Bail - Obligations du bailleur - Code civil, art. 1564 - Ordre public (non) L'article 1564 du Code civil n'étant pas d'ordre public, les obligations du bailleur peuvent être écartées conventionnellement. En l'espèce, si la durée de l'indisponibilité, soit six semaines en l'espèce, dépasse certes le seuil légal, ce dernier a néanmoins été écarté conventionnellement. Aucun délai particulièrement déraisonnable, susceptible de constituer l'abus dans lequel aurait dégénéré le comportement du bailleur en application de cette clause n'est caractérisé en l'espèce. En conséquence, le preneur, qui n'aurait, en tout état de cause pu prétendre à la diminution du loyer dans son intégralité, l'appartement n'étant pas en lui-même totalement inhabitable, sera débouté de sa demande principale en remboursement de loyers et par conséquent de sa demande en paiement de dommages et intérêts. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE JUGEMENT DU 10 AVRIL 2014 En la cause de : M. j. KA., né le 28 février 1966 à Sydney (Australie), de nationalité australienne, demeurant « Y » - X à Monaco, DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : La société anonyme de droit panaméen dénommée « SA W.», dont le siège social est sis X1 - Panama (République du Panama), prise en la personne de son Président du Conseil d'administration en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social, DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 6 juin 2013, enregistré (n° 2014/000008) ; Vu les conclusions de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom de la SA XW., en date des 13 novembre 2013 et 15 janvier 2014 ; Vu les conclusions de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de j. KA., en date du 11 décembre 2013 ; À l'audience publique du 20 février 2014, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 10 avril 2014 ; FAITS ET PROCÉDURE Par contrat en date du 3 décembre 2012, la société anonyme de droit panaméen SA W. (représentée par l'agence immobilière F.) donnait à bail à j. KA. un appartement de 4 pièces portant le n°1.410, lots 326/329, outre double parking, sis au 14ème étage de l'immeuble « Y », X2 à Monaco, pour une durée de 13 mois à compter du 15 décembre 2012 et moyennant un loyer annuel indexé de 171.000 euros outre 12.000 euros de charges annuelles. Un état des lieux d'entrée était réalisé le 14 décembre 2012 en présence de madame KA. et de Mme NI. de l'agence M., représentant elle-même l'agence F. y était noté au sujet de la chambre centrale « le parquet de bois est entièrement déposé ; Madame NI. déclare que celui-ci sera refait et pris en charge par la Compagnie d'assurances de la copropriété de l'immeuble ; Madame NI. ajoute que la peinture des murs de la chambre qui aurait été endommagée lors de la pose du parquet de bois sera reprise. » Par acte en date du 6 juin 2013, j. KA. faisait citer la société anonyme de droit panaméen SA W. devant le Tribunal de Première Instance en sollicitant sa condamnation au paiement : - d'une somme de 22.875 euros, au titre de remboursement de loyers pour six semaines, pendant lesquelles des réparations auraient rendu le logement loué inutilisable, - d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier. Il a par la suite conclu le 11 décembre 2013. À l'appui de ses demandes, j. KA. indiquait qu'au sein de l'appartement pris à bail, comprenant notamment 3 chambres et un séjour, la chambre centrale était au moment de l'entrée dans les lieux inutilisable du fait que le parquet avait été entièrement déposé. La chambre n'aurait été finalement remise en état que le 30 janvier 2013, soit six semaines après la prise d'effet du contrat de bail. Ce délai, manifestement déraisonnable selon le demandeur, aurait entraîné une impossibilité de jouir paisiblement de ladite chambre. Il aurait adressé vainement une mise en demeure aux fins de remboursement des loyers en mai 2013, avant d'initier la présente instance. Il ajoutait qu'il lui avait été précisé initialement que les travaux ne dureraient qu'une semaine et qu'il avait avec sa famille accepté d'entrer dans les lieux, n'ayant d'autre choix puisqu'il avait donné congé de son précédent appartement. Le bailleur aurait manqué à ses obligations, dont celle de délivrer la chose en bon état de réparations tirée de l'article 1560 du Code civil. Or le bail stipulait que l'appartement