Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 juin 1987, n° 25351
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 25 juin 1987, n° 25351 (Lire sur source officielle)
I. Le contexte factuel et procédural
A. Les faits à l'origine du litige
L'affaire soumise au Tribunal de première instance de Monaco trouve son origine dans l'exécution d'une convention ancienne, qualifiée par les parties de « concession-bail », conclue le 5 juillet 1951 entre l'Administration des Domaines de l'État de Monaco et la Société Anonyme Monégasque dénommée Société Méditerranéenne de Boissons Gazeuses (S.A.M. S.M.B.G.). Aux termes de cet accord, l'État de Monaco, propriétaire d'une parcelle de terrain située quai du Commerce dans le quartier de Monaco-Condamine, a consenti un bail sur ce fonds. En exécution de cette convention, un bâtiment à usage industriel y a été édifié en trois tranches successives, réalisées respectivement au cours des années 1953, 1957 et 1969.
Au fil du temps, la propriété des locaux composant cet ensemble immobilier a été répartie entre plusieurs entités juridiques, parmi lesquelles figurent les sociétés Quai du Commerce, Mursa, La Quarantaine, Sun Port, Ardes, ainsi que la Société Civile Immobilière (S.C.I.) Francesca. Cette dernière a acquis de la S.A.M. S.M.B.G., contractante originaire, des parties d'immeuble situées au rez-de-chaussée suivant un acte reçu par Maître J.-Ch. Rey le 18 décembre 1959. Devenue cessionnaire des droits de la société initiale, la S.C.I. Francesca s'est trouvée corrélativement soumise aux obligations nées de la convention du 5 juillet 1951.
Au cœur de cette architecture contractuelle figurait une clause onzième organisant le sort des constructions à l'issue de périodes déterminées. Le premier alinéa de cette stipulation octroyait à l'Administration des Domaines, à l'expiration de chaque période quinquennale, le droit de demander à sa cocontractante de lui céder la propriété des constructions édifiées par elle. Le second alinéa fixait le mécanisme de valorisation financière de cette cession en disposant que le prix serait établi « compte tenu du prix de revient des travaux (anciens ou récents) et de l'état de vétusté des constructions soit par voie d'entente amiable, soit à défaut, par expertise, l'expert devant être désigné d'un commun accord ou par M. le Président du Tribunal de première instance saisi à la requête de la partie la plus diligente ».
L'État de Monaco ayant manifesté sa volonté d'acquérir les constructions, un premier contentieux a donné lieu à un jugement définitif du Tribunal de première instance le 17 mars 1983. Par cette décision, la juridiction a constaté la qualité de propriétaires des locaux des différentes sociétés précitées, dont la S.C.I. Francesca, et a précisé que l'État ne pourrait se prévaloir de la qualité de propriétaire qu'à compter de la réalisation effective de la vente des biens formant l'immeuble. Le tribunal a alors renvoyé l'ensemble des parties à l'accomplissement de la procédure amiable conventionnellement prévue à l'article 11, alinéa 2, de l'acte du 5 juillet 1951 pour déterminer le prix de cession, tout en fixant un délai à l'expiration duquel, faute d'accord amiable, il serait procédé à la désignation judiciaire de l'expert.
Les négociations amiables n'ayant pu aboutir, l'État de Monaco, qui avait formulé des offres financières le 10 juin 1983, a saisi le magistrat des référés le 6 juin 1984 d'une demande de désignation d'expert sur le fondement de la clause onzième. Par une ordonnance rendue le 12 juillet 1984, le président du Tribunal de première instance a désigné Monsieur André Chatelin en qualité d'expert afin de remplir la mission prévue par le contrat. Le magistrat a pris acte de l'accord des parties pour que le technicien réponde aux dires dont il serait saisi et procède à la ventilation du prix de cession estimé entre les diverses sociétés propriétaires. L'ordonnance a en outre prescrit à l'expert de prêter serment et de déposer son rapport au greffe général dans un délai de quatre mois, tout en s'abstenant de commettre un juge chargé de suivre les opérations d'expertise.
Dès la première réunion d'expertise, dont le compte rendu est daté du 20 septembre 1984, André Chatelin a énoncé que, faute d'entente entre les parties, le prix serait établi par son expertise. Il s'est néanmoins heurté à une divergence radicale entre les protagonistes quant à l'interprétation des critères posés par l'article 11 du contrat de 1951 : fallait-il retenir la valeur historique des constructions à leurs dates d'édification respectives diminuée d'un abattement pour vétusté, une valeur actualisée minorée des taux de vétusté, ou encore la valeur marchande des biens ? Constatant le silence du jugement antérieur sur ce point, le technicien a estimé devoir soumettre une proposition d'interprétation au tribunal, accompagnée des prix et de leur répartition.
