Contrat de vente Vente immobilière - Versement préalable à la réalisation de l'acte de vente d'un dépôt de garantie (200 000 euros) à titre de clause pénale - Paiement du prix de vente par remise d'un chèque sans provision, équivalant à un défaut de paiement - Clause de renonciation à l'action résolutoire inopérante - art. 1039 CC - Action résolutoire fondée - Octroi de dommages-intérêts à l'acquéreur justifiés à hauteur du montant du dépôt de garantie envisagé au titre de la clause pénale sans modification dudit montant (art. 1084 et 1086 CC) Il résulte d'un courrier adressé le 10 février 2004 par Maître C.-A. à C. A. que le chèque de 2 200 000 euros émis par H. T. s'est révélé dépourvu de provision ; Le notaire a joint à ce courrier la copie d'une attestation d'impayé délivrée le 2 février précédent par la société Barclays Bank PLC ; Il est ainsi établi de façon certaine que le solde du prix convenu n'a pas été réglé par l'acquéreur des biens vendus ; Il est exact que les actes de vente contiennent la clause exactement reproduite dans ses conclusions par la société Sanpietro Immobiliare SPA qui porte renonciation à l'action résolutoire ; Cependant, selon l'article 1018 du Code civil, « quelque généraux que soient les termes dans lesquels une convention est conçue, elle ne comprend que les choses sur lesquelles il paraît que les parties se sont proposé de contracter » ; Il en résulte, dès lors que le paiement censé constituer la cause de la renonciation à l'action résolutoire était effectué au moyen d'un chèque tiré sur la banque étrangère, qu'il est sous-entendu par les parties que cette renonciation ne pouvait produire ses effets que sous réserve de l'encaissement effectif du montant du chèque et après l'achèvement des vérifications bancaires nécessaires à cet encaissement ; À défaut de ce paiement, la renonciation était donc inopérante ; Les institutions venderesse sont ainsi à la fois recevables et bien fondées à demander, conformément à l'article 1039 du Code civil, la résolution judiciaire des deux ventes litigieuses pour défaut de paiement du prix ; L'acte sous seing privé du 9 septembre 2003, opposable tant à C. A., qui y était partie qu'à la société Sanpietro Immobiliare SPA qui s'est substituée à lui, prévoit en sa page 14, sous l'intitulé « Clause pénale », que la somme versée à titre de dépôt de garantie demeurerait de plein droit acquise au vendeur à titre d'indemnité d'immobilisation dans le cas où l'acquéreur, de son seul chef, refuserait de régulariser la vente et où le vendeur renoncerait à l'y contraindre par les voies de droit applicables ; Le dépôt de garantie est encore envisagé à la page 13 de l'acte comme devant demeurer acquis au vendeur au double titre d'indemnité de résiliation et de clause pénale ; S'il est vrai que la clause pénale est, selon l'article 1084 du Code civil, la compensation des dommages subis par le créancier du fait de l'inexécution de l'obligation principale, l'article 1086 du même code n'autorise les juges à modifier la peine que lorsque l'obligation principale a été exécutée en partie ; Il convient de tenir compte, pour l'application de ce principe, à la fois de l'importance du dommage subi, de la proportion de la peine convenue avec ce dommage et de la nécessité de ne pas la réduire au point de supprimer son effet comminatoire et de lui retirer son caractère de sanction civile ; Les institutions demanderesses ont été empêchées, depuis janvier 2004, de disposer des biens vendus, puisque la publication des actes litigieux a fait obstacle à toute nouvelle vente, et ont ainsi été privées de la possibilité d'employer la somme importante qu'elles auraient dû recevoir à titre de prix ; Par ailleurs elles ont dû exposer des frais pour faire valoir leurs droits et agir en justice ; Elles se sont heurtées à cette occasion à la résistance de la société Sanpietro Immobiliare SPA qui a soulevé à tort une exception de sursis à statuer contre laquelle elles ont dû se défendre ; Il est nécessaire, pour la sécurité des transactions et le maintien de la confiance indispensable aux relations juridiques, de sanctionner d'une façon particulièrement sévère l'inexécution d'une obligation contractuelle lorsqu'elle revêt la forme de l'émission d'un chèque dépourvu de provision et viole ainsi de façon