I. Faits, cadre procédural et contexte du litige
A. Origine du litige et prétentions des parties
Tribunal de Première Instance de Monaco, 15 mai 2014, n° 12207
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 15 mai 2014, n° 12207 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par acte sous seing privé, un locataire a pris à bail, auprès d'une société propriétaire représentée par une société de gestion, un appartement avec cave, coffre-fort et trois emplacements de parking. Le contrat, conclu pour trois ans, était tacitement reconductible. Le locataire a versé un cautionnement de 76 250 euros, destiné à garantir notamment le coût des réparations locatives.
Des impayés de loyers ont conduit à la délivrance de plusieurs commandements de payer, puis à une ordonnance de référé constatant l'acquisition de la clause résolutoire et ordonnant l'expulsion. Le locataire a quitté les lieux le 21 juin 2011, date à laquelle un procès-verbal de sortie a été dressé par un huissier.
Le bailleur a refusé de restituer le dépôt de garantie, invoquant la remise en état de l'appartement et diverses sommes au titre des charges, honoraires, pénalités et indemnités journalières. Les parties se sont réciproquement reconnues créancières, et des mesures conservatoires ont été pratiquées : une saisie-arrêt sur les comptes bancaires des sociétés, puis une saisie conservatoire sur deux véhicules appartenant au locataire.
La procédure a donné lieu à deux instances jointes. Dans la première, le locataire demandait la validation de la saisie-arrêt et la restitution du cautionnement ; dans la seconde, la société bailleresse sollicitait la validation de la saisie conservatoire et le paiement de 161 716,09 euros. Un tiers, créancier allégué du locataire, est intervenu volontairement.
Il convient de relever que le jugement mentionne tantôt un contrat du 15 mars 2007, tantôt un acte signé le 17 mars 2007. Cette divergence de dates n'affecte pas la solution retenue.
Question de droit
La décision soulève plusieurs questions, que le tribunal a traitées successivement :
- Le locataire qui restitue un log
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Cour d'appel de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine immobilier baux · tribunal-premiere-instance-commerciale au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.
« Bail d'habitation - Résiliation - Remise en état des locaux - Indemnité d'occupation - Compte entre les parties. Le locataire, qui a restitué le logement en mauvais état (ce qui a entraîné des travaux de remise en état) doit non seulement payer le coût de ces travaux mais également régler l'indemnité journalière d'occupation pour la durée des travaux, estimée à 1 mois et demi. Après compensation avec le dépôt de garantie versé par le locataire, le bailleur est redevable de 41 966 euros. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANC… »
B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Cour d'appel de Monaco devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Tribunal de première instance, 15 mai 2014, Monsieur i. DE AG. c/ La Société V et la Société P s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.
II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés
A. La question juridique centrale soumise au juge
La question déterminante posée à Cour d'appel de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (reformation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.
B. Corpus normatif et textes de référence cités
L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :
- Corpus normatif applicable en Principauté de Monaco (immobilier baux · tribunal-premiere-instance-commerciale)
- Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle
III. Solution retenue et architecture de la motivation
A. L'articulation du syllogisme juridictionnel
Pour trancher le litige, Cour d'appel de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :
« Bail d'habitation - Résiliation - Remise en état des locaux - Indemnité d'occupation - Compte entre les parties. Le locataire, qui a restitué le logement en mauvais état (ce qui a entraîné des travaux de remise en état) doit non seulement payer le coût de ces travaux mais également régler l'indemnité journalière d'occupation pour la durée des travaux, estimée à 1 mois et demi. Après compensation avec le dépôt de garantie versé par le locataire, le bailleur est redevable de 41 966 euros. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE JUGEMENT DU 15 MAI 2014 Monsieur i. DE AG., né le 1er janv… »
B. Dispositif et sens de la décision
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
« Bail d'habitation - Résiliation - Remise en état des locaux - Indemnité d'occupation - Compte entre les parties. Le locataire, qui a restitué le logement en mauvais état (ce qui a entraîné des travaux de remise en état) doit non seulement payer le coût de ces travaux mais également régler l'indemnité journalière d'occupation pour la durée des travaux, estimée à 1 mois et demi. Après compensation avec le dépôt de garantie versé par le locataire, le bailleur est redevable de 41 966 euros. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANC… »
Cette motivation met en évidence le soin apporté par Cour d'appel de Monaco à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.
IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques
A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté de Monaco)
Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Cour d'appel de Monaco en matière de immobilier baux · tribunal-premiere-instance-commerciale. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.
B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens
- Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Cour d'appel de Monaco avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
- Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
- Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 15 mai 2014 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté de Monaco.
