Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 mars 2014, n° 11968
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 mars 2014, n° 11968 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par un contrat intitulé « contrat de bail de droit commun à destination de débarras », le bailleur a donné à bail à son locataire un local, un garage fermé deux places et une place de parking ouvert, à Beausoleil. Le bail était conclu pour un an à compter du 15 avril 2009, avec tacite reconduction annuelle le 15 avril, moyennant un loyer mensuel de 3 000 euros indexé. Le contrat prévoyait que « les parties se réservent le droit de mettre fin à la présente convention moyennant un préavis de 6 mois notifié par lettre recommandée ».
Le preneur a notifié sa dénonciation par lettre recommandée du 18 janvier 2012, en précisant qu'il respecterait « sauf accord contraire » un préavis de six mois. Il a restitué les clés le 11 mai 2012, selon un bordereau de remise de clés. Le bailleur a délivré un commandement de payer le 12 juin 2012, resté infructueux, puis a fait assigner le preneur le 30 janvier 2013 devant le Tribunal de Première Instance. Il réclamait 9 734,56 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que 5 000 euros de dommages et intérêts. Le montant tenait compte d'une caution de 3 000 euros.
Le défendeur a soulevé à titre principal l'incompétence du tribunal, au motif que la somme réellement due, après déduction de la caution, serait inférieure au seuil de compétence du juge de paix. À titre subsidiaire, il contestait être débiteur de la totalité des sommes réclamées. Il a formé une demande reconventionnelle de 3 000 euros pour action abusive. Il soutenait avoir payé par chèque du 10 avril 2012 les loyers de la période du 15 février au 15 mars 2012, et que la remise des clés emportait fin du bail. Dans ses dernières écritures du 8 janvier 2014, il faisait valoir que le bailleur avait signé le bordereau sans réserve sur les deux derniers mois de loyer.
(Le texte fourni ne reproduit ni la lettre du 18 janvier 2012 dans son intégralité, ni le bordereau de remise de clés.)
Question de droit
Le jugement pose deux questions distinctes.
La première est de compétence : la détermination du tribunal compétent doit-elle s'apprécier au regard du montant de la demande ou du montant finalement retenu après examen au fond ? Le tribunal répond que la compétence se détermine « en fonction du montant de la demande ou des demandes », sans analyse au fond à ce stade.
La seconde, au fond, est la suivante : la restitution des clés par le preneur, en cours de préavis contractuel, met-elle fin au bail et aux obligations de paiement du locataire, lorsque le bailleur n'a ni expressément consenti à une fin anticipée, ni procédé à une relocation avant l'expiration du préavis ? Plus précisément, la signature d'un bordereau de restitution vaut-elle renonciation du bailleur aux loyers jusqu'au terme du préavis ?
Solution et dispositif
Sur la compétence, le tribunal rappelle les termes de l'article 6 du Code de procédure civile, qui attribue au juge de paix les actions purement personnelles ou mobilières, en dernier ressort jusqu'à 1 800 euros et, à charge d'appel, jusqu'à 4 600 euros. Il retient que « chacun des chefs de demande de S.CH. est supérieur à 4.600 euros, sans qu'il y ait lieu de les additionner pour dépasser ce montant ». Il en déduit, en application de l'article 21 du Code de procédure civile, sa compétence.
Sur le fond, le tribunal fonde sa
Baux - Droit commun du bail - Fin du bail. Le bail portant sur un local à usage de débarras prévoit une faculté de résiliation unilatérale moyennant un préavis de 6 mois, faculté dont le preneur a fait usage. Le loyer est dû jusqu'à l'expiration du délai de préavis, dès lors que la preuve n'est pas apportée d'une renonciation du bailleur au bénéfice de ce préavis ou d'une relocation des lieux avant l'expiration du préavis. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE JUGEMENT DU 13 MARS 2014 En la cause de : Monsieur S.CH., demeurant X1 à Monaco (98000), DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Patrice LORENZI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Roland TAMISIER, avocat au barreau de Nice, substitué par Maître Daniel TAMISIER, avocat en ce même barreau, d'une part ; Contre : Monsieur C.D'AN., demeurant « X » - X2 à Monaco (98000), DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 30 janvier 2013, enregistré (n° 2013/000322) ; Vu les conclusions de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, au nom de C.D'AN., en date des 6 juin 2013 et 11 décembre 2013 ; Vu les conclusions de Maître Patrice LORENZI, avocat-défenseur, au nom de S.CH., en date du 11 juillet 2013 ; À l'audience publique du 23 janvier 2014, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 13 mars 2014 ; FAITS ET PROCÉDURE Par contrat intitulé « contrat de bail de droit commun à destination de débarras », S.CH. donnait en location à C.D'AN. un local sis X3 à BEAUSOLEIL, comprenant un local, un garage fermé deux places et une place de parking ouvert, à destination de débarras, à l'exclusion de toute autre affectation, pour une durée d'un an prenant cours le 15 avril 2009, renouvelable par tacite reconduction chaque année le 15 avril, pour un loyer mensuel de 3.000 euros indexé. Il y était indiqué que les parties se réservaient le droit de mettre fin à la convention moyennant un préavis de 6 mois notifié par lettre recommandée. Par acte en date du 30 janvier 2013, S.CH. faisait citer C.D'AN. devant le Tribunal de Première Instance en sollicitant sa condamnation au paiement d'une somme de 9.734,56 euros au titre des loyers et charges non payées, outre 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. À l'appui de ses demandes, le bailleur indiquait que le preneur n'avait pas réglé les loyers des mois de mars, avril, mai et juin 2012, soit un montant de 12.613,56 euros, ainsi que des charges d'eau pour 156 euros. Un commandement de payer avait été délivré en date du 12 juin 2012, demeuré infructueux. Une caution de 3.000 euros avait été déduite, justifiant le montant des demandes. C.D'AN. a conclu le 6 juin 2013, à titre principal à l'incompétence du Tribunal de Première Instance. Subsidiairement, il sollicitait le débouté de l'intégralité des demandes de S.CH. Reconventionnellement il demandait la condamnation du demandeur au paiement d'une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour action abusive. Il indiquait qu'en date du 10 avril 2012 il avait émis un chèque d'un montant de 3.112 euros, en paiement des loyers dus pour la période du 15 février au 15 mars 2012. De plus, le 11 mai 2012, il avait remis à son bailleur trois télécommandes permettant l'accès au garage, une clé de boîte aux lettres, une clé de porte d'entrée et cinq clés de cadenas extérieur, si bien qu'il devait être considéré que le contrat était résilié à cette date. Resteraient donc dues les sommes de :