Tribunal de Première Instance de Monaco, 10 juillet 2014, n° 12429

Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 10 juillet 2014, n° 12429 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'opération immobilière qui a donné naissance au présent contentieux s'inscrit dans un cadre géographique et technique particulièrement exigeant. Le 10 avril 2007, Monsieur g. KH., ressortissant de nationalité russe demeurant à Monaco, a fait l'acquisition, moyennant le prix de 3 500 000 euros, d'une propriété dénommée « S » (également désignée dans le corps du jugement sous l'appellation « Shangri La »), située sur le territoire de la commune française d'Èze-sur-Mer. Ce bien immobilier, implanté dans un site classé, présentait une configuration singulière et un état de dégradation avancé. La propriété se composait d'une villa principale en très mauvais état d'entretien, d'une terrasse édifiée en encorbellement au-dessus du Domaine Public Maritime, d'une piscine, ainsi que d'une petite maison alentour en nature de jardin d'agrément. Le terrain d'assiette formait les lots numéros 2, 5 et 6 du cahier des charges du lotissement de la société anonyme X. En outre, la configuration des lieux était grevée d'une contrainte majeure : les occupants de la copropriété contiguë, dénommée L., utilisaient le passage situé derrière la villa pour accéder à leur immeuble, tant à pied qu'au moyen de tout véhicule.

Monsieur g. KH. et son épouse, Madame t. NI., n'en étaient pas à leur première opération immobilière d'envergure. Le tribunal relève en effet que Monsieur g. KH., bien que n'étant pas un professionnel du bâtiment, est un homme d'affaires averti investi dans l'immobilier, ayant notamment acquis le 30 janvier 1998 un immeuble à Beaulieu-sur-Mer pour 23 800 000 francs, revendu le 7 mars 2005 au prix de 13 000 000 d'euros. Par ailleurs, les époux avaient acquis le 26 août 2005 une villa dénommée « X » à Monaco, dont ils avaient confié les travaux de rénovation à la société anonyme monégasque SAM F (parfois désignée sous l'appellation SAM R dans le sommaire de la décision). Satisfaits de la qualité des prestations fournies lors de ce précédent chantier monégasque, les époux ont de nouveau sollicité cette même société pour mener à bien le projet de restructuration et de rénovation de la propriété d'Èze-sur-Mer. Bien que la villa ait été acquise par l'époux seul, Monsieur g. KH. et Madame t. NI. se sont présentés comme propriétaires et ont pris la qualité de co-maîtres de l'ouvrage dans l'ensemble des conventions subséquentes.

La réalisation de cette opération complexe a donné lieu à la conclusion d'une série de contrats successifs entre les époux KH.-NI. et la SAM F, illustrant le découpage chronologique et fonctionnel du projet.

Dans un premier temps, le 26 juillet 2007, les parties ont conclu un contrat qualifié de « contrat de promotion immobilière ». Aux termes de cette convention, les maîtres de l'ouvrage confiaient à la société l'étude complète de la réhabilitation de la villa, de la mise en sécurité de la falaise située à l'amont de ladite villa, ainsi que de la mise en souterrain de la voie d'accès grevée de servitude dans le cadre du lotissement, et ce en vue de l'obtention des autorisations administratives de construire. Le coût de cette mission préalable, définie à l'article 2 du contrat, a été fixé à la somme forfaitaire de 150 000 euros, englobant la rémunération de l'architecte (Monsieur S), du bureau d'études E & G, du contrôleur technique A, du géomètre T et du bureau d'études Techniques Fluides. Cette première phase a abouti à la délivrance d'un permis de construire le 30 janvier 2009, après autorisation du ministère français de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire. Les honoraires correspondants ont été intégralement réglés par les maîtres de l'ouvrage.

Dans un deuxième temps, une fois l'autorisation administrative initiale obtenue, les parties ont conclu une convention de maîtrise d'ouvrage déléguée. Ce contrat, daté du 6 mai 2009, n'a été signé et approuvé par les époux que le 5 août 2009. Par cet acte, les maîtres de l'ouvrage ont chargé la SAM F de les représenter pour l'ensemble du suivi du chantier « Tous Corps d'État », ainsi que pour son organisation jusqu'à sa livraison. L'article 4 de cette convention a fixé la rémunération du maître d'ouvrage délégué à la somme forfaitaire de 904 500 euros hors taxes (soit 1 081 782 euros toutes taxes comprises, ou 1 080 782 euros selon les écritures de la demanderesse), ce montant incluant la rémunération de tous les partenaires devant intervenir dans le cadre de l'exécution des travaux, y compris l'architecte.

