Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 février 1986, n° 25197

Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 février 1986, n° 25197 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire soumise au Tribunal de première instance de Monaco plonge ses racines au XIXe siècle, à l'occasion du lotissement d'un vaste tènement immobilier d'environ 25 000 mètres carrés, alors dénommé « Domaine de Roqueville ». Ce domaine a fait l'objet d'une division parcellaire en trente-quatre lots individualisés sous les numéros 1 à 34 aux termes d'un plan dressé le 18 janvier 1875, dit « Plan Baron ». Ce document topographique a été annexé à un premier cahier des charges établi le 20 mars 1875, dont les stipulations ont été reprises dans un cahier des charges ultérieur rédigé le 20 mars 1876. L'ensemble du terrain loti se caractérise par une configuration topographique en déclivité vers la mer et le port dominé par le rocher, s'étendant des lots périphériques situés au nord (en amont, approximativement limités par l'actuel boulevard Princesse-Charlotte au niveau des lots n° 33 et 34) vers le sud (en aval, délimités par l'actuelle avenue de la Costa que bordent les lots n° 1 à 8).

Afin d'organiser harmonieusement l'urbanisation de ce quartier et de préserver les agréments des parcelles, les cahiers des charges de 1875 et 1876 ont institué deux séries de charges réelles et de prescriptions urbanistiques privées qui se sont imposées aux acquéreurs successifs des différents lots :

D'une part, une servitude de prospect et de limitation de hauteur des constructions (servitus non altius tollendi) a été expressément stipulée en ces termes : « Il est spécialement stipulé que les constructions qui seront élevées sur les lots nos 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 29, 30, 31 et 32 ne devront être composées que d'un sous-sol, d'un rez-de-chaussée et d'un premier étage, afin que la vue des lots placés immédiatement derrière ne soit pas enlevée ; dans ces constructions, les acquéreurs devront en outre respecter les hauteurs qui seront déterminées dans le plan dont il est parlé ci-dessus, de manière à ce que lesdites constructions n'aient pas plus de 8,90 mètres de hauteur de plancher du rez-de-chaussée au faîte de la maison ».

D'autre part, une clause relative à la destination des immeubles et prescrivant une occupation bourgeoise a été insérée : « Ils (les acquéreurs) ne pourront non plus ouvrir aucun magasin pour le commerce sur les avenues et la route de Menton, ni faire aucun établissement pour usine ou dépôt de marchandises incommodes par le bruit ou les exhalaisons, lesdits terrains étant destinés à des villas et des maisons qui devront être occupées bourgeoisement ou à des hôtels et maisons meublées ainsi qu'il est dit plus haut ».

Au milieu du XXe siècle, la physionomie du Domaine de Roqueville a profondément évolué. Le 7 juin 1952, la Société Foncière du Domaine de Roqueville a acquis plusieurs parcelles, identifiées dans l'acte transactionnel ultérieur comme les lots n° 21 à 34 (le jugement précisant par ailleurs que l'ensemble immobilier a été bâti sur la réunion des lots n° 21 à 28 et 34). Sur ce tènement, située à l'est de l'actuelle avenue de Roqueville, cette société a entrepris l'édification d'un important groupe d'immeubles à usage d'habitation. Par un règlement de copropriété du 18 janvier 1956 et ses annexes, elle a placé ces terrains et immeubles (comprenant notamment les blocs A1, A2, B et C édifiés sur les lots n° 34 et 28) sous le régime de la copropriété et les a vendus par appartements. C'est dans ce cadre que M. B. et Mme M. M. veuve D. ont respectivement acquis un appartement au sein de cet ensemble immobilier, dénommé « Le R. », les 18 mai 1956 et 10 novembre 1961. Dès le 10 mai 1958, date d'une assemblée générale des copropriétaires, la société constructrice n'était, selon la copropriété, plus propriétaire d'aucune partie d'immeuble dans les blocs précités.

Or, dès 1956, cette promotion immobilière avait suscité un premier contentieux majeur avec les hoirs S., alors propriétaires, à la limite ouest du domaine et en bordure de l'avenue de Roqueville, des lots n° 29, 30, 31 et 32 sur lesquels était bâtie une construction dénommée « Villa L. C. ». Estimant que les constructions entreprises par la Société Foncière du Domaine de Roqueville violaient la servitude non altius tollendi, les hoirs S. avaient agi en justice pour obtenir la destruction partielle des ouvrages, soutenant en particulier que le lot n° 28, placé immédiatement « devant » leurs parcelles (c'est-à-dire en aval), était un fonds servant grevé de la servitude au profit de leur propriété. La société défenderesse objectait que ses constructions n'empiétaient que sur les lots n° 25 et 27, exempts de servitude.

