Tribunal de première instance, 12 octobre 2006, B. c/ P.

Résumé

# Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 octobre 2006, n° 27312 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 octobre 2006, n° 27312 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2006/10-12-27312)) Le jugement rendu le 12 octobre 2006 par le Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit au cœur d'une période de fortes turbulences législatives et constitutionnelles intéressant le secteur protégé des baux d'habitation en Principauté. En se prononçant sur la validité d'un congé pour reprise délivré par des propriétaires quelques jours seulement avant la promulgation d'une réforme législative majeure, laquelle fut ensuite partiellement censurée par le juge constitutionnel, la juridiction monégasque livre une décision d'une grande densité théorique et pratique. Elle y articule avec rigueur les mécanismes classiques du droit transitoire civil – gouvernant l'application de la loi nouvelle aux contrats en cours – et les effets radicaux du contentieux constitutionnel de l'annulation *a posteriori*. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige prend naissance dans le cadre d'une relation locative portant sur un bien immobilier à usage d'habitation situé à Monaco, relevant du secteur locatif réglementé. Le 25 mars 2001, les époux E. et L. M. B. ont consenti à M. P. P. un contrat de bail d'habitation, avec prise d'effet rétroactive au 1er janvier 2001. Ce contrat était expressément soumis au régime de la loi n° 1235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947. Sous l'empire de cette législation, le propriétaire disposait d'un droit de reprise encadré par l'article 13 dudit texte. Désireux de récupérer la jouissance de leur bien pour y loger des membres de leur famille, les époux B. ont, par un courrier daté du 14 décembre 2004 et réceptionné par le preneur le 20 décembre 2004, signifié à M. P. P. leur intention d'exercer leur droit de reprise sur l'appartement. Ce congé visait à mettre le logement à la disposition de leur petite-fille, S. B., ainsi que de la mère de celle-ci, H. G. Se fondant sur les prescriptions alors en vigueur de l'article 13 de la loi n° 1235 qui prévoyaient un délai de préavis de trois mois, les bailleurs ont fixé la date d'effet de la résiliation et de la reprise des lieux au 20 mars 2005. Or, une évolution législative majeure est intervenue le lendemain même de la réception de ce congé par le locataire. Le 21 décembre 2004 a été promulguée la loi n° 1291, venant modifier substantiellement la loi n° 1235 du 28 décembre 2000. Ce nouveau texte durcissait considérablement les conditions d'exercice du droit de reprise par le bailleur : d'une part, il allongeait le délai de préavis imposé au propriétaire en le portant de trois à douze mois ; d'autre part, il soumettait la validité de la reprise au respect de nouvelles conditions particulières particulièrement restrictives (introduites notamment aux nouveaux articles 16-3, 16-4 et 16-5). Se prévalant de cette modification législative immédiate, le conseil du locataire M. P. P. a fait savoir aux bailleurs, par un courrier du 28 janvier 2005, que son client refusait de quitter les lieux à l'échéance annoncée du 20 mars 2005. Le preneur estimait en effet que les dispositions nouvelles de la loi n° 1291 du 21 décembre 2004 avaient vocation à régir le congé en cours, lequel se trouvait dès lors privé d'efficacité faute de respecter le nouveau délai de préavis de douze mois et les conditions de fond nouvellement édictées. À l'échéance du 20 mars 2005, le locataire s'est maintenu dans les lieux. Un événement juridictionnel majeur est toutefois venu bouleverser l'ordonnancement juridique en cours d'instance : saisi d'un recours, le Tribunal Suprême de Monaco a, par une décision rendue le 16 janvier 2006, prononcé l'annulation de plusieurs dispositions phares de la loi n° 1291 du 21 décembre 2004. Furent ainsi annulés dans leur intégralité les articles 16-3, 16-4 et 16-5 nouveaux, et partiellement annulé l'article 16-2 nouveau en ce qu'il avait porté de trois à douze mois le délai de préavis imposé au propriétaire. