ordonner la cessation de l'indivision relative à l'appartement sis à l'entresol de l'immeuble X à Monaco,

commettre tel notaire qu'il plaira pour procéder au partage du prix dudit appartement et tel magistrat du siège pour surveiller les opérations de partage et faire rapport en cas de difficultés,

et préalablement auxdites opérations de partage et pour y parvenir, ordonner qu'il sera procédé à la vente dudit appartement à l'audience des criées du Tribunal de céans sur le cahier des charges qui sera déposé au greffe par les requérants, à la mise à prix de cinquante mille euros (50.000 euros) ; Il est exposé que :

M. Au S. et son épouse Ca. Ro. ont acquis le 5 mai 1902 un immeuble sis X à Monaco ;

leurs héritiers, dont Mme M. S. épouse C., propriétaire indivise pour moitié, ont vendu les 31 mars et 2 avril 1958 les appartements de l'immeuble à l'exception de celui situé à l'entresol ;

ce dernier appartement est actuellement la propriété indivise de l'ensemble des parties selon les règles de dévolution légale ;

nul n'est contraint de demeurer dans l'indivision, et l'immeuble impartageable en nature entre les 12 héritiers ; Mme M. C. épouse M., M. J. C. et Mme M. T. épouse C., intervenant volontairement, ont déposé des conclusions les 21 avril, 9 décembre 2010, 3 et 10 mars 2011. Il est demandé au Tribunal de :

recevoir l'intervention volontaire de Mme M. J. T. épouse C. ;

constater la prescription acquisitive depuis soit 1958, soit 1964, et à défaut au moins le 24 octobre 1978, de manière paisible, visible et continue, par l'hoirie C. ;

dire et juger M. C. épouse M., et M. J. C. bien fondés à solliciter d'être déclarés seuls propriétaires de l'appartement, objet du litige ;

dire et juger que M. J. T. épouse C. est usufruitière légale du quart de ce bien ;

dire et juger que cet appartement appartient de manière indivise et par moitié chacun à Mme M. C. épouse M. et M. J. C. ;

ordonner la transcription du jugement à intervenir au Bureau des Hypothèques ;

débouter en conséquence, les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; En toute hypothèse,

condamner in solidum tout succombant à payer à M. C. épouse M. d'une part, et M. J. C. d'autre part, la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts. Relativement aux faits, il est indiqué que :

à la suite d'un accord familial, l'appartement litigieux a été laissé en pleine propriété à Mme M. dite Jo. S. épouse C., déjà propriétaire indivise pour moitié, comme le prouve la procuration qui lui a été consentie les 30 juin, 2, 4 et 7 juillet 1958 par les consorts S. aux fins de vente ;

de 1958 à 1964 date de son décès, Mme M. S. épouse C. a joui séparément et exclusivement de cet appartement, encaissant les loyers, payant les charges et travaux nécessaires, et ceci, en parfaite connaissance de tous et particulièrement du Service du Logement, des consorts S., des syndics successifs ;

de 1964 à 1978, date de son décès, M. H. C. fils unique de Mme M. dite Jo. S. épouse C. a continué d'encaisser les loyers et régler les frais afférents à l'appartement ;

depuis 1978 jusqu'à ce jour, l'épouse de celui-ci Mme M. T. épouse d'H. C. et leurs deux enfants M. J. C. et Mme M. C. épouse M. ont toujours supporté seuls les frais et en contrepartie encaissé les loyers. En droit, ceux-ci font valoir pour l'essentiel que :

ils bénéficient d'une possession paisible, publique et continue plus que trentenaire sans que puisse leur être opposée une quelconque mauvaise foi qui ne serait pas démontrée ;

ils sont présumés posséder pour eux et à titre de propriétaires ;

à leur possession doivent être jointes celles de leurs auteurs ;

il n'est pas besoin, pour le possesseur des biens indivis, d'avoir interverti son titre ;

Mme M. C. J. veuve de M. J. S., belle-sœur de Mme M. S. épouse C. a reconnu en 1958 que cette dernière était bien la seule propriétaire de l'appartement ;

les cohéritiers de Mme M. C. J. veuve de M. J. S. décédé en 1964 n'ont fait aucune réclamation relativement à l'appartement depuis cette date jusqu'en 2008, ne se considérant pas comme propriétaires ;

M. A. F. a lui-même reconnu en 1988 la qualité de seule propriétaire de l'hoirie C., de même qu'en 2008 celui-ci, Mme S. T. née S. et Mme M. B. née F. ont reconnu la possession exclusive des hoirs C. ;

les demandeurs ne justifient pas avoir participé aux charges ;

il n'a jamais été procédé à une quelconque répartition des loyers après déduction des charges contrairement à ce qui est allégué et non prouvé en demande ;

aucun acte interruptif de prescription n'est intervenu depuis 1958 et notamment pas les courriers invoqués par la partie demanderesse et datés du 17 octobre 1990, 23 octobre 1990, 17 avril 2008, ni la déclaration de mutation par décès en date du 24 juin 2008. Les consorts C. en concluent que :

il ne saurait y avoir partage en raison de leur possession suffisante pour acquérir par prescription ;

ils doivent être déclarés seuls propriétaires, Mme M. J. T. épouse C. étant usufruitière légale du quart ;

il y a abus de procédure de la part de la partie demanderesse qui leur a causé préjudice ; Subsidiairement, ils prétendent que :

les demandeurs doivent justifier chacun de l'importance de la quote-part qui leur revient et ne peuvent solliciter que soit fixée la quote-part des autres parties ;

l'hoirie C. étant propriétaire de la moitié de l'appartement au moins et devant bénéficier de la prescription acquisitive pour chacun des indivisables qui n'auraient pas interrompu cette prescription, il faut fixer préalablement les droits de chacune des parties avant d'envisager un partage. Mme S. S. épouse T., Mme F. S. épouse S. A., M. A. F. et Mme M. F. épouse B. ont déposé en réplique des conclusions les 17 juin, 13 octobre 2010 et 9 février 2011 aux termes desquelles ils maintiennent leurs moyens et prétentions. Il est soutenu principalement que :

aucune des pièces produites en défense n'est de nature à établir l'usucapion trentenaire ;

depuis quelques années et plus précisément depuis que Mme M. T. épouse C. s'est déchargée de ses affaires compte tenu de son grand âge, son fils M. J. C. tente de s'approprier le bien litigieux et se comporte indûment en qualité de propriétaire ;

l'acte notarié des 30 juin, 2, 4, 7 et 8 juillet 1958 n'est pas un acte translatif de propriété mais une simple procuration ;

ni M. Al. F., ni Mme M. F. épouse B., ni Mme S. S. épouse T. n'ont reconnu la possession trentenaire des C. ;

au contraire Mme M. T. épouse C., après le décès de son époux en 1978, s'est chargée de la gestion de l'indivision et n'a jamais dénié aux consorts S. leur qualité d'indivisaires, comme en atteste un courrier du 23 octobre 1990 ;

la possession à titre de propriétaire invoquée en défense est équivoque ;

lorsqu'une personne ou ses auteurs a commencé à posséder pour autrui, elle est toujours présumée posséder au même titre s'il n'y a preuve contraire ;

la déclaration de mutation du 24 juin 2008 faite par M. Al F. est un acte de propriétaire par excellence, les consorts C. n'ayant quant à eux jamais effectué une telle formalité ;

tout indivisaire peut accomplir seul des actes d'administration comme le paiement des charges et menus travaux et la perception des loyers ;

c'est le notaire désigné par le Tribunal qui procèdera au partage du prix de vente en fonction des droits de chacun conformément aux règles légales ;

les demandeurs établissent la consistance de leur part dans l'immeuble par déclaration successorale, ce qui leur permet de poursuivre la vente aux enchères. PAR CES MOTIFS Il y a lieu au préalable :

