Baux commerciaux - Clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers - Acquisition (non) - Exception d'inexécution invoquée par le preneur. Les bailleurs ne peuvent demander que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. En effet, le preneur invoque légitimement l'exception d'inexécution puisque les travaux sur le réseau d'évacuation des eaux usées, incombant aux bailleurs, n'ont pas été achevés et empêchent le locataire de terminer les travaux d'aménagement des locaux. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE JUGEMENT DU 20 FÉVRIER 2014 En la cause de : Monsieur n. BA., né le 30 mai 1973 à Sofia (Bulgarie), de nationalité bulgare, venant aux droits de Madame t. d. N. GU., épouse de Monsieur f. HA. TA. DA., demeurant X à Monaco, DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Françoise ASSUS-JUTTNER, avocat au barreau de Nice ; d'une part ; Contre : Madame j. PI. veuve de Monsieur a. VE., née le 5 septembre 1932 à Menton (06500), de nationalité française, demeurant X à Monaco, Monsieur j-m. VE., né le 8 octobre 1956 à Monaco, de nationalité française, demeurant X à Monaco, Monsieur p. VE., né le 14 septembre 1968 à Monaco, de nationalité française, demeurant X à Monaco, DÉFENDEURS, ayant élu domicile en l'étude de Maître Christine PASQUIER-CIULLA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 3 juillet 2013, enregistré (n° 2012/000675) ; Vu les conclusions de Maître Christine PASQUIER-CIULLA, avocat-défenseur, au nom de j. PI. veuve VE., j-m. VE. et p. VE., en date des 25 octobre 2012, 11 avril 2013 et 28 novembre 2013 ; Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de n. BA., en date des 16 janvier 2013, 11 octobre 2013 et 11 décembre 2013 ; À l'audience publique du 19 décembre 2013, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries, et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 13 février 2013 et prorogé au 20 février 2014, les parties en ayant été avisées par le Président ; FAITS ET PROCÉDURE Selon acte sous seing privé en date du 1er juillet 1995, Madame j. PI. veuve VE., Monsieur j-m. VE. et Monsieur p. VE. ont donné à bail à Madame t. d. N. GU. épouse HA. TA. DA. des locaux sis X et X à Monaco aux fins d'y exploiter un commerce de bar-restaurant. Par avenant du 21 décembre 2004 le bail a été renouvelé. Aux termes d'un acte authentique passé le 1er août 2008, t. n. N. GU. épouse HA. TA. DA., assistée de Monsieur Christian B., Syndic liquidateur judiciaire a cédé à Monsieur n. BA., les éléments de son fonds de commerce comprenant le droit au bail sur les locaux susdits. Dans un courrier du 2 juin 2009 signé par les parties, les bailleurs ont donné à Monsieur n. BA. l'autorisation de procéder à des travaux de réaménagement des locaux, ce dernier s'engageant à ne pas inquiéter les bailleurs notamment et plus précisément concernant les travaux de renforcement de la structure existante et l'implantation du système d'évacuation d'air vicié. Alléguant avoir découvert durant l'exécution des travaux d'importants désordres, Monsieur n. BA. a obtenu la désignation d'un expert suivant ordonnance de référé rendue le 25 février 2011. Le 4 juillet 2012, Madame j. PI. veuve VE., Monsieur j-m. VE. et Monsieur p. VE. ont fait délivrer au preneur, un commandement de payer les loyers échus de janvier à mai 2012, avec rappel de la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d'huissier délivré le 3 juillet 2012, Monsieur n. BA., venant aux droit de Madame t. d. N. GU. épouse HA. TA. DA., a fait assigner Madame j. PI. veuve VE., Monsieur j-m. VE. et Monsieur p. VE. devant ce Tribunal à l'effet de voir : « - Constater l'exception d'inexécution opposable au propriétaire par Monsieur n. BA. En conséquence : - Suspendre les effets du commandement de payer délivré le 4 juin 2012. - Dire et juger que la clause résolutoire n'est pas acquise au propriétaire. - Ordonner la suspension du paiement des loyers commerciaux à compter du mois de février 2012 et ce jusqu'à ce que le local soit en état d'exploitation en ce que notamment les travaux à charge des consorts VE. seront réalisés. - Subsidiairement, autoriser Monsieur n. BA. à consigner le montant des loyers commerciaux entre les mains de qui il appartiendra. - Infiniment subsidiairement, autoriser Monsieur n. BA. à régler la totalité des loyers et ce en contrepartie de l'annihilation du bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire visée au bas du commandement de payer en date du 4 juin 2012. » Il est soutenu pour l'essentiel que : les bailleurs ont attendu près de dix mois avant d'autoriser les travaux de réaménagement des locaux par leur preneur ; dès le début des travaux, il a constaté d'importants défauts de structure des les locaux loués ; il a également été révélé que les égouts étaient hors d'usage ; ceux-ci ont été refaits par la partie bailleresse mais restent non conformes ; les consorts VE. avaient également fait procéder le 3 décembre 2007 à la suppression des conduites d'extraction d'air ; ces derniers ne pouvaient ignorer que les locaux étaient hors d'état, et sont tenus à une mise en conformité préalable ; il se trouve pour sa part dans l'impossibilité d'exploiter son restaurant depuis plusieurs années. Par conclusions déposées le 16 janvier 2013, Monsieur n. BA. sollicite le sursis à statuer dans l'attente du dépôt de l'expertise et subsidiairement maintient ses prétentions initiales. Il fait valoir à cette fin que la présente instance est étroitement liée au résultat de l'expertise judiciaire en cours. Il confirme la non conformité du réseau d'évacuation des eaux usées, la défaillance d'un linteau ainsi que l'absence de cheminée, tous défauts qui incombent aux seuls bailleurs et doivent être repris par eux avant qu'il puisse réaliser ses travaux d'aménagement. Il reprend en détail les travaux imputables aux bailleurs en critiquant le pré-rapport et le compte-rendu d'accédit de l'expert. Aux termes d'écritures déposées le 14 octobre 2013, Monsieur n. BA. demande au tribunal de : « - Dire et juger que la suppression des