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face au maintien dans les lieux de leur locataire au-delà du terme fixé au 20 mars 2005, les époux B. ont pris l'initiative du procès en faisant assigner M. P. P. devant le Tribunal de première instance de Monaco par exploit en date du 17 octobre 2005. Dans le dernier état de leurs écritures, les bailleurs demandaient à la juridiction de : - constater la résiliation du contrat de bail depuis le 20 mars 2005 par l'effet de l'exercice régulier de leur droit de reprise ; - déclarer M. P. P. occupant sans droit ni titre à compter de cette date ; - ordonner son expulsion dans un délai de huit jours à compter du jugement à intervenir, sous peine d'une astreinte comminatoire de 200 euros par jour de retard passé ce délai ; - condamner le défendeur au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive ; - ordonner l'exécution provisoire de la décision. Au soutien de leurs prétentions, les époux B. développaient une argumentation articulée autour de deux axes complémentaires. À titre principal, sur le terrain des conflits de lois dans le temps, ils soutenaient que la loi n° 1291 du 21 décembre 2004, promulguée postérieurement à l'envoi (14 décembre 2004) et à la réception (20 décembre 2004) du congé, ne pouvait régir la validité de cet acte. Invoquant le principe de non-rétroactivité des lois et affirmant que le congé produit ses effets dès la date de son émission, ils en déduisaient que seule la loi n° 1235 dans sa rédaction initiale était applicable, rendant la résiliation pleinement effective au 20 mars 2005. À titre subsidiaire ou surabondant (« en tout état de cause »), ils tiraient argument de la décision du Tribunal Suprême du 16 janvier 2006 : l'annulation des dispositions restrictives de la loi n° 1291 rendait leur congé du 14 décembre 2004 parfaitement conforme au droit positif résultant de la loi n° 1235 modifiée mais amputée des textes censurés. En réplique, le défendeur M. P. P. concluait au rejet intégral des demandes formées à son encontre et sollicitait, à titre reconventionnel, la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. L'argumentation en défense reposait sur une analyse diamétralement opposée de la chronologie normative et des effets de la censure constitutionnelle : - Sur le conflit de lois dans le temps, M. P. P. faisait valoir que la loi n° 1291 du 21 décembre 2004 était d'ordre public et d'application immédiate aux contrats en cours dès son entrée en vigueur. Selon son analyse, le congé ne prenant véritablement effet qu'à la date de la résiliation effective du bail (soit le 20 mars 2005) et non au jour de sa notification, les conditions de la reprise devaient être appréciées à l'aune de la loi nouvelle en vigueur à la date d'effet projetée. Le congé du 14 décembre 2004 ne respectant pas les prescriptions de la loi n° 1291, il devait être déclaré irrégulier. - Sur la portée de la décision du Tribunal Suprême du 16 janvier 2006, le locataire opposait la « théorie des droits acquis ». Il soutenait que l'annulation intervenue en 2006 était dépourvue d'incidence sur le litige, considérant avoir acquis, sous l'empire de la loi n° 1291 avant son annulation, un droit définitif au maintien dans les lieux et à l'invalidité du congé. - Enfin, à titre subsidiaire sur le fond, le défendeur contestait la réalité du motif de reprise en soutenant que les bailleurs ne démontraient pas à suffisance que la récupération de l'appartement répondait à la satisfaction d'un besoin effectif de logement pour les bénéficiaires désignés. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le Tribunal de première instance était confronté à une question juridique complexe à triple détente, mêlant droit transitoire civil, droit du contentieux constitutionnel et droit spécial des baux d'habitation : En premier lieu, quelle est la loi applicable à un congé pour reprise notifié et reçu sous l'empire d'une loi ancienne (loi n° 1235), mais dont la date d'effet (la résiliation du bail) est postérieure à l'entrée en vigueur d'une loi nouvelle d'ordre public (loi n° 1291) déclarée applicable aux baux en cours ? En deuxième lieu, dans l'hypothèse où la loi nouvelle serait applicable au litige, quelle est l'incidence, sur les situations juridiques nées antérieurement, d'une décision du Tribunal Suprême annulant *a