Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 janvier 1988, n° 25399
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 janvier 1988, n° 25399 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Un propriétaire monégasque, C. C. R., avait acquis en 1973 un appartement situé au rez-de-chaussée gauche d'un immeuble de la Principauté. Il l'avait donné à bail à une locataire, A. (divorcée P.), dont le statut est désigné comme relevant de l'une des catégories protégées par l'ordonnance-loi n° 669 relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation. Le propriétaire entendait reprendre le logement au profit de son fils, M. R., de nationalité monégasque, marié depuis le 28 décembre 1984.
Le congé fut notifié le 19 décembre 1985 pour le 31 décembre 1986. Le bailleur assigna la locataire aux fins de validation du congé, d'expulsion avec astreinte comminatoire de 200 F par jour de retard.
La défenderesse opposa deux moyens. Le premier, de recevabilité, tenait à l'inobservation de l'obligation de l'article 28-3° de l'ordonnance-loi, sanctionnée par la nullité de la procédure. Le second, au fond, reposait sur l'absence de justification, par le demandeur et le bénéficiaire, de l'absence d'autre locataire monégasque à l'encontre duquel la reprise pût être utilement exercée (article 30 in fine). Elle invoquait par ailleurs sa nationalité étrangère, une résidence dans la Principauté depuis 1941, et le fait que le bénéficiaire et son épouse occupaient déjà depuis 1964 un logement de même consistance dans l'immeuble. Elle rappelait enfin qu'une demande identique du même bailleur avait été rejetée par jugement du 7 juin 1984, confirmé par arrêt de la Cour d'appel du 26 février 1985.
Le Tribunal a statué contradictoirement. Il a déclaré la demande recevable et fondée pour ce qui concerne la validation du congé et l'expulsion, accordé à la locataire un délai de deux mois, et débouté le demandeur pour le surplus.
Observation sur le texte : la décision désigne la loi tantôt comme « ordonnance-loi n. 669 du 17 septembre 1959 », tantôt comme « ordonnance-loi n. 669 du 17 septembre 1957 ». La date exacte du texte n'est donc pas assurée par la seule lecture de la décision. De même, la locataire est désignée tantôt au féminin, tantôt, à deux reprises, sous l'abréviation « M. A. ». Ces discordances matérielles n'affectent pas le raisonnement, mais elles doivent être relevées avant toute citation.
Question de droit
Le litige soulevait deux questions distinctes.
La première est de recevabilité : le bailleur qui exerce le droit de reprise doit-il, à peine de nullité, avoir accompli les formalités de l'article 28 et notamment celle de l'alinéa 3° ? Le Tribunal se demande si la justification exigée du bénéficiaire quant à la satisfaction de « besoins normaux » est établie par les pièces produites.
La seconde, plus substantielle, concerne la charge de la preuve de la condition de l'article 30 : le droit de reprise contre un locataire protégé n'est ouvert « qu'à la condition que ni le bénéficiaire de la reprise ni le propriétaire n'ait à Monaco un autre locataire à l'encontre duquel la reprise puisse être utilement exercée ». Il s'agit de savoir si cette condition constitue une preuve négative à la charge du demandeur, ou si elle doit être démontrée par celui qui la conteste.
Solution et dispositif
Sur le premier point, le Tribunal retient que le bailleur « remplit les conditions légalement exigées », et que la production de l'acte de mariage et du certificat de résidence des jeunes époux « suffit pour établir la régularité de la procédure et notamment le respect de l'obligation mise à la charge de C. R. par l'article 28-3° ». Le besoin normal du bénéficiaire est apprécié au regard de sa situation de jeune couple, contraint de vivre jusqu'alors dans un logement de même contenance chez le demandeur.
Sur le second point, le Tribunal écarte l'argument de la défenderesse en ces termes : « la défenderesse, en se référant à ces dispositions, entend mettre à la charge de C. R. une preuve négative ». Il juge « qu
Baux d'habitation - locaux d'habitation Droit de reprise - Conditions : article 30 - Preuve incombant au demandeur Conformément à l'article 30 de l'ordonnance-loi n. 669 du 17 septembre 1959 relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation le droit de reprise ne peut être exercé à l'encontre du locataire appartenant à l'une des catégories prévues par ce texte qu'à la condition que ni le bénéficiaire de la reprise ni le propriétaire n'ait à Monaco un autre locataire à l'encontre duquel la reprise puisse être utilement exercée. Il appartient au défendeur d'établir que le demandeur ne remplit point les conditions lui permettant d'exercer le droit de reprise conformément à l'article susvisé. LE TRIBUNAL, Attendu que suivant exploit susvisé, C. C. R., de nationalité monégasque, domicilié ., a fait assigner M. A., divorcée P. qui occupe au rez-de-chaussée gauche de l'immeuble situé au . un appartement dont il est propriétaire pour l'avoir acquis par acte de Maître Crovetto, notaire, en date du 10 décembre 1973 ; Aux fins de faire valider le congé à elle notifié le 19 décembre 1985 pour le 31 décembre 1986 ; Et de la faire condamner à vider de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef l'appartement, objet de la reprise, dès le prononcé de la décision à intervenir, faute de quoi elle y sera