Bail d'habitation - Validité du congé (oui) - Preuve rapportée d'un abus du droit de délivrer congé (non). Le congé délivré par le bailleur, respectant les conditions de forme et de délai, est valable. Les locataires soutiennent que le bailleur a délivré congé pour se soustraire à l'obligation de réaliser des travaux. Or, la sanction de l'abus du droit de délivrer congé n'est pas l'annulation du congé, mais l'allocation de dommages et intérêts, non demandée par les locataires. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE JUGEMENT DU 20 MARS 2014 En la cause de : Madame r. FA., née le 7 octobre 1925, demeurant « X », X à Monaco ; Monsieur g. TR., né le 8 juillet 1966, demeurant « X », X à Monaco ; DEMANDEURS, ayant élu domicile en l'étude de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : Monsieur g. MI., né le 7 février 1956, demeurant X - CH 1660 Château d'Oex (Suisse) ; DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Patrice LORENZI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 12 mars 2013, enregistré (n° 2013/000451) ; Vu les conclusions de Maître Patrice LORENZI, avocat-défenseur, au nom de g. MI., en date des 18 avril 2013 et 11 décembre 2013 ; Vu les conclusions de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, au nom de r. FA. et g. TR., en date du 13 novembre 2013 ; À l'audience publique du 9 janvier 2014, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 6 mars 2014 et prorogé au 20 mars 2014, les parties en ayant été avisées par le Président ; CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS : Selon acte sous seing privé en date du 28 avril 1980, m. MI a donné à bail à r. FA. un appartement situé dans l'immeuble « X », X1 à Monaco, pour une durée d'une année ayant commencé à courir le 1er juin 1980, renouvelable par tacite reconduction en l'absence de congé d'année en année, et ce moyennant un loyer annuel de 48.000 Francs. m. MI est décédée le 1er février 2007, en l'état d'un testament olographe du 16 août 2005 instituant pour légataire universel son cousin g. MI. Selon acte sous seing privé en date des 1er mai et 14 septembre 2011, enregistré le 6 octobre 2011, g. MI. a donné à bail à r. FA. et g. TR. l'appartement ci-dessus désigné, moyennant un loyer annuel de 38.400 euros par an, soit 3.200 euros par mois. Le contrat était conclu pour une durée d'un an à compter du 1er mai 2011, renouvelable par tacite reconduction par période de douze mois, sauf dénonciation notifiée par l'une ou l'autre des parties avec préavis de 3 mois minimum avant l'échéance. Selon courrier en la forme recommandée avec avis de réception en date du 21 novembre 2011, effectivement reçu par r. FA. le 25 novembre 2011, et non réclamé par g. TR., g. MI. a manifesté son intention de mettre fin au contrat de location de l'appartement. Les locataires s'étant toutefois maintenus dans les lieux, g. MI. a saisi le Juge des référés qui, selon ordonnance en date du 19 décembre 2012, a constaté que le bail se trouvait de plein droit expiré depuis le 30 avril 2012, et a ordonné l'expulsion de r. FA. et g. TR., un délai de six mois leur étant toutefois accordé pour quitter les lieux. Par un arrêt en date du 25 juin 2013, la Cour d'Appel a confirmé en toutes ses dispositions la décision rendue par le Juge des référés. Selon exploit en date du 12 mars 2013, r. FA. et g. TR. ont fait assigner g. MI. devant le Tribunal de Première instance afin de voir prononcer la nullité du congé qui leur a été délivré le 21 novembre 2011, et d'obtenir la condamnation de leur bailleur au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. Les moyens soulevés par r. FA. et g. TR. peuvent être ainsi présentés. Dès 2009, ils ont attiré l'attention de g. MI., devenu propriétaire, sur l'état de vétusté de l'appartement et la nécessité de faire procéder à des travaux afin de rendre les lieux conformes aux normes de sécurité en vigueur. Le courrier de mise en demeure qui a été adressé au bailleur à cet effet par leur conseil le 9 décembre 2009 a eu toutefois pour conséquence la délivrance d'une assignation en référé aux fins de constatation de la résiliation du bail. Après s'être désisté de son action en référé et avoir augmenté sensiblement le montant du loyer jusqu'à 3.200 euros par mois, g. MI. n'a toutefois effectué que quelques travaux ponctuels et urgents, tout en refusant de procéder à la réalisation des travaux de fond qui lui incombaient pourtant. Un nouveau courrier lui a été adressé le 28 octobre 2011 par leur conseil, rappelant la nécessité de réaliser d'urgence lesdits travaux. Sa volonté de mettre fin au contrat de bail à peine un mois et demi après sa signature, qui est la conséquence de ces courriers, caractérise un abus de droit, la délivrance du congé ayant pour seul but de se soustraire aux obligations auxquelles il était tenu en sa qualité de propriétaire. Ce comportement, qui a entraîné la rupture d'une relation contractuelle longue de plus de trente ans avec une locataire âgée de 88 ans doit être sanctionné, par la nullité du congé. g. MI. a conclu, pour sa part, au débouté de l'ensemble des demandes formées à son encontre par r. FA. et g. TR., et sollicite en outre, leur condamnation au paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Les moyens qu'il développe peuvent être ainsi présentés. Il n'a consenti à conclure un nouveau bail que suite aux « supplications » de r. FA. et délivré un congé parfaitement régulier et dans les délais prévus par le contrat. La cour d'appel dans son arrêt du 25 juin 2013 a d'ailleurs relevé qu' « aucune malveillance ou intention de nuire entachant la délivrance du congé n'était en l'espèce rapportée ». r. FA. et g. TR. n'ont intenté la présente