posteriori* les dispositions de cette loi nouvelle qui aggravaient les conditions du congé ? Le plaideur peut-il paralyser l'effet d'une telle annulation en invoquant la « théorie des droits acquis » ? En troisième lieu, au regard du cadre normatif ainsi reconstitué, quelles sont les conditions de forme et de fond exigées pour la validité du congé pour reprise, notamment quant à la preuve du besoin de logement et de l'effectivité de l'occupation par les bénéficiaires ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce litige et accueillir la demande de résiliation et d'expulsion tout en rejetant les demandes indemnitaires réciproques, le Tribunal de première instance déploie un syllogisme rigoureux, structuré en six temps distincts. #### 1. La détermination de la loi applicable par les règles du droit transitoire (I) Contre l'argumentation première des propriétaires qui plaidaient la survie de la loi ancienne, le tribunal affirme l'applicabilité de principe de la loi nouvelle n° 1291 du 21 décembre 2004 au litige. Pour ce faire, les juges mobilisent un double fondement juridique : - D'une part, la volonté expresse du législateur : l'article 23 de la loi n° 1291 a modifié l'article 42 de la loi n° 1235 pour y inscrire non seulement que ses dispositions sont d'ordre public (interdisant toute dérogation conventionnelle dans les contrats futurs), mais surtout que les clauses contraires existant dans les « baux en cours » sont nulles et de nul effet. Le tribunal en déduit que la loi nouvelle est expressément déclarée applicable aux baux en cours. - D'autre part, les principes généraux du droit transitoire : le tribunal rappelle la règle doctrinale et jurisprudentielle classique selon laquelle « sont d'application immédiate les lois qui modifient les effets légaux des contrats, c'est-à-dire les effets qui prennent directement leur origine dans la loi et sont indépendants de la volonté des parties ». Or, le bail ayant été conclu le 25 mars 2001 sous l'empire de la loi n° 1235, laquelle excluait tout autre type de reprise que celui fixé à son article 13, les parties n'avaient aucune liberté contractuelle pour aménager ce droit. Le droit de reprise constituant un pur « effet légal » du contrat, toute loi le modifiant s'applique immédiatement aux situations en cours. Le tribunal conclut donc cette première étape en donnant raison, sur le principe, au locataire : la loi applicable au litige est bien la loi n° 1235 telle que modifiée par la loi n° 1291. #### 2. La neutralisation de la réforme par l'effet rétroactif de l'annulation du Tribunal Suprême (II) Ayant posé l'applicabilité de la loi n° 1235 modifiée par la loi n° 1291, le tribunal examine immédiatement l'impact de la décision du Tribunal Suprême du 16 janvier 2006 sur le contenu de cette loi. Il relève que la haute juridiction a annulé les articles 16-3, 16-4 et 16-5 (issus de l'article 11 de la loi n° 1291) ainsi que, partiellement, l'article 16-2 en ce qu'il portait le préavis de trois à douze mois. Le tribunal énonce alors le principe fondamental régissant les effets dans le temps d'une annulation contentieuse : « cette décision d'annulation a donc eu pour effet de supprimer les dispositions légales susvisées aussi bien pour l'avenir que pour le passé, celles-ci étant censées n'avoir jamais existé ». Pour écarter l'objection du locataire qui tentait de faire survivre à son profit les textes annulés en invoquant la « théorie des droits acquis », le tribunal opère une distinction conceptuelle décisive. Il qualifie la théorie des droits acquis d'« opinion doctrinale qui ne régit [que] les conflits de lois dans le temps » (c'est-à-dire la succession de deux lois valides par abrogation ou modification législative) et juge qu'elle « ne saurait concerner les conséquences d'une annulation résultat d'un contrôle de la loi effectué a posteriori ». L'annulation opérant *ex tunc* (de manière rétroactive), aucun droit n'a pu valablement être acquis sur le fondement d'un texte réputé n'avoir jamais eu d'existence juridique. Le droit applicable au litige est donc la loi n° 1235 modifiée par la loi n° 1291, mais expurgée des dispositions annulées le 16 janvier 2006. #### 3. La vérification de la conformité du congé au droit positif