Tribunal de Première Instance de Monaco, 01 juin 1973, n° 25648
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 01 juin 1973, n° 25648 (Lire sur source officielle)
I. Le contexte factuel et procédural
A. Les faits à l'origine du litige
L'affaire soumise au Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit dans le cadre d'opérations de courtage et d'intermédiation financière portant sur des prêts hypothécaires. À l'origine du litige se trouvent la société Sotransco (également désignée dans le dispositif sous le nom de Société Transcontinental) et le sieur E. L., son fondateur et unique administrateur. La société Sotransco était spécialisée depuis plusieurs années dans la conclusion de prêts hypothécaires.
Le 2 juillet 1964, cette société a adressé à sa clientèle habituelle une circulaire commerciale proposant de souscrire à trois opérations distinctes de prêts garantis par des hypothèques sur des biens immobiliers situés en France. Les deux premières propositions portaient sur des immeubles localisés à Antibes et à Beaulieu, et offraient un taux d'intérêt de 12 %. La troisième proposition, qui est au cœur du litige, concernait un terrain à lotir présenté comme ayant une superficie de 100 000 m² et une valeur de gage estimée à 2 500 000 francs. Sur ce bien, le prêt sollicité s'élevait à un montant global de 1 800 000 francs, assorti d'un taux d'intérêt de 10 % payable d'avance pour la durée totale du prêt, fixée à deux ans.
Pour attirer les investisseurs vers cette troisième option malgré un rendement facial inférieur de deux points à celui des deux autres projets, la circulaire comportait une « note importante » spécifiquement dédiée à ce prêt. Ce document affirmait de manière catégorique que le prêt en question était « assuré contre tous risques de non paiement du capital par une assurance crédit au profit des prêteurs, auprès d'une compagnie d'assurances mondialement connue et réassurée à la Lloyd's de Londres, donnant ainsi à tous les créanciers une garantie totale contre tous risques ».
Séduits par la promesse de cette sécurité absolue, de nombreux clients de la société Sotransco ont répondu favorablement à l'offre en l'espace de quelques jours. Ils ont remis d'importantes sommes d'argent au sieur L. En contrepartie de ces remises de fonds, il leur a été délivré des reçus en vue d'un prêt hypothécaire en premier rang. Ces reçus ne comportaient toutefois que des indications succinctes relatives à la situation du gage, à l'identité de l'emprunteur et aux conditions générales des prêts, sans mentionner précisément la superficie ou la localisation exacte des parcelles.
Muni de ces capitaux, le sieur L. est intervenu aux actes authentiques de reconnaissance de dette avec affectation hypothécaire, passés les 16 et 23 juillet 1964 par-devant Maître Mounier, notaire. Dans ces actes, le sieur L. a pris la qualité de mandataire verbal des prêteurs, remettant les fonds à l'emprunteur, le sieur S. Ce dernier a donné en garantie hypothécaire des parcelles de terrain situées sur la commune de Saint-Martin-Vésubie. Or, la réalité matérielle et juridique du gage telle qu'elle ressortait de la désignation cadastrale intégrée aux actes notariés différait substantiellement des annonces de la circulaire du 2 juillet 1964. Au lieu d'un terrain d'un seul tenant de 100 000 m², l'assiette de l'hypothèque ne portait que sur trois parcelles séparées totalisant à peine 63 325 m². De plus, la valeur de 2 500 000 francs annoncée reposait, selon les déclarations ultérieures de L., sur un avis d'un expert foncier, le sieur C., que L. connaissait antérieurement. Toutefois, cette estimation experte portait en réalité sur un lot majeur de 52 000 m² totalement étranger au gage consenti, ainsi que sur deux lots séparés faisant certes partie du gage, mais évalués à des prix unitaires de 15 et 30 francs le mètre carré, ce qui ne permettait aucunement d'atteindre ou de justifier la valeur globale attribuée à l'ensemble immobilier dans la circulaire. Il est par ailleurs établi que si le mandat liant les prêteurs à L. était gratuit dans leurs rapports directs, l'opération globale procurait à ce dernier une commission de 5 %, soit un profit total de 90 000 francs.
À l'échéance conventionnelle de deux ans, l'emprunteur S. s'est révélé défaillant et les prêts n'ont pas été remboursés. La réalisation forcée du gage immobilier, poursuivie à l'initiative d'un autre créancier, a abouti à un résultat financier catastrophique pour les prêteurs : la vente sur saisie n'a produit qu'une somme dérisoire, inférieure à 4,5 % du montant total des prêts hypothécaires consentis.
