Baux commerciaux - Reprise pour transformation - Délai de préavis d'un an - Clause contraire réputée non écrite - Responsabilité du bailleur (oui). Les articles 16 et 16-1 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 disposent qu'en cas de reprise des locaux par le propriétaire, soit pour transformer l'immeuble en partie ou en totalité, soit pour le démolir et le reconstruire ou participer à des opérations d'urbanisme, il doit être notifié au locataire un congé par acte extrajudiciaire moyennant un préavis de 12 mois et lui être versé une indemnité d'éviction. En l'espèce, le congé pour transformation de l'hôtel en appartements a été délivré avec un préavis de 6 mois. La clause prévoyant un tel délai est réputée non écrite en application de l'article 28 de la loi n° 490. Le bailleur a donc commis une faute, génératrice d'un préjudice pour les deux sociétés, locataires de locaux à l'intérieur de l'hôtel, qui justifient avoir subi des troubles de jouissance du fait de la fermeture de l'hôtel ainsi qu'un préjudice d'image vis-à-vis de leur clientèle. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE JUGEMENT DU 10 OCTOBRE 2013 En la cause de : La société anonyme monégasque dénommée « R. », au capital de 150.000 euros, exerçant sous l'enseigne « H », enregistrée au Répertoire du Commerce et de l'Industrie sous le n° 06 S 04539, dont le siège social est sis x1 à Monaco, agissant poursuites et diligences en la personne de son Président délégué en exercice, Mme E. D. ; La société à responsabilité limitée de droit monégasque dénommée « U. », exploitant sous l'enseigne « I », inscrite au Répertoire du Commerce et de l'Industrie sous le n° 06 S 04537, dont le siège social est sis 1-3 avenue Princesse Grâce à Monaco, agissant poursuites et diligences de son associé-gérant, en la personne de Mme E. D. ; DEMANDERESSES, ayant élu domicile en l'étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'une part ; Contre : La société anonyme de droit monégasque dénommée « SOCIÉTÉ ANONYME G. », ci-après en abrégé S. A. E. H., au capital de 150.000 euros, immatriculée au Répertoire du Commerce et de l'Industrie sous le n° 73 S 01404 et dont le siège social est sis 1-3 avenue Princesse Grâce à Monaco, prise en la personne de son Président en exercice, M. D. B., demeurant et domicilié en cette qualité à ladite adresse ; DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 7 mai 2008, enregistré (n° 2008/000538) ; Vu le jugement avant-dire-droit de ce Tribunal en date du 12 mai 2011 ayant notamment ordonné le renvoi de la cause et des parties à l'audience du 15 juin 2011 ; Vu les conclusions de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, au nom de la SOCIÉTÉ ANONYME G., en date des 13 juin 2012, 20 mars 2013 et 19 juin 2013 ; Vu les conclusions de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom des sociétés R. et U., en date des 18 janvier 2013 et 8 mai 2013 ; À l'audience publique du 4 juillet 2013, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 10 octobre 2013 ; EXPOSÉ Selon acte sous seing privé en date du 4 février 2003 et avenants des 25 janvier 2005 et 2 mai 2006, la SOCIÉTÉ ANONYME G. a consenti à Mme E. D. exploitant sous l'enseigne « J » un contrat d'occupation temporaire portant sur des locaux sis au sein de l'hôtel M. Par courrier du 13 novembre 2007, la SOCIÉTÉ ANONYME G. a notifié congé au locataire pour le 28 février 2008 maximum au motif de la cessation d'activité de l'hôtel M. Par courrier du 30 avril 2008, la SOCIÉTÉ ANONYME G. a repoussé l'échéance du congé au 30 mai 2008. Alléguant se substituer à Mme E. D. et avoir subi un préjudice consécutivement à la fermeture de l'hôtel, les sociétés R. et U. ont fait assigner la SOCIÉTÉ ANONYME G. le 7 mai 2008 aux fins d'obtenir, chacune sous le bénéfice de l'exécution provisoire, l'allocation d'une somme de 250.000 euros à titre de dommages et intérêts outre 5.000 euros « pour tracasserie judiciaire ». Par jugement rendu le 12 mai 2011, le tribunal a déclaré recevable l'action engagée par les sociétés R. et U. et dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer. Dans