de constater que Mme M. D. veuve S. et M. R. BI. sont décédés et que leurs héritières Mmes S. S. épouse T., F. S. épouse SA. et C. BI. sont dans la cause ;

et de recevoir l'intervention volontaire de Mme M. T. épouse C. ; Sur le fond, les demandeurs fondent leur action sur les articles 696 et 704 du Code civil qui disposent respectivement que : « - nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué » ; « - si les immeubles ne peuvent pas se partager commodément, il doit être procédé à la vente par licitation » ; L'article 697 du même code dispose en outre que « le partage peut être demandé, même quand l'un des cohéritiers aurait joui séparément de partie des biens de la succession, s'il n'y a eu acte de partage, ou possession suffisante pour acquérir la prescription ». En l'occurrence Mme M. T. épouse C., M. J. C., Mme M. C. épouse M. allèguent avoir, depuis 1958, usucapé le bien objet du litige, dont Mme S. S. épouse T., Mme F. S. épouse S. A., M. A. F. et Mme M. F. épouse B. sollicitent, par leur action intentée les 27 mai et 16 décembre 2009, le partage avec vente aux enchères, et consistant en un appartement situé à l'entresol d'un immeuble sis X à Monaco. Un coindivisaire peut en effet, en application de l'article 2082 du Code civil, et sans que puisse lui être opposé une quelconque mauvaise foi, acquérir par prescription la totalité de l'immeuble indivis dès lors qu'il établit qu'il a exercé depuis plus de trente ans « une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire » telle que définie à l'article 2048 du Code civil, et de manière exclusive, sans avoir besoin de justifier d'une interversion de titre qui n'est exigée que du détenteur précaire, étant ajouté que :

quand on a commencé à posséder pour autrui on est toujours présumer posséder au même titre sauf preuve contraire (art. 2050), ce qui est la contrepartie de la présomption simple de possession pour soi (art. 2049) ;

pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur (art. 2055). En l'espèce, il apparaît au vu d'un acte authentique en date des 31 mars et 2 avril 1958 que :

l'immeuble en son entier du X appartenait pour moitié à Mme M. S. épouse C. et pour l'autre moitié à Mme C. J. veuve S., M. Pierre S., Mme Ca. S. épouse F., M. c. S., M. J. S., Mme J. S. épouse BI. et M. R. S. ;

les appartements des 1er, 2e et 3e étages de cet immeuble ont été vendus par ces coindivisaires, à l'exclusion du deux pièces litigieux situé à l'entresol. Celui-ci a fait l'objet d'un acte notarié en date des 30 juin, 2, 4, 7 et 8 juillet 1958 par lequel les consorts S. ci-dessus désignés ont donné procuration à Mme M. S. épouse C. de procéder à la vente amiable de « toutes les parts et portions leur appartenant conjointement avec la mandataire ». Toutefois, ce mandat n'a pas reçu exécution puisque dès mai 1959 le bien a été mis en location par Mme M. S. épouse C., puis en 1964 par son fils M. H. C., et enfin par Mme M. T. épouse C., M. J. C., Mme M. C. épouse M. depuis 1978. Il est indiqué en défense, sans que cela fasse l'objet de contestations, que les C. ont toujours seuls encaissé les loyers et payé en contrepartie les charges et travaux afférents à l'appartement litigieux. Il apparaît en outre que ces locations successives étaient connues non seulement du Service du Logement de Monaco qui considérait les C. comme propriétaires, mais également des consorts S.. En effet, et en particulier :

Mme C. J. veuve S. a, le 24 mai 1959, pour le compte de sa belle-sœur Mme M. S. épouse C., remis les clés au nouveau locataire et donné quittance de loyer établi par cette dernière ;