Face aux réclamations pressantes des prêteurs ruinés ou lésés, le sieur L. a entrepris des démarches auprès de l'assureur-crédit visé implicitement dans la circulaire, qui s'est avéré être la compagnie d'assurances belge « La Belfort ». Le sieur L. est même parvenu à signer une convention avec cette compagnie, mais cet accord est resté lettre morte. En effet, par un jugement du 12 janvier 1968, le Tribunal de commerce de Bruxelles a déclaré la compagnie La Belfort en état de faillite. Parallèlement, la réassurance annoncée auprès de la Lloyd's de Londres s'est révélée tout aussi illusoire. Aucun règlement n'est intervenu de la part du réassureur, le sieur B. B., assureur à Londres, qui avait pourtant été présenté comme engageant les souscripteurs de la Lloyd's vis-à-vis de La Belfort en vertu d'une « cover-note » datée du 19 juin 1964. Il est également fait mention dans la décision d'une procédure pénale ayant abouti à une ordonnance de non-lieu rendue le 13 mars 1969.
B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Devant l'impossibilité de recouvrer leurs fonds tant par la voie hypothécaire que par le mécanisme de l'assurance-crédit, les prêteurs ont engagé des actions en responsabilité civile devant le Tribunal de première instance de Monaco contre la société Sotransco et le sieur L. La procédure s'est structurée autour de deux instances principales, correspondant aux deux actes notariés des 16 et 23 juillet 1964, auxquelles se sont greffées de multiples interventions volontaires et des appels en garantie.
D'une part, par exploit du 5 mars 1970, le sieur B., prêteur au titre de l'acte du 16 juillet 1964, a assigné la société Sotransco et le sieur L. afin de les voir déclarer responsables du défaut de remboursement du prêt et condamner conjointement et solidairement à lui payer la somme principale de 57 396 francs avec intérêts de droit à compter de la demande, ainsi que 14 340 francs à titre de dommages-intérêts. À cette première instance se sont joints, par conclusions d'intervention du 28 avril 1968 (date telle que mentionnée dans le jugement), huit autres créanciers placés dans une situation juridique similaire : le sieur A. B. (réclamant 9 566 F en principal et 2 390 F de dommages-intérêts), la demoiselle S. F. (38 264 F et 9 560 F), le sieur P. S. (33 481 F et 8 370 F), R. V. (9 566 F et 2 390 F), la dame M. Veuve S. (19 132 F et 4 780 F), le sieur M. A. (28 698 F et 7 175 F), le Docteur J. A. (19 132 F et 4 780 F) et le sieur P. M. (9 566 F et 2 390 F). Ultérieurement, par conclusions du 30 novembre 1971, trois autres créanciers sont intervenus à cette même instance : la dame A. Veuve B. (23 925 F et 5 975 F), la dame B. Veuve V. (19 132 F et 4 780 F) et le sieur F. G. (14 349 F et 3 580 F).
D'autre part, par un second exploit du même jour, le 5 mars 1970, la dame B. C. épouse N., créancière en vertu du second acte authentique du 23 juillet 1964, a assigné les mêmes défendeurs aux mêmes fins, réclamant le paiement de 95 666 francs avec intérêts de droit et 23 900 francs à titre d'intérêts ou dommages-intérêts. Six créanciers se sont joints à son action par conclusions du 30 avril 1970 : le sieur D. (9 566 F et 2 390 F), le sieur B. (19 132 F et 4 780 F), la dame S. épouse R., agissant en qualité d'héritière de son premier mari feu E. R. (28 698 F et 7 175 F), le sieur J. G. (19 132 F et 4 780 F), le sieur B. D. (28 698 F et 7 175 F) et la S.C.I. M. (9 566 F et 2 390 F). Enfin, par conclusions du 30 novembre 1970, la dame Veuve V. et le sieur G., déjà intervenants dans l'instance initiée par B. pour les prêts du 16 juillet, sont également intervenus dans l'instance de la dame N. au titre de prêts distincts consentis le 23 juillet 1964, réclamant respectivement 28 698 francs (outre 7 175 F de dommages-intérêts) et 47 830 francs (outre 11 950 F de dommages-intérêts).
Dans leurs conclusions récapitulatives du 31 janvier 1973, l'ensemble de ces demandeurs et intervenants ont soutenu qu'ils étaient fondés à invoquer des fondements de responsabilité distincts correspondant aux deux phases de l'opération (la phase précontractuelle de la circulaire et la phase d'exécution du mandat). Ils ont mis en exergue les indications fausses sur la consistance du gage, sur la notoriété et l'efficacité des garants, ainsi que les fautes et légèretés commises par les défendeurs dans l'accomplissement du mandat.
En défense, par conclusions du 8 octobre 1970 complétées le 16 mars 1972, la société Sotransco et le sieur L. ont soulevé plusieurs moyens de forme et de fond pour conclure au rejet des demandes :
- Sur la recevabilité et le fondement juridique, ils ont reproché aux demandeurs de fonder leur action simultanément sur les articles 1229 et 1230 du Code civil monégasque (responsabilité délictuelle et quasi délictuelle) et sur l'article 1831 du même code (responsabilité contractuelle du mandataire), arguant que ce cumul est formellement prohibé par la jurisprudence et prive l'action de base légale.