Par un jugement du 13 avril 1956, confirmé par un arrêt de la Cour d'appel de Monaco du 18 mars 1957, le Tribunal a déclaré la demande des hoirs S. infondée concernant les lots n° 25 et 27 faute de servitude les grevant au profit de la propriété S., mais l'a dite fondée dans son principe à l'égard du lot n° 28, reconnu tributaire d'une servitude non altius tollendi au profit du lot n° 31 compris dans la propriété des hoirs S. Une expertise avait été ordonnée avant dire droit sur la demande de démolition de la partie d'immeuble débordant sur le lot n° 28.

Alors que la Société Foncière du Domaine de Roqueville avait formé un pourvoi devant la Cour de révision, les parties se sont rapprochées et ont conclu une transaction par acte de Maître Rey, notaire, en dates des 30 mai et 8 octobre 1958, transcrite à la Conservation des hypothèques le 12 février 1959. Aux termes de cet accord :

• Les hoirs S. ont renoncé définitivement, pour leurs lots, à la servitude non altius tollendi en faveur de la propriété de la Société Foncière du Domaine de Roqueville, ainsi qu'au bénéfice des décisions de justice rendues en leur faveur, tout en se désistant des instances pendantes et de toutes actions futures relatives à cette servitude ;
• En contrepartie, la Société Foncière du Domaine de Roqueville s'est désistée de son pourvoi en révision et a confirmé, en tant que de besoin, qu'aucun des lots acquis par elle le 7 juin 1952 ne se trouvant en amont et immédiatement derrière l'un quelconque des lots des hoirs S., il ne pouvait exister aucune servitude non altius tollendi en faveur de sa propriété à la charge de la propriété S.

Postérieurement à cette transaction, la propriété des hoirs S. (lots n° 29 à 32) a connu plusieurs mutations : vendue le 17 juin 1974 à V. G., elle a été revendue par acte du 13 juillet 1976 à la S.C.I. Saint-André, laquelle l'a cédée à son tour à la S.C.I. Saint-André II suivant acte reçu par Maître Rey le 26 septembre 1978. En vertu d'un arrêté ministériel du 2 février 1979, complété le 14 décembre suivant, la S.C.I. Saint-André II a fait édifier sur ces parcelles un immeuble à usage principal d'habitation dénommé « Le S.-A. », au sein duquel un local a par ailleurs été vendu et affecté à l'exploitation d'un commerce de restaurant et piano-bar à l'enseigne « T. » (également désigné « établissement M.-M. » dans le jugement).

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Estimant que l'édification de l'immeuble « Le S.-A. » et l'exploitation commerciale qui y était exercée contrevenaient aux stipulations des cahiers des charges de 1875 et 1876 ainsi qu'au plan Baron, « l'immeuble Le R. » — qui a ultérieurement conclu sous l'appellation de « copropriété du R. » (désignée par le Tribunal comme « La Copropriété ») — a fait assigner la S.C.I. Saint-André (laquelle, bien qu'ayant conclu sous cette dénomination erronée, est en réalité la S.C.I. Saint-André II, dernière propriétaire des lots n° 29 à 32) devant le Tribunal de première instance de Monaco. M.-M. K. veuve B. (venant aux droits de son époux décédé) et N. D. veuve D. (venant aux droits de sa mère M. D. née M.) sont intervenues volontairement à l'instance pour s'associer aux demandes de La Copropriété et les reprendre à leur compte.

Au soutien de ses prétentions, La Copropriété et les parties intervenantes sollicitaient, sous astreinte :

1. La « démolition des étages excédant la hauteur réglementaire » de l'immeuble « Le S.-A. », en soutenant que les lots n° 28 et 34 de la copropriété bénéficiaient, en qualité de fonds dominants situés en amont, de la servitude non altius tollendi grevant les lots servants de la défenderesse. La Copropriété a fait évoluer son argumentation au fil de ses écritures, soutenant successivement que le lot n° 34 dominait les lots n° 29, 30, 31 et 32 (conclusions du 9 décembre 1982), puis les lots n° 29, 30 et 31 (conclusions du 14 avril 1983), et enfin le seul lot n° 31 (conclusions du 9 octobre 1985), tout en affirmant que le lot n° 28 dominait immédiatement le lot n° 29 ;
2. La « fermeture » du commerce de restaurant et piano-bar à l'enseigne « T. », au motif que cette exploitation générait de graves nuisances pour les appartements des lots n° 28 et 34 et violait la clause d'occupation bourgeoise, la S.C.I. Saint-André II devant en répondre pour avoir vendu le local en vue d'un usage prohibé par les cahiers des charges.

