiller, Après en avoir délibéré conformément à la loi, Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte sous seing privé du 10 avril 2008, p.A s'est engagé à vendre à la société AB LTD un appartement de 5 pièces situé dans l'immeuble AC, x1 à Monaco, moyennant le prix d'un million d'euros qu'elle lui a versé ; que la promesse de vente devant être réitérée par acte authentique à compter du 5 juin 2008, le promettant disposait d'une faculté de rétractation jusqu'au 4 juin 2008 comprenant le remboursement de la somme en principal d'un million d'euros, outre le paiement d'une indemnité de 100.000 euros ; que p.A n'ayant pas usé de la faculté de rétractation, ni exécuté sa promesse, ni remboursé la somme d'un million d'euros, la société AB LTD a, le 1er juin 2012, signé une convention avec lui et la SCI AA, en qualité de garante solidaire du premier qui en est le bénéficiaire économique ; que cette convention stipulait notamment un engagement de p.A à régler à la société AB LTD la somme de 1.319.849,31 euros au plus tard le 10 octobre 2012, avec intérêts au taux conventionnel de 12% l'an à compter du 1er juin 2012, une clause pénale d'un montant de 550.000 euros à défaut de règlement par p.A au terme prévu et une promesse d'affectation hypothécaire à la charge de la SCI AA sur le bien immobilier objet de la promesse de vente, qui s'est avéré être sa propriété, laquelle devait être réalisée au plus tard le 4 octobre 2012, et ce, pour sûreté et garantie de la somme en principal de 2,1 millions d'euros ; qu'aucun paiement n'étant intervenu, la société AB LTD a sollicité l'autorisation de prendre une inscription provisoire d'hypothèque judiciaire sur le bien immobilier appartenant à la SCI AA et ce, pour avoir sûreté, garantie et paiement de la somme de 2,5 millions d'euros, montant auquel elle a évalué provisoirement sa créance ; que cette requête a été rejetée par ordonnance présidentielle, confirmée par arrêt en date du 15 juin 2016 de la Chambre du conseil de la Cour d'appel, au motif essentiel qu'il n'était pas démontré que la SCI AA était débitrice de la société AB LTD, ni que la mise en œuvre de la garantie conventionnelle consentie ait été demandée ; que par acte d'huissier en date du 4 août 2016, la société AB LTD a notifié à la SCI AA les conventions des 10 avril 2008 et 1er juin 2012 et lui a fait sommation de faire le nécessaire pour procéder à l'inscription d'hypothèque conventionnelle à laquelle elle s'était engagée le 1er juin 2012 ; que cette sommation étant demeurée infructueuse, la société AB LTD a présenté le 12 septembre 2016 une nouvelle requête aux fins d'inscription provisoire d'une hypothèque, à laquelle la Chambre du conseil de la Cour d'appel a fait droit, suivant arrêt en date du 17 octobre 2016 ; qu'en exécution de cet arrêt, la société AB LTD a pris une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire au Bureau des Hypothèques de Monaco et a assigné la SCI AA et p.A devant le Tribunal de première instance ; qu'en cours de procédure, s.AD épouse AE, en sa qualité d'associé de la SCI AA, est intervenue volontairement à l'instance, sollicitant de voir déclarer recevable son intervention volontaire afin de préserver les droits de la SCI AA et de voir dire et juger que la SCI AA sera mise hors de cause relativement à des actes lui étant inopposables ; que, par arrêt du 26 septembre 2024, la Cour d'appel a notamment infirmé le jugement du Tribunal de première instance en ce qu'il avait prononcé la nullité de la promesse d'affectation hypothécaire consentie par la SCI AA à la société AB LTD dans la convention du 1er juin 2012, rejeté l'ensemble des demandes de condamnation à l'encontre de la SCI AA et ordonné la mainlevée des inscriptions provisoires d'hypothèque prise par la société AB LTD sur les biens dont la SCI AA est propriétaire dans l'ensemble immobilier dénommé AF et, statuant à nouveau, a condamné la SCI AA à payer à la société AB LTD la somme de 1.319.849,31 euros outre intérêts au taux annuel de 12% à compter du 1er juin 2012, au titre du prêt, 550.000 euros au titre de la clause pénale et 20.674 euros au titre de l'exécution des obligations découlant du prêt, dit que les intérêts sur la somme en principal de 1.319.849,31 euros seront capitalisés par trimestre et produiront intérêts jusqu'à parfait paiement, déclaré régulières les inscriptions