Agent immobilier - Responsabilité du mandant (non). L'agence immobilière doit être déboutée de sa demande d'indemnisation formée contre le mandant, dès lors qu'elle a manqué à ses obligations de conseil et de vigilance en acceptant un mandat de vente confié par l'associé d'une société, qui n'était pas le gérant de cette dernière et n'avait donc pas le pouvoir de l'engager. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2013 En la cause de : La Société en Commandite Simple Q., dont la dénomination commerciale est « R. », devenue SCS P. , dont le siège social est sis X à Monaco, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège ; DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'une part ; Contre : Monsieur I. ST., demeurant et domicilié « X », X à Monaco ; DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 19 avril 2012, enregistré (n° 2012/000530) ; Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de I. ST., en date des 30 juillet 2012, 16 janvier 2013 et 31 juillet 2013 ; Vu les conclusions de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom de la SCS R. P., en date des 12 décembre 2012 et 7 mai 2013 ; À l'audience publique du 10 octobre 2013, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 21 novembre 2013 ; EXPOSÉ Par acte d'huissier délivré le 19 avril 2012, la SCS P. a fait assigner I. ST. en paiement de la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 10.000 euros pour résistance abusive. Il est exposé que : - début octobre 2011, I. ST. s'est présenté à la SCS P. comme étant l'associé majoritaire de la SCI E., et lui a confié la vente de l'appartement possédé par celle-ci dans l'immeuble dénommé « X », X à Monaco ; - la SCS P. a fait visiter l'appartement et trouvé acquéreur en la personne de Monsieur PE. qui a proposé le prix de 4.450.000 euros ; - le 15 novembre 2011 I. ST. a accepté cette offre et le versement d'une commission à la SCS P. de 150.000 euros ; - le même jour l'agence immobilière F. a contacté la SCS P. pour lui indiquer qu'elle bénéficiait d'un mandat exclusif de vente portant sur l'appartement, ce qu'a nié I. ST. ; - néanmoins, et en réalité, le gérant de la SCI E., Monsieur J. WR. avait, par mandat du 16 août 2011, consenti l'exclusivité de la vente à la SARL F. dont il est également associé ; - cette dernière société s'est donc opposée à ce que la SCS P. procède à la vente à Monsieur PE. Il est soutenu que : - I. ST. a sciemment trompé la SCS P. en se présentant comme la personne habilitée à représenter la SCI E. ; - la SCS P. pouvait d'autant moins vérifier l'identité du gérant de cette société que ce type d'informations n'est pas public en Principauté ; - en outre, I. ST. l'a laissée mener la vente en sachant que la SCI E. avait donné mandat exclusif à une autre agence ; - il a ainsi engagé sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de la SCS P. qu'il a privée de sa commission. Aux termes de conclusions déposées le 1er août 2012, I. ST. sollicite le rejet des prétentions de la SCS P. et l'octroi de 5.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. En premier lieu, I. ST. estime, au visa de l'article 3 de la loi n° 1.362 du 3 août 2009 relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux, le financement du terrorisme et la corruption, que la SCS P. a manqué à ses obligations minimales de vérification de l'identité de son vendeur et qu'elle ne peut se retourner contre lui en paiement de sa rémunération puisqu'il n'est pas habilité à représenter la SCI E.. En second lieu, I. ST. fait valoir que la SCS P. ne peut valablement réclamer 150.000 euros de dommages et intérêts incluant la TVA. En troisième lieu, et à supposer même qu'il puisse être considéré comme mandant, I. ST. affirme que l'opération de vente n'a pas été conduite à bonne fin par l'agent immobilier. Enfin, il souligne que la manière d'opérer de la SCS P. dans les négociations est curieuse voire mensongère. Dans ses conclusions du 12 décembre 2012, la SCS P. maintient sa demande principale et augmente sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive à la somme de 10.000 euros. Il est indiqué que : - la loi n° 1.362 est étrangère au présent litige ; - il y a aveu judiciaire de I. ST. en ce qu'il reconnaît avoir mandaté la SCS P. sans en avoir le pouvoir, et ce, sciemment, de sorte qu'il reconnaît par la même la faute qui lui est reprochée ; - la somme de 150.000 euros correspond au préjudice de la SCS P. sans qu'il soit question de TVA ; - l'opération a été menée à bonne fin puisque I. ST. a accepté l'offre de Monsieur PE. ; - c'est I. ST. avec la complicité de