reconstitué (III) Confrontant le courrier de congé du 14 décembre 2004 à la loi n° 1235 modifiée et amputée des dispositions censurées, le tribunal constate sa parfaite régularité tant formelle que substantielle : - Sur le délai de préavis : l'annulation partielle de l'article 16-2 en ce qu'il portait le délai de trois à douze mois a fait revivre ou maintenu le délai initial de trois mois. Notifié le 14 décembre 2004 (et reçu le 20 décembre) pour le 20 mars 2005, le congé respectait scrupuleusement ce délai trimestriel. - Sur les bénéficiaires et le motif : l'article 16-1 autorise la reprise pour les descendants du propriétaire ou leur conjoint, et l'article 16-2, 1° exige l'indication précise du bénéficiaire. Le courrier désignant expressément la petite-fille des bailleurs (S. B.) et sa mère (H. G.), il satisfait aux exigences légales. - Sur les conditions de fond et la preuve : les articles 16-3 à 16-5 qui imposaient au propriétaire de justifier de conditions particulières (notamment de besoin) ayant été annulés par le Tribunal Suprême, le grief du locataire tiré du défaut de démonstration d'un besoin de logement devient inopérant. Le tribunal précise qu'il suffit aux bailleurs de justifier, par les pièces versées aux débats, de l'existence réelle des personnes qu'ils entendent loger, en ajoutant que « l'effectivité de l'occupation postérieure n'[est] pas une condition de la validité du congé donné » (celle-ci ne pouvant par nature s'apprécier *a priori* au stade de la délivrance de l'acte). Le bail est donc jugé valablement résilié depuis le 20 mars 2005, justifiant le prononcé de l'expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre. #### 4. Le sort des demandes accessoires : dommages-intérêts, exécution provisoire et dépens (IV, V, VI) Sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle pour abus du droit d'agir ou de résister en justice, le tribunal renvoie les parties dos à dos : - La demande du locataire pour procédure abusive est mécaniquement rejetée dès lors que les bailleurs obtiennent gain de cause au fond. - Plus remarquablement, la demande de dommages et intérêts des bailleurs (10 000 euros pour résistance abusive) est également écartée. Le tribunal retient que le locataire « a pu se méprendre sur la portée de ses droits, notamment du fait de l'annulation rétroactive par le Tribunal Suprême de certaines dispositions de la loi n° 1291 du 21 décembre 2004 ». La complexité et l'instabilité du cadre législatif constituent ainsi une excuse légitime excluant la mauvaise foi ou la faute caractérisant l'abus du droit de se défendre. Enfin, le tribunal rejette la demande d'exécution provisoire des bailleurs faute pour eux de caractériser une « urgence » au sens de l'article 202 du Code de procédure civile monégasque, et condamne le locataire succombant aux entiers dépens par application de l'article 231 du même code (mentionné par erreur matérielle comme « Code civil » dans les motifs du jugement). ### C. Le dispositif > « PAR CES MOTIFS, > > LE TRIBUNAL, > > statuant contradictoirement, > > Constate que le contrat de bail conclu le 25 mars 2001 portant sur un appartement à Monaco est résilié depuis le 20 mars 2005, du fait du droit de reprise exercé par les époux B. suivant courrier du 14 décembre 2004 ; > > Dit que P. P. devra libérer les lieux dans les quinze jours à compter du prononcé du jugement et que, faute de l'avoir fait, il pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si nécessaire ; > > Rejette le surplus des demandes des époux B. ; > > Déboute P. P. de toutes ses demandes ; > > Condamne P. P. aux dépens, avec distraction au profit de Maître Christine Pasquier-Ciulla, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; > > Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne Le jugement rendu le 12 octobre 2006 par le Tribunal de première instance de Monaco constitue un cas d'école illustrant l'articulation entre la théorie civiliste des conflits de lois dans le temps et les principes gouvernant le contentieux constitutionnel de l'annulation normative. Sa portée doctrinale se déploie sur trois plans majeurs. #### 1. L'orthodoxie de l'application immédiate de la loi nouvelle aux effets légaux des contrats en cours La première partie