livré était en parfait état de réparations locatives ce qui n'était pas le cas en réalité du fait notamment de la dépose du parquet de la chambre. Au sujet de l'extrême longueur des travaux, le demandeur invoquait également les dispositions de l'article 1564 du Code civil aux termes desquelles si les réparations sont de telle nature qu'elle rendent inhabitables ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra résilier le bail. Il ajoutait toutefois que la présente instance n'avait pas pour objectif la résiliation du bail, mais l'octroi de dommages et intérêts. Son préjudice serait constitué par le fait d'avoir dû « camper » (sic) dans l'appartement lors des fêtes de fin d'année, des meubles ayant dû en outre être entreposés dans un garde-meubles. La pièce inutilisable aurait constitué l'élément essentiel de l'appartement, ce qui impacterait la conformité de la délivrance de la totalité du bien loué. La SA W. a conclu les 13 novembre 2013 et 15 janvier 2014 en sollicitant le débouté des demandes de j. KA. et sa condamnation reconventionnelle au paiement d'une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. La société défenderesse indiquait que le demandeur avait initialement visité les lieux le 8 novembre 2012 et qu'il avait été informé à ce moment du fait que deux sinistres (fuite de la climatisation de la chambre centrale et étanchéité défectueuse du cadre des fenêtres de la chambre centrale et du salon) avaient pu endommager les embellissements. Ce n'était que le 5 décembre 2012, suite au départ du précédent locataire, que l'aggravation du dommage, soit le gonflement du parquet de la chambre centrale nécessitant sa dépose, s'était manifestée. S'il avait été indiqué initialement au preneur que les travaux de pose dureraient environ une semaine, de fait, en comptant le délai de livraison, la réfection de la pièce allait prendre six semaines. L'idée de poser un parquet « bas de gamme » pour raccourcir les délais avait été évoquée mais le propriétaire déclarait qu'il n'avait pu s'y résoudre puisqu'il aurait fallu de toutes façons à terme réaliser de nouveaux travaux pour poser un parquet plus approprié au standing des lieux. Au final, le 20 janvier 2013, le preneur avait sollicité, pour convenance personnelle, la pose du nouveau parquet au 28 janvier, reculant donc de son seul fait d'une semaine l'intervention de l'entreprise qui en avait la charge. Les travaux eux-mêmes avaient été réalisés en trois jours seulement. La défenderesse indiquait que l'article 1.2 du bail stipulait que le preneur acceptait les lieux loués dans l'état où ils se trouvaient le jour de l'entrée en jouissance et qu'en l'espèce, c'était en toute connaissance de cause que le preneur avait contracté. De plus selon l'article 5.3.4 du contrat le preneur devrait souffrir les travaux nécessaires sur le bien loué, sans indemnité ou diminution de loyer. Ainsi, les lieux étant en bon état, parfaitement habitables, exception faite du parquet de la chambre centrale, dont le propriétaire et le locataire avaient toutefois convenu de la réfection à l'identique, et donc sous un certain délai, aux frais du propriétaire, la défenderesse estimait avoir parfaitement exécuté ses obligations. À titre subsidiaire, la SA W. prétendait que seule la chambre en question aurait été inhabitable le temps des travaux, (et encore a-t-elle pu servir de lieu de stockage) et non pas le reste de l'appartement. En outre, elle affirmait avoir supporté une différence de prix, restant à sa charge, de 4.012 euros entre le coût effectif des travaux et matériels facturés et la prise en charge finale, à dire d'expert, par la copropriété. SUR QUOI : Attendu que le contrat de bail entre la SA W., bailleresse et j. KA., preneur, a été conclu le 3 décembre 2012, avec une prise d'effet le 15 décembre 2012 ; Que l'état des lieux contradictoire d'entrée, mentionnant la dépose du parquet de la chambre centrale, a été réalisé le 14 décembre 2012 ; Qu'il n'est pas contesté que les lieux ont été valablement remis en l'état permettant une jouissance paisible, pleine et entière du preneur le 31 janvier 2013, les frais étant supportés par la bailleresse, sans préjudice d'un recours contre la copropriété ; Attendu que l'article 1.2 du contrat stipule que « le preneur accepte les biens immobiliers loués dans l'état dans lesquels ils se trouvent le