L'évolution du projet administratif a toutefois connu des vicissitudes. La société civile immobilière C a formé une requête en annulation devant la juridiction administrative à l'encontre du permis de construire délivré le 30 janvier 2009. La SAM F a assisté les maîtres de l'ouvrage dans les négociations qui ont abouti, le 25 mars 2011, à la signature d'un protocole d'accord transactionnel portant désistement d'instance, moyennant des engagements sur les conditions de réalisation des travaux et des modifications de la servitude de passage. Deux permis de construire modificatifs ont par ailleurs été obtenus : l'un le 4 juin 2010 pour la couverture de la voie d'accès et la réalisation d'un programme paysager, et l'autre le 3 décembre 2012 (suite à une demande déposée le 4 janvier 2012) pour la création de locaux techniques enterrés de 70 mètres carrés en sous-sol de la maison.

Dans un troisième temps, pour la réalisation matérielle des ouvrages, les parties ont conclu plusieurs marchés de travaux, dont la consistance a évolué à la demande des maîtres de l'ouvrage, passant d'une finition intérieure initialement prévue « brute de décoffrage » à des aménagements intérieurs complets :

• un marché de travaux du 7 janvier 2010, réalisé partiellement à la demande du maître de l'ouvrage (objet d'une situation numéro 6 d'un montant de 759 535,59 euros TTC) ;
• un marché de travaux signé le 3 mai 2011, indépendant du précédent, portant sur l'aménagement intérieur de la villa et la réalisation du tunnel d'accès à la villa voisine (dont la nature avait changé suite au protocole transactionnel), pour un montant de 944 834,90 euros HT (ou 1 081 316,06 euros HT selon l'exposé de la demanderesse, soit 1 130 022,54 euros TTC avant application d'une moins-value de 27 658,65 euros) ;
• un marché de travaux du 18 novembre 2011 intitulé « aménagements intérieurs et équipements techniques », portant sur les lots 1, 2, 4, 5, 6, 8 et 9, pour un montant total de 2 104 504,91 euros HT, soit 2 220 252,68 euros TTC (avec une TVA au taux de 5,5 %).

En outre, entre le mois d'octobre 2011 et le mois de juillet 2012, les époux KH. et NI. ont commandé divers travaux supplémentaires par l'acceptation d'une série de huit devis distincts portant sur la serrurerie et métallerie extérieure (142 705,63 euros TTC), l'aménagement de la piscine (158 529,44 euros TTC), des travaux de marbrerie (486 487,69 euros TTC), des travaux de jardin (1 180 113,50 euros TTC), la cuisine et marbrerie (162 820,20 euros TTC), des installations électriques de vidéo-surveillance et d'anti-intrusion (104 410,80 euros TTC), une installation de relevage des eaux usées (120 969,68 euros TTC) et des travaux de peinture (448 826,02 euros TTC).

L'achèvement du chantier a donné lieu à une séquence d'opérations de réception et de levée de réserves. Le 3 août 2012, un procès-verbal de réception des travaux avec réserves a été signé entre la SAM F, agissant en qualité de maître d'ouvrage délégué, et le maître d'œuvre, représenté par l'architecte Monsieur S. Lors d'une réunion tenue le 11 octobre 2012, les maîtres de l'ouvrage ont émis quatorze réserves. Le 26 novembre 2012, la SAM F a mis en demeure les époux de lui régler un solde global de 1 666 260,78 euros TTC, suivi d'une sommation de payer le 10 décembre 2012. Le 12 décembre 2012, la réception définitive des travaux sans réserves a été prononcée par le maître d'ouvrage délégué et l'architecte, avec effet rétroactif au 27 novembre 2012 (mentionné par erreur matérielle « 2002 » dans l'exposé des faits, mais rectifié en « 2012 » dans les motifs). Par courrier du 9 janvier 2013, les époux KH. et NI. ont reconnu devoir une somme de 1 370 214,70 euros TTC (sauf compte à faire sur les peintures), qu'ils se disaient disposés à régler après réalisation des travaux de reprise et obtention du certificat de conformité. La déclaration d'achèvement des travaux au 1er février 2013 a été effectuée le 5 février 2013, et le certificat de conformité des travaux au permis de construire et à ses modificatifs a été délivré par l'autorité administrative le 23 mai 2013.

Parallèlement, les maîtres de l'ouvrage ayant formulé des observations sur la qualité des travaux, la SAM F a listé contradictoirement les remarques lors d'une visite de contrôle le 24 avril 2013. Les époux ont alors mandaté un technicien, Monsieur L (également orthographié LAGRULA), qui a déposé un rapport d'expertise non contradictoire le 13 mai 2013. S'appuyant sur ce document, le conseil des époux a contesté la qualité des travaux sur seize points par courrier du 17 mai 2013. La SAM F a procédé à des travaux de reprise et, à l'issue de visites contradictoires en juin 2013, un constat de levée des réserves a été dressé le 25 juin 2013 en présence du mandataire des maîtres de l'ouvrage, Monsieur S. Néanmoins, les soldes facturés sont demeurés impayés.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Face au refus persistant des maîtres de l'ouvrage de s'acquitter du solde des factures, la SAM F a pris l'initiative du contentieux. Par exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 13 février 2013, la société monégasque a fait attraire Monsieur g. KH. et Madame t. NI. devant le Tribunal de première instance de Monaco aux fins d'obtenir le paiement des sommes dues au titre de l'opération immobilière.