de la motivation du jugement témoigne d'une réception fidèle, par le juge monégasque, de la théorie moderne du droit transitoire élaborée par la doctrine civiliste (notamment les travaux de Paul Roubier ayant supplanté la théorie classique de Baudry-Lacantinerie). Le débat qui opposait les parties sur le moment d'appréciation de la validité et des effets du congé est classique en droit des baux : lorsqu'une loi nouvelle modifie les conditions du congé entre la date de sa notification et la date d'échéance du préavis (date de la résiliation effective), quelle loi faut-il appliquer ? Les bailleurs soutenaient que le congé, acte unilatéral réceptice, épuise ses conditions de validité au jour de son émission ou de sa réception. Le locataire soutenait au contraire que la situation contractuelle perdurant jusqu'à l'expiration du préavis, la loi nouvelle survenue pendant le cours du préavis devait régir la résiliation non encore consommée. Le Tribunal de première instance tranche en faveur de l'applicabilité de la loi nouvelle (loi n°

Baux d'habitation Droit de reprise du propriétaire - Loi n° 1235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 - Modifiée par la loi n° 1291 du 21 décembre 2004 - Décision du Tribunal Suprême du 16 janvier 2006 annulant des dispositions de la loi nouvelle n° 1291 portant de 3 à 12 mois le délai de préavis de reprise - Congé signifié le 14 décembre et reçu le 20 décembre 2004, antérieurement à la loi n° 1291, en vertu de l'article 13 de la loi n° 1235 - Résiliation intervenue légalement le 20 mars 2005 I. – Sur la loi applicable En premier lieu aux termes de l'article 23 de la loi n° 1291 du 21 décembre 2004, l'article 42 de la loi n° 1235 dispose désormais : « Les dispositions de la présente loi d'ordre public. Les classes ou stipulations existant dans les baux en cours, et qui seraient contraires aux dispositions de la présente loi, sont nulles et de nul effet » ; En découle qu'outre le caractère d'ordre public de la loi nouvelle, qui interdit de déroger à ses dispositions par des conventions particulières dans les contrats futurs, la loi est expressément applicable aux baux en cours ; En outre sont d'application immédiate les lois qui modifient les effets légaux des contrats, c'est-à-dire les effets qui prennent directement leur origine dans la loi et sont indépendants de la volonté des parties ; Le contrat de bail a été conclu le 25 mars 2001, sous l'empire de la loi n° 1235 excluant expressément tout autre type de reprise que celles qu'elle détermine dans son article 13 en sorte que les parties n'avaient aucune possibilité de modifier le droit de reprise et ses modalités ; En conséquence la loi applicable au litige est donc la loi n° 1235, modifiée par la loi n° 1291 ; II. – Sur les effets de la décision du Tribunal Suprême du 16 janvier 2006 quant à la loi applicable Par application de l'article 8 de la loi n° 1291, modifiant l'article 13 de la loi n° 1235, le contrat peut être résilié en cours de bail par la propriétaire qui entend faire jouer son droit de reprise dans les conditions prévues par les articles 16-1 à 16-7 de la loi 1235 modifiée ; Par décision du 16 janvier 2006, le Tribunal Suprême a annulé les articles 16-3, 16-4 et 16-5 introduits dans la loi n° 1235 par l'article 11 de la loi n° 1291 annulé partiellement l'article 16-2 introduit dans la loi n° 1235 et par la loi n° 1291 en ce qu'il porte de trois à douze mois le délai imposé au propriétaire pour aviser le locataire de son intention d'exercer le droit de reprise ; Cette décision d'annulation a donc eu pour effet de supprimer les dispositions légales susvisées aussi bien pour l'avenir que pour le passé celles-ci étant censées n'avoir jamais existé ; Dès lors, P. P. est mal fondé à invoquer la « théorie des droits acquis », opinion doctrinale qui ne régit les conflits de lois dans le temps et ne saurait concerner les conséquences d'une annulation résultat d'un contrôle de la loi effectué a posteriori ; En conséquence la loi en définitive applicable au litige est la loi n° 1235 du 28 décembre 2000, modifiée par la loi n° 1291 du 21 décembre 2004, et ce, dans la limite des dispositions non annulées par le Tribunal Suprême dans sa décision du 16 janvier 2006 ; III. – Sur