action qu'à des fins dilatoires et afin de se maintenir dans les lieux au mépris de l'ordonnance de référé, confirmée en appel, ayant ordonné leur expulsion. Les clauses du contrat étaient suffisamment claires et prévoyaient que « les preneurs acceptent les lieux dans l'état où ils se trouvent », et que « le bailleur déclare qu'il entend être déchargé entièrement de ces nombreux entretiens et petites réparations qui peuvent survenir en cours de bail et qui incombent aux locataires ». Par ailleurs, il justifie du règlement d'une facture de 3.380,25 euros en novembre 2011 et a donc bien effectué des travaux, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs. Les locataires n'ayant pas hésité à abuser de voies de droit dans le seul but de rester dans les lieux, ils devront être condamnés au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. SUR CE, Sur la nullité du congé Il résulte des termes du contrat que le bail, qui prend effet le 1er mai 2011 pour s'achever le 30 avril 2012, se poursuivra par tacite reconduction par période de douze mois, sauf dénonciation notifiée, avec préavis de trois mois minimum avant l'échéance, par l'une ou l'autre des parties par lettre recommandée avec accusé de réception. g. MI. a fait notifier son intention de ne pas renouveler le bail à son échéance contractuelle fixée au 30 avril 2012 par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 novembre 2011. Il a donc respecté le préavis minimum de trois mois. Il est par ailleurs démontré que r. FA. en a bien eu connaissance le 25 novembre 2011, même si son co-locataire n'a pas retiré pour sa part le courrier recommandé qui lui était destiné. Le congé a donc été délivré dans les délais et selon les formes prévues par le contrat de bail. Aucune condition de fond n'est en outre prévue par le contrat de bail concernant la délivrance du congé par le bailleur, si bien que le choix de g. MI. de mettre fin à la location, qui n'était consentie que pour une période d'une année, n'est sujet à aucune restriction. Le seul motif invoqué par les demandeurs au soutien de leur demande en nullité du congé, réside dans la mauvaise foi du propriétaire qui aurait fait délivrer ce congé dans le but exclusif de se soustraire à ses obligations d'entretien du bien et de mise en conformité des installations électriques et de chauffage de l'appartement. r. FA. et g. TR. articulent donc en réalité exclusivement leur argumentation sur l'existence d'un abus dans l'exercice par g. MI. de son droit de mettre fin au contrat de bail. Or, l'abus allégué, dans l'hypothèse où il serait avéré, ne peut avoir pour conséquence juridique d'entacher de nullité l'acte valant congé, mais seulement d'ouvrir droit à l'octroi à leur profit de dommages et intérêts. Or, selon les demandeurs l'unique conséquence de la motivation dissimulée du propriétaire dans sa décision de mettre fin à la location, est la nullité du congé, à l'exclusion de toute autre demande indemnitaire formée par eux, ne serait-ce qu'à titre subsidiaire. Il convient de préciser, à cet égard, que la demande de dommages et intérêts contenue dans l'assignation n'est pas motivée, et ne peut donc nullement être considérée comme destinée à sanctionner un éventuel abus de droit. r. FA. et g. TR. invoquent au soutien de leur position un jugement rendu par ce Tribunal le 4 octobre 2012, en soutenant que la solution juridique adoptée serait transposable en l'espèce. Force est de constater toutefois que le Tribunal n'a pas prononcé la nullité du commandement de payer dans l'affaire précitée, mais a relevé la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire en considérant qu'elle ne pouvait dès lors pas produire ses effets et que le contrat de bail se poursuivait. Aucune correspondance ne peut dès lors être trouvée entre la jurisprudence produite et la présente affaire. Ainsi, le congé délivré le 21 novembre 2011 par g. MI. étant régulier, tant en la forme que sur le fond, r. FA. et g. TR. ne pourront qu'être déboutés de leur demande tendant à en voir prononcer la nullité. Sur les dommages et intérêts La demande formée par les demandeurs r. FA. et g. TR. n'ont précisé ni dans l'assignation ni dans les conclusions le fondement de la demande de dommages et intérêts qu'ils ont formulée à hauteur de la somme de 5.000 euros ; Ils ne pourront dès lors qu'en être déboutés. La demande formée par le défendeur L'exercice d'une voie de droit ne peut ouvrir droit à l'allocation de dommages et intérêts que si l'existence d'un abus dans sa mise en œuvre est caractérisée. La preuve d'un abus par les demandeurs de leur droit de contester la validité du congé qui leur a été délivré n'étant pas rapportée en l'espèce, g. MI sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les dépens En application des dispositions de l'article 231 du Code de procédure civile, il convient de condamner r. FA. et g. TR., parties succombantes, aux dépens de l'instance. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, Déboute r. FA. et g. TR. de leur demande tendant à voir déclarer nul le congé délivré le 21 novembre 2011 ; Déboute les parties de leurs demandes réciproques en dommages et intérêts ; Condamne r. FA. et g. TR. aux dépens distraits au profit de Maître Patrice LORENZI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Stéphanie VIKSTRÖM, Premier Juge, Monsieur Sébastien BIANCHERI, Premier Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 20 MARS 2014, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Madame Aline BROUSSE, Magistrat référendaire faisant fonction de Substitut du Procureur Général, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 18 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.