Monsieur J. WR. qui a évincé la SCS P. et l'a éliminée du processus de finalisation de la vente ; - cette dernière a joué son rôle en essayant d'obtenir le meilleur prix pour son client. Dans ses conclusions déposées le 16 janvier 2013, I. ST. réitère ses précédents moyens et prétentions et répond que : - la loi n° 1362 du 3 août 2009 impose aux agents immobiliers de constituer un dossier en identifiant sans équivoque leur mandant ; - il n'y a pas d'aveu judiciaire mais simplement impossibilité par lui de régulièrement mandater la SCS P. de sorte que celle-ci ne peut lui réclamer une quelconque rémunération ; - la SCS P., qui ne rapporte pas la preuve d'une complicité entre lui et Monsieur J. WR., a simplement manqué à ses obligations de professionnel de l'immobilier, et n'a pas accompli les diligences nécessaires, ne lui ayant notamment pas transmis de chèque. Dans les ultimes conclusions en demande déposées le 10 mai 2013, il est répliqué que : - la SCS P. n'avait pas à se préoccuper de la provenance des fonds puisque I. ST. était vendeur et non acheteur de sorte que la référence à la loi n° 1362 est inopérante ; - c'est I. ST. qui ne lui a pas remis les documents nécessaires à la rédaction de la vente par acte authentique et notamment les statuts de la SCI E. ; - la SCS P. s'en est ainsi tenue momentanément à la bonne foi supposée de son interlocuteur ; - en exécution d'une ordonnance de compulsoire du 12 décembre 2012, elle a pu apprendre que la gérance de la SCI E. est curieusement dévolue à un non associé en la personne de Monsieur J. WR. ; - ainsi I. ST. a mandaté la SCS P. en lui faisant croire qu'il était l'associé majoritaire et surtout le gérant de la SCI, lui a laissé mener sa mission à bonne fin alors qu'il n'était pas habilité et que le véritable gérant avait confié l'exclusivité à un autre agent immobilier ; - sauf à prétendre que, bien qu'associé, il ignorait le contenu des statuts de la SCI qu'il a lui-même signés, il ne peut prétendre que ce n'est pas sciemment qu'il a induit la SCS P. en erreur ; - la SCS P. n'a pu finaliser la vente parce que I. ST. a fait intervenir l'agence F. déloyalement mandatée par Monsieur J. WR pour ravir à la dernière minute les fruits de son travail ; - la SCI E. a en définitive cédé le 2 mars 2012 à Monsieur PE. son bien au prix de 4.450.000 euros, soit à l'acheteur trouvé par la SCS P. et au prix obtenu par celle-ci. Dans ses dernières écritures du 1er août 2013, I. ST. précise que : - le tribunal a rappelé récemment qu'un mandat écrit est indispensable pour que l'agent immobilier puisse illustrer sa qualité à agir et l'ampleur de sa mission ; - une société peut parfaitement confier la gérance à un non associé sans qu'il y ait tromperie ; - l'action de la SCS P. est mal dirigée en ce qu'elle est intentée à son encontre et non à l'encontre de la SCI E. ; - l'aveu judiciaire ne peut être implicite en application de l'article 1203 du Code civil ; - la SCS P. n'a pas fourni d'offre d'achat ferme et précise accompagnée d'un chèque de règlement. MOTIFS Il ressort du dossier les éléments suivants : - I. ST. a confié à la SCS P. la vente d'un appartement possédé par la SCI E. dans l'immeuble dénommé « X », X à Monaco ; - la SCS P. a fait visiter ce bien à Monsieur PE. présenté par l'agence G., et a par mail du 14 novembre 2011 avisé I. ST. d'une offre d'achat à hauteur de 4.450.000 euros ; - par mail du 15 novembre 2011 adressé à la SCS P., l'agence immobilière F. a signalé qu'elle était mandatée en exclusivité pour la vente dudit appartement ; - selon mails du 15 novembre 2011, I. ST. a accepté la proposition au prix de 4.450.000 euros comprenant une commission de 150.000 euros revenant à la SCS P. soit 4.300.000 euros net vendeur, sous réserve d'un contrat en bonne et due forme et d'un chèque, et a également réfuté l'existence d'un mandat exclusif de vente consenti par la SCI E. à la société F. ; - par mail du 18 novembre 2011, la SCS P. a informé I. ST. que tout était prêt pour que la vente soit finalisée le 2 février 2012 ; - par mail du 22 novembre 2011, la société F. a transmis à la SCS P. son mandat exclusif de vente signé par la SCI E. représentée par son gérant Monsieur J. WR. ; - le même jour, la société G. a notamment indiqué à la SCS P., qu'en raison dudit mandat et si son client Monsieur PE. était toujours intéressé, elle serait dans l'obligation de contacter F. ; - également le même jour, I. ST. a répondu à la SCS P. que a société F. avait fait une offre supérieure qu'il avait été contraint d'accepter et qu'il ne souhaitait pas être au milieu d'une querelle entre