cheminées par les consorts VE. a rendu l'exploitation du fonds de commerce à usage de restaurant, impossible dès l'entrée en jouissance de Monsieur n. BA. ; Dire et juger que les problèmes de structures, cheminées, et égouts ont été dénoncés par Monsieur n. BA. dès le commencement des travaux de réaménagement en janvier 2010 ; Dire et juger que les désordres allégués par Monsieur n. BA. rendent les locaux à usage de restaurant impropre à leur destination ; Dire et juger que les consorts VE. ne sauraient se retrancher derrière les engagements pris par Monsieur n. BA., qui n'ont pas vocation à substituer les bailleurs dans les obligations qui leur incombent ; Dire et juger que l'expert judiciaire n'a pas répondu à l'ensemble des chefs de missions de nature à permettre à la présente juridiction de statuer sur les responsabilités encourues ; Dire et juger que les contestations de Monsieur n. BA. concernant la non-conformité des réseaux d'égouts se sont révélées bien fondées dès lors que l'expert judiciaire a finalement reconnu que les consorts VE. devaient prendre à leur charge différents travaux ; Dire et juger que le réseau et les regards doivent être repris afin de supprimer toute stagnation d'eau ; Dire et juger que l'expert judiciaire a préconisé la réalisation des essais d'étanchéité réglementaires avec certification à la charge des consorts VE. ; Dire et juger que les mises en épreuves portant sur les canalisations y compris les raccordements aux regards pour les tuyauteries et les constructions maçonnées n'ont toujours pas été réalisées ; Dire et juger les travaux par la Société P. pour le compte des consorts VE., dont l'exécution initialement prévue pour le mois de juin 2010, finalement débutés en septembre 2011, ne sont pas de nature à permettre à Monsieur n. BA. de poursuivre la réalisation de son projet ; Dire et juger que les problèmes affectant la structure de l'immeuble n'ont aucun lien de causalité avec les travaux entrepris pour le compte de Monsieur n. BA. ; Dire et juger que la ventilation faite par l'expert judiciaire pour ce qui concerne les travaux de reprise ne peut être retenue ; Dire et juger que l'expert judiciaire a outrepassé les limites de sa mission en faisant des appréciations d'ordre juridique, sur la nature des clauses contractuelles ; Dire et juger que les travaux de renforcement des structures du bâtiment relèvent de la responsabilité des consorts VE. ; Dire et juger que les consorts VE. ont failli à leurs obligations contractuelles, en ne procédant pas aux travaux préalables et indispensables à la poursuite du projet entrepris par Monsieur n. BA. ; En conséquence : Dire et juger qu'il n'y a pas lieu à appliquer la résiliation judiciaire du bail et en l'état du rapport de l'expert ; Dire et juger que la clause résolutoire n'est pas acquise au propriétaire, en l'état des manquements caractérisés à ses obligations contractuelles ; Dire et juger que Monsieur n. BA. est bien fondé à s'opposer au commandement de payer délivré le 4 juin 2012 à la requête des consorts VE. visant la clause résolutoire, et ainsi solliciter la suspension des loyers ; Ordonner la suspension du paiement des loyers commerciaux à compter du mois de février 2012 et ce jusqu'à ce que le local soit en état d'exploitation en ce que notamment les travaux à charge des consorts VE. seront réalisés ; Condamner les consorts VE. à réaliser les travaux propres à permettre à Monsieur n. BA. d'exploiter son restaurant ; Condamner les consorts VE. à verser à Monsieur n. BA. la somme de 1.603.800 € au titres du préjudice d'exploitation ; Condamner les consorts VE. aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. » Monsieur n. BA. reprend en premier lieu les difficultés auxquelles il a été confronté : il n'a jamais été averti de la suppression des cheminées qui rendent les locaux à usage de restaurant inexploitables ; leur réfection incombant aux bailleurs au titre des grosses réparations, et ce, alors que lui même ne s'est jamais engagé à les réaliser ; après avoir attendu près d'une année pour être autorisé à effectuer ses travaux de réaménagement, il a été contraint de les interrompre dès le mois de mars 2010 en l'état des problèmes de structure que les bailleurs refusent de pallier, et ce, alors même que les engagements qu'il a pris ne sauraient les exonérer de leurs obligations contractuelles ; plus grave, la réfection des égouts qui étaient vétustes : devait débuter en juin 2010, mais n'a été réalisée qu'à partir de septembre 2011 ; demeure non satisfactoire, en ce que les réseaux présentent un risque de santé publique et l'empêchent de réaliser un certain nombre de travaux de réaménagement. En deuxième lieu, il est procédé à une critique du rapport d'expertise judiciaire déposé par Monsieur BE. : la chronologie des opérations expertales révèle que celui-ci a été obligé de revoir sa position concernant les égouts sans cependant modifier la pente de deux centimètres par mètre qu'il avait préconisée, ce qui empêche la réalisation concrète du projet alors même que la norme en vigueur est d'un centimètre minimum ; l'expert tente de stigmatiser par tous moyens les travaux qu'il a entrepris, en indiquant qu'ils n'ont été que partiellement réalisés, ce qui rend les lieux inexploitables et qu'aucun sondage préalable n'a été fait ; l'expert omet de préciser que c'est en l'état des égouts défectueux qui sont à la charge des bailleurs que les locaux sont inexploitables ; l'expert se livre à des appréciations juridiques qui sont hors de sa compétence ; les canalisations aménagées au dessus du niveau 0 compromettent la réalisation des éléments nécessaires à l'exploitation d'un restaurant ; le rapport BE. minimise les travaux mis à la charge des bailleurs ; l'expert judiciaire a fait preuve d'une animosité certaine à son encontre ; une étude technique en date du 24 juillet 2013, ainsi qu'un rapport de la SAM C prouvent que l'ensemble du réseau et assainissement doit être démoli et repris en son intégralité ; contrairement à ce qu'indique l'expert, les travaux qu'il