Dans son rapport déposé le 27 décembre 1985, l'expert a développé une méthodologie fondée sur l'idée qu'un prix de revient historique, représentant l'état à neuf d'origine, ne peut subir directement un abattement pour vétusté sans être préalablement actualisé à la date de la cession par le jeu des coefficients de variation des prix de la construction. Pour répondre aux dires des parties, il a effectué des calculs selon trois périodes de référence : mars 1981 (date de fin du bail), décembre 1982 (date de l'offre de l'État) et juin 1985 (période correspondant aux derniers coefficients connus lors de la rédaction du rapport). En s'appuyant sur les relevés de superficies hors œuvre établis par le géomètre C., portant sur une surface totale de 7 856,751 mètres carrés (déduction faite de la galerie publique), l'expert a arrêté, en valeur juin 1985, un prix au mètre carré de plancher de 1 233 francs pour la première tranche (1953), 1 305 francs pour la deuxième tranche (1957) et 3 126 francs pour la troisième tranche (1969). Le prix global de l'immeuble a ainsi été évalué à 11 344 904,46 francs. S'agissant spécifiquement des lots appartenant à la S.C.I. Francesca, d'une superficie de 687,974 mètres carrés relevant de la première tranche à 1 233 francs le mètre carré, l'expert a fixé le prix de cession à la somme de 848 271,94 francs.
B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Contestant frontalement la méthode et les conclusions du rapport déposé par André Chatelin, l'État de Monaco a, par exploit d'huissier en date du 7 août 1986, fait assigner la S.C.I. Francesca devant le Tribunal de première instance de Monaco.
Au soutien de ses prétentions, l'État demandeur sollicitait en premier lieu qu'il lui soit donné acte de son acceptation du relevé des surfaces établi par le géomètre C., mais demandait au tribunal de dire n'y avoir lieu à homologation du rapport de l'expert Chatelin. Maintenant ses offres antérieures du 10 juin 1983, il priait la juridiction de déclarer satisfactoire son offre de verser à la défenderesse la somme de 83 244,85 francs, calculée sur la base des superficies retenues par l'expert mais par application d'un prix au mètre carré sensiblement inférieur, pour la remplir de ses droits au titre de l'article 11, paragraphe 2, de l'acte du 5 juillet 1951. En cours d'instance, l'État a complété cette offre en s'engageant à verser toute somme, égale ou différente de celle initialement proposée, que le tribunal fixerait, à titre de provision et sous réserve d'appel.
Sur le plan des conséquences pratiques, l'État demandait au tribunal de juger qu'à défaut pour la S.C.I. Francesca de notifier dans le mois du jugement son accord pour signer l'acte notarié de vente à ces conditions et de libérer les lieux dans les trois mois, la décision à intervenir vaudrait acte notarié et serait transcrite comme telle. Mieux encore, invoquant une urgence impérieuse d'intérêt général liée à un récent accord international par lequel il s'était engagé à mettre les locaux litigieux à la disposition de l'Agence internationale de l'Énergie atomique, l'État sollicitait l'exécution provisoire et l'expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, sous astreinte et avec le concours éventuel de la force publique, même en cas de refus de l'offre, la somme n'étant alors perçue qu'à titre provisionnel. Enfin, il concluait au partage des dépens par moitié, les honoraires de l'expert devant rester à la charge de la société défenderesse à proportion des sommes perçues.
L'argumentation juridique déployée par l'État reposait sur la négation de tout pouvoir de décision autonome de l'expert. Selon le demandeur, les parties n'avaient nullement conféré à André Chatelin une mission d'arbitrage, et encore moins les pouvoirs juridictionnels d'un amiable compositeur, mais avaient simplement entendu recourir à un technicien chargé d'éclairer le juge sur l'application des critères contractuels. L'État faisait valoir que l'arbitrage, régi par des règles de forme non respectées en l'espèce, est restreint aux matières civiles et commerciales et suppose la capacité de compromettre, laquelle lui fait défaut en vertu des principes constitutionnels et administratifs monégasques. Il ajoutait que l'échange de dires durant les opérations démontrait la volonté commune des parties d'exclure le prononcé d'une sentence définitive par le technicien. Dès lors, le tribunal demeurait, selon l'État, souverain pour statuer selon le droit commun de l'expertise judiciaire et devait écarter l'actualisation du prix de revient opérée par l'expert, jugée contraire à la lettre stricte de l'article 11 s'agissant d'une cession forcée étrangère aux lois du marché immobilier.
En défense, la S.C.I. Francesca opposait une lecture diamétralement opposée de la convention du 5 juillet 1951. S'appuyant dans ses dernières écritures sur les dispositions de l'article 1434 du Code civil monégasque, elle soutenait que les cocontractants avaient confié à un tiers la mission de fixer le prix de vente. Ce tiers, n'étant ni un arbitre ni un expert judiciaire de droit commun, agissait en qualité de mandataire commun des parties, de sorte que ses conclusions s'imposaient à elles comme le prolongement de leur volonté contractuelle. Toutefois, la société défenderesse estimait qu'en soumettant à l'appréciation du tribunal trois dates de valeur différentes (mars 1981, décembre 1982 et juin 1985), l'expert Chatelin n'avait pas valablement épuisé sa mission. Selon elle, le tribunal ne pouvait ni choisir l'une de ces dates sans ajouter au contrat, ni a fortiori valider l'offre unilatérale de l'État.