Bail d'habitation - Résiliation - Remise en état des locaux - Indemnité d'occupation - Compte entre les parties. Le locataire, qui a restitué le logement en mauvais état (ce qui a entraîné des travaux de remise en état) doit non seulement payer le coût de ces travaux mais également régler l'indemnité journalière d'occupation pour la durée des travaux, estimée à 1 mois et demi. Après compensation avec le dépôt de garantie versé par le locataire, le bailleur est redevable de 41 966 euros. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE JUGEMENT DU 15 MAI 2014 Monsieur i. DE AG., né le 1er janvier 1956 à Johannesburg (Afrique du Sud), de nationalité portugaise, demeurant et domicilié « Y », X à Monaco, DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Christophe BALLERIO, avocat stagiaire, près la même Cour ; d'une part ; Contre : La société des Iles Vierges britanniques dénommée V, immatriculée à Tortola le 4 octobre 2000 sous le numéro X1 dont le siège social est sis X2 à Tortola, Iles Vierges Britanniques, agissant poursuites et diligences de son Administrateur en exercice, domicilié ès-qualités audit siège, La société des Iles Vierges britanniques dénommée P, dont le siège social est X3, à Tortola, Îles Vierges Britanniques, agissant poursuites et diligences de son Administrateur en exercice, domicilié ès-qualités audit siège, Et en tant que de besoin ladite société P, élisant domicile « X4 », X5 à Monaco, prise en la personne de son Administrateur M. s. GR., DÉFENDERESSES, ayant élu domicile en l'étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, M. a. CR., né le 23 avril 1968, à Coneglilano, (Italie), de nationalité italienne, Président de société, domicilié et demeurant « Y » X à Monaco, INTERVENANT VOLONTAIRE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 20 avril 2012, enregistré (n° 2012/000540) ; Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 21 mai 2012, enregistré (n° 2012/000578) ; Vu la déclaration originaire, de la SAM R, tiers-saisi, contenue dans ledit exploit ; Vu les déclarations complémentaires formulées par la SAM R, par courrier en date des 9 mai 2012 et 30 mai 2012 ; Vu le jugement avant-dire-droit de ce Tribunal en date du 27 juin ayant notamment ordonné la jonction des affaires n° 2012/000540 et 2012/000578, fait droit à l'intervention volontaire d a. CR. et renvoyé la cause et les parties à l'audience du 9 octobre 2013 ; Vu les conclusions de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, au nom d a. CR., en date du 13 novembre 2013 ; Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la société P et de la société V, en date du 12 février 2014 ; À l'audience publique du 27 mars 2014, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 15 mai 2014 ; CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS : Selon acte sous seing privé signé à Monaco le 17 mars 2007, enregistré le 11 avril 2007, i. DE AG. a conclu avec la société P, représentée par la société V, un contrat par lequel il prenait en location au sein de l'immeuble « X7 », sis X, un appartement de 5 /6 pièces, un coffre-fort et une cave, et au sein d'un autre ensemble immobilier dénommé la résidence « X8 », sise XX, trois emplacements de parking. Le contrat, initialement conclu pour une durée de trois ans, était susceptible d'être tacitement reconduit, à compter du 31 mars 2010, à défaut de dénonciation expresse de l'une ou de l'autre des parties pour une durée d'une année. Conformément aux dispositions contractuelles, i. DE AG. s'acquittait en plusieurs versements de la somme de 76.250 euros à titre de cautionnement. Des défaillances dans le paiement des loyers intervenaient et 4 commandements de payer étaient adressés au locataire, le dernier, délivré en date du 10 janvier 2011, lui réclamant un impayé locatif, outre provisions sur charges et honoraires de conseils et frais d'Huissier de 77.570 euros. Selon ordonnance de référé en date du 11 mai 2011, la Présidente du Tribunal a constaté que par le jeu de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la résiliation du bail était acquise de plein droit et a ordonné l'expulsion de i. DE AG., à défaut d'avoir libéré les lieux dans les 15 jours de la signification de la décision. i. DE AG. a effectivement quitté l'appartement le 21 juin 2011, date à laquelle un procès-verbal de sortie des lieux a été dressé par Maître ES.-MA.. Estimant que l'appartement avait été rendu en mauvais état par i. DE AG., la société bailleresse refusait de restituer le montant de la caution, affirmant en outre que la somme ainsi conservée ne suffisait pas à couvrir tous les frais liés, non seulement à la remise en état, mais également aux pénalités, charges, et honoraires dont elle fixait le montant au jour de sa demande en rétractation à 237.966,09 euros, dont restaient à déduire les indemnités journalières, charges et frais déjà versés par i. DE AG.. Les parties s'opposent principalement sur la nécessité et le coût de travaux de remise en état de l'appartement, ainsi que sur le paiement des frais précités, afférents au contrat de bail, et par conséquent, sur la restitution du montant de la caution. S'estimant chacune créancière de l'autre, deux mesures conservatoires étaient prises : i. DE AG. a fait pratiquer le 20 avril 2012 une saisie-arrêt à hauteur de 80.000 euros sur les comptes ouverts auprès de la SAM R au nom de la société V et de la société P. La SAM R a déclaré qu'il détenait dans ses livres pour le compte de la société V un compte présentant un solde suffisant pour couvrir le montant de la créance. En revanche, il a déclaré ne détenir aucun compte au nom de la société P. L'établissement bancaire confirmait ses déclarations le 9 mai 2012. Par ordonnance en date du 21 novembre 2012, la Présidente du Tribunal a ordonné la rétractation partielle de l'ordonnance ayant autorisé la saisie-arrêt et a levé la mesure en ce qui concerne les comptes de la société V seulement, après avoir considéré qu'elle n'était que mandataire de la société P, seule propriétaire de l'appartement loué par i. DE AG.. Le 6 décembre 2012, la société P a interjeté appel parte in qua de l'ordonnance précitée. Suivant arrêt rendu le 20 septembre 2013, la Cour d'appel a réformé l'ordonnance du 21 novembre 2012 uniquement en ce qu'elle a débouté la société P de sa demande de rétractation de l'ordonnance présidentielle du 30 mars 2012. Statuant à nouveau, elle a :