Résumé

# Tribunal de Première Instance de Monaco, 15 mars 1984, n° 25972 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 15 mars 1984, n° 25972 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1984/03-15-25972)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 20 novembre 1974, la S.A.M. Loews Hôtel Monaco a donné à bail à F. P., pour une durée de trois, six ou neuf années, un magasin de 198 mètres carrés situé au niveau 13 de son établissement. Le preneur y était autorisé à exploiter un salon de « coiffure et soins de beauté pour hommes et femmes, manucure, cireur, vente de produits exclusivement réservés aux coiffeurs ainsi que vente de perruques et accessoires de coiffure ». Le bail a pris effet le 31 août 1975. Par lettre recommandée du 27 février 1981, le bailleur a donné congé pour le terme de la deuxième période triennale, fixé au 31 août 1981, tout en se déclarant prêt à consentir une nouvelle convention d'occupation moyennant un nouveau loyer. Le locataire a refusé cette offre par lettre du 27 août 1981, en invoquant la loi n° 490 du 24 novembre 1948, tout en acceptant le loyer proposé. Le bailleur a ensuite, par notification du 19 octobre 1981, contesté au preneur tout droit à se prévaloir de ce texte. Par exploit du 12 janvier 1982, le locataire a formellement revendiqué le bénéfice de la loi n° 490. Après un procès-verbal de non-conciliation du 11 juin 1982, non signifié, F. P. a assigné la société Loews. Il demandait de constater le refus de renouvellement du bail commercial et la condamnation de la bailleresse à lui verser une indemnité d'éviction de 3 millions. À titre subsidiaire, il sollicitait la désignation d'un expert chargé d'éclairer l'appréciation de cette indemnité. La société Loews a soulevé l'irrecevabilité de la demande. Elle soutenait que la convention, « improprement qualifiée de bail commercial », excluait l'existence d'un fonds de commerce et ne permettait que l'exercice d'une activité de prestataire de services. Elle a donc conclu à l'incompétence de la Commission arbitrale et, très subsidiairement, à un sursis à statuer dans l'attente de la décision du Tribunal de première instance, saisi par ailleurs d'une action en validation du congé. Le demandeur a conclu au rejet de ces prétentions. Il soutenait exploiter les lieux depuis plus de trois ans, en vertu d'un bail commercial, un fonds de commerce dans lequel il avait transféré sa clientèle personnelle, et il se prévalait des dispositions d'ordre public de la loi n° 490. *Observation préalable.* La décision fournie émane de la Commission arbitrale, et non du Tribunal de première instance. La référence canonique retenue par Korpus est celle du tribunal de première instance, qui figure dans les métadonnées transmises. Le présent commentaire s'en tient au contenu de la décision, dont l'auteur est la Commission arbitrale. ## Question de droit La question posée était de savoir si la Commission arbitrale, juridiction spéciale paritaire, pouvait connaître d'une demande d'indemnité d'éviction fondée sur la loi n° 490 lorsque le bailleur contestait la qualification même du contrat, en niant l'existence d'un bail commercial et d'un fonds de commerce. Plus précisément, il fallait déterminer si la juridiction devait statuer sur ce point préalable ou surseoir à statuer. Cette question en comportait deux autres. La première concernait l'étendue de la compétence de la Commission arbitrale en matière de baux commerciaux. La seconde portait sur le lien entre la présente instance et l'action en validation du congé pendante devant le Tribunal de première instance, c'est-à-dire sur la question de savoir si cette dernière action commandait la solution du litige. ## Solution et dispositif La Commission arbitrale commence par délimiter sa compétence. Elle rappelle qu'elle est, en premier ressort, seule compétente pour connaître des litiges relatifs au renouvellement des baux commerciaux et pour statuer sur les motifs de refus de renouvellement. Cette compétence exclusive est toutefois limitée. Selon ses motifs : > « sa compétence d'attribution ne saurait lui permettre de trancher les contestations relatives à la nature du bail, à l'existence d'un fonds de commerce ou à la détermination des rapports juridiques existant entre bailleur et locataire lesquelles ressortissent à la compétence du juge de droit commun ». Appliquant ce principe, la Commission relève que le Tribunal de première instance est saisi, par exploit du 27 septembre 1982, d'une action en validation du congé du 27 février 1981 et en expulsion du locataire. Cette action implique « nécessairement l'appréciation préalable de la vocation de ce locataire à prétendre au bénéfice de la loi n° 490 ». Il en résulte qu'il « doit être sursis à statuer sur la présente procédure jusqu'à solution de cette instance ». Les dépens sont réservés. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Sursoit à statuer jusqu'à décision du Tribunal de première instance sur l'action dont il a été saisi suivant exploit du 27 septembre 1982 ». La décision