provisoires d'hypothèque prises les 26 octobre 2016 et 21 avril 2021 sur l'immeuble appartenant à la SCI AA et dit que ces inscriptions garantiront la créance de la société AB LTD à concurrence de la somme ci-dessus fixée en principal, intérêts, frais et accessoires ; que la SCI AA s'est pourvue en révision contre cet arrêt ; Sur le premier moyen pris en ses cinq branches : Attendu que la SCI AA fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de rejeter le moyen tiré de la nullité de la promesse d'affectation hypothécaire consentie par elle dans la convention du 1er juin 2012 alors, selon le moyen ; 1°) que, d'une part, « la sûreté pour autrui donnée par une société relativement à un acte qui n'entre pas directement dans son objet et qui ne résulte pas du consentement unanime de ses associés n'est valable que s'il existe une communauté d'intérêts entre elle et le débiteur garanti ; qu'en se bornant à retenir, après avoir constaté que la sûreté accordée à la société AG par la SCI AA en garantie de la dette personnelle de M. AE n'entrait pas dans son objet statutaire, que "la communauté d'intérêts entre le garant et le débiteur principal explique et justifie [son] engagement hypothécaire" (arrêt attaqué, p. 37, § 6) puisque "le débiteur principal, p.A, n'étant autre que le bénéficiaire économique de la SCI AA, celle-ci avait tout intérêt à garantir le paiement de sa dette, puisqu'en cas de défaillance du débiteur principal, le créancier pouvait légitimement faire saisir la totalité de ses parts sociales" (ibid., § 7) et que "la dette a été contractée à l'origine en contrepartie d'une promesse de vente portant sur le patrimoine immobilier de la SCI AA" (ibid., § 8), motifs impropres à établir la communauté d'intérêts recherchée, la Cour d'appel, qui ne s'est interrogée que sur l'intérêt du débiteur garanti, à travers les conséquences de sa défaillance sur son propre patrimoine et la circonstance qu'il ait promis la vente de la chose d'autrui, sans le mettre en relation avec l'intérêt de la SCI AA, a privé sa décision de base légale au regard des articles 963 et 1697 du Code civil » ; 2°) que, d'autre part, « le juge ne peut statuer par de simples affirmations sans analyser, serait-ce sommairement, ni même mentionner les éléments de preuve sur lesquels il fonde sa décision ; qu'en se bornant, pour conclure à l'existence d'une communauté d'intérêts entre la SCI AA et M. AE, à énoncer que ce dernier, à l'occasion de la promesse de vente qu'il a personnellement conclue avec la société AG et dans laquelle la dette garantie trouve sa cause, "a perçu une somme de 1 million d'euros dont a directement bénéficié la société" (ibid., § 8), sans mentionner, serait-ce formellement, les éléments dont elle déduisait que la SCI AA avait bénéficié de cette somme, la Cour d'appel a privé sa décision de motivation en méconnaissance de l'article 199 du Code de procédure civile » ; 3°) qu'en tout état de cause « n'est pas valide la sûreté accordée par une société civile en garantie de la dette d'un associé dès lors qu'étant de nature à compromettre l'existence même de la société elle est contraire à l'intérêt social, y compris lorsqu'elle entre dans son objet ou qu'il existe une communauté d'intérêts entre cette société et le débiteur garanti ; qu'en se bornant à retenir qu'"il ne peut être considéré que la garantie ainsi consentie était de nature à compromettre l'existence même de la société" puisque "l'objet social tend expressément à l'acquisition de tous terrains, immeubles ou droits immobiliers [et] que dès lors la mise en œuvre de son engagement de paiement ne l'empêchait pas d'acquérir et assurer la gestion d'autres biens immobiliers, sans compromettre son existence même", (arrêt, p. 38, in limine), motifs impropres à caractériser l'intérêt social d'une garantie prise sur l'immeuble dont la SCI AA faisait valoir qu'il constituait tout son patrimoine immobilier et que sa saisie mettrait en péril sa propre existence, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 963 et 1697 du Code civil » ; 4°) qu'en outre « la conformité de la sûreté accordée par une société en garantie de la dette d'un tiers implique que le risque pour elle soit proportionné au bénéfice qu'elle pouvait escompter de l'opération garantie ; qu'en se bornant à retenir qu'"il ne peut être considéré que la garantie ainsi consentie