En conséquence, la S.C.I. Francesca concluait à titre principal à l'irrecevabilité ou au mal-fondé des demandes étatiques et sollicitait le renvoi du dossier à l'expert, ressaisi par la partie la plus diligente, afin qu'il arrête définitivement le prix scellant la vente. Se prévalant du jugement du 17 mars 1983 subordonnant le transfert de propriété à la réalisation de la vente, laquelle exigeait une détermination préalable du prix, elle déniait à l'État tout titre pour réclamer son expulsion de locaux dont elle demeurait propriétaire. À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le tribunal estimerait devoir se substituer au tiers, elle demandait que le prix de vente soit calculé selon les critères d'actualisation souverainement retenus par l'expert, mais arrêté à la date de la signature effective du contrat de vente.
II. La question de droit et la solution de la juridiction
A. Le problème juridique posé
Le litige soumettait au Tribunal de première instance une double problématique juridique d'une grande classicité théorique mais d'une redoutable complexité pratique, située au confluent du droit des contrats spéciaux et du droit judiciaire privé.
En premier lieu, il appartenait à la juridiction de qualifier juridiquement la clause d'une convention par laquelle les parties, ne pouvant déterminer par avance le prix de biens immobiliers non encore édifiés, conviennent de s'en remettre, à défaut d'accord amiable, à un « expert » désigné d'un commun accord ou par le président du tribunal. Cette stipulation instituait-elle une mesure d'instruction relevant du droit commun de l'expertise judiciaire, laissant au juge du fond son plein pouvoir d'appréciation, ou un arbitrage véritable soumis aux règles du compromis, ou bien devait-elle s'analyser en une convention de détermination du prix par un tiers régie par l'article 1434, alinéa 2, du Code civil monégasque, dont le résultat s'impose au juge comme aux parties ?
En second lieu, dans l'hypothèse où le mécanisme de l'article 1434, alinéa 2, du Code civil serait retenu, le tribunal devait apprécier si le tiers désigné avait valablement et pleinement accompli sa mission de détermination définitive du prix, dès lors qu'il avait procédé à une interprétation des critères contractuels d'évaluation pour actualiser les coûts et qu'il avait mentionné dans son rapport, à la suite des dires des parties, des chiffrages correspondant à deux dates antérieures à celle de ses opérations. De la réponse à cette question dépendait la perfection de la vente au sens de l'article 1426 du Code civil et le prononcé des mesures d'exécution forcée du transfert de propriété.
B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour trancher ce différend, le Tribunal de première instance déploie un raisonnement rigoureux et structuré en trois temps : il procède d'abord à la qualification exacte de la clause contractuelle et en définit le régime juridique ; il vérifie ensuite l'accomplissement de sa mission par le tiers désigné ; il tire enfin les conséquences légales de la détermination du prix sur la perfection et l'exécution de la vente immobilière.
En premier lieu, sur la nature juridique de la clause onzième de la convention du 5 juillet 1951, le tribunal écarte tant la thèse de l'expertise judiciaire soutenue par l'État que les objections tirées du droit de l'arbitrage. Les juges relèvent que les parties, dans l'impossibilité de fixer en 1951 le prix de constructions futures, ont choisi de s'en remettre, faute d'entente amiable, à un expert désigné conventionnellement ou judiciairement. Une telle stipulation s'analyse en une convention de détermination du prix par un tiers, régie par l'article 1434, alinéa 2, du Code civil. Le tribunal énonce alors un attendu de principe d'une parfaite clarté conceptuelle : en dépit de l'expression légale d'« arbitrage d'un tiers » employée par le texte codifié, la mission confiée à ce tiers ne constitue « ni un arbitrage, ni un compromis, ni une expertise » et échappe dès lors intégralement aux formalités et règles de capacité ou de procédure prescrites pour ces institutions.
Analysant le mécanisme psychologique et juridique de cette figure contractuelle, la juridiction souligne que les parties substituent à leurs volontés propres celle du tiers qu'elles désignent ou font désigner. Il en résulte que la fixation du prix opérée par ce tiers s'incorpore au contrat et s'impose aux cocontractants avec la même force obligatoire que leur accord initial, interdisant au tribunal de modifier le prix ainsi arrêté. Le tribunal confirme cette distinction avec l'expertise judiciaire de droit commun par trois indices concordants : premièrement, l'ordonnance de référé du 12 juillet 1984 s'est abstenue de commettre un juge chargé de suivre l'expertise, trahissant l'intention implicite mais nécessaire du magistrat désignateur de se placer hors du cadre procédural d'une mesure d'instruction ; deuxièmement, l'expert Chatelin lui-même avait liminairement constaté qu'il lui appartenait d'établir le prix ; troisièmement, le tribunal rappelle non sans fermeté avoir déjà statué en ce sens à propos d'une clause identique dans un jugement du 10 juillet 1986 (affaire État c/ Sociétés Eaton et Ambrif), décision que l'État, bien qu'y ayant été partie, s'était abstenu de mentionner dans ses écritures.