la conformité du congé donné le 14 décembre 2004 à la loi n° 1235 modifiée par la loi n° 1291 Aux termes de l'article 16-1 de la loi n° 1235 modifiée, le propriétaire a le droit de reprendre le local pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par ses ascendants ou descendants ou leur conjoint, par ses frères ou sœurs ou leurs descendants, ou par les ascendants ou descendants de son conjoint, dans les conditions fixées par les articles suivants ; L'article 16-2, 1° de la loi n° 1235 modifiée énonce que le propriétaire qui veut exercer le droit de reprise doit à peine de nullité de la procédure notifier au moins douze mois à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou acte extrajudiciaire, au locataire, son intention de reprendre le local en vertu des dispositions de l'article 16-1 ; cette notification, qui emportera résiliation anticipée du bail à la date fixée pour la reprise, devra indiquer d'une façon précise le bénéficiaire de la reprise ; Il faut rappeler que par décision du 16 janvier 2006, le Tribunal Suprême a annulé les articles 16-3, 16-4 et 16-5 qui imposaient que le propriétaire remplisse certaines conditions pour pouvoir valablement exercer la reprise et annulé partiellement l'article 16-2 introduit dans la loi n° 1235 par la loi n° 1291 en ce qu'il porte de trois à douze mois le délai imposé au propriétaire pour aviser le locataire de son intention d'exercer le droit de reprise ; Dès lors, le courrier des époux B. en date du 14 décembre 2004, dont une copie est versée aux débats, respecte les dispositions de la loi en ce qu'il indique expressément que la reprise est initiée en vue de l'occupation du logement par leur petite fille, S.B., et leur mère H. G., et notifie donc valablement congé pour reprise à la date sollicitée du 20 mars 2005 ; En l'espèce, les époux B. justifient par les pièces produites de l'existence des personnes qu'ils entendent loger dans l'immeuble, l'effectivité de l'occupation postérieure n'étant pas une condition de la validité du congé donné ; En conséquence, il y a lieu de constater que le contrat de bail conclu le 25 mars 2001 est résilié depuis le 20 mars 2005, du fait du droit de reprise exercé par les époux B., suivant courrier du 14 décembre 2004, et qu'il y a lieu de prononcer l'expulsion de P. P. aux conditions indiquées au dispositif. Le Tribunal de première instance, Considérant les faits suivants : Le 25 mars 2001, les époux E. et L. M. B. ont consenti à P. P. un bail d'habitation à l'effet du 1er janvier 2001, concernant un appartement à Monaco, soumis au régime de la loi n° 1235 du 28 décembre 2000, relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 ; Par courrier du 14 décembre 2004, reçu le 20 décembre 2004 les époux B. ont signifié à P. P. leur intention d'exercer leur droit de reprise sur l'appartement pour le mettre à la disposition de leur petite fille S.B. et de sa mère H. G., en se référant à l'article 13 de la loi, prévoyant un préavis de trois mois ; Le 28 janvier 2005, le conseil de P. P. indiquait aux époux B. que son client n'entendait pas quitter les lieux à l'échéance du 20 mars 2005, du fait de l'entrée en vigueur de la loi n° 1291 du 21 décembre 2004 qui modifierait les conditions du droit de reprise en prévoyant notamment un délai de préavis de douze mois outre des conditions particulières que le propriétaire doit satisfaire ; Par acte en date du 17 octobre 2005, les époux B. ont fait assigner P. P. devant le Tribunal de première instance. Ils sollicitent que soit constatée la résiliation du bail de P. P. depuis le 20 mars 2005 du fait de l'exercice de leur droit de reprise et que P. P. soit jugé occupant sans droit ni titre. Ils réclament ainsi son expulsion dans les huit jours du jugement et sous astreinte de 200 euros par jour de retard une fois ce délai écoulé et sollicitent enfin la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que l'exécution provisoire du jugement ; À l'appui de leur demande, ils font valoir que la loi nouvelle n° 1291 du 21 décembre 2004 a été promulgués après que le congé ait été donné, le 14 décembre, et reçu, le 20 décembre 2004, et que dès lors que cette loi ne serait pas rétroactive, le congé prenant ses effets, selon eux, à la date de son