a réalisés n'ont exercé aucune incidence sur les problèmes structurels du bâtiment, comme en témoigne le bureau APAVE ; Monsieur BE. qui n'a aucune compétence en comptabilité, a pourtant conclu qu'il ne pouvait prétendre à un préjudice d'exploitation ; l'expert a outrepassé sa mission. En troisième lieu, Monsieur n. BA. évoque les obligations des consorts VE. : le preneur doit être garanti de tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l'usage quand bien même le bailleur l'ignorait au moment du bail ; si ces vices cachés ou défauts causent une perte au preneur, celui-ci doit être indemnisé ; la clause d'exonération de cette garantie par le bailleur ne peut trouver application lorsque celui-ci a connaissance du vice ; en outre, si le bailleur peut mettre à la charge du preneur par une clause expresse les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de son obligation de délivrance, s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble ; en l'espèce, la clause contenue dans le contrat de location, selon laquelle le preneur souffrira les grosses réparations sans pouvoir exiger d'indemnité ou diminution de loyers n'a pas pour effet de mettre à sa charge les travaux relevant de la responsabilité des consorts VE. ; il ressort du projet de réaménagement des lieux que des travaux de consolidation indispensables étaient prévus ; néanmoins ces travaux, qui n'ont d'ailleurs pas été entamés, ne sont nullement à l'origine de la défaillance structurelle de l'immeuble dont la seule cause est la vétusté; le bailleur est tenu de ce chef au titre des grosses réparations prévues conventionnellement ; les bailleurs lui ont fait signer l'avenant du 2 septembre 2009 alors que les conventions doivent être exécutées de bonne foi. En quatrième lieu, Monsieur n. BA. revient sur les obstacles qui subsistent et l'empêchent d'exploiter son commerce : - le réseau d'évacuation des eaux usées, dont l'expert lui-même reconnaît en page 53 de son rapport qu'il doit être repris par les consorts VE. de sorte qu'à ce jour les travaux entrepris par ceux-ci ne sont pas de nature à lui permettre de poursuivre la réalisation de son projet, alors pourtant que les bailleurs sont tenus de l'obligation de garantir une jouissance paisible à leur preneur dont ils ne sauraient s'exonérer en évoquant la responsabilité de l'entreprise qui a effectué les travaux de réfection ; - la défaillance du linteau et de la structure de l'immeuble évoquées ci-dessus ; - l'absence de cheminée d'évacuation supprimée par les consorts VE. quelques mois avant la cession du bail, qui est totalement distincte des conduits d'extraction qu'il a projeté de réaliser, étant ajouté que des conduites de fluide de ventilation contiennent de l'amiante que ces derniers s'étaient engagés à enlever en cours d'expertise. En cinquième lieu, Monsieur n. BA. évoque le lien de causalité entre les manquements contractuels commis par la partie bailleresse et les préjudices qu'il a subis et reprend sur ce point les désordres affectant les lieux loués et lui interdisant de terminer ses travaux et d'exploiter son restaurant, tout en ajoutant sur ce point que : - conscients de l'état de vétusté de leur immeuble, les consorts VE. ont fait signer le courrier du 2 juin 2009 à leur preneur, lequel ne peut les substituer dans les obligations qui leur incombent ; - les défendeurs ne sauraient ignorer l'état de leur local ; - la mise en conformité préalablement à l'octroi des autorisations incombe au propriétaire et non à l'exploitant ; - ainsi, les consorts VE. doivent être condamnés à effectuer les travaux propres à lui permettre de réaliser son projet ; - il ne peut jouir de son bien depuis 5 ans et s'est acquitté des loyers jusqu'en février 2012 sans contrepartie ; - les manquements des bailleurs à leurs obligations justifient ainsi l'exception d'inexécution qu'il a soulevée et neutralisent le jeu de la clause résolutoire ; - il doit être en effet considéré que celle-ci est invoquée de mauvaise foi dès lors que les bailleurs ne pouvaient ignorer, lors de la délivrance du commandement, l'état d'insalubrité des lieux et refusent de faire les travaux nécessaires ; - il est donc également légitime, dans l'attente de la mise en conformité des lieux, que soit ordonnée la suspension des loyers ou à tout le moins leur consignation. En sixième lieu, Monsieur n. BA. fait état d'un préjudice financier en indiquant que : - il aurait pu retirer de l'exploitation du restaurant un bénéfice annuel moyen de 370.760 € ; - les calculs opérés par l'expert à hauteur de 92.420 € sont contestables relativement au jour de fermeture du restaurant, à la masse salariale et à la déduction du chiffre d'affaires du salaire d'un travailleur indépendant. Enfin, concernant les travaux à la charge des consorts VE., Monsieur n. BA. considère que : - les travaux de reprise imputés par l'expert aux bailleurs à hauteur de 43.285 € sont insuffisants ; - en effet, ceux-ci doivent également assumer une grande partie des travaux complémentaires d'un montant de 94.570 € mis à la charge du preneur par l'expert ; - ce dernier a, en outre, omis la réfection des cheminées qui incombe aux bailleurs et peut être estimée à 54.060 € suivant devis. Les consorts VE. ont déposé les 26 octobre 2012 et 11 avril 2013 des écritures puis le 29 novembre 2013 des conclusions récapitulatives aux termes desquelles ils demandent au Tribunal sous le bénéfice de l'exécution provisoire de : - dire irrecevables les prétentions de Monsieur n. BA. contenues dans ses dernières écritures ; - dire irrecevable l'exception d'inexécution soulevée par lui au soutien de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et du paiement des loyers ou subsidiairement leur consignation ; - dire irrecevable la demande tendant à autoriser Monsieur n. BA. à régler la totalité des loyers en contrepartie de l'annulation du bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire ; - débouter Monsieur n. BA., venant aux droit de Madame t. d. N. GU. épouse HA. TA. DA., de toutes ses prétentions ; Reconventionnellement, constater la résiliation du bail au 4 juillet 2012 par l'effet de la clause résolutoire ; ordonner l'expulsion de Monsieur n. BA. et de tous occupants de son chef avec, le cas échéant, le concours de la force publique et d'un serrurier ; condamner Monsieur n. BA. à leur payer les sommes de 14.513,94 € au titre de l'arriéré locatif arrêté en juin 2012 et 120 € au titre des frais de commandement ; le condamner à leur régler une indemnité d'occupation d'un montant de 2.855,07 € à compter du 1er juin 2012 ; leur allouer 30.000 € de dommages et intérêts. Après un rappel des faits et de la procédure, Madame j. PI. veuve VE., Monsieur j-m. VE. et Monsieur p. VE. soulignent d'abord que : la demande de sursis présentée le 16 janvier 2013 est infondée dans la mesure où la présente procédure est totalement indépendante de l'expertise ; Monsieur n. BA. a cessé de payer ses loyers avant le dépôt par l'expert de son pré-rapport ; il a d'ailleurs toujours payé avec difficulté ; dans le cadre d'une autre instance, il a indiqué être privé de revenus ; l'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux loués avait pris fin du fait de la cessation des paiements courant avril 2007 de Madame t. d. N. GU. épouse HA. TA. DA. ; Monsieur n. BA. ne l'ignorait nullement pour avoir acquis « en l'état » le droit au bail, de sorte qu'il a du nécessairement intégrer à son projet le coût et la faisabilité des travaux de remise en état ainsi que le délai nécessaire d'indisponibilité des locaux avant de pouvoir y recréer un fonds de commerce ; le fonds de restaurant-pizzeria que souhaite exploiter Monsieur n. BA. est inexistant du fait que celui-ci a de lui-même stoppé tous les travaux ; au vu de ces éléments, il ne peut imputer à son bailleur la non exploitation des lieux depuis son entrée en jouissance le 1er août 2008. S'agissant des nouvelles prétentions contenues dans les écritures de Monsieur n. BA. en date du 14 octobre 2013, Madame j. PI. veuve VE., Monsieur j-m. VE. et Monsieur p. VE. estiment qu'elles se heurtent au principe de l'immutabilité de l'objet du litige dans la mesure où : - celui-ci était initialement circonscrit aux seuls effets du commandement de payer ; - les dernières demandes de Monsieur n. BA. sont de nature radicalement différentes nécessitant des débats plus longs puisqu'elles portent sur les responsabilités encourues au titre des travaux dans les lieux loués, la condamnation des bailleurs à exécuter certains travaux et payer des dommages et intérêts ; - le Tribunal ne peut être dupe de la stratégie de Monsieur n. BA. qui tente d'attirer les débats sur le terrain de l'expertise dans l'unique dessein d'échapper aux conséquences de la clause résolutoire du bail ou de les retarder. Sur le fond, il est prétendu que : l'exception d'inexécution pourrait permettre à Monsieur n. BA. d'obtenir la suspension ou la consignation des loyers à la condition que les lieux loués soient inutilisables du fait de manquements des bailleurs à leurs obligations ; le caractère inutilisable des lieux n'est cependant dû qu'à l'exécution des travaux de réaménagement par Monsieur n. BA. ; les consorts VE. ont formulé les réserves nécessaires sur les travaux envisagés par Monsieur n. BA. et n'ont fait ni ne font aucune difficulté sur les seuls travaux à leur charge, soit la réfection des égouts ; ils n'ont jamais différé l'autorisation de faire des travaux au preneur, laquelle est au demeurant prévue conventionnellement. Concernant le réseau d'égouts, il est indiqué que : l'état de vétusté, qui était ignoré des bailleurs, n'a été décelé qu'à l'occasion des travaux faits par Monsieur n. BA. ; c'est ce dernier qui a empêché le réfection du réseau en expulsant l'entreprise mandatée à cette fin puis en sollicitant une expertise judiciaire ; ni le rapport de la SAM C, ni celui de Monsieur R. invoqués par Monsieur n. BA. qui ne sont pas contradictoires ne démontrent que le réseau est toujours hors d'usage ; les consorts VE. ont effectué toutes les diligences nécessaires conformément aux préconisations de l'architecte de Monsieur n. BA. et de l'expert ; la réglementation technique impose une pente de deux centimètres par mètre ; cette pente est d'ailleurs prévue par l'architecte de Monsieur n. BA. dans le projet d'aménagement des locaux ; l'expertise révèle l'absence de préparation du projet de Monsieur n. BA. qui aurait du procéder à des sondages avant de prévoir de rabaisser le plancher de la courette intérieure alors même qu'il ignorait l'altimétrie du réseau ; l'expert a d'ailleurs préconisé une solution amiable alternative ; il importe peu que Monsieur n. BA. ait obtenu un permis de construire ; en réalité le réseau refait ne convient finalement pas à Monsieur n. BA. ; ce dernier pouvait en tout état de cause poursuivre ses travaux en dehors de la courette et de la pièce contiguë où sont seules localisés les canalisations et regards du réseau. Sur la défaillance d'un linteau, les défendeurs affirment que : cet élément ne présente aucun signe de faiblesse quelconque ni de dommage actuel ; l'expert a bien mentionné le linteau litigieux, en mettant ce poste par principe à la charge des bailleurs au titre des grosses réparations, sous réserve néanmoins de l'accord du 2 juin 2009 ; au demeurant, ce linteau n'a pas à être remplacé par eux car il est prévu, selon les plans d'aménagement de Monsieur n. BA., de le supprimer purement et simplement ; le décroûtage des enduits par ce dernier a conduit à fragiliser la solidité de la structure de l'immeuble. Quant à l'absence de cheminée d'évacuation, les consorts VE. relèvent que : cette question a été soulevée tardivement par Monsieur n. BA. ; ils se sont conformés à leurs obligations en procédant au désamiantage des lieux loués par la suppression de cheminées fin 2007, et le retrait de morceaux de canalisation découverts en cours d'expertise ; Monsieur n. BA. était parfaitement au courant du retrait des précédents conduits et de la nécessité d'en réaliser de nouveaux ; dans un courrier du 14 avril 2009, il s'était engagé à