Tribunal de Première Instance de Monaco, 10 avril 2014, n° 12115
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 10 avril 2014, n° 12115 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par contrat du 3 décembre 2012, la société anonyme de droit panaméen W. (la bailleresse), représentée par une agence immobilière, a loué à M. KA. (le preneur) un appartement de quatre pièces au quatorzième étage d'un immeuble monégasque. Le bail était conclu pour treize mois à compter du 15 décembre 2012, moyennant un loyer annuel indexé de 171 000 euros, auxquels s'ajoutaient 12 000 euros de charges annuelles.
Lors de l'état des lieux d'entrée, réalisé le 14 décembre 2012, il était constaté que le parquet de la chambre centrale avait été entièrement déposé. Le bailleur indiquait que ce parquet serait refait et pris en charge par l'assurance de la copropriété. Selon la défenderesse, le gonflement du parquet, qui rendait sa dépose nécessaire, s'était manifesté après le départ du précédent locataire, le 5 décembre 2012.
Par acte du 6 juin 2013, le preneur a assigné la bailleresse devant le Tribunal de première instance. Il demandait la restitution de 22 875 euros de loyers correspondant à six semaines d'indisponibilité de la chambre, ainsi que 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral et financier. Il soutenait que la chambre n'avait été remise en état que six semaines après la prise d'effet du bail, délai qu'il qualifiait de manifestement déraisonnable. Il invoquait également le manquement à l'obligation de délivrance conforme et l'article 1564 du Code civil, tout en précisant qu'il ne sollicitait pas la résiliation du bail.
La bailleresse concluait au débouté et formait une demande reconventionnelle de 2 500 euros pour procédure abusive. Elle faisait valoir que le preneur avait accepté les lieux dans leur état à l'article 1.2 du bail, et que l'article 5.3.4 l'obligeait à souffrir les travaux « sans indemnité ou diminution de loyer ». À titre subsidiaire, elle soutenait que seule la chambre concernée était inhabitable, et qu'elle avait supporté un solde de 4 012 euros, la copropriété ayant pris en charge le reste du coût.
Le tribunal, statuant contradictoirement et en premier ressort, a rejeté l'ensemble des prétentions du preneur et la demande reconventionnelle.
Question de droit
La décision soulève principalement deux questions.
La première porte sur la portée de l'article 1564 du Code civil, dans sa version reprise par le tribunal. Ce texte prévoit qu'en cas de réparations urgentes, le preneur doit les souffrir malgré les incommodités, mais que, si elles durent « plus d'un mois », le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie de la chose dont il a été privé. Il s'agissait de savoir si ce seuil légal s'impose aux parties, ou si une clause contractuelle peut en écarter l'effet.
La seconde question concerne le contrôle des effets d'une telle clause. Le tribunal devait déterminer si, malgré la validité de la stipulation, un abus du bailleur pouvait être caractérisé, notamment à raison de la durée des travaux.
Le tribunal examine également, à titre préalable, la conformité de la délivrance au regard de l'article 1560 du Code civil, ainsi que la portée de la clause d'acceptation des lieux figurant à l'article 1.2 du bail.
Solution et dispositif
Le tribunal retient d'abord que l'article 1564 « n'étant pas d'ordre public, les obligations du bailleur peuvent être écartées conventionnellement ». Il relève que l'article 5.3.4 du bail prévoit que le preneur « devra souffrir, sans indemnité ni diminution du Loyer, et ce, sans pouvoir en discuter l'urgence, tous travaux, réparations [...] quelle qu'en soit la durée (même supérieure à quarante jours) et l'intensité ».
Il constate que la durée de six semaines « dépasse certes le seuil légal », mais que ce dernier « a néanmo
Bail - Obligations du bailleur - Code civil, art. 1564 - Ordre public (non) L'article 1564 du Code civil n'étant pas d'ordre public, les obligations du bailleur peuvent être écartées conventionnellement. En l'espèce, si la durée de l'indisponibilité, soit six semaines en l'espèce, dépasse certes le seuil légal, ce dernier a néanmoins été écarté conventionnellement. Aucun délai particulièrement déraisonnable, susceptible de constituer l'abus dans lequel aurait dégénéré le comportement du bailleur en application de cette clause n'est caractérisé en l'espèce. En conséquence, le preneur, qui n'aurait, en tout état de cause pu prétendre à la diminution du loyer dans son intégralité, l'appartement n'étant pas en lui-même totalement inhabitable, sera débouté de sa demande principale en remboursement de loyers et par conséquent de sa demande en paiement de dommages et intérêts. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE JUGEMENT DU 10 AVRIL 2014 En la cause de : M. j. KA., né le 28 février 1966 à Sydney (Australie), de nationalité australienne, demeurant « Y » - X à Monaco, DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : La société anonyme de droit panaméen dénommée « SA W.», dont le siège social est sis X1 - Panama (République du Panama), prise en la personne de son Président du Conseil d'administration en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social, DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 6 juin 2013, enregistré (n° 2014/000008) ; Vu les conclusions de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom de la SA XW., en date des 13 novembre 2013 et 15 janvier 2014 ; Vu les conclusions de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de j. KA., en date du 11 décembre 2013 ; À l'audience publique du 20 février 2014, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 10 avril 2014 ; FAITS ET PROCÉDURE Par contrat en date du 3 décembre 2012, la société anonyme de droit panaméen SA W. (représentée par l'agence immobilière F.) donnait à bail à j. KA. un appartement de 4 pièces portant le n°1.410, lots 326/329, outre double parking, sis au 14ème étage de l'immeuble « Y », X2 à Monaco, pour une durée de 13 mois à compter du 15 décembre 2012 et moyennant un loyer annuel indexé de 171.000 euros outre 12.000 euros de charges annuelles. Un état des lieux d'entrée était réalisé le 14 décembre 2012 en présence de madame KA. et de Mme NI. de l'agence M., représentant elle-même l'agence F. y était noté au sujet de la chambre centrale « le parquet de bois est entièrement déposé ; Madame NI. déclare que celui-ci sera refait et pris en charge par la Compagnie d'assurances de la copropriété de l'immeuble ; Madame NI. ajoute que la peinture des murs de la chambre qui aurait été endommagée lors de la pose du parquet de bois sera reprise. » Par acte en date du 6 juin 2013, j. KA. faisait citer la société anonyme de droit panaméen SA W. devant le Tribunal de Première Instance en sollicitant sa condamnation au paiement :