Face au moyen de défense tiré de la transaction de 1958, La Copropriété répliquait que cet acte lui était inopposable, ainsi qu'aux copropriétaires des lots dont la vue était masquée. Elle faisait valoir qu'à la date de la transaction (30 mai et 8 octobre 1958), et ce dès l'assemblée générale du 10 mai 1958, la Société Foncière du Domaine de Roqueville n'était plus propriétaire d'aucune fraction des blocs A1, A2, B et C bâtis sur les lots n° 34 et 28, de sorte que son représentant était dépourvu de qualité pour transiger sur des droits réels dont la société n'était plus titulaire.

En défense, la S.C.I. Saint-André II concluait au débouté intégral des demandeurs et articulait plusieurs moyens :

1. Sur la fin de non-recevoir ou le moyen de fond tiré de la transaction de 1958 : Elle excipe de l'acte notarié des 30 mai et 8 octobre 1958, régulièrement transcrit le 12 février 1959, par lequel les auteurs des parties ont reconnu qu'aucune servitude de hauteur ne grevait l'ex-propriété S. (lots n° 29 à 32) au profit de la propriété de Roqueville. Elle soutient que ce jugement de 1956 et cette transaction sont opposables à La Copropriété nonobstant les ventes d'appartements antérieures, la Société Foncière du Domaine de Roqueville s'étant à tout le moins comportée, à l'égard des hoirs S. (tiers de bonne foi), comme le mandataire apparent de tous ses ayants cause à titre particulier pour la réalisation de l'opération immobilière ;
2. Sur le fond de la servitude non altius tollendi : Se fondant sur le texte du cahier des charges et son interprétation jurisprudentielle, elle soutient qu'un fonds n'est servant que s'il est situé en aval du fonds dominant (selon la déclivité vers la mer), s'il s'interpose entre celui-ci et la mer dans un champ de vues semi-circulaire sud-sud-est, et s'il est contigu au fonds dominant conformément à l'adverbe « immédiatement ». Dès lors, le lot n° 28 est un fonds servant par rapport au lot n° 31 (comme jugé le 13 avril 1956) et non dominant. Quant au lot n° 34, s'il est limitrophe ou contigu au lot n° 32 et, au sud, au lot n° 31, la servitude ne saurait jouer : le lot n° 32 ne comporte aucun ouvrage en superstructure dépassant la hauteur permise, et le lot n° 31, situé à l'ouest, se trouve hors du champ de vue sud-sud-est ;
3. Sur la fermeture du commerce : Elle conclut au rejet de la demande en raison de l'absence de tout lien de droit entre elle-même et l'exploitant du fonds de commerce ;
4. À titre reconventionnel :
   • À titre principal, elle réclame la condamnation in solidum de La Copropriété et des intervenantes au paiement de 1 000 000 de francs de dommages-intérêts pour procédure abusive, leur reprochant une ignorance volontaire de la transaction décisive de 1958 ;
   • À titre subsidiaire, pour le cas où la transaction serait déclarée inopposable à La Copropriété, elle sollicite la reprise de l'action initiale (éteinte par ladite transaction) tendant à la démolition des bâtiments édifiés par la copropriété sur le lot n° 28 grevé de la servitude au profit de son lot n° 31, outre 1 000 000 de francs de dommages-intérêts en réparation du préjudice né de la violation de cette servitude.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

Le litige soumettait au Tribunal de première instance une série de questions juridiques imbriquées, touchant tant au droit des biens (servitudes conventionnelles et copropriété) qu'au droit des obligations (effet relatif des contrats, transaction et responsabilité délictuelle pour abus du droit d'agir) :