leurs conclusions déposées les 21 janvier et 13 juin 2013, les sociétés R. et U. sollicitent sous le bénéfice de l'exécution provisoire l'octroi : de la somme de 250.000 euros chacune à titre de dommages et intérêts, outre intérêts légaux depuis l'assignation ; de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des frais qu'elles ont été contraintes d'engager pour faire valoir leurs droits. Elles exposent que selon jugement rendu le 19 avril 2012, le Tribunal a dit que le bail liant les sociétés R. et U. à la SOCIÉTÉ ANONYME G. avait un caractère commercial et se trouvait soumis à la loi n° 490. S'agissant en premier lieu de la faute commise par la SOCIÉTÉ ANONYME G., il est indiqué que : il ne peut être dérogé à cette loi en application de son article 28 ; en l'occurrence, la clause 10 de la convention stipulant la cessation de la location en cas de démolition ou de transformation de l'immeuble loué est contraire aux articles 16 et 16-1 de la loi qui prévoient une indemnité d'éviction et un délai de préavis de 12 mois par acte extrajudiciaire ; en ne respectant pas ce délai légal, la SOCIÉTÉ ANONYME G. a commis une faute ; cette dernière ne peut se prévaloir de la clause contractuelle n° 11 exonératoire de responsabilité qui est contraire à la loi n° 490 et ne concerne que la fermeture provisoire de l'hôtel ; les défenderesses ont contesté immédiatement le congé délivré le 13 novembre 2007 ; Concernant en deuxième lieu les préjudices subis, il est soutenu que : la cessation de l'exploitation de l'hôtel a privé les sociétés R. et U. des conditions normales de leur activité dans les locaux loués ; ces troubles de jouissance ont porté atteinte à leur réputation et à leur image auprès de la clientèle ; les préjudices subis ne sont pas couverts par l'indemnité d'éviction qui fait l'objet d'une procédure pendante devant la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux ; la fermeture de l'hôtel a entraîné pour les sociétés R. et U. une perte de clientèle et la cessation des fonctions de leur personnel ; cette situation a eu d'importantes répercussions sur leur chiffre d'affaires en 2007, 2008 et 2009 ; en outre, Mme E. D. a assumé d'importants frais d'aménagement en 2003 et consenti de gros sacrifices pour bénéficier d'un local dans un hôtel de luxe correspondant à l'objectif de développement de son commerce ; les sociétés R. et U. venant aux droits de la susnommée sont parfaitement fondées à invoquer un préjudice subi de ce chef ; dès la fin août 2007, les sociétés R. et U. ont été confrontées dans l'exercice de leur activité à une grève du personnel de l'hôtel ainsi qu'à la disparition des prestations afférentes à celui-ci, auxquelles s'ajoute l'état de délabrement général et l'insalubrité des lieux, comme cela ressort d'un constat d'huissier ; ainsi tant les conditions d'accueil et de vente que les conditions de travail du personnel se sont trouvées particulièrement détériorées ; les demanderesses ont du exposer des frais importants de communication à l'égard de leurs clients, à hauteur de la somme de 36.396,94 euros ; la SOCIÉTÉ ANONYME G. bien qu'elle s'y soit engagée contractuellement, n'a jamais cherché de solution de remplacement pour ses locataires ; par application du statut des baux commerciaux le bail devant prendre fin au 30 mars 2009 et le délai légal de préavis étant d'un an, elles pouvaient occuper les lieux jusqu'au 30 novembre 2008 ; de la sorte le trouble de jouissance et les autres préjudices doivent être appréciés en retenant cette dernière date ; étant locataires dans l'hôtel, elles bénéficiaient du seul effet de cette qualité des prestations de celui-ci. Par ailleurs, les sociétés R. et U. affirment que l'ancienneté du litige caractérise l'urgence permettant d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Enfin, elles s'opposent à la demande reconventionnelle en dommages et intérêts en faisant valoir : qu'elle est tardive ; qu'il n'est nullement démontré que leur prétendue occupation abusive des lieux jusqu'au 27 novembre 2008 aurait généré un retard dans