En deuxième lieu, le tribunal examine si l'expert Chatelin a effectivement rempli son office au regard des exigences de l'article 1434 du Code civil. Les juges opèrent ici une distinction décisive avec le précédent du 10 juillet 1986 : dans cette affaire antérieure, le technicien s'était borné à proposer au tribunal une fourchette de prix délimitée par un minimum et un maximum, laissant au juge le soin de choisir, ce qui caractérisait un refus d'accomplir sa mission. Tel n'est pas le cas en l'espèce. Pour le tribunal, André Chatelin a bel et bien déterminé le prix de cession.
La juridiction balaye alors les griefs formulés tant par l'État que par la S.C.I. Francesca. D'une part, le fait que le tiers ait dû interpréter la clause onzième en actualisant le prix de revient des constructions avant d'appliquer le coefficient de vétusté relève de son pouvoir souverain d'appréciation technique et contractuelle ; le tribunal s'interdit formellement de contrôler ou de réviser cette méthode d'évaluation. D'autre part, la circonstance que le rapport mentionne des calculs arrêtés à deux périodes antérieures (mars 1981 et décembre 1982) avant de fixer le prix à la date des opérations d'expertise (valeur juin 1985, selon les derniers coefficients connus) est jugée dépourvue de toute portée juridique. Le tribunal observe que le tiers n'a effectué ces chiffrages rétrospectifs que parce qu'il y avait été invité par les dires des parties, auxquels l'ordonnance du 12 juillet 1984 lui faisait obligation de répondre. En arrêtant le prix de cession à la date d'établissement de son rapport à la somme de 848 271,94 francs sur la base des superficies hors œuvre non contestées du géomètre C., l'expert a pleinement satisfait à sa mission, les mentions relatives aux deux autres dates étant qualifiées de purement « superflues ».
En troisième et dernier lieu, le tribunal déduit les effets juridiques de cette détermination définitive du prix. Conformément à l'article 1426, alinéa 1er, du Code civil, la fixation du prix par le tiers rend la vente parfaite entre les parties. Toutefois, s'agissant d'une vente immobilière d'une valeur supérieure au seuil fixé par le deuxième alinéa de ce même article, le contrat ne peut produire ses effets translatifs qu'à compter de sa constatation par acte authentique notarié ou, selon le troisième alinéa, par un jugement en tenant lieu. Pour assurer l'exécution du contrat, le tribunal condamne donc les parties à passer l'acte authentique au prix de 848 271,94 francs dans le délai d'un mois, et juge qu'à défaut, sa décision tiendra lieu d'acte de vente.
Par voie de conséquence, la S.C.I. Francesca est condamnée à délivrer l'immeuble et l'État à en payer le prix fixé par le tiers, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire justifiée par l'urgence non contestée invoquée par l'État. En revanche, le tribunal rejette la demande d'expulsion formée contre la société venderesse, jugeant que l'obligation légale de délivrance pesant sur elle suffit à contraindre cette dernière à mettre l'acquéreur en possession, et écarte la demande d'expulsion des occupants de son chef faute d'éléments permettant d'en apprécier le bien-fondé. Les deux parties succombant partiellement dans leurs prétentions respectives, les dépens, incluant les frais de référé et les honoraires de l'expert, sont partagés par parts égales.