réaliser en façade un conduit extérieur posé à ses frais, peu importe que celui-ci ne soit pas mentionné dans le descriptif des travaux ; l'expert a noté que Monsieur n. BA. avait bien intégré dans son projet la création de deux conduits de cheminée ; au surplus, Monsieur n. BA. déclarant faire sa propre affaire des travaux, il doit en assumer la charge, quand bien même il aurait omis certains ouvrages techniquement indispensables ; l'augmentation de loyer convenue entre les parties est indifférente sur ce point et s'explique uniquement par le changement partiel de destination des lieux accordé par les bailleurs au preneur. S'agissant des obligations respectives des parties, il est mentionné que : - Monsieur n. BA. s'étant engagé à exercer les travaux nécessaires à un éventuel renforcement de la structure existante ne peut se prévaloir d'un prétendu manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance qui leur imposerait de réparer tous vices structurels ; - les travaux concernant la structure de l'immeuble sont bel et bien liés à la mise en œuvre du projet de Monsieur n. BA. ; - la cheminée devant être considérée comme un accessoire de la chose louée dont Monsieur n. BA. ne pouvait ignorer l'absence au moment de la prise à bail, celui-ci ne devait pas compter sur son usage ; - les engagements de Monsieur n. BA. de prendre à sa charge les travaux de renforcement de la structure et ceux afférents à l'installation des conduits d'évacuation sont parfaitement valables et font la loi des parties à laquelle il ne peut échapper ; - le bail stipule que le preneur ne peut réclamer d'indemnisation ni de réduction de loyer, quelle que soit l'importance et la durée des travaux faits par le bailleur, de sorte que le non-paiement des loyers est injustifié de même que la demande d'exonération faite de ce chef et celle en dommages et intérêts. Par ailleurs, les consorts VE. détaillent les loyers impayés en rappelant que les règlements depuis l'origine ont toujours été irréguliers. Ils concluent, au vu de l'ensemble de leurs développements, que : - la clause résolutoire insérée au bail avec toutes conséquences de droit doit recevoir application ; - Monsieur n. BA. a abusé de son droit d'agir en justice et les a contraints à exposer des frais de justice. Enfin, les défendeurs arguent de l'urgence tirée du fait que Monsieur n. BA. ne paie plus ses loyers depuis près de deux ans. Dans ses dernières conclusions du 11 décembre 2013, Monsieur n. BA. réitère ses écritures déposées le 14 octobre 2013 et y ajoutant sollicite le sursis à statuer. Liminairement, il répond que : - il a initialement, et alors que l'expertise était en cours, formé opposition au commandement pour faire valoir le moyen tiré de l'exception d'inexécution, en l'absence de la part des bailleurs de mise en conformité des lieux loués ; - ses dernières demandes formulées ensuite du rapport d'expertise et liées aux travaux objet du litige entre les parties sont connexes aux prétentions originaires ; - aucune atteinte n'est donc portée au principe de l'immutabilité du litige. Monsieur n. BA. fait valoir également : - que si le Tribunal devait considérer que les dernières demandes contenues dans les écritures du 14 octobre 2013 sont irrecevables, il devrait alors être sursis à statuer dans l'attente d'une décision au fond ensuite du dépôt du rapport d'expertise établi par Monsieur BE. ; - qu'en effet, la juridiction de céans ne pourra se prononcer sur l'exception d'inexécution qu'après qu'il ait été statué sur les travaux imputables aux consorts VE. MOTIFS : Sur l'immutabilité du litige : Selon l'article 156 du Code de procédure civile, l'exploit d'assignation doit contenir l'objet de la demande. En application de l'article 373 du Code de procédure civile il peut néanmoins être formé des demandes incidentes, lesquelles doivent être connexes aux prétentions initiales. C'est à ces règles de procédure que se réfère implicitement mais nécessairement la partie défenderesse lorsqu'elle invoque le principe d'immutabilité du litige pour soulever son exception d'irrecevabilité. En l'espèce et par assignation du 3 juillet 2012, Monsieur n. BA. a fait opposition au commandement de payer des loyers avec rappel de la clause résolutoire insérée au bail qui lui a été signifié par ses bailleurs, l'objet des demandes se trouvant circonscrit aux effets de ce commandement. Dans ses écritures déposées ultérieurement, Monsieur n. BA. sollicite en outre que la responsabilité des consorts VE. soit mise en cause relativement aux désordres affectant les lieux loués, et que ceux-ci soient condamnés à exécuter certains travaux et à lui payer des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. Il apparaît que dès l'exploit introductif d'instance, Monsieur n. BA. a soulevé l'exception d'inexécution en soutenant que les lieux étaient inexploitables du fait d'importants désordres imputables aux bailleurs qui n'avaient pas effectué les travaux nécessaires, tout en précisant qu'une expertise judiciaire était en cours. Le rapport définitif étant déposé, Monsieur n. BA. a modifié ses demandes pour solliciter la mise en conformité du local donné à bail et la réparation de ses préjudices. Il y a donc bien connexité entre les demandes originaires et les demandes initiales puisqu'elles doivent donner lieu à l'examen des mêmes faits. Le moyen tiré du principe d'immutabilité du litige doit donc être écarté et Monsieur n. BA. sera en conséquence déclaré recevable dans l'intégralité de ses prétentions. Sur les désordres : Pour s'opposer aux effets du commandement qui lui a été signifié le 4 juillet 2012, Monsieur n. BA. fait valoir que les consorts VE. ont manqué à leurs obligations de délivrance et de garantie des vices cachés. La première est régie par l'article 1560 du Code civil qui dispose que : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » La seconde est prévue par l'article 1561 aux termes duquel : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. » Ces dispositions légales ne sont pas d'ordre public et il peut y être