jour de l'entrée en jouissance, tels qu'ils se poursuivent et se comportent avec toutes leurs aisances et dépendances, sans exception ni réserve, et sans qu'il soit fait plus ample désignation, celui-ci déclarant parfaitement les connaître, ainsi que les parties communes, pour les avoir vus et visités avant son entrée dans les lieux, et trouver le tout à son entier agrément » ; Attendu en l'espèce que si la dépose du parquet est intervenue après la signature du bail, le preneur en a eu cependant connaissance la veille de la prise d'effet du contrat, lors de l'établissement de l'état des lieux d'entrée ; Attendu sur l'obligation de délivrance conforme, issue de l'article 1560 du Code civil, à analyser à l'aune de la prise d'effet différée du contrat, que le preneur a accepté d'entrer dans l'appartement après établissement de l'état des lieux ; Que les obligations d'entretien et d'exécution de réparations invoquées par le preneur n'ont pas été violées par la bailleresse puisque celle-ci a fait effectuer les travaux nécessaires, en cours de bail ; Attendu que seule demeure en réalité la question du trouble apporté à la jouissance de la chose louée pendant les réparations, supporté par le preneur et qu'à cet égard, le Code civil régit ces situations au sein de l'article 1564, dont les parties ne citent que des extraits, mais qui doit se lire utilement de manière exhaustive : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoi qu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus d'un mois, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail » ; Attendu en premier lieu que les demandes dans le cadre de la présente instance ne visent pas la résiliation envisagée par le dernier alinéa du texte sus-cité ; Attendu en second lieu que ce texte n'étant pas d'ordre public, les obligations du bailleur peuvent être écartées conventionnellement ; Attendu justement que tel a été le cas en l'espèce, s'agissant notamment de la durée d'un mois à partir de laquelle les réparations ouvrent droit à indemnisation pour le preneur ; Qu'en effet l'article 5.3.4 du bail stipule : « le preneur devra souffrir, sans indemnité ni diminution du Loyer, et ce, sans pouvoir en discuter l'urgence, tous travaux, réparations, fussent ils intérieurs aux biens immobiliers loués, afférents à des parties communes ou éléments d'équipement communs, voire à d'autres locaux privatifs, quelle qu'en soit la durée (même supérieure à quarante jours) et l'intensité. Il permettra l'accès des biens immobiliers loués, aux maîtres d'œuvre, entrepreneurs et ouvriers chargés de ces travaux » ; Attendu en l'espèce que si la durée de l'indisponibilité, soit six semaines en l'espèce, dépasse certes le seuil légal, ce dernier a néanmoins été écarté conventionnellement ; Qu'aucun délai particulièrement déraisonnable, susceptible de constituer l'abus dans lequel aurait dégénéré le comportement du bailleur en application de cette clause n'est caractérisé en l'espèce ; Attendu en conséquence que le preneur, qui n'aurait, en tout état de cause pu prétendre à la diminution du loyer dans son intégralité, l'appartement n'étant pas en lui-même totalement inhabitable, sera débouté de sa demande principale en remboursement de loyers et par conséquent de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; Attendu sur la demande reconventionnelle de la SA W. que le preneur qui a pu se méprendre sur la portée de ces droits a pris la peine, avant d'introduire la présente instance, de faire délivrer une sommation à laquelle aucune réponse n'a été apportée, si bien qu'il n'a pas agi de manière abusive, et qu'en conséquence cette demande sera rejetée ; Attendu que j. KA., qui succombe en ses demandes principales sera condamné aux dépens ; PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, Déboute j. KA. de ses demandes en remboursement de loyers et en paiement de dommages et intérêts ; Déboute la SA W. de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ; Condamne j. KA. aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Sébastien BIANCHERI, Premier Juge, Madame Patricia HOARAU, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 10 AVRIL 2014, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Monsieur Jean-Jacques IGNACIO, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 18 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.