Baux - Droit commun du bail - Fin du bail. Le bail portant sur un local à usage de débarras prévoit une faculté de résiliation unilatérale moyennant un préavis de 6 mois, faculté dont le preneur a fait usage. Le loyer est dû jusqu'à l'expiration du délai de préavis, dès lors que la preuve n'est pas apportée d'une renonciation du bailleur au bénéfice de ce préavis ou d'une relocation des lieux avant l'expiration du préavis. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE JUGEMENT DU 13 MARS 2014 En la cause de : Monsieur S.CH., demeurant X1 à Monaco (98000), DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Patrice LORENZI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Roland TAMISIER, avocat au barreau de Nice, substitué par Maître Daniel TAMISIER, avocat en ce même barreau, d'une part ; Contre : Monsieur C.D'AN., demeurant « X » - X2 à Monaco (98000), DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 30 janvier 2013, enregistré (n° 2013/000322) ; Vu les conclusions de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, au nom de C.D'AN., en date des 6 juin 2013 et 11 décembre 2013 ; Vu les conclusions de Maître Patrice LORENZI, avocat-défenseur, au nom de S.CH., en date du 11 juillet 2013 ; À l'audience publique du 23 janvier 2014, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 13 mars 2014 ; FAITS ET PROCÉDURE Par contrat intitulé « contrat de bail de droit commun à destination de débarras », S.CH. donnait en location à C.D'AN. un local sis X3 à BEAUSOLEIL, comprenant un local, un garage fermé deux places et une place de parking ouvert, à destination de débarras, à l'exclusion de toute autre affectation, pour une durée d'un an prenant cours le 15 avril 2009, renouvelable par tacite reconduction chaque année le 15 avril, pour un loyer mensuel de 3.000 euros indexé. Il y était indiqué que les parties se réservaient le droit de mettre fin à la convention moyennant un préavis de 6 mois notifié par lettre recommandée. Par acte en date du 30 janvier 2013, S.CH. faisait citer C.D'AN. devant le Tribunal de Première Instance en sollicitant sa condamnation au paiement d'une somme de 9.734,56 euros au titre des loyers et charges non payées, outre 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. À l'appui de ses demandes, le bailleur indiquait que le preneur n'avait pas réglé les loyers des mois de mars, avril, mai et juin 2012, soit un montant de 12.613,56 euros, ainsi que des charges d'eau pour 156 euros. Un commandement de payer avait été délivré en date du 12 juin 2012, demeuré infructueux. Une caution de 3.000 euros avait été déduite, justifiant le montant des demandes. C.D'AN. a conclu le 6 juin 2013, à titre principal à l'incompétence du Tribunal de Première Instance. Subsidiairement, il sollicitait le débouté de l'intégralité des demandes de S.CH. Reconventionnellement il demandait la condamnation du demandeur au paiement d'une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour action abusive. Il indiquait qu'en date du 10 avril 2012 il avait émis un chèque d'un montant de 3.112 euros, en paiement des loyers dus pour la période du 15 février au 15 mars 2012. De plus, le 11 mai 2012, il avait remis à son bailleur trois télécommandes permettant l'accès au garage, une clé de boîte aux lettres, une clé de porte d'entrée et cinq clés de cadenas extérieur, si bien qu'il devait être considéré que le contrat était résilié à cette date. Resteraient donc dues les sommes de : - 3.112,14 euros, pour la période du 15 mars au 14 avril 2012, - 2.700 euros, pour la période du 15 avril au 11 mai 2012, - 156 euros pour des charges d'eau, Soit un total de 5.968,14 euros. Or, en déduisant le montant de la caution, soit 3.000 euros, la somme restant due s'élèverait à 2.968,14 euros. Ce montant « réellement dû » (sic) lors de l'introduction de la présente procédure, étant inférieur à la somme de 4.600 euros, la valeur du litige serait inférieure au seuil de compétence du Juge de Paix. À titre subsidiaire, le défendeur soutenait ne pas être débiteur de la totalité de la somme réclamée. S.CH. a conclu le 11 juillet 2013 au rejet de l'exception d'incompétence, tout en maintenant ses demandes initiales. Il indiquait que le taux de compétence était déterminé en fonction du montant de la demande, le montant total présenté dans l'exploit introductif d'instance étant supérieur à 4.600 euros. Il notait également que le chèque du 10 avril 2012 réglait le mois de février 2012. Enfin, la simple remise des clés ne signifiait pas l'arrivée du terme du contrat de bail. Or, le 18 janvier 2012, C.D'AN. lui avait adressé une lettre recommandée dans laquelle il dénonçait le bail à loyer et indiquait que sauf avis contraire, il respecterait le délai de 6 mois contractuel. En conséquence le contrat de bail prenait fin, selon le demandeur, au 20 juillet 2012, soit 6 mois après la date de réception de cette lettre recommandée. Le preneur aurait enfin laissé le local dans un état déplorable. C.D'AN. a conclu le 8 janvier 2014 en indiquant que le bailleur ayant signé le 11 mai 2012 le bordereau de remise de clés sans émettre de réserve quant au paiement des deux derniers mois de loyer, et ayant pu dès lors disposer de son local, c'était avec surprise qu'il avait reçu le commandement de payer auquel il n'avait pas donné de suite, croyant à une erreur. SUR QUOI : - Sur l'exception d'incompétence : Attendu qu'aux termes de l'article 6 du Code de