l'exécution des travaux ; que le retard allégué est d'ailleurs contredit par le fait que le local a été démoli bien avant la restitution des clés. La SOCIÉTÉ ANONYME G. a déposé des conclusions le 15 juin 2012 tendant au débouté des sociétés R. et U., le 21 mars 2013 par lesquelles elle demande qu'il lui soit donné acte de ses réserves concernant son préjudice financier, et le 19 juin 2013 dans lesquelles elle chiffre celui-ci à 500.000 euros. Après un rappel des faits et des procédures opposant les parties, la défenderesse fait valoir que : elle a parfaitement respecté le délai de préavis contractuel de 6 mois (clause n° 10) ; elle bénéficie d'une clause (n° 11) de non responsabilité en cas de grève, fermeture, rénovation ou reconstruction, le locataire s'interdisant toute demande d'indemnisation de ce chef ; les demanderesses ne peuvent, en vertu du principe nul ne plaide par procureur, se prévaloir de travaux d'aménagements faits avant mai 2004 par Mme E. D. alors qu'elles n'ont été créées qu'en septembre 2006 ; elles ne peuvent réclamer réparation que pour la période du 13 novembre 2007 au 30 mai 2008, date à compter de laquelle elles sont devenues occupantes sans droit ni titre ; elle a elle-même, comme elle s'y était engagée dans la lettre de congé, assuré un service allégé de maintenance et de sécurité dans l'hôtel, et ce, alors même qu'elle n'y était pas contractuellement tenue ; les sociétés R. et U. ne rapportent pas la preuve des nuisances alléguées, ni de troubles excessifs de voisinage, le constat d'huissier produit étant inopérant ; elles ont payé les loyers pendant la période litigieuse sans émettre de réserve. À l'appui de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts, la SOCIÉTÉ ANONYME G. soutient que le maintien abusif des locataires dans les lieux a conduit le juge des référés à rendre une ordonnance d'expulsion confirmée en appel et a généré un retard dans le planning d'exécution des travaux, les clés n'ayant été restituées que le 27 novembre 2008. MOTIFS Sur les demandes des sociétés R. et U. Les parties sont en l'état : d'un jugement rendu le 12 mai 2011 dans le cadre de la présente instance qui a : déclaré les sociétés R. et U. recevables en leur action comme s'étant substituées à Mme E. D. dans les relations contractuelles avec la SOCIÉTÉ ANONYME G. ; refusé de surseoir à statuer. et d'un jugement rendu le 19 avril 2012 dans le cadre d'une autre instance qui a requalifié la convention d'occupation temporaire liant les parties en bail commercial soumis à la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Ces décisions, si elles ne sont pas passées en force de chose jugée ont néanmoins autorité de chose jugée et doivent donc être prises en considération pour trancher le litige opposant les sociétés R. et U. à la SOCIÉTÉ ANONYME G.. Ainsi, il apparaît que la convention d'occupation temporaire initiale d'une durée de 2 ans et 10 mois arrivait à échéance le 29 janvier 2006. En application de l'article 2 de la loi n° 490, la durée du nouveau bail ne pouvait être inférieure à 3 ans et celui-ci a précisément été renouvelé jusqu'au 29 janvier 2009, par avenant du 2 mai 2006. Les articles 16 et 16-1 de la loi n° 490 disposent qu'en cas de reprise des locaux par le propriétaire, soit pour transformer l'immeuble en partie ou en totalité, soit pour le démolir et le reconstruire ou participer à des opérations d'urbanisme, il doit être notifié au locataire un congé par acte extrajudiciaire moyennant un préavis de 12 mois et lui être versé une indemnité d'éviction. En l'espèce, la SOCIÉTÉ ANONYME G. a par lettre du 13 novembre 2007 avisé la SARL U. que l'hôtel M. cessait toute activité au 30 novembre 2007, qu'en conséquence les relations contractuelles entre elles prenaient fin, et que le locataire pouvait néanmoins rester dans les lieux jusqu'au 28 février 2008. Par courrier du 30 avril 2008, la SOCIÉTÉ ANONYME G. a repoussé cette échéance au 30 mai 2008. Il est par ailleurs constant que la SOCIÉTÉ ANONYME G. a cessé son activité d'hôtel restaurant pour transformer l'immeuble en appartements