envoi, la loi nouvelle ne s'appliquerait pas en l'espèce et la résiliation serait valablement intervenue le 20 mars 2005 ; Ils ajoutent qu'en tout état de cause, le Tribunal Suprême a, par décision du 16 janvier 2006, annulé certaines dispositions de la loi n° 1291, modifiant la loi n° 1235, si bien que le congé donné le 14 décembre 2004 serait ainsi de toutes façons conforme à la loi n° 1235 modifiée ; En défense, P. P. conclut au débouté de toutes les demandes des époux B. et sollicite reconventionnellement le paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la loi n° 1291 modifiant la loi n° 1235 serait d'application immédiate, d'ordre public et s'appliquerait aux contrats en cours au moment de son entrée en vigueur le 21 décembre 2004 ; que dès lors que selon lui le congé ne prendrait pas effet à la date de sa notification, mais au moment de la résiliation du bail, c'est la loi n° 1235 modifiée qui devrait régir les conditions de la reprise, le congé donné le 14 décembre 2004 ne respectant en fait pas ces dispositions légales, selon le défendeur ; Il estime également que l'annulation de certaines dispositions de la loi n° 1291 par le Tribunal Suprême serait sans incidence sur le litige en vertu de la théorie des droits acquis ; À titre subsidiaire, il estime que les demandeurs ne caractérisent pas à suffisance que la récupération des locaux serait nécessaire à la satisfaction d'un besoin de logement ; Sur quoi, I. – Sur la loi applicable Attendu en premier lieu qu'aux termes de l'article 23 de la loi n° 1291 du 21 décembre 2004, l'article 42 de la loi n° 1235 dispose désormais : « Les dispositions de la présente loi sont d'ordre public. Les clauses ou stipulations existant dans les baux en cours, et qui seraient contraires aux dispositions de la présente loi, sont nulles et de nul effet » ; Qu'il en découle qu'outre le caractère d'ordre public de la loi nouvelle, qui interdit de déroger à ses dispositions par des conventions particulières dans les contrats futurs, la loi est expressément applicable aux baux en cours ; Attendu en outre que sont d'application immédiate les lois qui modifient les effets légaux des contrats, c'est-à-dire les effets qui prennent directement leur origine dans la loi et sont indépendants de la volonté des parties ; Attendu que le contrat de bail a été conclu le 25 mars 2001, sous l'empire de la loi n° 1235 excluant expressément tout autre type de reprise que celles qu'elle détermine dans son article 13 en sorte que les parties n'avaient aucune possibilité de modifier le droit de reprise et ses modalités ; Attendu en conséquence que la loi applicable au litige est donc la loi n° 1235, modifiée par la loi n° 1291 ; II. – Sur les effets de la décision du Tribunal Suprême du 16 janvier 2006 quant à la loi applicable Attendu que par application de l'article 8 de la loi n° 1291, modifiant l'article 13 de la loi n° 1235, le contrat peut être résilié en cours de bail par le propriétaire qui entend faire jouer son droit de reprise dans les conditions prévues par les articles 16-1 à 16-7 de la loi n° 1235 modifiée ; Que par décision du 16 janvier 2006, le Tribunal Suprême a annulé les articles 16-3, 16-4 et 16-5 introduits dans la loi n° 1235 par l'article 11 de la loi n° 1291 annulé partiellement l'article 16-2 introduit dans la loi n° 1235 et par la loi n° 1291 en ce qu'il porte de trois à douze mois le délai imposé au propriétaire pour aviser le locataire de son intention d'exercer le droit de reprise ; Attendu que cette décision d'annulation a donc eu pour effet de supprimer les dispositions légales susvisées aussi bien pour l'avenir que pour le passé, celles-ci étant censées n'avoir jamais existé ; Que dès lors, P. P. est mal fondé à invoquer la « théorie des droits acquis », opinion doctrinale qui ne régit les conflits de lois dans le temps et ne saurait concerner les conséquences d'une annulation résultat d'un contrôle de la loi effectué a posteriori ; Attendu en conséquence que la loi en définitive applicable au litige est la loi n° 1235 du 28 décembre 2000, modifiée par la loi n° 1291 du 21 décembre 2004, et ce, dans la limite des dispositions non annulées par le Tribunal Suprême dans sa décision du 16 janvier 2006 ; III. – Sur la