I. Faits, cadre procédural et contexte du litige
A. Origine du litige et prétentions des parties
Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 novembre 1975, n° 25763
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 06 novembre 1975, n° 25763 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Le sieur F. D. est décédé ab intestat, laissant trois enfants : O. D., veuve R., A. D. et un troisième enfant également prénommé A. D. Celui-ci est décédé à Monaco le 31 décembre 1967, laissant une veuve, M.-H. A., commune en biens. Aux termes d'un acte notarié du 18 janvier 1962, cette dernière avait été gratifiée en pleine propriété des meubles et en usufruit des immeubles appartenant à son époux à la date de son décès.
Un partage partiel est intervenu le 3 octobre 1969 entre O. D., A. D. et la veuve A. D. Il portait sur deux immeubles hérités par le défunt de son père : un immeuble de rapport dénommé « Villa A. » et une villa dénommée « L. M. », sise à Roquebrune-Cap-Martin. La pleine propriété de ces biens appartient à O. D. et à A. D. pour trois sixièmes au total, tandis que la veuve perçoit l'usufruit de la part de son mari, soit le tiers, c'est-à-dire deux sixièmes des revenus.
Les biens ayant été gérés en fait par A. D. seul, la veuve a obtenu, par ordonnance de référé du 19 juillet 1972, la désignation d'un administrateur judiciaire, le sieur Michaut de Montperreux. Dans son rapport déposé le 2 octobre 1973, celui-ci a conclu que A. D. était redevable envers sa belle-sœur de la somme de 14 492,97 francs au 30 septembre 1973, correspondant à la quote-part des loyers de l'immeuble de rapport. Il a relevé que la villa « L. M. » était en état de semi-abandon, ce qui lui conférait une rentabilité nulle.
La veuve a alors assigné A. D. et O. D. aux fins d'homologation du rapport, de condamnation au paiement de la somme précitée, augmentée des loyers perçus postérieurement, et d'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage. Le présent jugement statue notamment sur la demande de licitation-partage, objet de la présente fiche.
Question de droit
La question posée était de savoir dans quelles conditions la licitation de la pleine propriété d'un bien successoral peut être ordonnée à la demande de l'usufruitier partiel, lorsque le nu-propriétaire s'y oppose et que l'usufruit ne porte que sur une quote-part de la succession.
Le tribunal devait donc déterminer si la licitation en pleine propriété s'impose en l'espèce, et, dans l'affirmative, pour quels biens. Il devait également articuler cette solution avec la distinction entre les immeubles loués, dont l'usufruit consiste en un flux de loyers, et l'immeuble inexploité, dont l'usuf
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal de première instance de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine suretes et publicite fonciere droit de propriete · tribunal-premiere-instance-civile au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.
« Usufruit Nu-propriétaire - Usufruitier partiel - Désaccord - Licitation - Conditions La licitation en pleine propriété s'impose lorsqu'il n'est possible ni de cantonner l'usufruit sur une portion de propriété, sans déprécier l'ensemble de la masse héréditaire dont chaque lot serait alors grevé d'une partie de l'usufruit, ni de liciter ce dernier dans des conditions avantageuses pour l'usufruitier, la règle à observer étant que la licitation en pleine propriété soit conforme à l'intérêt commun des parties ; si tel n… »
B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Tribunal de première instance de Monaco devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Tribunal de première instance, 6 novembre 1975, Dame Vve D. c/ D. et dame D. Vve R. s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.
II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés
A. La question juridique centrale soumise au juge
La question déterminante posée à Tribunal de première instance de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (autre), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.
B. Corpus normatif et textes de référence cités
L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :
- Corpus normatif applicable en Principauté de Monaco (suretes et publicite fonciere droit de propriete · tribunal-premiere-instance-civile)
- Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle
III. Solution retenue et architecture de la motivation
A. L'articulation du syllogisme juridictionnel
Pour trancher le litige, Tribunal de première instance de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :
« Usufruit Nu-propriétaire - Usufruitier partiel - Désaccord - Licitation - Conditions La licitation en pleine propriété s'impose lorsqu'il n'est possible ni de cantonner l'usufruit sur une portion de propriété, sans déprécier l'ensemble de la masse héréditaire dont chaque lot serait alors grevé d'une partie de l'usufruit, ni de liciter ce dernier dans des conditions avantageuses pour l'usufruitier, la règle à observer étant que la licitation en pleine propriété soit conforme à l'intérêt commun des parties ; si tel n'est pas le cas d'un immeuble entièrement loué où l'usufruit… »
B. Dispositif et sens de la décision
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
« Usufruit Nu-propriétaire - Usufruitier partiel - Désaccord - Licitation - Conditions La licitation en pleine propriété s'impose lorsqu'il n'est possible ni de cantonner l'usufruit sur une portion de propriété, sans déprécier l'ensemble de la masse héréditaire dont chaque lot serait alors grevé d'une partie de l'usufruit, ni de liciter ce dernier dans des conditions avantageuses pour l'usufruitier, la règle à observer étant que la licitation en pleine propriété soit conforme à l'intérêt commun des parties ; si tel n… »
Cette motivation met en évidence le soin apporté par Tribunal de première instance de Monaco à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.
IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques
A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté de Monaco)
Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Tribunal de première instance de Monaco en matière de suretes et publicite fonciere droit de propriete · tribunal-premiere-instance-civile. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.
B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens
- Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Tribunal de première instance de Monaco avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
- Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
- Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 06 novembre 1975 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté de Monaco.
Usufruit Nu-propriétaire - Usufruitier partiel - Désaccord - Licitation - Conditions La licitation en pleine propriété s'impose lorsqu'il n'est possible ni de cantonner l'usufruit sur une portion de propriété, sans déprécier l'ensemble de la masse héréditaire dont chaque lot serait alors grevé d'une partie de l'usufruit, ni de liciter ce dernier dans des conditions avantageuses pour l'usufruitier, la règle à observer étant que la licitation en pleine propriété soit conforme à l'intérêt commun des parties ; si tel n'est pas le cas d'un immeuble entièrement loué où l'usufruit est constitué par des loyers encaissés, par contre, peut être ordonnée la licitation d'un immeuble dont la vétusté et le mauvais entretien interdisent une location normale. LE TRIBUNAL, Attendu que le sieur F. D. est décédé ab intestat laissant à sa survivance trois enfants : O. D. Veuve C. R., A. D., A. D. ; que celui-ci est décédé à Monaco le 31 décembre 1967, laissant une veuve, M.-H. A., qui était commune en biens et, aux termes d'un acte Aureglia, notaire, du 18 janvier 1962, donataire, en pleine propriété, des meubles appartenant à son époux, au jour de son décès, et, en usufruit, des immeubles appartenant à son époux au jour de son décès ; Attendu qu'à la suite d'un partage partiel intervenu le 3 octobre 1969 entre O. D., Veuve R., A. D. et M. A. Veuve A. D., les immeubles appartenant à son époux, qui les avait hérités de son père F. D., et sur lesquels Veuve A. D. exerce son usufruit sont constitués par : un immeuble de rapport dénommé Villa A. ., une villa, dénommée « L. M. . » à Roquebrune-Cap-Martin « ; que ces immeubles appartiennent en pleine propriété à O. D. Veuve R. et à A. D., seuls héritiers de leur père A., alors que M. A. veuve de ce dernier perçoit l'usufruit de la part qui revenait à son mari, soit le tiers ; qu'ainsi la pleine propriété est répartie à concurrence de 3/6 entre O. et A. D., alors que M. A. Veuve A. D. perçoit les 2/6 des revenus de ces biens ; Attendu que ceux-ci ayant été gérés en fait par A. D. seul, dame A. Veuve D., sa belle-sœur, a obtenu, par ordonnance de référé du 19 juillet 1972, la désignation du sieur Michaut de Montperreux en qualité d'administrateur judiciaire ; que celui-ci a déposé rapport le 2 octobre 1973, et a conclu que A. D. était redevable envers sa belle-sœur de la somme de 14 492 97 francs à la date du 30 septembre 1973, précisant qu'il s'agissait là de la quote-part des loyers provenant de l'immeuble de la rue ., car la villa » L. M. . « se trouve en état de semi-abandon ce qui lui donne une rentabilité nulle ; Attendu que par l'exploit susvisé, dame A. Veuve D. a assigné A. D. et O. D. Veuve R. aux fins d'une part, d'obtenir homologation du rapport de Monsieur Michaut de Montperreux et condamnation de A. D. au paiement de la somme de 14 492,97 francs, outre les loyers perçus postérieurement au 30 septembre 1973 et d'autre part d'obtenir qu'il soit procédé aux opérations de compte, liquidation et partage de la succession de son mari décédé le 31 décembre 1967 ; 1° / En ce qui concerne la demande d'homologation du rapport Michaut de Montperreux et du paiement de la somme de 14 492,97 francs : ……………………………………… 2° / Sur la demande de licitation partage : Attendu que pour justifier sa demande en partage, dame A. Veuve D. se fonde essentiellement sur une jurisprudence de la cour de cassation française, illustrée par un arrêt de la 1re chambre civile du 21 juin 1954, aux termes de laquelle lorsque le droit de l'usufruitière