- Sur les rôles respectifs des défendeurs à la date de la circulaire, ils ont soutenu que le sieur L. n'avait pas agi à titre personnel et devait être mis hors de cause, tandis que la société Sotransco s'était bornée à un rôle de simple intermédiaire mettant en présence emprunteur et prêteurs sans garantir la valeur du gage.
- Sur l'exécution du mandat lors de la signature des actes notariés, ils ont fait valoir que les prêteurs avaient disposé du temps nécessaire pour apprécier l'opération, que L. avait respecté les termes des reçus (lesquels ne mentionnaient ni superficie ni situation précise), et que le défaut de conformité avec la circulaire n'avait pas dissuadé les prêteurs.
- Sur l'absence de faute et de lien de causalité concernant les garanties, ils ont plaidé leur bonne foi et l'imprévisibilité de la défaillance des assureurs, affirmant que les administrateurs de La Belfort n'étaient pas défavorablement connus à l'époque et que de bons renseignements avaient été obtenus sur B. B. S'appuyant sur l'ordonnance de non-lieu du 13 mars 1969, ils ont ajouté que la cause déterminante du consentement des prêteurs résidait dans le taux d'intérêt élevé plutôt que dans les garanties promises.
- Enfin, sur le caractère du préjudice, ils ont interprété la tardiveté de l'action des prêteurs comme un aveu de faiblesse, leur reprochant d'avoir d'abord acquiescé et participé aux recours contre les assureurs. Ils en ont déduit que, tant que les recours contre La Belfort et B. B. n'étaient pas épuisés, le préjudice demeurait purement éventuel.
À titre subsidiaire, la société Sotransco et le sieur L. ont formé des appels en garantie par deux exploits du 9 juillet 1970 :
- D'une part, contre Maître Mardens, avocat à Bruxelles, pris en sa qualité de curateur à la faillite de la compagnie La Belfort, et contre le sieur B. B., assureur à Londres. Maître Mardens étant décédé en cours d'instance, Maîtres Andrée Leva et Tom Gutt, avocats à Bruxelles désignés pour le remplacer comme curateurs, sont intervenus volontairement le 22 octobre 1970. Par conclusions du 2 février 1972, ces derniers ont soutenu que la responsabilité de La Belfort était subsidiaire à celle des défendeurs principaux et que toute condamnation éventuelle ne pourrait consister qu'en la reconnaissance d'une créance soumise aux règles belges de production à la faillite. Le sieur B. B., quant à lui, a fait défaut et a été réassigné le 24 novembre 1970 sur jugement de défaut profit joint du 5 novembre 1970, persistant dans sa défaillance.
- D'autre part, contre leurs propres assureurs de responsabilité civile professionnelle, les sociétés anonymes d'assurances « L'Urbaine et la Seine » et « La Concorde ». Par conclusions du 14 mars 1971, L'Urbaine et la Seine a décliné sa garantie (comme elle l'avait fait dès le 25 avril 1968), motifs pris que la police avait été souscrite par L. seul en qualité d'administrateur de biens et qu'elle excluait les faits délictueux. Par écrits des 22 avril 1971 et 12 mai 1972, La Concorde a pareillement dénié sa garantie en invoquant l'exclusion des faits délictueux, intentionnels ou dolosifs, le fait que la police ne couvrait pas l'activité d'agent d'affaires, et l'existence d'un plafond de garantie limité à 100 000 francs par an.
II. La question de droit et la solution de la juridiction
A. Le problème juridique posé
Le Tribunal de première instance de Monaco était confronté à une série de questions juridiques imbriquées, touchant tant au droit processuel et à l'articulation des régimes de responsabilité civile qu'au droit spécial du mandat et du courtage financier :
En premier lieu, sur le terrain de la qualification et du régime de l'action en responsabilité, comment s'applique le principe du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle (articles 1229, 1230 et 1831 du Code civil monégasque) lorsque des faits fautifs — en l'occurrence la diffusion d'une circulaire contenant des renseignements inexacts — ont été commis par un intermédiaire antérieurement à la formation formelle du contrat de mandat, mais dans le but précis de déterminer les futurs mandants à contracter ?
En deuxième lieu, sur le plan de l'imputabilité, le dirigeant et fondateur d'une société d'intermédiation peut-il s'abriter derrière la personnalité morale de cette société pour obtenir sa mise hors de cause personnelle, alors qu'il a rédigé la circulaire litigieuse et est intervenu personnellement comme mandataire verbal des clients lors de la signature des actes authentiques ?