C. Le dispositif
Le dispositif de la décision, qui traduit avec précision les conséquences tant déclaratoires qu'exécutoires du raisonnement adopté par la juridiction, est ainsi rédigé :
« PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal,
Vente Détermination du prix - Tiers fixant le prix - Application de l'article 1434 alinéa 2 du Code civil - Différence avec l'expertise judiciaire La clause d'une Convention par laquelle deux parties décident de s'en remettre pour la fixation du prix d'une cession de biens immobiliers, à défaut d'entente amiable, à un expert désigné d'un commun accord ou judiciairement, s'analyse en une convention de détermination de prix par un tiers telle que régie par l'article 1434, alinéa 2, du Code civil. Il est de principe que malgré la formule d' « arbitrage d'un tiers », employée par ce texte, la mission dont ce tiers est investi par les parties ne constitue ni un arbitrage, ni un compromis, ni une expertise et échappe par conséquent aux formalités et règles prescrites pour ces opérations. Une telle clause par laquelle les parties substituent à leurs volontés propres celle du tiers qu'elles désignent, ou font désigner, a pour effet de parvenir à une détermination du prix qui s'impose à elles sans que le tribunal puisse modifier le prix définitivement fixé par le tiers. Cette situation se distingue de l'expertise judiciaire de droit commun, la juridiction désignant ce tiers s'étant à cet égard, abstenue de commettre un « juge chargé de suivre l'expertise ». LE TRIBUNAL, Attendu que résultent des circonstances de la cause les éléments suivants : En exécution d'une convention dénommée « concession-bail » conclue entre l'Administration des Domaines et la S.A.M. S.M.B.G. le 5 juillet 1951, un bâtiment à usage industriel a été édifié, en trois tranches successivement exécutées dans les années 1953, 1957 et 1969, sur une parcelle de terrain sise quai du Commerce à Monaco-Condamine donnée à bail par l'État, propriétaire ; Il est constant que la société civile dénommée Société civile immobilière Francesca est actuellement cessionnaire des droits et soumise aux obligations de la S.A.M. S.M.B.G., contractante originaire ; Elle se trouve en particulier tenue, comme l'Administration des Domaines, de respecter la clause 11e de la convention précitée du 5 juillet 1951 qui dispose notamment : « l'Administration des Domaines, à l'expiration de chaque période quinquennale, sera en droit de demander à la Société Méditerranéenne de Boissons Gazeuses de lui céder la propriété des constructions édifiées par elle ; Le prix de cession sera établi compte tenu du prix de revient des travaux (anciens ou récents) et de l'état de vétusté des constructions soit par voie d'entente amiable, soit à défaut, par expertise, l'expert devant être désigné d'un commun accord ou par M. le Président du Tribunal de première instance saisi à la requête de la partie la plus diligente... » ; Aux termes d'un jugement, définitif, de ce tribunal en date du 17 mars 1983 dont les dispositions sont dans leur ensemble tenues pour répétées ici et auxquelles il y a donc lieu de se référer dans la mesure utile, l'État - dont il est dit qu'il ne pourra se prévaloir de la qualité de propriétaire qu'à compter de la réalisation de la vente des biens formant l'immeuble sis . - et les Sociétés Quai du Commerce, Mursa, Francesca, La Quarantaine, Sun Port et Ardes - dont la qualité de propriétaires des locaux composant ledit immeuble est alors constatée - ont été renvoyés à l'accomplissement de la procédure amiable conventionnellement prévue à l'acte du 5 juillet 1951, paragraphe 11, alinéa 2, pour la détermination du prix de cession, le tribunal ayant fixé un délai passé lequel, faute d'entente amiable, l'expert serait judiciairement désigné ; Les parties n'ayant pu parvenir à un accord, l'État a saisi le 6 juin 1984 le magistrat des référés d'une demande de désignation d'expert conformément aux dispositions de l'article 11 ci-dessus retranscrit ; par ordonnance du 12 juillet 1984 le président du tribunal, rejetant toutes autres prétentions, a désigné André Chatelin en qualité d'expert à l'effet de remplir la mission prévue audit article et a constaté l'accord des parties pour que l'expert réponde aux dires dont il serait saisi et procède à la ventilation du prix de cession estimé entre les diverses sociétés nommées, en lui prescrivant de prêter serment et de déposer son rapport au greffe général dans un délai de quatre mois ; Dès la première réunion d'expertise (compte rendu daté du 20 septembre 1984) et après avoir énoncé que « les parties n'ayant pu s'entendre, le prix sera établi par la présente expertise », André Chatelin notait que les parties étaient en désaccord sur l'interprétation de l'article 11 quant aux critères de détermination du prix (valeurs des constructions à leurs dates respectives avec abattements pour vétusté, valeurs actualisées, minorées des taux de vétusté, ou encore valeurs marchandes des biens) et, constatant que le tribunal ne s'était pas prononcé sur cette interprétation, estimait devoir la proposer au tribunal avec les prix et répartition entre les parties ; Dans