dérogé par les parties, étant relevé que les défendeurs ne peuvent se prévaloir de stipulations contenues dans le contrat de cession du 1er août 2008 auquel ils sont tiers. S'agissant du bail initial de 1995 liant les consorts VE. à Madame t. d. N. GU., épouse de Monsieur f. HA. TA. DA., aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui Monsieur n. BA., ce contrat contient un paragraphe intitulé « RÉPARATIONS (Constructions - Embellissements - Entretien) » lequel stipule : « De convention expresse entre les parties, le preneur s'engage à exécuter aux lieu et place du bailleur, toutes les réparations qui pourraient être nécessaires aux lieux loués, à l'exception des grosses réparations, telles que définies à l'article 791 du Code civil monégasque, qui restent, seules, à la charge du propriétaire. » Il s'agit en réalité non pas de l'article 791, visé par erreur, mais de l'article 491 qui définit les grosses réparations comme étant celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, toutes les autres réparations n'étant que d'entretien. Par courrier du 14 avril 2009 relatif aux travaux de transformation du local envisagés par Monsieur n. BA., celui-ci s'est notamment engagé comme suit : « L'appareillage nécessaire à l'extraction mécanique des flux d'air (climatisation, ventilation et autres vapeurs de cuisine) sera ponctionné à l'intérieur dans le faux-plafond et l'extraction se fera par un courant extérieur posé à mes frais sur la partie de façade la plus à même de le recevoir. » Dans une correspondance datée du 2 juin 2009 contresignée par Monsieur n. BA. avec la mention « Bon pour accord », les consorts VE. ont consenti aux travaux de réaménagement sollicités par le locataire sous réserve de l'obtention des autorisations administratives et de la signature d'un nouveau bail avec fixation d'un loyer de 3.000 € par mois à compter du 1er juin 2010, et avec la précision « que vous ferez votre propre affaire de la mise en place et de la réalisation de l'ensemble des travaux tels que vous les avez définis, décris et désignés dans le document présenté par l'intermédiaire du cabinet D. et ce, sans jamais inquiéter le bailleur. Notamment et plus précisément, concernant ceux nécessaires à un éventuel renforcement de la structure existante et à l'implantation du système d'extraction d'air vicié provenant des futures cuisines et salles de restauration. » Ainsi et dès à présent, il y a lieu d'écarter les doléances de Monsieur n. BA. relatives à l'absence de cheminée. En effet, les conduits de cheminée ne sont nullement visés par l'article 491 du Code civil de sorte que les réparations qui les concernent incombent au preneur en vertu du bail conclu entre les parties le 1er juillet 1995. Au demeurant, il ressort du dossiers que - les consorts VE. ont fait procéder à leur enlèvement à la fin de l'année 2007 en raison de la présente d'amiante ; - les plans d'aménagement établis sur demande de Monsieur n. BA. prévoient : des installations de ventilation et d'extraction pour les cheminées de cuisine et les fours à pizza, la nécessité de créer des conduits en façade répondant à ses besoins. Monsieur n. BA. ne démontre pas que les travaux ainsi projetés par lui seraient insuffisants sur ce point et que les conduits supprimés par les bailleurs étaient indispensables à l'exploitation d'un restaurant. Il ne peut donc prétendre à l'existence d'un vice caché au sens de l'article 1561 ci-dessus reproduit. Il s'est par ailleurs engagé le 2 Juin 2009 à ne faire aucune réclamation au bailleur relativement à l'extraction de l'air vicié. De plus, il apparaît qu'en cours d'expertise a été relevée la présence d'amiante sur deux conduits et qu'il a été procédé à leur enlèvement le 23 novembre 2012 en accord avec les parties. Ainsi, Monsieur n. BA. est mal fondé à faire un quelconque reproche à ses bailleurs sur ce dernier point. S'agissant en deuxième lieu des vices structurels de l'immeuble, l'expert estime qu'ils sont liés à la vétusté et incombent aux bailleurs sous réserve de l'appréciation par le Tribunal de l'accord du 2 juin 2009. C'est ainsi qu'il met à leur charge les postes suivants : - 1.2 les travaux de reprise et de remplacement des profilés métalliques corrodés de la dalle cour intérieure R+1 ; - 2.1 le brossage et traitement anti-corrosion du profil métallique en pied de mur de la courette intérieure pour 330 € ; - 5 l'intégration de la protection hydrofuge des murs R+1 et R+2 pour 7.200 € ; - 6 le renforcement des profilés métalliques les plus corrodés (plancher haut du R-2 côté Rue X) pour 16.500 € ; - 12.1 le confortement du linteau existant au droit du futur couloir entre les salles D et C par la mise en place d'un cadre métallique avec profils en forme de H, moyennant le coût de 3.200 € ; - 12-3 le renforcement du linteau du rez-de-chaussée entre la salle A et C pour 1.500 €. L'expert relève que Monsieur n. BA. avait prévu dans son projet de réaménagement de prendre à sa charge les postes 5 et 12-1. Ce dernier ne peut donc alléguer aujourd'hui que ceux-ci devraient être assumés par les défendeurs, les désordres concernés ne pouvant être consécutifs de vices cachés et le projet de Monsieur n. BA. dispensant les bailleurs de leur obligation de délivrance. Par ailleurs, les parties ont convenu le 2 juin 2009 que Monsieur n. BA. ferait son affaire personnelle des travaux « nécessaires à un éventuel renforcement de la structure existante. » Les termes utilisés permettent ainsi d'exonérer les bailleurs des postes 6 et 12-3 qui consistent effectivement en des travaux de renforcement. Restent les postes 1-2 et 2-1. Le poste 1-2 a fait l'objet des précisions suivantes de l'expert : « Cet ouvrage est soumis aux intempéries extérieures, il a fait l'objet de démolition partielle par Monsieur n. BA. ainsi que la chape d'une reprise localisée, les constatations non contredites par les parties sont : - corrosion des profilés métalliques exposés aux intempéries, chape se désagrégeant les travaux de reprise consisteraient au traitement et passivation des profils métalliques