En troisième lieu, et c'est le cœur substantiel de l'arrêt de principe, quelle est l'étendue des obligations et de la responsabilité d'un intermédiaire professionnel et mandataire qui, excédant la simple mise en relation, promet une garantie totale de bonne fin et délivre, par imprudence puis en connaissance de cause lors de la passation des actes, des informations erronées sur la consistance du gage hypothécaire et l'existence d'une assurance-crédit solvable ?
Enfin, en quatrième lieu, l'existence de recours théoriques non encore totalement épuisés contre le débiteur principal ou des garants défaillants confère-t-elle au préjudice subi par les mandants prêteurs un caractère purement éventuel faisant obstacle à la condamnation immédiate du mandataire fautif ?
B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour accueillir l'intégralité des demandes des prêteurs et retenir la responsabilité conjointe et solidaire du sieur L. et de la société Sotransco, le Tribunal déploie une motivation rigoureuse, structurée en cinq étapes logiques.
1. Le rejet de la demande de mise hors de cause du dirigeant par le constat d'une confusion d'intérêts
Le Tribunal écarte d'emblée l'argument du sieur L. qui prétendait n'avoir agi qu'ès qualités pour le compte de la société Sotransco. Les juges relèvent l'existence d'une « fusion complète d'administration et d'intérêts » entre la personne physique et la personne morale qu'il avait fondée et dirigeait seul. Cette confusion est matérialisée par deux éléments factuels : d'une part, L. ne contestait pas être l'auteur intellectuel et le rédacteur de la circulaire du 2 juillet 1964, bien qu'il ne l'ait pas signée ; d'autre part, il avait lui-même appelé en garantie la compagnie L'Urbaine et la Seine sur le fondement d'une police d'assurance souscrite en son nom personnel pour couvrir une action dirigée conjointement contre lui et la société. Le Tribunal en déduit une « unité de direction, d'intérêts et, partant, de responsabilité ».
2. La requalification du rôle des défendeurs : du simple courtage à l'engagement de bonne fin
Sotransco et L. tentaient de minimiser leurs obligations en se présentant comme de simples courtiers ou intermédiaires passifs, dont la mission se serait bornée à rapprocher un emprunteur et des prêteurs sans garantir ni la valeur du gage ni la solvabilité des parties. Le Tribunal réfute cette analyse par une lecture littérale et téléologique de la circulaire du 2 juillet 1964. Ce document mettait spécifiquement en exergue le troisième prêt en promettant une « garantie totale contre tous risques », appuyée sur une assurance-crédit déjà souscrite par L. auprès d'une compagnie faussement qualifiée de « mondialement connue » et prétendument réassurée auprès de la Lloyd's de Londres.
Contrairement à ce qu'avait pu laisser entendre l'ordonnance de non-lieu pénale du 13 mars 1969, le juge civil estime que c'est bien cette garantie, et non l'appât du gain lié au taux d'intérêt, qui a été déterminante du consentement des prêteurs : en effet, ces derniers ont délaissé les deux premiers prêts offrant pourtant 12 % d'intérêt pour souscrire massivement, en quelques jours, au troisième prêt qui ne rapportait que 10 % mais offrait la sécurité annoncée. Dès lors, cette « garantie préconstituée et présentée comme totale » s'analyse juridiquement comme un véritable « engagement de bonne fin de l'opération excédant le rôle habituel du simple intermédiaire ». Face à un tel engagement de résultat quant à l'existence d'une garantie efficace, les défendeurs ne peuvent s'exonérer en invoquant l'imprévisibilité de la défaillance ultérieure des assureurs.