était de nature à compromettre l'existence même de la société" puisque "l'objet social tend expressément à l'acquisition de tous terrains, immeubles ou droits immobiliers [et] que dès lors la mise en œuvre de son engagement de paiement ne l'empêchait pas d'acquérir et assurer la gestion d'autres biens immobiliers, sans compromettre son existence même", sans rechercher si la promesse d'affectation hypothécaire ne constituait pas en toute hypothèse une charge disproportionnée par rapport au bénéfice que la SCI AA, qui faisait valoir qu'elle n'en tirait aucune contrepartie, pouvait en escompter, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 963 et 1697 du Code civil » ; 5°) qu'au surplus « les motifs dubitatifs ou hypothétiques équivalent à un défaut de motifs; qu'en jugeant la sûreté consentie par la SCI AA conforme à son intérêt social au regard de la seule hypothèse que "la mise en œuvre de son engagement de paiement ne l'empêchait pas d'acquérir et assurer la gestion d'autres biens immobiliers" (ibid., p. 38, in limine), la Cour d'appel, qui s'est projetée dans l'éventualité d'un futur incertain là où elle était tenue de procéder à des constatations certaines, a privé sa décision de motivation en méconnaissance de l'article 199 du Code de procédure civile » ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'article 13 des statuts de la SCI AA investit les gérants de la société de « la signature sociale dont ils pourront faire usage pour tous les besoins et affaires de la société » et les habilite à réaliser « les acquisitions, marchés de construction, baux, emprunts, affectations hypothécaires, ventes, recouvrements, quittances, mainlevées et tous autres actes concernant la société » et que la SCI AA, représentée par son gérant, p.A, s'est engagée, par acte du 1er juin 2012, à consentir une hypothèque de 3ème rang sur le bien immobilier objet de la promesse de vente, dont elle est propriétaire, pour garantir le paiement du prêt de 1.319.849,31 euros octroyé à p.A, la Cour d'appel, abstraction faite du motif erroné mais surabondant subordonnant la validité de la garantie octroyée par la SCI AA à la double exigence qu'elle soit conforme à l'intérêt social et qu'elle ne porte pas atteinte à l'existence de la société, a, à bon droit, déclaré régulières les inscriptions hypothécaires prises les 26 octobre 2016 et 21 avril 2021 sur l'immeuble appartenant à la SCI AA ; que le moyen, qui critique l'arrêt en ce qu'il aurait insuffisamment fait apparaître la conformité à l'intérêt social de la sûreté consentie par la SCI AA en garantie de la dette de son associé gérant et bénéficiaire économique, sans asseoir cette critique sur aucun texte propre à la fonder, est inopérant ; Sur le deuxième moyen, qui est recevable : La SCI AA fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir condamnée à payer à la société AB LTD les sommes de a) 1.319.849,31 euros outre intérêts au taux annuel de 12% à compter du 1er juin 2012, au titre du prêt, b) 550.000 euros au titre de la clause pénale, c) 20.674 euros au titre de l'exécution des obligations découlant du prêt et dit que les intérêts échus sur la somme principale seront capitalisés et produiront intérêts jusqu'à parfait paiement et, en conséquence, d'avoir déclaré régulières les inscriptions provisoires d'hypothèque prises les 26 octobre 2016 et 21 avril 2021, de la condamner à payer à la société AG la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen ; 1°) que « la garantie autonome est une sûreté personnelle qui engage l'ensemble du patrimoine du garant, dont l'obligation a un objet distinct de celle du débiteur principal ; qu'au contraire l'affectation d'un immeuble en garantie de la dette d'autrui est une sûreté réelle qui ne confère d'action au créancier que sur le bien affecté et dont la réalisation dépend de la défaillance du débiteur ; qu'en qualifiant de "garantie autonome" le contrat de "promesse d'affectation hypothécaire" conclu le 1er juin 2012 entre la société AG et la SCI AA pour condamner cette dernière au paiement de la dette de M. AE, quand il résultait de ses propres constatations, reproduisant les termes de la convention, que la SCI AA se bornait à promettre l'affectation d'un immeuble déterminé en garantie de la dette de M. AE, dont la défaillance seule l'obligeait et ce uniquement à constituer un droit réel