M. A. F., demandeur, a lui-même rédigé un bail le 1er décembre 1988 mentionnant comme propriétaires les « hoirs C. » ; une telle mention rendant dénuée de fondement l'affirmation selon laquelle il aurait agi pour la totalité des indivisaires comprenant la branche S.. De surcroît, aucun des consorts S. n'a jamais fait réclamation auprès des C. en sollicitant notamment le reversement des loyers, avant 2008, soit bien après l'expiration du délai de prescription trentenaire qui a commencé à courir dès 1959 date de la première location, pour se terminer en 1989, sans que les courriers et démarches faites par les uns ou les autres postérieurement n'aient besoin d'être pris en considération. Les demandeurs ne peuvent donc valablement arguer que les C. en effectuant de menus travaux et en percevant les loyers ont accompli simplement des actes d'administration pour l'ensemble de l'indivision alors même que ceux-ci n'ont jamais rendu compte de leur gestion ni été sollicités pour ce faire. Il ressort de l'ensemble de ces éléments, que les consorts C. apportent bien la preuve d'une possession privative et plus que trentenaire de l'appartement objet du litige répondant aux exigences de l'article 2048, étant précisé que l'absence de déclaration de mutation de leur part ne saurait y faire obstacle. Il convient dès lors de faire droit, selon les modalités précisées au dispositif, à leurs demandes principales et de débouter Mme S. S. épouse T., Mme F. S. épouse S.A., M. A. F. et Mme M. F. épouse B. de l'intégralité de leurs prétentions. En revanche, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s'il s'agit d'une erreur équipollente au dol ; conditions qui ne sont pas remplies en l'espèce, le courrier adressé aux demandeurs le 4 août 2008 par le conseil des défendeurs étant insuffisant sur ce point. Mme M. T. épouse C., M. J. C., Mme M. C. épouse M. devront en conséquence être déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Enfin, les dépens suivront la succombance. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, statuant par jugement réputé contradictoire, Constate le décès de Mme M. D. veuve S. et de M. R. BI. ; Reçoit l'intervention volontaire de Mme M. T. épouse C. ; Constate la possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, à titre de propriétaire de Mme M. S. épouse C. puis de M. H. C. et enfin de Mme M. T. épouse C., M. J. C., Mme M. C. épouse M. de l'appartement situé à l'entresol et constituant le lot n° 3, et toutes ses dépendances de l'immeuble situé à Monaco X, n° X, cadastré n° 71 p. de la section A ; Dit que Mme M. J. T. épouse C. est usufruitière légale du quart de ce bien ; Dit que cet appartement appartient de manière indivise et par moitié chacun à :

Mme M. j. M. f. C. épouse M., née le jma à MONTPELLIER (34), de nationalité française, demeurant X6, 06000 Nice ;

M. J. D. H. Michel C., né le jma 1943 à MONTPELLIER (34), de nationalité française, demeurant X5, 34700 SAINT JEAN DE LA BLAQUIERE ; Ordonne la transcription du jugement à intervenir au Bureau des Hypothèques ; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ; Condamne in solidum S. S. épouse T., F. S. épouse SA., A. F. et M. F. épouse B. aux dépens, distraits au profit de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé et prononcé en audience publique du Tribunal de première instance de la Principauté de Monaco, le 20 OCTOBRE 2011, par Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, chevalier de l'ordre de Saint-Charles, Monsieur Cyril BOUSSERON, Juge, Madame S. LEONARDI-FLEURICHAMP, Juge, en présence de Monsieur J. J. IGNACIO, Substitut du Procureur Général, assistés de Madame Nadine VALLAURI, Greffier.

Tribunal de première instance, 20 octobre 2011, Mme S. S. épouse T. et autres c/ M. J., D., H., M., C. et autres

Tribunal de première instance, 20 octobre 2011, Mme S. S. épouse T. et autres c/ M. J., D., H., M., C. et autres

Tribunal de Première Instance de Monaco, 20 octobre 2011, n° 7554

Faits et procédure

Question de droit

Solution et dispositif

Sources citées

Législation (4)

Jurisprudence (1)