3. La résolution du conflit de responsabilités : l'absorption des faits précontractuels par la faute contractuelle du mandataire
Sur le moyen d'irrecevabilité tiré de la violation de la règle du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, le Tribunal réaff
Responsabilité civile Responsabilité contractuelle - Mandat - Mandataire - Renseignements inexacts - Connaissance - Responsabilité Le mandataire qui, pour déterminer son mandant à conclure une affaire où il joue le rôle d'intermédiaire, donne, en connaissance de cause, des renseignements inexacts au mandant, sur la foi desquels intervient la décision de celui-ci, est responsable du préjudice qu'il a ainsi occasionné au mandant. LE TRIBUNAL, Attendu que la Société Sotransco, fondée et administrée par le sieur L. et spécialisée depuis plusieurs années dans la conclusion de prêts hypothécaires, adressait à sa clientèle le 2 juillet 1964 une circulaire proposant trois prêts à consentir sur des biens situés en France : les deux premiers sur des immeubles à Antibes et Beaulieu, au taux de 12 %, le troisième sur un terrain de 100 000 m2 à lotir, représentant une valeur de gage de 2 500 000 F, sur lequel, le prêt demandé était de 1 800 000 F au taux de 10 % payable d'avance pour les 2 ans de durée du prêt ; qu'une « note importante » concernant ce seul dernier prêt indiquait qu'il était « assuré contre tous risques de non paiement du capital par une assurance crédit au profit des prêteurs, auprès d'une compagnie d'assurances mondialement connue et réassurée à la Lloyd's de Londres, donnant ainsi à tous les créanciers une garantie totale contre tous risques » ; Attendu que de nombreux clients de Sotransco ont accueilli cette dernière proposition et confié à L. d'importantes sommes d'argent que celui-ci a remises, comme mandataire verbal des prêteurs, qualité qu'il a prise dans les actes de reconnaissance de dettes avec affectation hypothécaire intervenus devant Maître Mounier, Notaire, les 16 et 23 juillet 1964, à l'emprunteur S. qui donnait en gage des parcelles de terrain sises à Saint-Martin Vésubie, des reçus constatant ces remises de fonds en vue du prêt hypothécaire en premier rang ne portant que des indications succinctes sur la situation du gage, le nom de l'emprunteur et les conditions des prêts ; Attendu qu'à l'échéance les prêts ne furent pas remboursés et que la réalisation du gage, sur poursuite d'un créancier différent, ne produisit qu'une somme dérisoire, inférieure à 4,5 % du montant des prêts hypothécaires ; Attendu que sur les réclamations des prêteurs, L. entreprit des démarches auprès de la Compagnie d'assurances belge la Belfort, signa même avec elle une convention qui n'eut pas de suite, cette compagnie étant déclarée en état de faillite le 12 janvier 1968 par le Tribunal de Commerce de Bruxelles ; que nul règlement n'intervint non plus de la part du réassureur B. B. qui avait été présenté comme engageant les Lloyds de Londres vis-à-vis de la Belfort, par une « cover-note » du 19 juin 1964 ; Attendu qu'en cet état, le sieur B., prêteur à l'acte de reconnaissance du 16 juillet 1964, a assigné par exploit du 5 mars 1970 la société Sotransco et L. pour s'entendre déclarer responsables du défaut de remboursement du prêt et condamner conjointement et solidairement à lui payer 57 396 F avec intérêts de droit du jour de la demande, outre 14 340 F à titre de dommages-intérêts ; Attendu que par conclusions du 28 avril 1968, 8 créanciers se trouvant dans une situation juridique semblable à celle de B. sont intervenus aux débats, se joignant à ses moyens pour réclamer : le sieur A. B. : 9 566 F avec intérêts de droit et 2 390 F de dommages-intérêts ; la demoiselle S. F. : 38 264 F avec intérêts de droit et 9 560 F de dommages-intérêts ; le sieur P. S. : 33 481 F avec intérêts de droit et 8 370 F de dommages-intérêts ; R. V. : 9 566 F avec intérêts de droit et 2 390 F de dommages-intérêts ; la dame M. Veuve S. : 19 132 F avec intérêts de droit et 4 780 F de dommages-intérêts ; le sieur M. A. : 28 698 F avec intérêts de droit et 7 175 F de dommages-intérêts ; le Docteur J. A. : 19 132 F avec intérêts de droit et 4 780 F de dommages-intérêts ; le sieur P. M. : 9 566 F avec intérêts de droit et 2 390 F de dommages-intérêts ; Que par conclusions du 30 novembre 1971, sont intervenus de même et pour réclamer : la dame A. Veuve B. : 23 925 F avec intérêts de droit et 5 975 F de dommages-intérêts ; la dame B. Veuve V. : 19 132 F avec intérêts de droit et 4 780 F de dommages-intérêts ; le sieur F. G. : 14 349 F avec intérêts de droit et 3 580 F de dommages-intérêts ; Attendu par ailleurs que suivant exploit du même jour, 5 mars 1970, la dame B. C. épouse N., créancière en vertu de l'acte de reconnaissance du 23 juillet 1964, a assigné les mêmes défendeurs pour les mêmes causes en vue d'obtenir paiement de 95 666 F avec intérêts de droit et de 23 900 F à titre d'intérêts ; Que 6 créanciers dans la même situation se sont joints à elle, par conclusions du 30 avril 1970 pour réclamer : le sieur D. : 9 566 F avec intérêts de droit et 