privatifs. C'est donc un délai de 6 mois et 17 jours qui a été respecté par le bailleur soit en deçà du préavis légal d'un an. Pour s'exonérer, la SOCIÉTÉ ANONYME G. invoque la clause n° 10 du contrat qui stipule que « Dans le cas où la S. A. E. H. déciderait de démolir ou de transformer l'immeuble dont dépend ledit local, elle aura le droit de faire cesser les présentes à toute époque en prévenant l'utilisateur six mois à l'avance ». Cette clause doit cependant être réputée non écrite en application de l'article 28 de la loi n° 490 qui dispose que « Seront nuls et de nul effet quel qu'en soient la forme, les clauses stipulations et arrangements qui auraient pour conséquence directe de faire échec aux dispositions de la présente loi ». La SOCIÉTÉ ANONYME G. se prévaut également de la clause n°11 rédigée comme suit : « La présente convention d'occupation étant consentie à l'intérieur de l'hôtel M., l'utilisateur ne pourra, en cas de fermeture provisoire de cet établissement, pour cause de grève, émeute ou tous cas de force majeure, en faire grief à la S. A. E. H. ni, en conséquence, lui demander dans cette éventualité, une suspension du paiement de la redevance ou une réduction de ce montant, ni des dommages et intérêts pour quelque raison que ce soit ». Il ressort des termes ainsi reproduits que cette clause exonératoire de responsabilité concerne les cas de fermeture provisoire de l'hôtel. Or, une telle clause, sans qu'il soit besoin d'en apprécier la validité, est inapplicable en l'espèce puisque l'établissement a fermé définitivement. En conséquence, il doit bien être retenu une faute à l'encontre des sociétés R. et U. pour ne pas avoir respecté un délai de préavis d'un an et avoir ainsi cessé hâtivement son activité hôtelière. Pour que sa responsabilité puisse être engagée, encore faut-il démontrer l'existence de préjudices. En l'occurrence, les sociétés R. et U. prétendent d'abord que Mme E. D. a du courant 2003 et 2004 faire face à d'importants travaux d'aménagement et changer de local à 2 reprises alors que l'hôtel a fermé quelques années plus tard. Les demanderesses ne fournissent cependant pas le moindre justificatif à l'appui de telles allégations. Les sociétés R. et U. font valoir ensuite qu'elles ont subi un trouble de jouissance dès la fin août 2007 lié à la grève du personnel de l'hôtel et à la cessation des prestations y afférentes (parking, bar, restaurant…). Là encore aucune pièce ne vient étayer ces affirmations. Un quelconque trouble de jouissance ne saurait donc être retenu qu'à compter du 30 novembre 2007 jour de la fermeture de l'hôtel et jusqu'au départ des sociétés R. et U., soit le 5 septembre 2008, tel que cela résulte d'un courrier de leur part daté du 27 novembre 2008. En effet, le préavis de 6 mois ayant été considéré ci-dessus comme illicite, la SOCIÉTÉ ANONYME G. ne peut valablement prétendre que la réclamation des demanderesses ne doit porter que jusqu'au 30 mai 2008, ni se prévaloir à cet égard de l'ordonnance de référé du 8 octobre 2008 qui les a expulsées comme étant occupantes sans droit ni titre depuis le 13 mai 2008, le juge ayant pris le soin de préciser qu'il était juge de l'apparence. S'agissant de la réalité de leur préjudice sur la période du 30 novembre 2007 au 5 septembre 2008, les sociétés R. et U. versent aux débats un constat qui a été dressé dès le 13 décembre 2007 certes non contradictoirement mais qui émane d'un officier ministériel et doit être considéré comme un document probant. Il en ressort notamment que : aucun des étages ni l'enseigne de l'hôtel n'est éclairé ; l'une des places de parking est inutilisable ; les employés des sociétés R. et U. travaillent dans les locaux loués en portant leurs manteaux ou blousons, le chauffage ne fonctionnant pas ; le lobby n'est éclairé que par 3 lampes, le panneau d'indication H est éteint ; le tourniquet d'entrée est bloqué par un fauteuil ; les lieux sont sales en particulier les toilettes d'où se dégage une odeur nauséabonde et où un faible débit d'eau coule des lavabos. Contrairement à ce qu'elle soutient, la SOCIÉTÉ ANONYME G. ne