grossière l'obligation d'exécuter de bonne foi, au sens de l'article 989 du Code civil, les conventions qui tiennent lieu de loi entre les parties ; Le montant de 200 000 euros envisagé au titre de la clause pénale n'apparaît pas en l'espèce exorbitant alors que l'obligation en cause est restée totalement inexécutée et que la peine n'en représente finalement que 8,33 % ; Ce montant n'excède ni les limites du préjudice subi, ni celles de la sanction civile justifiée par les circonstances de l'espèce ; Il n'y a donc pas lieu de modérer la peine convenue. Le Tribunal, Considérant les faits suivants : Aux termes d'un acte sous seing privé du 9 septembre 2003, l'établissement de bienfaisance dénommé La Piccola Casa Della Divina Provvidenza C. et l'organisme religieux dénommé Direzione Generale Opere Don Bosco se sont engagés à vendre à C. A. deux appartements portant les n° 1 et 5, deux caves n° 14 et 10 et une portion indivise des parties communes dépendant de l'immeuble « Le Palmier », sis à Monaco, moyennant le prix de 2 400 000 euros, dont 200 000 ont été immédiatement versés à titre de dépôt de garantie ; La vente était subordonnée à la signature d'un acte authentique devant Maîtres M. C.-A. et P.-L. A., notaires à Monaco, au plus tard le 30 novembre 2003 ; Ces deux notaires, Maître C.-A. ayant la qualité de notaire en premier, ont finalement reçu le 22 janvier 2004 : un premier acte authentique, enregistré le 29 janvier suivant (folio 4 case 1), portant vente à la société par actions de droit italien dénommée Sanpietro Immobiliare SPA de l'appartement n° 1 et de la cave n° 14, pour le prix de 1 800 000 euros dont l'acte indique qu'il a été payé comptant par l'intermédiaire de la comptabilité de Maître C.-A., un second acte relatif à l'appartement n° 5 et à la cave n° 10 ; Suivant les exploits susvisés des 23 avril et 16 juin 2004, les institutions venderesses ont fait assigner Maître C.-A., la société Sanpietro Immobiliare SPA et C. A. ; elles demandent au Tribunal de : constater que le paiement du prix stipulé à l'acte du 22 janvier 2004 n'est pas intervenu au comptant, le chèque remis au notaire s'étant révélé sans provision, prononcer l'annulation de la clause de renonciation à tous droits de privilège et d'action résolutoire pour absence de cause, prononcer la résolution des deux ventes, condamner solidairement la société Sanpietro Immobiliare SPA et C. A. à leur payer une indemnité de 200 000 euros, enjoindre au notaire de « se libérer de ladite somme versée à titre de dépôt de garantie par Monsieur C. A. aux droits duquel se trouve la société Sanpietro Immobiliare SPA » ; La société Sanpietro Immobiliare SPA et Maître C.-A. ont demandé au Tribunal de surseoir à statuer en attendant l'issue d'une procédure pénale ouverte à Monaco, sur la plainte de ce notaire, du chef d'émission de chèque sans provision ; Par jugement du 13 janvier 2005, le Tribunal a retenu que le non-paiement du prix par l'acquéreur apparaissant d'ores et déjà établi et que les demanderesses ne s'étaient constitué partie civile que pour faire constater cette défaillance, de sorte que le sort de la présente action ne dépendait pas de celui réservé à la procédure pénale ; le Tribunal a en conséquence rejeté l'exception de sursis à statuer, ordonné la poursuite de l'instruction de la cause et réservé les dépens en fin de cause ; Par conclusions du 13 avril 2005, la société Sanpietro Immobiliare SPA a déclaré s'opposer aux demandes formées contre elle, y compris celle tendant selon elle au prononcé de l'exécution provisoire ; elle a sollicité, à titre reconventionnel, que le Tribunal enjoigne au notaire de se libérer entre ses mains de la totalité du dépôt de garantie ou au moins du solde qui subsisterait pour le cas où elle serait condamnée à payer aux demanderesses une indemnité inférieure au montant de ce dépôt ; Maître C.-A. s'en rapporte à justice sur le fond de l'affaire, mais demande au Tribunal de dire et juger que le présent procès ne pourra pas remettre en cause les frais, droits et honoraires engendrés par la régularisation des actes notariés du 22 janvier 2004 et qui lui ont été acquittés pour une somme de 62 000 euros ; C. A. n'a pas comparu ; Le débat résultant des écritures des parties peut être ainsi résumé : Sur le défaut de paiement du prix