conformité du congé donné le 14 décembre 2004 à la loi n° 1235 modifiée par la loi n° 1291 Attendu qu'aux termes de l'article 16-1 de la loi n° 1235 modifiée, le propriétaire a le droit de reprendre le local pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par ses ascendants ou descendants ou leur conjoint, par ses frères ou sœurs ou leurs descendants, ou par les ascendants ou descendants de son conjoint, dans les conditions fixées par les articles suivants ; Que l'article 16-2, 1° de la loi n° 1235 modifiée énonce que le propriétaire qui veut exercer le droit de reprise doit à peine de nullité de la procédure notifier au moins douze mois à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou acte extrajudiciaire, au locataire, son intention de reprendre le local en vertu des dispositions de l'article 16-1 ; cette notification, qui emportera résiliation anticipée du bail à la date fixée pour la reprise, devra indiquer d'une façon précise le bénéficiaire de la reprise ; Qu'il faut rappeler que par décision du 16 janvier 2006, le Tribunal Suprême a annulé les articles 16-3, 16-4 et 16-5 qui imposaient que le propriétaire remplisse certaines conditions pour pouvoir valablement exercer la reprise et annulé partiellement l'article 16-2 introduit dans la loi n° 1235 par la loi n° 1291 en ce qu'il porte de trois à douze mois le délai imposé au propriétaire pour aviser le locataire de son intention d'exercer le droit de reprise ; Que dès lors, le courrier des époux B. en date du 14 décembre 2004, dont une copie est versée aux débats, respecte les dispositions de la loi en ce qu'il indique expressément que la reprise est initiée en vue de l'occupation du logement par leur petite fille, S.B., et leur mère H. G., et notifie donc valablement congé pour reprise à la date sollicitée du 20 mars 2005 ; Qu'en l'espèce, les époux B. justifient par les pièces produites de l'existence des personnes qu'ils entendent loger dans l'immeuble, l'effectivité de l'occupation postérieure n'étant pas une condition de la validité du congé donné ; Attendu en conséquence, qu'il y a lieu de constater que le contrat de bail conclu le 25 mars 2001 est résilié depuis le 20 mars 2005, du fait du droit de reprise exercé par les époux B., suivant courrier du 14 décembre 2004, et qu'il y a lieu de prononcer l'expulsion de P. P. aux conditions indiquées au dispositif ; IV. – Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts Attendu que les époux B. obtenant gain de cause en leur action, la demande de dommages et intérêts à titre de procédure abusive de P. P. sera donc rejetée ; Attendu par ailleurs que celui-ci a pu se méprendre sur la portée de ses droits, notamment du fait de l'annulation rétroactive par le Tribunal Suprême de certaines dispositions de la loi n° 1291 du 21 décembre 2004, en sorte que la demande en paiement de dommages et intérêts des époux B. sera également rejetée ; V. – Sur l'exécution provisoire Attendu qu'aucune urgence susceptible d'entraîner l'exécution provisoire de la décision au sens de l'article 202 du Code de procédure civile n'est caractérisée par les époux B. en sorte que cette demande sera rejetée ; VI. – Sur les dépens Attendu que P. P., qui succombe, doit supporter les dépens par application de l'article 231 du Code civil ; PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, statuant contradictoirement, Constate que le contrat de bail conclu le 25 mars 2001 portant sur un appartement à Monaco est résilié depuis le 20 mars 2005, du fait du droit de reprise exercé par les époux B. suivant courrier du 14 décembre 2004 ; Dit que P. P. devra libérer les lieux dans les quinze jours à compter du prononcé du jugement et que, faute de l'avoir fait, il pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si nécessaire ; Rejette le surplus des demandes des époux B. ; Déboute P. P. de toutes ses demandes ; Condamne P. P. aux dépens, avec distraction au profit de Maître Christine Pasquier-Ciulla, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Mme Grinda-Gambarini, prés. ; Mlle Ghenassia, juge ; M. Biancheri, juge suplt ; Mme Gonelle, prem. subs. proc. gén. ; Mlle Ferrer, gréf. ; Mes Pasquier-Ciulla et Licari, av. déf. -

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