Compétence d'attribution Incompétence quant aux contestations relatives à la nature du bail, à l'existence d'un fonds de commerce - aux rapports juridiques bailleur - locataire - sursis à statuer - (compétence du juge de droit commun). Si la Commission arbitrale, juridiction spéciale paritaire, a compétence exclusive pour connaître en premier ressort des litiges relatifs au renouvellement des baux commerciaux et statuer sur les motifs de refus de renouvellement, en revanche sa compétence d'attribution ne lui permet pas de trancher les contestations relatives à la nature du bail, à l'existence d'un fonds de commerce ou à la détermination des rapports juridiques existant entre bailleur et locataire, lesquelles ressortissent à la compétence du juge du droit commun. LA COMMISSION ARBITRALE, Attendu que suivant acte sous seing privé en date à Monaco du 20 novembre 1974, enregistré, la S.A.M. Loews Hôtel Monaco a donné à bail à F. P. pour une durée de 3, 6 ou 9 années un magasin d'une superficie de 198 mètres carrés situé au niveau 13 de son établissement dans lequel il a été autorisé à exploiter un salon de « coiffure et soins de beauté pour hommes et femmes, manucure, cireur, vente de produits exclusivement réservés aux coiffeurs ainsi que vente de perruques et accessoires de coiffure », ledit bail ayant pris effet le 31 août 1975 ; Que par lettre recommandée AR en date du 27 février 1981 la Société Loews a donné congé à son locataire pour le terme de la 2e période triennale venant à expiration le 31 août 1981 en se déclarant toutefois prête à lui consentir une nouvelle convention d'occupation des lieux moyennant un nouveau loyer ; Que par lettre du 27 août 1981 P. rejetait cette offre qu'il estimait en contradiction avec les dispositions de la loi n° 490 tout en déclarant accepter le nouveau loyer proposé ; Que par notification du 19 octobre 1981 la société Loews contestait à P. tout droit à se prévaloir des dispositions de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 et que par exploit du 12 janvier 1982 P. protestait contre cette notification en revendiquant formellement le bénéfice dudit texte ; Attendu qu'à la suite d'un procès-verbal de non-conciliation en date du 11 juin 1982, non signifié, F. P. a assigné la Société Loews à l'effet de voir constater le refus de cette société de renouveler son bail commercial et de s'entendre cette dernière condamner à lui payer une indemnité d'éviction de 3 millions en sollicitant subsidiairement la nomination d'un expert chargé de fournir tous éléments d'appréciation sur le montant de cette indemnité ; Que la Société Loews soulève l'irrecevabilité de cette demande en soutenant que la convention d'occupation du 20 novembre 1974, improprement qualifiée de bail commercial, exclut formellement l'existence d'un fonds de commerce pour ne permettre, à son estimation, que l'exercice d'une activité de prestataire de service ; qu'elle relève en conséquence l'incompétence de la commission arbitrale pour en connaître et sollicite, très subsidiairement, un sursis à statuer jusqu'à décision du Tribunal de Première Instance par ailleurs saisi d'une action en validation du congé délivré ; Que P. conclut au rejet de ces demandes en soutenant pour sa part qu'il exploite dans les lieux depuis plus de 3 ans, et en vertu du bail commercial qui lui a été consenti, un fonds de commerce dans lequel il a transféré sa clientèle personnelle et qu'il est fondé à se prévaloir des dispositions d'ordre public de la loi n° 490 ; Sur ce : Attendu que si la Commission arbitrale, juridiction spéciale paritaire, a compétence exclusive pour connaître en premier ressort des litiges relatifs au renouvellement des baux commerciaux et statuer sur les motifs de refus de renouvellement sa compétence d'attribution ne saurait lui permettre de trancher les contestations relatives à la nature du bail, à l'existence d'un fonds de commerce ou à la détermination des rapports juridiques existant entre bailleur et locataire lesquelles ressortissent à la compétence du juge de droit commun ; Qu'en l'espèce le Tribunal de première instance étant saisi par la Société Loews, suivant exploit du 27 septembre 1982, d'une action en validation du congé du 27 février 1981 et en expulsion de P., impliquant nécessairement l'appréciation préalable de la vocation de ce locataire à prétendre au bénéfice de la loi n° 490, il doit être sursis à statuer sur la présente procédure jusqu'à solution de cette instance ; que les dépens doivent être réservés ; PAR CES MOTIFS, La commission arbitrale ; Sursoit à statuer jusqu'à décision du Tribunal de première instance sur l'action dont il a été saisi suivant exploit du 27 septembre 1982 ; MM. J.-Ph. Huertas, prés. ; Agnelet, Poggi, Sangiorgio, Benedetti, assesseurs, Mme Nadia Jahlan, greffier.

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