agences ; - le 24 février 2012, Monsieur PE. a acquis auprès de la SCI E. l'appartement désigné supra moyennant la somme de 4.450.000 euros sans qu'aucune commission n'ait été versée à la SCS P.. Il est constant que I. ST., bien que non habilité à agir au nom de la SCI E. comme étant associé et non gérant, a verbalement mandaté la SCS P. pour vendre l'appartement dont cette société est propriétaire. L'exigence d'un mandat écrit évoquée par I. ST. dans ses dernières écritures n'est imposée par l'article 12 alinéa 1 de la loi n° 1252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles ou les fonds de commerce qu'à la demande du client, ce qui n'est pas allégué en l'espèce. Par ailleurs, il ressort incontestablement des éléments ci-dessus évoqués : - qu'I. ST. a donné son accord pour la vente du bien immobilier au prix de 4.450.000 euros offert par Monsieur PE. dont une commission de 150.000 euros à verser à la SCS P. ; - mais que la vente n'a pu être finalisée par celle-ci car I. ST. n'était pas le représentant légal de la SCI E. dont le gérant avait pour sa part consenti un mandat exclusif à la société F. ; - et qu'ainsi la SCS P. a été privée de la rémunération de son travail alors même que la vente a finalement été conclue entre I. ST. et Monsieur PE. au prix initialement convenu mais sans son concours. En application de l'alinéa 2 de l'article 12 de la loi susdite aucune somme représentative de commissions ne peut être versée avant que la vente ait été effectivement conclue et constatée dans un même acte constatant l'engagement des parties, tandis que le dernier alinéa de l'article 13 dispose qu'en cas de mandat exclusif il peut être convenu une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire. Il se déduit de ces dispositions légales que l'agent immobilier éconduit qui n'est pas titulaire d'un mandat exclusif ne peut prétendre à l'octroi d'une commission. En revanche, il peut solliciter des dommages et intérêts à la condition qu'il prouve une faute du mandant qui l'a privé de la réalisation de la vente, compte tenu des diligences accomplies. Or, il est certain que I. ST. n'avait pas le pouvoir d'engager la SCI E., seule propriétaire du bien, et que malgré ses dénégations le gérant de celle-ci, Monsieur J. WR., avait consenti mandat exclusif de vente à la société F., étant ajouté que Monsieur J. WR. est également associé de cette dernière société. Néanmoins, aucune des pièces produites ne permet d'établir l'existence d'un concert frauduleux entre I. ST. et la société F. destiné à évincer la SCS P.. Au surplus, cette dernière est un professionnel de l'immobilier. En cette qualité, elle est tenue à un devoir de conseil envers les parties qui s'adressent à elle en la rémunérant en raison de sa pratique des affaires, de son expérience et de ses connaissances techniques. Elle a aussi l'obligation de s'entourer de toutes les précautions utiles pour mener à bonne fin la mission qui lui a été confiée et celle de donner à l'acte dont elle est chargée toute son efficacité. Or, elle a manifestement manqué à toutes ces obligations en ne vérifiant pas avant toute diligence, qu'I. ST. pouvait valablement engager la SCI E., sans qu'elle puisse imputer sa carence au défendeur qui n'est pas un professionnel. Il lui appartenait simplement de solliciter auprès d'I. ST. la communication des statuts de cette société, ce qu'elle n'a pas fait, de sorte que la vente avec Monsieur PE. ne pouvait de toute façon aboutir puisqu'elle n'avait pas l'accord du gérant de la SCI E.. Au vu de l'ensemble de ces éléments, la SCS P. doit être déboutée de l'intégralité de ses demandes en dommages et intérêts. S'agissant de la demande reconventionnelle pour procédure abusive, celle-ci sera également rejetée dès lors qu'I. ST. aurait du s'adresser au gérant de la SCI E. pour mandater la SCS P.. Enfin, celle-ci succombant supportera les dépens. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement par jugement contradictoire, et en premier ressort, Déboute la SCS P. de l'intégralité de ses demandes en dommages et intérêts ; Rejette la demande reconventionnelle en dommages et intérêts ; Condamne la SCS P. aux dépens, distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Emmanuelle CASINI-BACHELET, Juge, Madame Sophie LEONARDI, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistées, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 21 NOVEMBRE 2013, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Monsieur Jean-Jacques IGNACIO, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 18 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.