2 390 F de dommages-intérêts ; le sieur B. : 19 132 F avec intérêts de droit et 4 780 F de dommages-intérêts ; la dame S. épouse R., comme héritière de son premier mari feu E. R. : 28 698 F avec intérêts de droit et 7 175 F de dommages-intérêts ; le sieur J. G. : 19 132 F avec intérêts de droit et 4 780 F de dommages-intérêts ; le sieur B. D. : 28 698 F avec intérêts de droit et 7 175 F de dommages-intérêts ; la S.C.I. M. : 9 566 F avec intérêts de droit et 2 390 F de dommages-intérêts ; Que les deux autres créanciers, la dame Veuve V. et le sieur G., intervenus dans l'instance engagée par B. pour des prêts consentis le 16 juillet, interviennent également dans celle de la dame N., par conclusions du 30 novembre 1970 pour réclamer remboursement de prêts consentis par eux le 23 juillet 1964, demandant respectivement, la première 28 698 F avec intérêts de droit et 7 175 F de dommages-intérêts, le second : 47 830 F avec intérêts de droit et 11 950 F de dommages-intérêts ; Attendu que malgré la différence de date des actes authentiques de reconnaissance de dette, la situation de toutes ces parties, qui ont été représentées par L., mandataire verbal et porteur des fonds par elles confiés, se trouve identique ; Attendu que par deux exploits du 9 juillet 1970, Sotransco et L. ont signifié ces assignations et interventions : 1° à Maître Mardens, avocat à Bruxelles, en qualité de curateur à la faillite de la Belfort, et au sieur B. B., assureur à Londres ; 2° à la Société anonyme d'assurances « l'Urbaine et la Seine » et à la Société anonyme d'assurances « La Concorde » ; Que tout en contestant la demande principale dirigée contre eux, ils ont appelé ces parties aux débats pour les relever et garantir de toute éventuelle condamnation ; Attendu que B. B. persiste à faire défaut après avoir été réassigné le 24 novembre 1970 en vertu d'un jugement de défaut profit joint du 5 novembre ; Attendu que Maîtres Andrée Leva et Tom Gutt, avocats à Bruxelles, sont intervenus volontairement aux débats le 22 octobre 1970 à la suite de leur désignation comme curateurs de la faillite de la Belfort en remplacement de Maître Mardens, décédé en cours d'instance ; Attendu qu'il y a lieu de joindre toutes ces procédures pour statuer par un seul jugement, contradictoire à l'égard de toutes les parties ; Attendu que Sotransco et L., en leurs conclusions du 8 octobre 1970, qu'ils devaient reprendre et compléter sur un point le 16 mars 1972 en concluant contre la dame Veuve V. et sans nul doute tous les autres intervenants, font grief aux demandeurs de fonder leur argumentation à la fois sur les articles 1 229 et 1 230 concernant la responsabilité délictuelle et quasi délictuelle, et sur l'article 1831 relatif à la responsabilité contractuelle du mandataire dans sa gestion, cumul formellement interdit par la jurisprudence et qui révélerait le manque de base légale de l'action ; Qu'ils analysent ensuite les obligations auxquelles ils étaient tenus : 1° à la date de rédaction de la circulaire pour soutenir d'une part que L. n'a pas agi à titre personnel et devrait être mis hors de cause et que la Sotransco s'est limitée à mettre en présence emprunteur et prêteurs sans assumer aucune garantie de la valeur du gage ; 2° à la date de la signature des actes authentiques de prêts, après un temps que les demandeurs auraient pu mettre à profit pour apprécier la valeur de l'opération et où L., mandataire, a respecté les prescriptions des reçus signés par lui, ne portant aucune mention de superficie ou situation du gage, dont le défaut de conformité avec la circulaire n'a pas détourné les prêteurs ; Qu'ils estiment que les défaillances des garants, accueillis de bonne foi, étaient imprévisibles pour eux, les administrateurs de la Belfort n'étant pas, à l'époque, défavorablement connus et des renseignements de respectabilité leur ayant été donnés sur B. ; que les garanties promises étaient d'ailleurs moins déterminantes des prêts, comme l'a relaté l'ordonnance de non-lieu du 13 mars 1969, que le taux élevé des intérêts ; que la tardiveté de l'exercice d'une action contre eux, après l'échec des recours contre les assureurs, révèlerait la reconnaissance par les prêteurs de la faiblesse de leur argumentation actuelle, où ils leur reprochent l'inefficacité de ces recours auxquels ils avaient acquiescé et même participé et qui leur permettent encore d'actionner la Belfort ou B. ; qu'en admettant même qu'une faute puisse être retenue contre eux, elle ne saurait pour autant fonder une créance avant que les prêteurs aient poursuivi ces derniers recours, leur préjudice n'étant encore qu'éventuel ; qu'ils concluent au rejet des demandes, mais, pour le cas où leur responsabilité serait pourtant retenue, ils entendent être relevés de toute condamnation par les Compagnies Urbaine et Concorde, en raison des contrats conclus avec elles pour garantir les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile, ainsi que par les représentants de la Belfort et B. ; Attendu que Maîtres Leva et Gutt, après leur intervention es qualitès de curateurs