son rapport déposé le 27 décembre 1985, l'expert considère être investi de la mission de proposer au tribunal un prix de cession supposant de sa part une interprétation de la clause de cession (article 03.02.03 et 03.03.01), énonce qu'un prix de revient ne peut subir d'abattement pour vétusté puisque représentant l'état à neuf de la construction, en déduit que l'article 11, qui impose de tenir compte de la vétusté, implique une actualisation du prix de revient à la date de la cession, par le seul jeu de coefficients des variations de prix de la construction (articles 05.02 et 05.03), et indique que les tranches de travaux seront actualisées entre la date de leur construction (1953, 1957 ou 1969) et mars 1981, date de fin du bail (art. 05.04), décembre 1982 date de l'offre de l'État, ou juin 1985, comme étant la période des derniers coefficients connus au moment de la préparation de son rapport (art. 07.02) ; Pour chacune des tranches de travaux, l'expert a donné du mètre carré hors œuvre une valeur à neuf modifiée ensuite par l'application d'un coefficient de vétusté, variant selon les périodes considérées (mars 1981, décembre 1982, juin 1985), puis a appliqué cette valeur aux surfaces globales hors œuvre de chacune des tranches, avant de procéder à la ventilation du prix en fonction des surfaces de chaque propriétaire (articles 09, et 12 de l'annexe II) ; En ce qui concerne la valeur juin 1985, sur la base d'un prix au mètre carré de plancher de 1 233 F (1er tranche 1953), 1 305 F (2e tranche 1957) et 3 126 F (3e tranche 1969), l'expert a évalué le prix de l'entier immeuble, déduction faite de la galerie publique, à 11 344 904,46 F (11 794 232,80 F – 449 328,34 F) pour une surface de 7 856,751 m2 (8 212,827 - 356,076), ainsi réparti entre les différents propriétaires (articles 12.03.04 à 12.03.06) : Ardes...............87,722 m2 à 1 305 F soit 111 867,21 F Quarantaine (« Société Steiner ») ...............1511,125 m2 à 1 305 F soit 1 972 018,12 F Sun Port (« Société » Dica «) ...............402,235 m2 à 1 305 F soit 524 915,37 F Quai du Commerce, Mursa et Francesca ...............5857,670 m2 au total 8 736 103,76 F dont : Mursa (» Siamp Cedap, 1er tranche étage «) ...............963,823 m2 à 1 233 F soit 1 188 393,76 F Francesca (» Siamp Cedap, 1er tranche RdC « et » Cofoge 1er tranche «)..............687,974 m2 à 1 233 F soit 848 271,94 F Quai du commerce (» 2e et 3e tranches «) 3540,978 m2 à 1 305 F, soit 4 620,976,29 F 664,895 m2 à 3 126 F, soit 2 078 461,77 F au total 6 699 438,06 F Par exploit du 7 août 1986, l'État a fait assigner la société immobilière dénommée Francesca et demande au tribunal : de lui donner acte de son acceptation du relevé des surfaces établies par le Géomètre C. ; de dire n'y avoir lieu à homologation du rapport Chatelin ; de déclarer satisfactoire son offre de payer à la défenderesse, sur la base des superficies arrêtées par l'Expert Chatelin mais en fonction d'un prix au mètre carré sensiblement inférieur, la somme de 83 244,85 F pour la remplir de ses droits au sens de l'article 11 § 2 de l'acte du 5 juillet 1951 ; de dire, à défaut pour la défenderesse de lui notifier dans le mois du présent jugement son accord pour passer l'acte notarié de vente à ces conditions et pour libérer les lieux de corps et de biens ainsi que tous occupants de son chef, dans les trois mois dudit jugement, que celui-ci vaudra acte notarié et sera transcrit comme tel, l'exécution provisoire étant sollicitée de ce chef en raison de l'urgence ; de dire qu'à défaut d'acceptation de l'offre ci-dessus formulée, la défenderesse en percevra le montant à titre de provision seulement mais s'engagera à libérer les lieux ou à les faire libérer par les occupants de son chef, sinon y sera contrainte sous astreinte, au besoin avec l'assistance de la force publique ; de donner acte en ce cas aux parties de leurs réserves réciproques d'appel et d'ordonner l'exécution provisoire du jugement ; d'ordonner enfin le partage des dépens par moitié, les honoraires de l'expert restant à la charge de la défenderesse » à proportion de la somme qu'elle recevra définitivement ou à titre de provision « ; Dans cet acte d'assignation, l'État déclare maintenir les offres qu'il avait antérieurement formulées le 10 juin 1983, au motif qu'il n'appartenait pas à l'expert de proposer au tribunal l'interprétation de l'article 11, laquelle serait de plus contestable en ce qu'elle actualise le prix de revient des constructions avant d'appliquer le coefficient de vétusté ; pour l'État, cette actualisation n'a pas lieu d'être eu égard aux termes de la clause 11e entendue stricto sensu ; Précisant les derniers chefs de sa demande, l'État sollicite l'expulsion de la défenderesse en toute hypothèse, compte tenu de l'urgence - pour des raisons d'intérêt général tenant à ce qu'il s'est engagé, par un récent accord international, à mettre les lieux litigieux à la disposition de l'Agence internationale de l'Énergie atomique - qui s'attache à la libération de l'immeuble ; ainsi, même en cas de refus de l'offre de payer la somme de 83 244,85 F, il conviendrait d'imposer à la défenderesse de percevoir ce