contrainte par toutes voies et moyens de droit et sous peine d'une astreinte comminatoire de 200 F par jour de retard ; Attendu qu'à l'appui de ses prétentions, il soutient que la reprise de ce local exercée au profit de son fils M., lui-même de nationalité monégasque, correspond aux besoins normaux du bénéficiaire, que par ailleurs les autres conditions de l'article 28 de la loi n. 669 auxquelles cette procédure est soumise à peine de nullité, sont remplies ; Attendu que M. A. fait valoir en réponse que la demande n'est ni recevable, ni justifiée à son encontre, étant de nationalité étrangère et résidant dans la Principauté depuis plus de 10 ans (en réalité, depuis 1941), alors que le demandeur et le bénéficiaire de la reprise n'apportent pas la preuve qu'ils n'ont pas à Monaco un locataire n'entrant pas dans l'une des catégories visées par l'article 30 de la loi n. 669 à l'égard duquel la reprise pourrait être utilement exercée, et que M. R., pour sa part, ne justifie pas en tant que bénéficiaire de la reprise conformément à l'article 28 de ladite loi que l'occupation du local visé correspond à ses besoins normaux, étant établi que M. R. et son épouse habitent un local appartenant au demandeur C. C. R. depuis 1964, dans le même immeuble sis au ., lequel appartement est constitué et aménagé de la même façon que celui occupé par la défenderesse (3 pièces, cuisine, salle de bains et cave) ; Attendu que M. A. rappelle, en outre, que C. R. avait été débouté d'une semblable demande présentée dans les mêmes circonstances, par décision contradictoire prononcée le 7 juin 1984 et confirmée par arrêt de la Cour d'appel en date du 26 février 1985 ; Sur ce, Attendu que la défenderesse, pour s'opposer à la demande, fait valoir deux moyens basés, l'un sur la recevabilité s'appuyant sur le non-respect de l'obligation imposée au propriétaire par l'article 28-3° de l'ordonnance-loi n. 669, à peine de nullité de la procédure, l'autre sur le fond se bornant à constater que le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise ne justifient pas remplir la condition indiquée à l'article 30 in fine de ladite ordonnance-loi portant sur le fait qu'ils n'ont pas à Monaco un autre locataire à l'égard duquel la reprise pourrait être utilement exercée ; Attendu que l'article 28 de l'ordonnance-loi n. 669 du 17 septembre 1957 énumère un certain nombre de conditions que doivent remplir à peine de nullité de la procédure, le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise ; Attendu que C. R., au vu des pièces qu'il verse aux débats, remplit les conditions légalement exigées, et notamment la condition prévue au 3e alinéa dudit article au sujet de la justification que l'occupation d'un logement de 3 pièces loué jusqu'alors à la défenderesse répondra pour M. R., bénéficiaire de la reprise, marié depuis le 28 décembre 1984, aux besoins normaux d'un jeune couple, obligé de vivre jusqu'alors avec le demandeur dans un appartement de même contenance ; Attendu que la production par le demandeur de l'acte de mariage et du certificat de résidence des jeunes époux suffit pour établir la régularité de la procédure et notamment le respect de l'obligation mise à la charge de C. R. par l'article 28-3° de l'ordonnance-loi susvisée ; Attendu que l'article 30 du même texte prévoit que le droit de reprise ne peut être exercé à l'encontre de locataires entrant dans certaines catégories (en l'espèce applicable à M. A.) qu'à la condition que ni le bénéficiaire de la reprise ni le propriétaire n'aient pas, à Monaco, un locataire à l'encontre duquel la reprise pourrait être utilement exercée ; Attendu que la défenderesse, en se référant à ces dispositions, entend mettre à la charge de C. R. une preuve négative ; Attendu qu'il appartient au contraire à la défenderesse d'établir que C. R. ne remplit pas les conditions qui lui permettent d'exercer le droit de reprise à son encontre conformément aux dispositions de l'article 30 susvisé ; Attendu par ailleurs, qu'il n'apparaît pas des pièces versées par le demandeur, notamment un état succinct des transcriptions de la conservation des hypothèques de Monaco en date du 17 avril 1987, que ce dernier et le bénéficiaire ont à Monaco un locataire remplissant les conditions exigées par ledit texte de loi ; Attendu, dès lors, que la demande est recevable et fondée et qu'il y a lieu d'y faire droit en ce qui concerne la validation du congé régulièrement notifié le 19 décembre 1985 et l'expulsion de la défenderesse de corps et de biens des lieux loués laquelle bénéficiera toutefois, compte tenu de sa situation personnelle, d'un délai de 2 mois à compter du jour de la signification du présent jugement ; Attendu que les dépens suivent la succombance ; PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, Statuant contradictoirement, Reçoit la demande comme régulièrement formée ; Valide le congé signifié à la dame A. divorcée P. sous la date du 19 décembre 1985 pour le 31 décembre 1986, concernant l'appartement qu'elle occupe au rez-de-chaussée gauche de l'immeuble sis . ; Dit que la dame A. devra vider de corps et de biens ledit appartement, ainsi que de tous occupants de son chef dans un délai de 2 mois à compter du jour de la signification du présent jugement ; Déboute C. C. R. du surplus de sa demande ; MM. Landwerlin, prés. ; Serdet. subst. ; MMe Blot et Léandri, av. déf. ; Brugnetti et Pastor-Pouget, av.