de la faillite de la Belfort, soutiennent le 2 février 1972 que la responsabilité de cette société ne saurait être examinée que si les demandes contre L. et Sotransco, qui les ont appelés en garantie, étaient retenues et indiquent, subsidiairement, que toute condamnation ne pourrait constituer que la reconnaissance d'une créance devant suivre le sort et les règles de la production à la faillite, selon la procédure du droit belge ; Attendu que l'Urbaine et Seine, concluant le 14 mars 1971, à l'occasion de toutes les procédures, rappelle les termes par lesquels elle avait, dès le 25 avril 1968, décliné, en réponse à la demande de L. et Sotransco, la prise en charge du sinistre comme n'entrant pas dans le cadre des garanties du contrat consenti à L., seul, en tant qu'administrateur de biens et ne couvrant donc pas les faits délictueux ; qu'elle aussi ajoute que l'appel en cause ne pourrait être envisagé qu'en cas d'accueil de la demande principale ; Attendu que la Concorde, en ses écrits des 22 avril 1971 et 12 mai 1972 soutient également que le rejet des demandes entraînerait nécessairement sa mise hors de cause, mais aussi que sa police ne couvre pas les faits délictueux ou provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive, et très subsidiairement que cette police ne concernait que certaines activités, non celle d'agent d'affaires, et qu'en tout état de cause elle comportait une limitation de garantie à 100 000 F l'année ; Attendu qu'en l'état de toutes ces prises de positions les demandeurs et intervenants ont conclu de façon récapitulative le 31 janvier 1973 pour combattre les moyens de défense de L. et Sotransco en ce qu'ils soutiennent l'irrecevabilité de l'action, scindent leurs rôles respectifs ou tentent de les limiter à celui de simple intermédiaire, exclusif de toute garantie ; qu'ils s'estiment fondés à invoquer, aux deux périodes envisagées, des fondements de responsabilité différents et soulignent toutes les circonstances de fait, indications inexactes sur la consistance du gage comme sur la désignation et l'efficacité totales des garants invoqués, de même que des fautes et légèretés dans l'accomplissement du mandat entraînant la responsabilité entière des défendeurs, sauf leur recours au sujet desquels ils estiment, in fine, que les compagnies ne sauraient se soustraire à leurs obligations, faisant allusion à tort, pages 6 et 7 de leurs écrits, à des conclusions de Sotransco et L. du 24 février 1972, non notifiées ni discutées dans les présentes instances ; Sur l'action principale Attendu qu'il ne saurait être fait droit à la prétention de L. d'être mis personnellement hors de cause en raison du fait qu'il n'aurait jamais agi qu'es qualitès et pour le compte de la Sotransco ; attendu en effet qu'il y avait une fusion complète d'administration et d'intérêts entre lui et la société qu'il avait fondée et qu'il dirigeait seul ; qu'il ne conteste pas avoir été le rédacteur de la circulaire, bien qu'il ne l'ait pas signée, et que le fait qu'il ait appelé en garantie les Compagnies Urbaine, en vertu d'une police intervenue à son nom personnel, pour le garantir de l'action intentée conjointement contre lui et Sotransco, est révélateur de cette unité de direction, d'intérêts et, partant, de responsabilité ; Attendu par ailleurs que les défendeurs apparaissent également infondés lorsqu'ils prétendent limiter leur rôle à celui du simple intermédiaire qui met en présence emprunteur et prêteurs sans nulle garantie de valeur du gage ni de bonne fin de l'opération ; Attendu en effet que la circulaire du 2 juillet, proposant 3 prêts, attirait spécialement l'attention sur le troisième, en promettant une garantie totale contre tous risques ; Que cette garantie se fondait sur une assurance crédit, déjà contractée par L. auprès d'une compagnie exagérément présentée comme « mondialement connue », réassurée elle-même aux Lloyds de Londres, ce qui ne correspondait d'ailleurs pas à la réalité ; Que par ce moyen, une importante tranche de la clientèle habituelle a été décidée en peu de jours à couvrir l'emprunt de 1 800 000 F, préférant manifestement les garanties offertes, avec un taux de 10 %, aux autres propositions de prêts au taux de 12 % mais sans la garantie ; que cette garantie préconstituée et présentée comme totale a bien représenté, de la part de Sotransco et L. un engagement de bonne fin de l'opération excédant le rôle habituel du simple intermédiaire et dont ils ne sauraient se libérer par la seule invocation de l'imprévisibilité, à l'époque, du caractère illusoire du recours ; Attendu que s'il est bien exact qu'une action ne puisse être simultanément engagée sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle et de la responsabilité contractuelle, cette dernière devant prévaloir lorsqu'elle peut être invoquée, ce qui correspond aux cas de l'espèce où L., ayant obtenu la confiance et les fonds de ses clients, s'est présenté devant le notaire comme leur mandataire verbal, il ne saurait pourtant être fait abstraction de tous les faits et circonstances intervenus dans