conservés dans le cadre des travaux d'intégration de l'escalier futur, - remplacement des profilés métalliques corrodés du fait de l'impossibilité de déterminer si ces profilés étaient corrodés avant la démolition faite par Monsieur n. BA. ou si celle-ci est due à l'exposition aux intempéries. » L'expert partage ainsi la charge de ces travaux entre le bailleur et le preneur à raison de la moitié chacun. Toutefois, l'origine du désordre n'étant pas déterminée il ne s'agit pas d'un vice caché devant être supporté par les bailleurs ni d'une grosse réparation, au sens de l'article 491 du Code civil. Enfin, le poste 2-1 ne correspond pas à un désordre suffisamment grave pour constituer un vice caché rendant la chose louée impropre à sa destination, et les travaux y afférents ne constituent pas une grosse réparation. Par ailleurs, Monsieur n. BA. n'apporte aucun élément probant permettant de contredire les constatations techniques de l'expert qui s'est adjoint sur ce point précis un sapiteur lui imputant sur 15 pages de son rapport un certain nombre de désordres et les travaux y afférents relativement à la structure de l'immeuble, de sorte que c'est à tort qu'il sollicite sans autre précision que ceux-ci soient mis à la charge des défendeurs. En troisième lieu, concernant les égouts, il ressort du dossier que : - c'est en début d'année 2010 à l'occasion des travaux de réaménagement par Monsieur n. BA. qu'il a été découvert que le réseau d'évacuation des eaux usées était hors d'usage car très vétuste ; - les travaux, qui devaient être entamés par les consorts VE. en juin 2010, ont été exécutés par eux en septembre-octobre 2011 et ont consisté en le remplacement des canalisations vétustes ; - dans son pré-rapport du 15 février 2012, Monsieur B. a indiqué que l'installation était conforme ; - à la suite d'un accédit des 19 et 26 octobre 2012 et dans son rapport définitif du 9 septembre 2013 pages 53 et 85, l'expert estime que les bailleurs doivent encore réaliser à leurs frais les travaux suivants : missionner un bureau d'études pour déterminer et suivre les travaux à réaliser ci-dessus : 900 € ; créer en fond de chaque regard une curette maçonnée avec une pente de 8 % de chaque côté de la canalisation : 1.800 € ; procéder aux travaux nécessaires pour rendre étanches les regards A, B, C, D et E : 2.000 € ; pratiquer les essais d'étanchéité sur chaque regard y compris les liaisons arrivée et sortie suivant les conditions réglementaires et procéder s'il y a lieu aux réparations : 1.400 € ; pratiquer les essais d'étanchéité de chaque canalisation horizontale enterrée et s'il y a lieu, procéder aux réparations : 800 € ; installer des tampons hydrauliques spécialisés étanches sur chaque regard : 3.000 €. L'expert a procédé sur 9 pages de son rapport à un examen du réseau d'égouts refait par les défendeurs en prenant en compte les études non contradictoires fournies par Monsieur n. BA. et émanant du studio C (27 avril 2012), de la SAM C (15 mai 2012) et de Monsieur Z. (29 mars 2012). Il reprend ainsi les points critiqués par ces professionnels. S'agissant de l'altimétrie des canalisations, l'expert indique que : - la norme est une pente de 1 à 3 centimètres par mètre ; - l'altimétrie actuelle des canalisations enterrées est de 2 centimètres par mètre, ce qui permet un débit d'évacuation satisfaisant ; - d'ailleurs cette pente de 2 centimètres par mètre est également prévue dans un plan des réseaux d'évacuation produit par Monsieur n. BA. lui-même ainsi que dans le plan de son propre architecte D. ; - si Monsieur n. BA. avait effectué des sondages, il aurait pu constater que son projet de réaménagement des locaux était incompatible, tant avec le réseau d'égouts d'origine qu'avec l'altimétrie actuelle des canalisations. Concernant la hauteur actuelle des regards A, B, C, D et E, l'expert mentionne qu'elle n'est pas compatible avec le niveau 0 du projet d'aménagement de Monsieur n. BA. et propose une solution technique alternative aux frais de celui-ci évaluée à 7.600 €. Par ailleurs, si des traces d'humidité ont été relevées, l'expert affirme que rien ne permet de dire à ce jour que les réseaux installés ne sont pas étanches, et ce, alors même que la SAM C mandatée par Monsieur n. BA. de même que le Bureau V dans un compte-rendu du 2 novembre 2010 ont eux-mêmes évoqué la possibilité d'un phénomène naturel. Enfin, l'expert relève avoir préconisé la séparation des canalisations eaux usées et pluviales jusqu'au collecteur. Monsieur n. BA., pour contester l'expertise, produit un rapport du 30 octobre 2012, complété par une note du 24 juillet 2013 rédigée par le bureau d'étude technique René R. Là encore ces documents n'ont pas été établis contradictoirement malgré les opérations d'expertise en cours et n'ont pas été soumis à Monsieur BE. de sorte qu'ils doivent être écartés des débats. Au demeurant, ils sont critiqués en détail par les défendeurs (relevé topographique non contradictoire, base de calcul erronée pour déterminer les points à respecter, cabinet d'étude non spécialisé…) et ne suffisent pas à contredire l'expertise. Le constat d'huissier dressé le 19 septembre 2013 à la requête de Monsieur n. BA. n'est pas non plus de nature à remettre en cause les observations techniques de l'expert. Ainsi, le rapport d'expertise qui est détaillé et circonstancié et dont il n'est pas démontré qu'il serait erroné doit être tenu pour vrai, étant relevé que la demande de changement d'expert a été rejetée par ordonnance du 17 janvier 2013. De surcroît, il est constant que les travaux de réfection des égouts effectués ne permettent pas à Monsieur n. BA. de réaliser exactement son projet d'aménagement, en particulier : - l'abaissement du niveau de la courette empêché par la pente des canalisations ; - l'implantation des cinq regards dépassant le niveau 0 prévu et faisant obstacle à la construction d'un four à pizza, du grill, du bar, de l'escalier pour monter au deuxième étage ainsi que l'obstruction du passage dans la cuisine. Il n'empêche toutefois que lesdits travaux doivent