procédure civile, le juge de paix connaît de toutes les actions purement personnelles ou mobilières, en dernier ressort, jusqu'à la valeur de 1.800 euros et, à charge d'appel, jusqu'à la valeur de 4.600 euros ; Attendu que la détermination de la compétence s'effectue en fonction du montant de la demande ou des demandes, sans qu'il y ait lieu à ce stade de se livrer à ce qui ne peut être qu'une analyse au fond pour déterminer quel pourrait être le montant éventuellement dû ; Attendu en l'espèce que chacun des chefs de demande de S.CH. est supérieur à 4.600 euros, sans qu'il y ait lieu de les additionner pour dépasser ce montant ; Attendu en conséquence, qu'en application de l'article 21 du Code de procédure civile, le Tribunal de Première Instance est compétent et qu'il y a lieu de rejeter l'exception soulevée par C.D'AN. ; - Sur la demande en paiement de loyers et charges : Attendu que le contrat de bail a été conclu pour une durée d'un an, avec une faculté de renouvellement par tacite reconduction, les échéances annuelles étant fixées au 15 avril (article 3) ; Qu'au sein du même article 3 du contrat il est stipulé « les parties se réservent le droit de mettre fin à la présente convention moyennant un préavis de 6 mois notifié par lettre recommandée » ; Qu'en l'espèce, C.D'AN. a écrit sous cette forme à son bailleur le 18 janvier 2012 en indiquant : « je me permets de vous signifier par la présente lettre recommandée la dénonciation du bail à loyer conclu entre nous le 15 avril 2009 et à échéance annuelle, conformément aux termes du bail et sauf accord contraire je respecterai un préavis de six mois » ; Qu'il n'est pas contesté que les parties n'ont pas entendu que le bail prenne fin à la date du 15 avril 2012, C.D'AN. ayant, postérieurement à cette date, continué à occuper les locaux dont il n'a restitué les clés que le 11 mai 2012 ; Qu'il apparaît que le preneur a restitué les clés du local le 11 mai 2012 ; Attendu cependant que la simple remise des clés ne suffit pas à elle seule à libérer le locataire de ses obligations nées du contrat de bail, notamment du paiement des loyers jusqu'au terme du préavis, sauf accord express du bailleur ; Qu'en l'espèce aucune manifestation non équivoque du bailleur en ce sens n'est démontrée, la simple signature d'un bordereau de restitution de clés ne pouvant caractériser une renonciation de celui-ci à percevoir les loyers jusqu'au terme du préavis, soit le 20 juillet 2012 en l'espèce, le silence ne pouvant produire d'effets de droit à cet égard ; Attendu qu'il n'est pas plus démontré, ni même allégué, qu'entre le 11 mai 2012 et le 20 juillet 2012, le bailleur aurait procédé à la relocation du local ; Attendu en conséquence que C.D'AN. est redevable envers S.CH. du montant des loyers et des charges jusqu'au terme du bail, fixé en l'espèce au 20 juillet 2012 ; Attendu que compte tenu de l'indexation, le montant mensuel du loyer ressort en dernier lieu à 3.112,14 euros, ce qui n'est pas contesté par les parties ; Que le chèque du 10 avril 2012 d'un montant de 3.112 euros, doit s'imputer, comme le défendeur l'indique lui-même, sur la période du 15 février au 15 mars 2012 ; Que dès lors, restent dues quatre mensualités, du 15 mars au 15 ou 20 juillet, telles que sollicitées par le bailleur, outre les charges d'eau non contestées par le preneur, 9 euros de frais postaux et 121 euros de frais de commandement de payer demeuré infructueux ; Attendu que déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 3.000 euros, il sera fait droit dans son intégralité à la demande principale de S.CH. en paiement d'une somme de 9.734,56 euros ; - Sur les autres chefs de demande : Attendu que S.CH. triomphant en sa demande principale, la demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par C.D'AN. ne pourra qu'être rejetée ; Attendu que le défendeur se reconnaissant au moins débiteur de la somme de 2.968,14 euros, correspondant aux mensualités du 15 mars au 15 avril 2012 et du 15 avril à mi-mai 2012, dont il n'a pas effectué le paiement spontané en cours d'instance, sa résistance abusive est caractérisée ; Que cependant le bailleur n'apporte aucun élément sur l'état dans lequel le local a été laissé par le preneur, alors pourtant qu'il invoque cet élément à l'appui de sa demande en paiement de dommages et intérêts, si bien que seul le comportement procédural de C.D'AN. sera sanctionné par sa condamnation au paiement d'une somme de 1.000 euros à tire de dommages et intérêts ; Attendu que C.D'AN., qui succombe, sera condamné aux dépens ; PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, Rejette l'exception d'incompétence soulevée par C.D'AN. ; Se reconnaît compétent pour connaître du litige ; Condamne C.D'AN. à payer à S.CH. les sommes suivantes : 9.734,56 euros au titre de loyers, charges et frais afférents, demeurés impayés, en vertu d'un bail du 15 avril 2009, 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Rejette le surplus des demandes des parties ; Condamne C.D'AN. aux dépens, avec distraction au profit de Maître Patrice LORENZI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Sébastien BIANCHERI, Premier Juge, Madame Sophie LEONARDI, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 13 MARS 2014, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Monsieur Jean-Jacques IGNACIO, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 18 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.