1. Quant à la servitude non altius tollendi : Quelle est l'étendue spatiale et matérielle d'une servitude de ne pas bâtir au-delà d'une certaine hauteur, stipulée au XIXe siècle dans un cahier des charges de lotissement au profit des « lots placés immédiatement derrière » pour préserver leur vue, lorsque le quartier a subi une profonde mutation urbanistique (transformation d'un habitat de villas individuelles en grands ensembles d'immeubles collectifs en copropriété et élargissement des voies publiques séparatives) ? Plus précisément, des lots supportant un ensemble immobilier en copropriété peuvent-ils revendiquer la qualité de fonds dominants à l'égard de parcelles voisines situées latéralement ou séparées d'eux par une voie publique élargie ?
2. Quant à l'opposabilité de la transaction (question préalable ou subordonnée) : Le juge doit-il trancher la question de l'opposabilité au syndicat des copropriétaires d'une transaction portant renonciation ou reconnaissance d'inexistence de servitude, conclue par le promoteur-vendeur postérieurement à la vente des lots de copropriété, dès lors que l'examen au fond révèle l'inexistence même de la servitude revendiquée ?
3. Quant à la clause d'occupation bourgeoise : Le promoteur ou propriétaire initial d'un immeuble qui a cédé le local dans lequel un tiers exploite un commerce prohibé par le cahier des charges d'un lotissement peut-il être personnellement condamné à faire procéder à la fermeture dudit établissement ?
4. Quant à l'abus du droit d'ester en justice : L'exercice d'une action en démolition et en fermeture de commerce, fondée sur une interprétation erronée de titres anciens de servitude mais non dépourvue d'ambiguïté, constitue-t-il une faute génératrice de responsabilité civile en l'absence de démonstration d'un préjudice précis par le défendeur ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Le Tribunal de première instance déploie un raisonnement méthodique, structuré autour d'un choix d'ordre d'examen des moyens qui lui permet d'évacuer les difficultés liées à la transaction de 1958 pour trancher directement le fond du droit des servitudes.

1. L'inversion de l'ordre d'examen des moyens : la priorité donnée au fond sur la recevabilité ou l'opposabilité de la transaction

Au lieu d'examiner en premier lieu la fin de non-recevoir ou le moyen de défense tiré de la transaction des 30 mai et 8 octobre 1958 (et la délicate question du mandat apparent de la Société Foncière du Domaine de Roqueville après la mise en copropriété), le Tribunal décide qu'il lui appartient « en premier lieu [...] d'apprécier le bien-fondé éventuel des demandes formées à titre principal par La Copropriété ». Cette démarche pragmatique se justifie pleinement en logique juridique : si les lots n° 28 et 34 ne bénéficient, d'après les titres constitutifs de 1875-1876 eux-mêmes, d'aucune servitude sur les lots n° 29 à 32, la question de savoir si la société constructrice avait qualité en 1958 pour renoncer à une telle servitude ou en reconnaître l'inexistence devient sans objet.

2. L'analyse topographique et téléologique de la servitude non altius tollendi

Pour apprécier l'existence de la servitude, le Tribunal se réfère au plan Baron de 1875 et fixe la grille d'interprétation de la clause du cahier des charges à la lumière de la jurisprudence de la Cour d'appel de Monaco, et tout particulièrement d'un arrêt rendu le 28 février 1984. Selon cette jurisprudence, l'utilité de la servitude litigieuse consiste à « permettre au fonds supérieur immédiatement voisin du fonds servant, non pas d'avoir une vue sur la mer ou vers le large, mais d'avoir une vue suffisamment dégagée », compte tenu de la déclivité générale du Domaine de Roqueville du nord vers le sud en direction de la mer et du port. L'expression « lots placés immédiatement derrière » est ainsi interprétée strictement comme exigeant que le fonds dominant soit situé « immédiatement en amont » du fonds servant, dans un rapport de voisinage direct et sans intermédiaire dans le sens de la pente.

Le Tribunal applique ensuite ces critères successivement aux deux parcelles revendiquées comme fonds dominants par La Copropriété :

• S'agissant du lot n° 28 : Ce lot est situé à l'est des lots n° 29, 30 et 31, dont il est séparé par l'avenue de Roqueville.
  • Vis-à-vis des lots n° 29 et 30 : S'il est placé « derrière » eux selon un axe est-ouest, il n'est nullement situé « immédiatement en amont » dans le sens de la déclivité. Le Tribunal procède à un relevé précis des cotes altimétriques du plan Baron : les points les plus élevés des lots n° 29 et 30 sont à 9,97 mètres et 11,24 mètres, tandis que le lot n° 28 se situe à 10,85 mètres ou 10,45 mètres. Il s'agit donc de « *fonds