I. Faits, cadre procédural et contexte du litige
A. Origine du litige et prétentions des parties
Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 2014, n° 11789
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 2014, n° 11789 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par deux actes sous seing privé, la SCI R a loué à G. CA. et A. C. BE. RO., à compter du 1er octobre 2006, deux emplacements de parking, puis, à compter du 1er mai 2010, un appartement et une cave situés dans le même immeuble. Les locataires ont cessé de payer loyers et charges à compter de janvier 2012, malgré une mise en demeure et la notification de la résiliation du bail.
Par ordonnance présidentielle du 16 avril 2012, la bailleresse a été autorisée à pratiquer une saisie-gagerie sur les biens mobiliers des locataires se trouvant dans les lieux, pour une somme évaluée provisoirement à 50.000 €, « sauf à parfaire ou à diminuer ». La saisie a été réalisée le 14 août 2012. Le procès-verbal mentionne notamment la présence d'un clerc d'huissier accompagné du représentant de la SCI R, et la saisie de 22.000 € en espèces.
La bailleresse a assigné les locataires le 13 novembre 2012 en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation, en validation de la saisie et sa conversion en saisie-exécution, en vente aux enchères des biens saisis, et en 4.000 € de dommages-intérêts. Par conclusions successives, la créance a été actualisée jusqu'au 31 décembre 2013.
Les défendeurs ont sollicité, à titre principal, la nullité de la saisie, en invoquant la violation des articles 514 et 518 du Code de procédure civile. À titre subsidiaire, ils ont demandé une mainlevée partielle fondée sur un principe de proportionn
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Cour d'appel de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine immobilier baux · procedures procedure civile · tribunal-premiere-instance-civile au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.
« Baux d'habitation - Loyer – Retard de paiement – Maintien dans les lieux après résiliation du bail (oui). Saisie - Gagerie – Saisie Exécution. Dans le cadre de loyers impayés, une saisie peut être effectuée, notamment selon les conditions de l'article 514 du Code de procédure civile qui dispose que : « la partie poursuivante ne pourra être présente à la saisie » et de l'article 518 qui énonce que : « s'il y a des billets de banque l'huissier les déposera immédiatement à l'organisme privé chargé de la gestion d'un s… »
B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Cour d'appel de Monaco devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Tribunal de première instance, 23 janvier 2014, SCI R c/ Monsieur G. CA. et Mademoiselle A. C. BE. RO. s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.
II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés
A. La question juridique centrale soumise au juge
La question déterminante posée à Cour d'appel de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (reformation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.
B. Corpus normatif et textes de référence cités
L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :
- Corpus normatif applicable en Principauté de Monaco (immobilier baux · procedures procedure civile · tribunal-premiere-instance-civile)
- Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle
III. Solution retenue et architecture de la motivation
A. L'articulation du syllogisme juridictionnel
Pour trancher le litige, Cour d'appel de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :
« Baux d'habitation - Loyer – Retard de paiement – Maintien dans les lieux après résiliation du bail (oui). Saisie - Gagerie – Saisie Exécution. Dans le cadre de loyers impayés, une saisie peut être effectuée, notamment selon les conditions de l'article 514 du Code de procédure civile qui dispose que : « la partie poursuivante ne pourra être présente à la saisie » et de l'article 518 qui énonce que : « s'il y a des billets de banque l'huissier les déposera immédiatement à l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public E. ». Selon les dispositions de l'alinéa 2 de … »
B. Dispositif et sens de la décision
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
« Baux d'habitation - Loyer – Retard de paiement – Maintien dans les lieux après résiliation du bail (oui). Saisie - Gagerie – Saisie Exécution. Dans le cadre de loyers impayés, une saisie peut être effectuée, notamment selon les conditions de l'article 514 du Code de procédure civile qui dispose que : « la partie poursuivante ne pourra être présente à la saisie » et de l'article 518 qui énonce que : « s'il y a des billets de banque l'huissier les déposera immédiatement à l'organisme privé chargé de la gestion d'un s… »
Cette motivation met en évidence le soin apporté par Cour d'appel de Monaco à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.
IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques
A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté de Monaco)
Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Cour d'appel de Monaco en matière de immobilier baux · procedures procedure civile · tribunal-premiere-instance-civile. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.
B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens
- Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Cour d'appel de Monaco avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
- Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
- Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 01 janvier 1970 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté de Monaco.