rapporte nullement la preuve qu'elle a maintenu un service allégé de maintenance après le 30 novembre 2007. La SOCIÉTÉ ANONYME G. ne s'était certes pas engagée contractuellement à fournir des prestations à ses locataires. Mais il n'empêche que celles-ci ont été privées du cadre luxueux qu'était l'hôtel M. et des services y afférents tels que le voiturier, le bar, le restaurant et ont du exercer leur activité commerciale dans des conditions difficiles. Elles ont ainsi subi un trouble de jouissance pendant un peu plus de 3 mois tout en payant un loyer mensuel de 2.836,56 euros, et en ayant manifesté leur mécontentement les 30 novembre 2007 et 26 février 2008. Il est en outre incontestable qu'elles ont également de ce fait subi un préjudice d'image auprès de leur clientèle et qu'il a été porté atteinte à leur réputation. En revanche, les factures qu'elles produisent ne permettent pas de démontrer en l'absence de précisions qu'elles sont liées à d'importants frais de communication consécutifs à la fermeture de l'hôtel. Au demeurant ces factures sont pour partie postérieures à la libération des lieux et ne peuvent être prises en compte dans le cadre de la présente instance mais devront le cas échéant être examinées dans la procédure pendante devant la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux aux fins de fixation du montant de l'indemnité d'éviction. Enfin, les sociétés R. et U. ne justifient nullement du moindre retentissement sur leur chiffre d'affaires. Dès lors, au vu de l'ensemble de ces considérations, le tribunal possède des éléments suffisants d'appréciation pour évaluer les préjudices subis par les sociétés R. et U. toutes causes confondues à la somme de 20.000 euros chacune. Elles ont du également, du fait du comportement fautif de la SOCIÉTÉ ANONYME G., s'adresser à justice pour faire valoir leurs droits. Leur préjudice subi de ce chef peut être fixé à 2.500 euros chacune. En revanche, les conditions prévues à l'article 202 du Code de procédure civile ne sont pas remplies, l'ancienneté du litige ne caractérisant pas l'urgence. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire. Sur la demande reconventionnelle La SOCIÉTÉ ANONYME G. sollicite tardivement, puisque dans ses dernières écritures du 19 juin 2013, l'octroi d'une somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle prétend, à l'appui de cette demande, que l'occupation abusive des lieux et la remise des clés intervenue seulement le 27 novembre 2008 lui ont occasionné un préjudice financier important en ce qu'elles ont généré un retard dans le planning d'exécution des travaux projetés. Aucune pièce justificative n'est cependant versée aux débats et dans un courrier daté du 27 novembre 2008, les locataires ont indiqué que leur local avait été démoli dès le 6 octobre 2008. La demande formée de ce chef ne peut en conséquence qu'être rejetée. Sur les dépens La SOCIÉTÉ ANONYME G. succombant supportera les dépens. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, statuant publiquement par jugement contradictoire, et en premier ressort, Condamne la SOCIÉTÉ ANONYME G. à payer à la SAM R. les sommes suivantes : 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 2.500 euros au titre de l'indemnisation de ses frais de justice ; Condamne la SOCIÉTÉ ANONYME G. à payer à la SARL U. les sommes suivantes : 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 2.500 euros au titre de l'indemnisation de ses frais de justice ; Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement ; Déboute la SOCIÉTÉ ANONYME G. de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ; Condamne la SOCIÉTÉ ANONYME G. aux dépens, y compris ceux réservés par jugement du 12 mai 2011, distraits au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Sébastien BIANCHERI, Premier Juge, Madame Sophie LEONARDI, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 10 OCTOBRE 2013, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Monsieur Jean-Jacques IGNACIO, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 18 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.