porte sur une quote-part des biens d'une succession il y a indivision entre elle et l'héritier quant à la jouissance et au cas où celle-ci ne peut être commodément partagée, il doit être procédé à la vente par licitation soit de la jouissance soit de la pleine propriété si la licitation de cette dernière apparaît comme nécessaire à l'assiette de l'usufruit et comme seule protectrice de l'intérêt des parties ; Attendu que cette jurisprudence a entendu mettre fin aux difficultés existant entre nu-propriétaire et usufruitier, lorsque les droits de celui-ci ne portent que sur une quote-part des biens d'une succession et lorsque ces droits, ne sont pas établis taxativement sur un ou plusieurs immeubles individualisés, mais sur un ensemble de biens dont il est nécessaire de déterminer la nature et l'importance ; qu'elle admet que la licitation de la pleine propriété peut intervenir quand elle est le moyen de dénouer par une vente simultanée de divers droits réels, une situation de fait dont la complication s'oppose à l'exercice immédiat du droit de propriété ; que le principe doit être admis que la licitation en pleine propriété s'impose lorsqu'il n'est possible ni de cantonner l'usufruit sur une portion de propriété, sans déprécier l'ensemble de la masse héréditaire dont chaque lot serait alors grevé d'une partie de l'usufruit, ni de liciter ce dernier dans des conditions avantageuses pour l'usufruitier, la règle à observer étant que la licitation en pleine propriété soit conforme à l'intérêt commun des parties ; Attendu que tel n'est pas le cas de l'espèce ; qu'en effet, la demanderesse n'a aucun intérêt à faire vendre la villa A., car cet immeuble est à l'heure actuelle entièrement loué en sorte que l'usufruit auquel il donne lieu est constitué par les loyers encaissés, qui peuvent être déterminés d'une manière d'autant plus certaine qu'il s'agit d'une construction antérieure à 1948, laquelle, entrant dans le champ d'application de l'ordonnance loi 669 du 17 septembre 1959, ne peut donner lieu qu'à des loyers réglementés ; qu'ainsi l'usufruit des tiers de ces loyers est établi sans contestation possible et sans difficulté, le problème de son recouvrement étant réglé par la désignation d'un administrateur ; Attendu en revanche qu'en ce qui concerne la villa » L. M. . «, dont la vétusté et le mauvais entretien interdisent une location normale, la demanderesse est mise hors d'état de percevoir l'usufruit auquel ce bien doit normalement donner lieu ; qu'il y a lieu dès lors d'en ordonner la licitation sous réserve d'une expertise préalable afin que ledit usufruit puisse être exercé sur le produit des fonds à provenir de cette licitation, étant observé sur ce point que les parties ont la faculté de s'accorder, une fois déterminé le revenu théorique de ce bien et pour éviter la vente, pour que la part revenant à dame A. veuve D. soit prélevée sur les revenus de la villa A. ; Attendu que les dépens doivent être partagés, entre chacune des parties en cause ; PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, Homologue le rapport déposé par Monsieur Michaut de Montperreux le 2 octobre 1973, condamne A. D. à payer à dame A. Veuve D. la somme de quatorze mille quatre cent quatre-vingt douze francs quatre-vingt dix-sept centimes (14 492,97 francs) ; Nomme en qualité d'administrateur judiciaire le sieur Michaut de Montperreux avec mission d'administrer la Villa A., d'encaisser et de répartir par parts égales entre dame A. Veuve D., A. D. et O. D. Veuve R. les loyers provenant de cet immeuble, depuis le 1er octobre 1973 ainsi que les sommes dues par la succession V. et dame R. après encaissement desdites sommes et après avoir, si besoin est, intenté toutes actions en justice nécessaires, pour lesquelles qualité lui est donnée par le présent jugement ; Rejette en conséquence la demande de licitation dudit immeuble Villa A. ; Ordonne la licitation de la villa dénommée » L. M. . ", sise à Roquebrune-Cap-Martin ; Et avant de procéder à cette licitation désigne en qualité d'expert le sieur Commandeur, avec mission de déterminer la valeur de ce bien immobilier, la rentabilité théorique et de fixer la mise à prix ; M. F. pr., Mme Margossian subst. gén., MMe Clérissi, Lorenzi, Marquilly av. déf. et Léandri (du barreau de Nice) av.