Baux d'habitation - Loyer – Retard de paiement – Maintien dans les lieux après résiliation du bail (oui). Saisie - Gagerie – Saisie Exécution. Dans le cadre de loyers impayés, une saisie peut être effectuée, notamment selon les conditions de l'article 514 du Code de procédure civile qui dispose que : « la partie poursuivante ne pourra être présente à la saisie » et de l'article 518 qui énonce que : « s'il y a des billets de banque l'huissier les déposera immédiatement à l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public E. ». Selon les dispositions de l'alinéa 2 de l'article 1099 du Code civil, un délai de grâce peut être accordé par les juges qui peuvent « en considération de la position du débiteur, et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement, et surseoir à l'exécution des poursuites, toutes choses demeurant en l'état ». En l'espèce, la SCI R a donné à bail en 2006 deux emplacements de parking à G. CA. et A. C. BE. RO. puis en 2010, un appartement dans le même immeuble. Ne s'étant plus acquittés des loyers et charges depuis janvier 2012 et à la suite d'une mise en demeure et d'une notification de résiliation du bail, une ordonnance a été rendue pour que la SCI R soit autorisée à faire pratiquer une saisie-gagerie sur les biens mobiliers leur appartenant. Les défendeurs reconnaissent leur dette locative en demandant un délai de grâce et s'opposent à la demande de dommages et intérêts en l'absence de preuve d'un préjudice. Le Tribunal rejette certaines pièces des défendeurs du fait qu'elles sont en langue italienne et non traduites, sachant que la langue officielle de la Principauté est le français. La créance étant bien démontrée par la SCI R, la saisie de biens s'est déroulée conformément à l'article 514 du Code de procédure civile mais les billets de banque saisis ont été confiés à la garde de l'assistant du syndic de l'immeuble et non remis à l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public E. , comme le prévoit l'article 518 du Code de procédure civile. Le Tribunal lève relativement aux billets de banque la saisie gagerie qui ne peut être donc transformée en saisie exécution. S'agissant des autres biens et de la demande de grâce, les défendeurs ne fournissent ni élément explicatif sur leur valeur, ni le moindre justificatif sur leur situation financière qui leur permettrait l'octroi d'un délai. En conséquence, le Tribunal condamne les défendeurs au paiement des loyers impayés, à des dommages et intérêts sachant qu'ils n'ont pas effectué le moindre paiement tout en continuant d'occuper les lieux et à transformer la saisie gagerie en exécution pour ce qui concerne les biens mobiliers, hors billets de banque. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE JUGEMENT DU 23 JANVIER 2014 En la cause de : La Société Civile Immobilière (SCI) R, dont le siège social est à Monaco, immeuble « 1X », 2X, inscrite au Répertoire Spécial des Sociétés Civiles de la Principauté de Monaco sous le n° 3X, représentée pour la présente et ses suites par la Société Anonyme Monégasque (SAM) « E », dont le siège social est à Monaco, 4X, elle-même représentée par Monsieur H. GH., ès-qualités d'administrateur délégué y domicilié ; DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Christiane PALMERO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'une part ; Contre : Monsieur G. CA., demeurant dans l'immeuble « 5X », 6X à Monaco ; Mademoiselle A. C. BE. RO., demeurant dans l'immeuble « 7X », X à Monaco ; DÉFENDEURS, ayant élu domicile en l'étude de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 13 novembre 2012, enregistré (n° 2013/000192) ; Vu les conclusions de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur, au nom de G. CA. et A. C. BE. RO., en date des 13 mars 2013 et 28 novembre 2013 ; Vu les conclusions de Maître Christiane PALMERO, avocat-défenseur, au nom de la SCI R, en date des 6 juin 2013 et 5 novembre 2013 ; À l'audience publique du 5 décembre 2013, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 23 janvier 2014 ; EXPOSÉ Selon actes sous seing privés prenant effet au 1er octobre 2006, la SCI R a donné en location à G. CA. et A. C. BE. RO. deux emplacements de parking numérotés 219 et 220 dans l'immeuble « X », X à Monaco. Par acte sous seing privé prenant effet au 1er mai 2010, la SCI R a donné à bail à G. CA. et A. C. BE. RO. dans ledit immeuble un appartement B 92 au 9ème étage du bloc B et une cave n° 27, et ce, pour une durée d'un an renouvelable pour une seule période d'une année. Selon ordonnance présidentielle rendue le 16 avril 2012, la SCI R a par ailleurs été autorisée à faire pratiquer une saisie-gagerie sur les biens mobiliers appartenant à G. CA. et A. C. BE. RO. se trouvant dans les locaux occupés par eux dans l'immeuble dénommé X pour avoir sûreté, garantie et paiement de la somme de 50.000 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation outre accessoires, montant évalué provisoirement, sauf à parfaire ou à diminuer. Il a été procédé à cette saisie-gagerie selon procès-verbal du 14 août 2012. Par acte d'huissier délivré le 13 novembre 2012, la SCI R a fait assigner G. CA. et A. C. BE. RO. aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :