Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 mai 1991, n° 26080
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 mai 1991, n° 26080 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par un jugement d'adjudication du 13 décembre 1989, J. V., de nationalité italienne, est devenu propriétaire d'un appartement occupé par E. P. en qualité de locataire. Le 19 juin 1990, il a notifié à son locataire un congé fondé sur la reprise pour occupation personnelle.
Par exploit du 13 juillet 1990, le propriétaire a assigné E. P. aux fins de voir valider ce congé, constater que le locataire était sans droit au maintien dans les lieux à compter du 31 juillet 1991, ordonner son expulsion, et condamner le locataire au paiement d'une indemnité d'occupation de 50 francs par jour de retard, assortie d'une astreinte provisoire de même montant pendant deux mois. Il sollicitait en outre l'exécution provisoire.
Le défendeur a conclu à la nullité de la procédure de reprise. Il soutenait, d'une part, que le tribunal avait été saisi avant l'expiration du délai de douze mois prévu par la loi, d'autre part, que le demandeur ne justifiait pas tenir ses droits d'une dévolution successorale ou d'un acte ayant date certaine depuis au moins six ans au jour de la notification, ce délai étant ramené à trois ans pour les propriétaires de nationalité monégasque. Il a également formé une demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire.
Question de droit
La question posée au tribunal était de savoir si la procédure de reprise personnelle engagée par un propriétaire de nationalité étrangère, devenu propriétaire moins de six ans avant la notification du congé, satisfait aux conditions de validité posées par l'article 28, 2°, de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 relative aux baux d'habitation.
Accessoirement, se posait la question de savoir si le locataire, qui allègue le caractère abusif de l'action, peut obtenir des dommages-intérêts sur ce fondement.
Solution et dispositif
Le tribunal retient que l'article 28, 2°, impose au propriétaire exerçant la reprise de justifier qu'il tient ses droits, soit d'une dévolution successorale, soit d'un acte ayant acquis date certaine, depuis au moins six ans au jour de la notification du congé. Ce délai est réduit à trois ans lorsque le propriétaire est de nationalité monégasque.
Constatant que J. V. n'est devenu propriétaire que par le jugement d'adjudication du 13 décembre 1989, soit environ six mois avant la notification du congé, et qu'il est de nationalité italienne, le tribunal juge que la condition de l'ancienneté de six ans n'est pas remplie et que le bénéfice de la réduction à trois ans ne peut lui être étendu. Il qualifie cette inobservation de « formalité substantielle » et en tire la nullité de la procédure.
Sur la demande reconventionnelle, le tribunal relève que le locataire ne démontre pas le caractère abusif et vexatoire allégué, et le déboute.
Le dispositif est ainsi rédigé :
« Statuant contradictoirement ; Constate la nullité de la procédure dilig
Baux d'habitation Exercice du droit de reprise - Demandeur devenu propriétaire moins de six ans avant la notification du congé - Nullité de la procédure Le tribunal constate, en application de l'article 28 (2°) de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, la nullité de la procédure diligentée par un propriétaire, aux fins de reprise personnelle d'un appartement, dès lors que celui-ci de nationalité étrangère, ne justifiait pas tenir ses droits d'une dévolution successorale ou d'un acte ayant date certaine, depuis au moins six ans au jour de la notification du congé. Le Tribunal, Attendu que suivant exploit du 13 juillet 1990, J. V. a fait assigner E. P., qui occupe un appartement dont il est propriétaire, afin que soit validé le congé qu'il lui a notifié le 19 juin 1990 dans le cadre de l'exercice du droit de reprise pour occupation personnelle, s'entendre déclarer celui-ci sans droit au bénéfice du maintien dans les lieux à compter du 31 juillet 1991, ordonner son expulsion avec paiement d'une indemnité d'occupation de 50 F par jour de retard et une astreinte provisoire de même montant pendant un délai de deux mois, et voir ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; Attendu qu'E. P. a pour sa part conclu à la nullité de la procédure aux fins de reprise ainsi diligentée par J. V., faute par celui-ci de pouvoir justifier de ce qu'il remplit les conditions édictées par l'article 28 (2°) de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 ; que le défendeur fait à cet égard valoir que le Tribunal de première instance aurait été saisi avant l'expiration du délai de douze mois prévu par la loi, alors en outre que J. V. ne justifierait pas plus tenir ses droits d'une dévolution successorale ou d'un acte ayant date certaine depuis au moins six ans au jour de la notification, un tel délai étant réduit à trois ans en ce qui concerne les propriétaires de nationalité monégasque ; qu'en effet, J. V. de nationalité italienne, et qui n'est devenu propriétaire que suivant jugement d'adjudication du 13 décembre 1989, ne remplirait aucune desdites conditions, tous éléments de fait conduisant E. P. à conclure au débouté de J. V. et à former une demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire intentée par J. V. ; SUR CE, Attendu qu'aux termes de l'article 28 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 sont prévues un certain nombre de conditions que doivent remplir à peine de nullité de la procédure le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise ; Attendu que l'article 28 (2°) impose notamment au propriétaire exerçant la reprise de justifier qu'il tient ses droits d'une dévolution successorale, ou d'un acte ayant acquis date certaine depuis au moins six ans au jour de la notification, ce délai était réduit à trois ans si le propriétaire est de nationalité monégasque ; Qu'en l'espèce, il est cependant constant que J. V. n'est devenu propriétaire de l'appartement dont s'agit qu'en vertu d'un jugement d'adjudication du Tribunal de première instance en date du 13 décembre 1989, et n'ayant donc pas acquis date certaine depuis au moins six ans au jour de la notification du congé, étant en effet rappelé que le propriétaire et demandeur à la reprise n'est pas de nationalité monégasque mais italienne, et ne peut donc pas bénéficier d'une réduction à trois années du délai précité ; Attendu que l'inobservation de cette formalité substantielle conduit le tribunal à constater la nullité de la procédure aux fins de reprise diligentée par J. V. à l'encontre de son locataire E. P. et à rejeter en l'état sa demande ; Attendu sur la demande reconventionnelle, qu'E. P. ne justifie pas du caractère abusif et vexatoire par lui allégué de la procédure intentée par J. V. et doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts ; Et attendu que les dépens suivent la succombance ; PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, Statuant contradictoirement ; Constate la nullité de la procédure diligentée par J. V. aux fins de reprise de l'appartement loué à E. P. ; Déboute en l'état J. V. des fins de sa demande ; Déboute E. P. des fins de sa demande reconventionelle ; MM. Landwerlin, prés. ; Serdet, prem. subst. proc. gén. ; Mes Sanita et Léandri, av. déf. Le délai imparti au propriétaire bénéficiaire de la reprise est réduit à trois ans, s'il est de nationalité monégasque.