montant à titre de provision et de s'engager à quitter les lieux ; La société dénommée Francesca, qui considère que par l'effet du contrat du 5 juillet 1951 les parties ont entendu confier à l'expert le soin de fixer le prix de la vente, constate qu'en proposant à l'appréciation du tribunal trois dates auxquelles le prix pourrait être déterminé, l'Expert Chatelin n'a pas rempli sa mission ; elle prétend toutefois que le tribunal ne saurait retenir l'une de ces dates sans ajouter aux dispositions contractuelles liant les parties, ni a fortiori statuer sur l'offre de prix formulée par l'État ; elle estime en conséquence que l'expert doit être ressaisi par la partie la plus diligente à l'effet de fixer le prix qui s'imposera aux parties, scellant alors leur convention ; le tribunal ayant jugé que l'État ne deviendra propriétaire qu'après réalisation de la vente, qui suppose une détermination préalable du prix, la défenderesse dénie tout droit en l'état au demandeur pour solliciter la libération des lieux dont elle demeure propriétaire ; elle conclut en conséquence à l'irrecevabilité ou au mal-fondé des demandes de l'État et subsidiairement, si le tribunal estimait devoir se substituer à l'expert, à ce que le prix de vente soit calculé, par application des critères tels que souverainement retenus par l'expert, à la date de la signature du contrat de vente ; L'État s'oppose en réponse à cette interprétation du contrat : selon lui, les parties n'ont pas conféré à l'expert une mission d'arbitrage et moins encore les pouvoirs juridictionnels d'un amiable compositeur, mais ont envisagé de recourir à un technicien pour appliquer les critères de détermination du prix ; L'État soutient au demeurant que l'arbitrage n'est prévu qu'en matière civile ou commerciale, qu'il répond en outre à des règles de forme qui n'ont pas été respectées, et qu'il suppose de plus la capacité de compromettre, ce dont l'État ne dispose pas en vertu des principes constitutionnels et administratifs applicables ; Il observe par ailleurs que la discussion par les parties, lors de l'expertise, des critères d'établissement du prix au moyen de dires à l'expert montre que celles-ci excluaient que Chatelin puisse rendre une sentence fixant le prix de cession ; Selon l'État, le tribunal est en mesure de statuer souverainement au vu des éléments de l'expertise, conformément aux règles de droit commun ; il conviendrait cependant de s'écarter de l'interprétation donnée par l'expert pour ne prendre en considération que le prix de revient et l'abattement pour vétusté, sans actualiser le premier paramètre, étant précisé qu'il s'agit d'établir la contrepartie financière d'une cession forcée et non d'une vente opérée en fonction du marché immobilier ; Que l'État demande donc de rejeter les prétentions de la défenderesse et complète l'offre faite à celle-ci - qui serait déjà à son sens contenue dans l'exploit d'assignation - en s'engageant à lui verser » toute somme, égale ou différente de celle déjà offerte « que le tribunal fixera, ce à titre de provision et sous réserve d'appel ; Dans ses derniers écrits judiciaires, la société dénommée Francesca réfute cette argumentation en soutenant que les parties, conformément à l'article 1434 du Code civil, ont laissé à un tiers le soin de fixer le prix de vente, ce tiers n'étant ni un arbitre ni un expert judiciaire mais le mandataire des parties dont les conclusions s'imposent à elles dès lors qu'elles ne font que compléter, sinon refléter, leur volonté contractuellement arrêtée ; Sur quoi, Attendu que la clause litigieuse relative à l'établissement du prix de cession par laquelle les parties, qui ne pouvaient par avance déterminer le prix des constructions non encore édifiées lors de la convention du 5 juillet 1951, ont décidé de s'en remettre pour la fixation de ce prix, à défaut d'entente amiable, à un expert désigné d'un commun accord ou judiciairement, s'analyse en une convention de détermination de prix par un tiers telle que régie par l'article 1434 alinéa 2 du Code civil ; Qu'il est de principe que malgré la formule d' » arbitrage d'un tiers « employée par ce texte, la mission dont ce tiers est investi par les parties ne constitue ni un arbitrage, ni un compromis, ni une expertise et échappe par conséquent aux formalités et règles prescrites pour ces opérations ; Attendu qu'une telle clause, par laquelle les parties substituent à leurs volontés propres celle du tiers qu'elles désignent ou font désigner, a pour effet de parvenir à une détermination du prix qui s'impose à elles, sans que le tribunal puisse modifier le prix définitivement fixé par le tiers ; Qu'à cet égard cette situation se distingue de l'expertise judiciaire de droit commun, ce qu'au demeurant le président du tribunal dans son ordonnance du 12 juillet 1984 - qui s'est abstenu en particulier de commettre un juge chargé de suivre l'expertise - a implicitement mais nécessairement jugé, comme l'a pareillement admis l'Expert Chatelin lui-même, en ayant liminairement considéré qu'il lui appartenait d'établir le prix ; Qu'en outre le tribunal a déjà été amené à interpréter en ce sens une clause en tous points