hypothécaire sur le bien affecté, la cour d'appel a violé les articles 989, 1928 et 1952 du Code civil dans leur rédaction applicable » ; 2°) qu'en tout état de cause « le juge ne saurait dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en retenant qu'aux termes de l'article 4 du contrat du 1er juin 2012 la SCI AA s'était rendue elle-même débitrice de la société AG en cas de défaillance de M. AE, quand il ressortait des stipulations claires et précises de cet acte que la SCI AA s'engageait uniquement "à faire le nécessaire pour consentir [...] une hypothèque de 3e rang au profit et à première demande [de la société AG] sur [un bien déterminé]" (arrêt, p. 38, in fine) dans la limite de 2 100 000 euros, la cour d'appel a violé le principe susvisé » ; Mais attendu qu'ayant rappelé les termes de l'article 4 de la convention conclue le 1er juin 2012 par la société AB LTD, p.A et la SCI AA selon lesquels cette dernière s'engageait « à la sûreté et garantie du prêt consenti au Débiteur, soit la somme de 1.377.127,14 euros, en capital et intérêts, frais, indemnités et autres accessoires, et de l'exécution de toutes les obligations résultant dudit prêt » et s'obligeait « irrévocablement en qualité de garant, à faire le nécessaire pour consentir au plus tard le 4 octobre 2012, et aux frais du Créancier, une hypothèque de 3ème rang au profit et à première demande du Créancier sur le bien (ci-après les « biens ») ci-après désigné », la Cour d'appel, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, a, sans violer les textes visés par la première branche du moyen, jugé que la SCI AA s'était rendue débitrice de la société AB LTD et qu'elle s'obligeait à première demande à garantir p.A, ce qui avait pour conséquence de rendre le garant lui-même débiteur dans l'hypothèse d'une défaillance du débiteur principal ; que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, qui est recevable : Attendu que la SCI AA fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de dire que les intérêts échus, sur la somme en principal de 1.319.849,31 euros seront capitalisés par trimestre et produiront intérêts jusqu'à parfait paiement alors que « les intérêts échus ne produisent eux-mêmes intérêts que s'ils sont dus pour au moins une année entière ; qu'il s'ensuit que l'anatocisme ne saurait être ordonné judiciairement pour une périodicité inférieure à un an ; qu'en accordant pourtant, à la demande de la société AG et l'absence de toute convention spéciale, la capitalisation des intérêts par trimestre, la Cour d'appel a violé l'article 1009 du Code civil » ; Mais attendu que l'article 1009 du Code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale ; qu'il n'en résulte pas que l'anatocisme ne saurait être ordonné judiciairement pour une périodicité inférieure à un an ; que le moyen qui postule le contraire manque en droit ; Sur les demandes formées au titre de l'article 238-1 du Code de procédure civile : Attendu que la SCI AA sollicite la condamnation de la société AB LTD au paiement de la somme de 20.000 euros sur le fondement de l'article 238-1 du Code de procédure civile ; Mais attendu que les circonstances de la cause n'impliquent pas de faire droit à cette demande ; Attendu que la société AB LTD sollicite la condamnation de la SCI AA au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement « des articles 234 du Code de procédure civile et 1229 du Code civil » ; Mais attendu que société AB LTD ne faisant état d'aucune circonstance propre à établir que la SCI AA aurait abusé de son droit de former un recours, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande ; PAR CES MOTIFS, Rejette le pourvoi, Rejette la demande formée par la SCI AA au titre de l'article 238-1 du Code de procédure civile, Rejette la demande formée par la société AB LTD sur le fondement des articles 234 du Code de procédure civile et 1229 du Code civil, Condamne la SCI AA aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que les dépens distraits seront liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé et prononcé le 30 JUIN 2025, par la Cour de révision de la Principauté de Monaco, composée de Laurent LE MESLE, Président, François-Xavier LUCAS, Conseiller, rapporteur et Jacques RAYBAUD, Conseiller, en présence du Ministère public, assistés de Nadine VALLAURI, Greffier en Chef. Le Greffier en Chef, Le Président.