être considérés comme satisfactoires à l'exception des points ci-dessus restant à exécuter selon l'expert et sont de nature à libérer les bailleurs de leur obligation de garantie des vices cachés. En effet, Monsieur n. BA., qui argue que ses adversaires doivent assumer les travaux nécessaires pour permettre une mise en conformité des égouts avec son projet initial ne précise cependant pas en quoi ils seraient tenus d'une telle obligation. Sur l'exception d'inexécution : Invoquant les désordres affectant les lieux et les rendant inexploitables, Monsieur n. BA. invoque l'exception d'inexécution pour s'opposer au commandement de payer les loyers avec rappel de la clause résolutoire insérée au bail. Il reste à exécuter par les bailleurs des travaux concernant les égouts. Il est incontestable que ceux-ci constituent un préalable indispensable à l'exploitation des lieux loués, même si Monsieur n. BA. aurait vraisemblablement pu continuer pour partie ses travaux dans les locaux non concernés par les égouts. De la sorte, les consorts VE. ne peuvent de bonne foi se prévaloir, dans le cadre de la présente instance, des effets du commandement délivré le 4 juin 2012. En conséquence, il ne saurait y avoir constatation de la résiliation du bail et les consorts VE. seront déboutés de leurs demandes subséquentes tendant à l'expulsion de Monsieur n. BA. et à la fixation d'une indemnité d'occupation. S'agissant de la demande de Monsieur n. BA. aux fins de suspension voire de consignation du paiement des loyers depuis février 2012, il convient de se reporter à la chronologie des faits. Monsieur n. BA. a débuté en janvier 2010 les travaux de réhabilitation évalués à 500.000 € HT dans les lieux loués sur trois niveaux et d'une surface de plus de 300 m². Il les a stoppés en mars 2010. Les travaux des bailleurs pour remplacer les égouts étaient prévus en juin 2010. Ils ont été reportés en septembre 2011, sans qu'il soit démontré que ce retard leur soit imputable, pour être réceptionnés le 4 octobre 2011. L'expert dans son rapport définitif du 9 septembre 2013 a retenu qu'il restait à la charge des consorts VE. des travaux concernant les égouts. Dès le 9 octobre 2013, les bailleurs ont offert à Monsieur n. BA.de réaliser lesdits travaux. Or, cette proposition est restée lettre morte. En conséquence, la suspension du paiement des loyers ou leur consignation n'a plus lieu d'être et Monsieur n. BA. doit être débouté de ce chef. Il sera de ce fait condamné à payer l'arriéré de loyers réclamé par les consorts VE., soit 14.513,93 € au 4 juin 2012, outre 120 € correspondant au coût du commandement : Les consorts VE. seront pour leur part condamnés à effectuer les travaux concernant les égouts préconisés par l'expert en pages 53 et 85 de son rapport. S'agissant du préjudice d'exploitation invoqué par Monsieur n. BA., les défendeurs font valoir à juste titre que le bail stipule que le preneur « souffrira et laissera exécuter toutes surélévations ou constructions nouvelles qu'il plairait au bailleur d'édifier ainsi que les grosses réparations qui pourraient devenir nécessaire à la propriété sans pouvoir exiger d'indemnité ni de diminution de loyer quelles que soient l'importance, la durée et l'incommodité des travaux. » Cette clause de non-responsabilité est parfaitement valable en l'absence de faute dolosive de la part des bailleurs et fait obstacle au dédommagement sollicité par Monsieur n. BA. Au demeurant, la chronologie des faits rappelée ci-dessus ne permet pas d'établir un retard fautif à l'encontre des bailleurs. Au contraire, il apparaît que les travaux de part et d'autre ont été freinés par la mesure d'instruction sollicitée par Monsieur n. BA., l'expert ayant eu pour mission d'examiner les désordres et les travaux. Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive : Monsieur n. BA. étant accueilli partiellement en ses prétentions, la procédure engagée ne saurait être considérée comme abusive. La demande de dommages et intérêts formée de ce chef par les consorts VE. sera rejetée. Sur l'exécution provisoire : Les défendeurs sollicitent l'exécution provisoire en arguant de l'urgence à ce que Monsieur n. BA. soit expulsé. La résiliation du bail ayant cependant été refusée, la demande d'exécution provisoire n'est pas justifiée. Sur les dépens : Les parties succombant respectivement et la mesure d'expertise ayant permis dans l'intérêt des parties d'apporter un éclairage technique, les dépens seront partagés par moitié. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déclare recevable Monsieur n. BA. en l'intégralité de ses demandes ; Dit n'y avoir lieu à constater la résiliation du bail ; En conséquence, rejette les demandes aux fins d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ; Déboute Monsieur n. BA. de ses demandes tendant à la suspension du paiement des loyers ou à leur consignation ; Condamne Monsieur n. BA. à payer aux consorts VE. la somme de 14.513,93 € à titre d'arriéré locatif au 4 juin 2012, outre 120 € représentant le coût du commandement ; Condamne les consorts VE. à réaliser les travaux concernant les égouts préconisés par l'expert en pages 53 et 85 de son rapport ; Déboute Monsieur n. BA. de ses demandes en réparation d'un préjudice d'exploitation et en dommages et intérêts pour procédure abusive ; Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement ; Fait masse des dépens en ce compris les frais d'expertise et dit qu'ils seront partagés par moitié avec distraction au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA et de Maître Christine PASQUIER-CIULLA, avocats-défenseurs, sous leur due affirmation. Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Stéphanie VIKSTRÖM, Premier Juge, Madame Sophie LEONARDI, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistées, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 20 FEVRIER 2014, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Monsieur Michael BONNET, Premier Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 18 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.