la mesure où ils établissent les conditions d'intervention et de réalisation du mandat, sans que pour autant ces faits doivent être qualifiés d'agissements dolosifs ou intentionnels ni même de quasi délits, mais de fautes du mandataire ; Attendu qu'il ne peut être oublié que les actes de prêts, auxquels L. a représenté tous les demandeurs actuels, reflétaient la situation cadastrale exacte du gage et en donnaient une désignation très sensiblement inférieure aux promesses faites bien légèrement, non seulement quant à la prétendue garantie totale mais aussi quant à la consistance du gage ; qu'il ne s'agissait plus d'un terrain de 100 000 m2, mais de 3 parcelles séparées et totalisant 63 325 m2 et que L. ne saurait se retrancher derrière l'avis qu'il connaissait antérieurement et qu'il invoque à sa décharge, de l'expert foncier C., dès lors que l'estimation de celui-ci portait non sur l'ensemble du gage mais sur un lot important de 52 000 m2 qui lui était étranger et sur 2 lots séparés en représentant une partie mais dont les prix unitaires de 15 et 30 F le mètre ne pouvaient justifier la valeur attribuée à l'ensemble ; Attendu que l'article 1831 du Code civil fait répondre le mandataire des fautes qu'il commet dans sa gestion, indépendamment de tout dol ; Attendu que la jurisprudence retient la responsabilité de celui qui, même de bonne foi et à titre gratuit, donne des renseignements inexacts dès qu'il a agi avec légèreté ou imprudence ; qu'il doit, a fortiori être exigé du mandataire de faire preuve d'exactitude et de vigilance en faveur de ses mandants que sa responsabilité est d'autant plus engagée lorsqu'il les a lui-même amenés à traiter, en leur donnant des renseignements inexacts avec une imprudence certaine et qu'il a poursuivi l'exécution du mandat en connaissance de la fausseté des renseignements ; que si le mandat était gratuit entre les prêteurs et L., l'opération se soldait en faveur de ce dernier par une commission de 5 % représentant un profit global de 90 000 F ; Attendu qu'il est vain de la part des défendeurs, d'invoquer le fait que les prêteurs qui ont comparu en personne devant le notaire n'ont pas fait preuve d'une plus grande vigilance et ont signé l'acte malgré le défaut de conformité du gage ; qu'il s'agissait en effet de particuliers, confiants en raison des garanties promises et qui n'avaient ni la compétence de L., agent immobilier, ni la connaissance que celui-ci avait eue ou aurait du avoir de la consistance et de la valeur du gage qu'il proposait, avec une garantie totale promise ; Qu'une jurisprudence ancienne mais non démentie, concernant des cas très similaires, a estimé que le mandataire qui pour déterminer son mandant à conclure une affaire où il joue le rôle d'intermédiaire, donne à celui-ci des renseignements inexacts sur la foi desquels intervient sa décision, est responsable du préjudice qu'il a ainsi occasionné au mandant (Paris - 17 juillet 1885 ; Cass. Ch. req. 27 novembre 1911) ; Attendu que le résultat presque nul de la réalisation du gage et la mise en sommeil des procédures engagées contre les garants ne permettent pas de considérer que le préjudice ait un caractère purement éventuel, comme le soutiennent les défendeurs à qui il appartiendra, en tous cas, d'exercer ces recours pour leur compte en tant que subrogés dans les droits de leurs clients quand ils les auront désintéressés et à la faveur des appels en garantie sur lesquels il va être statué ; Qu'il y a donc lieu de retenir la responsabilité conjointe et solidaire de L. et de la Société Sotransco, de les condamner à payer aux demandeurs et intervenants les sommes réclamées dont les montants en principal, dommages-intérêts et intérêts de droit ne font pas l'objet de contestation et d'examiner la valeur des recours que les défendeurs pourront exercer contre les appelés en garantie, tant à titre personnel que comme subrogés dans les droits des demandeurs ; Sur les appels en garantie Cf. jugement précédent. PAR CES MOTIFS, Accueille en la forme le sieur B. et les 11 personnes qui se sont jointes à lui par voie d'intervention et de même la dame C. épouse N. et les 8 intervenants joints à son action, étant noté que le sieur G. et la dame B. Veuve V. sont intervenus dans les deux instances ; Accueille la Société Transcontinental et le sieur E. L. en leurs appels en garantie dirigés : 1° contre le sieur B. B. et Maître Mardens, es qualité de curateur de la faillite de la Compagnie La Belfort, remplacé en ces fonctions par suite de son décès, par Maîtres Leva et Gutt qui sont reçus en leur intervention ; 2° contre les Compagnies d'Assurances l'Urbaine et Seine et la Concorde ; Joint les instances : Condamne L. et la Société Sotransco, conjointement et solidairement, à payer les sommes suivantes, toutes assorties d'intérêts de droit à dater du jour de la demande et des dommages-intérêts complémentaires, indiqués aussitôt après le principal. MM. de Monseignat pr., François prem. subst. gén., Clérissi, Sanita, Marquilly, Lorenzi av. déf., Martin et Renucoli (tous deux du barreau de Nice), av.