comparables dans une décision du 10 juillet 1986 (État / Sociétés Eaton et Ambrif) que l'État, bien qu'y ayant été partie, n'a pas cru devoir mentionner ; Attendu qu'à la différence des opérations menées par l'expert dans cette affaire à l'issue desquelles il avait proposé au tribunal de choisir un prix dans une fourchette laissée à son appréciation, délimitée par un prix minimum et maximum, - à telle enseigne que cette juridiction a estimé qu'il n'avait pas rempli son office - l'expertise actuellement soumise au tribunal apparaît avoir été conduite conformément à la clause de la convention du 5 juillet 1951 dans la mesure où l'Expert Chatelin a, en l'espèce, déterminé le prix de cession ; Que la circonstance que cet expert ait interprété ladite clause en actualisant le prix de revient des constructions avant de tenir compte de leur vétusté ne saurait être appréciée par le tirbunal, pas plus que ne saurait être conférée la moindre portée au fait que l'expert, avant de fixer le prix de cession à la date de ses opérations (soit valeur juin 1985 eu égard aux derniers coefficients correcteurs dont il disposait), ait cru devoir établir et arrêter ce même prix à deux périodes antérieures (mars 1981 et décembre 1982), invité il est vrai à ce faire par les dires des parties auxquels il se trouvait tenu de répondre par l'effet de l'ordonnance précitée du 12 juillet 1984 constatant l'accord des parties sur ce point ; Que le tribunal ne peut en effet que constater que l'Expert Chatelin a fixé le prix de la cession à la date d'établissement de son rapport, satisfaisant ainsi à la mission qui lui était confiée, et que la mention des deux autres dates de valeur de ce même prix est superflue ; Attendu que la détermination du prix, arrêté sans pouvoir être modifié à la somme ci-dessus reproduite de 848 271,94 F sur la base de superficies » hors œuvre " calculées en fonction des relevés du Géomètre C. et non contestées par les parties, a eu pour effet de rendre la vente parfaite entre elles par application de l'article 1426, alinéa 1er ; Que s'agissant toutefois d'un immeuble dont la valeur est supérieure à celle prévue par le deuxième alinéa dudit article, la vente ne produit ses effets qu'à compter de sa constatation par acte authentique devant notaire, ou, dans l'hypothèse prévue par le troisième alinéa, par un jugement en tenant lieu ; Attendu que pour parvenir au transfert de propriété recherché, il y a lieu, en exécution du contrat dont les parties sollicitent l'application, de les déclarer tenues de passer ledit acte authentique, dans le délai fixé au présent dispositif, au prix fixé par l'expert et de dire, à défaut de ce faire, que le présent jugement en tiendra lieu ; Que dans cette hypothèse, la société dénommée Francesca sera tenue de délivrer l'immeuble vendu tandis que l'État devra en payer le prix, les parties devant être condamnées à remplir leurs obligations de ces chefs avec exécution provisoire, eu égard à l'urgence dont l'État justifie et qui n'est d'ailleurs pas contestée par la défenderesse ; Qu'en l'état de l'obligation de délivrance incombant ainsi à la S.C.I. Francesca, il n'y a pas lieu d'ordonner son expulsion puisqu'elle sera tenue de mettre l'État en possession de la chose vendue ; que l'expulsion des occupants de son chef ne saurait par ailleurs être décidée par le tribunal faute d'être présentement mis en mesure d'apprécier le bien-fondé de cette demande ; Attendu en conséquence que l'État d'une part, et la Société Francesca d'autre part, doivent être déboutés de leurs prétentions en ce qu'elles sont contraires aux décisions du présent jugement et tenus par parts égales aux dépens, eu égard à leur succombance respective, lesquels comprendront ceux réservés par l'ordonnance de référé du 12 juillet 1984 et les frais et honoraires de l'Expert Chatelin ; PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, Statuant contradictoirement, Constate que le prix des parties d'immeuble dont la S.C.I. dénommée Francesca est propriétaire a été fixé à la somme de 848 271,94 F par l'Expert Chatelin qui a de ce chef satisfait à la mission dont il était investi ; Dit que ce prix constitue le prix de cession sur lequel les parties doivent être considérées comme s'étant accordées ; Déclare l'État et la S.C.I. Francesca tenus de passer devant notaire, dans le mois de la signification du présent jugement, l'acte authentique de vente desdites parties sises au rez-de-chaussée de l'immeuble ., que cette société a acquises de la S.A.M. dénommée S.M.B.G. suivant acte de Maître J.-Ch. Rey du 18 décembre 1959, au prix sus-énoncé ; Dit qu'à défaut de ce faire, le présent jugement tiendra lieu d'acte de vente et sera transcrit à la Conservation des hypothèques ; Condamne d'ores et déjà la Société Francesca à délivrer les parties d'immeuble vendues et l'État à en payer le prix fixé par l'Expert Chatelin ; Ordonne de ces chefs l'exécution provisoire du présent jugement, nonobstant appel et sans caution ; Déboute les parties de leurs prétentions contraires ; MM. Landwerlin, vice-prés. ; Truchi, prem. subst. ; MMe J.-Ch. Marquet et Marquilly, av. déf. ; Prat, av. (Barreau de Paris).