Aux termes de son assignation et de ses conclusions déposées le 9 octobre 2013, la SAM F demandait à la juridiction de condamner les défendeurs au paiement de la somme totale de 1 666 260,70 euros TTC, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 décembre 2012. Cette prétention principale se décomposait en trois postes distincts :

• 1 356 240,23 euros au titre du solde des travaux d'aménagement de la villa, du jardin et de la piscine ;
• 95 338,55 euros au titre du solde des travaux relatifs à la construction du tunnel d'accès ;
• 214 692 euros (ou 214 682 euros selon d'autres passages de ses écritures) au titre du solde des honoraires de maîtrise d'ouvrage déléguée. La demanderesse sollicitait en outre l'allocation d'une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts, soutenant que le non-paiement des sommes dues depuis l'achèvement des travaux en juillet 2012 constituait un manquement contractuel lui occasionnant un préjudice spécifique, distinct du simple retard et non réparé par les intérêts moratoires. Enfin, elle concluait au débouté intégral des demandes adverses et au prononcé de l'exécution provisoire du jugement.

Au soutien de ses prétentions, la SAM F faisait valoir que Monsieur KH. était un investisseur immobilier averti, que la succession des contrats s'expliquait tant par la complexité extrême du site classé que par les modifications incessantes souhaitées par les clients, et que chaque devis avait été dûment approuvé. Elle s'opposait à la mesure d'expertise sollicitée en excipant du caractère non contradictoire du rapport de Monsieur L et en démontrant que les seize points de malfaçons allégués avaient tous donné lieu à des travaux de reprise dûment constatés le 25 juin 2013. Sur le terrain de la validité contractuelle, elle défendait l'existence d'une cause réelle à la convention de maîtrise d'ouvrage déléguée, dont les honoraires globaux représentaient environ 10 % du coût total du chantier (évalué à 10 millions d'euros) et englobaient l'ensemble des intervenants techniques. Elle réfutait toute accusation de dol ou d'escroquerie, soulignant que le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée en droit privé relève de la liberté contractuelle, qu'il avait été signé après plusieurs mois de réflexion, et qu'en tout état de cause, son exécution partielle très avancée par les défendeurs valait confirmation au sens de l'article 1185 du Code civil. Enfin, elle écartait tout manquement relatif à l'assurance dommages-ouvrage au motif qu'elle n'était pas investie d'une mission de maîtrise d'œuvre.

En défense, par conclusions des 20 juin 2013, 30 janvier 2014 et 9 avril 2014, les époux KH. et NI. ont articulé une stratégie procédurale à plusieurs degrés. À titre principal, ils sollicitaient l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire et le prononcé d'un sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport, en s'appuyant sur l'expertise amiable de Monsieur L pour dénoncer de multiples malfaçons (infiltrations, lézardes, remontées d'eau par capillarité, absence de réalisation de peintures intérieures, menuiseries non conformes au standing facturé) ainsi que des surfacturations et des facturations en double de certains lots (électricité, étanchéité, maçonnerie, revêtements, plomberie) à travers les marchés successifs. À titre subsidiaire (tant dans l'hypothèse où il serait fait droit uniquement à l'expertise que dans celle où cette mesure serait rejetée), ils concluaient au débouté intégral de la SAM F et formaient une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de cette dernière à leur payer la somme de 1 081 782 euros (correspondant au montant TTC de la convention de maîtrise d'ouvrage déléguée). En tout état de cause, ils réclamaient 20 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Pour fonder leur demande reconventionnelle et leur défense au fond, les époux soulevaient en premier lieu la nullité de la convention de maîtrise d'ouvrage déléguée sur un double fondement. D'une part, ils invoquaient l'absence de cause : selon eux, le contrat était dépourvu de contrepartie réelle dès lors que la SAM F agissait simultanément comme entreprise générale réalisant les travaux, comme maître d'œuvre et comme représentant du maître de l'ouvrage chargé de surveiller son propre chantier et de valider ses propres situations de travaux. Ils soutenaient que les prestations d'études et d'architecte figuraient déjà dans le contrat de promotion immobilière initial ou dans les marchés de travaux subséquents. Ils qualifiaient ce montage, consistant à cumuler des fonctions intrinsèquement incompatibles générant un conflit d'intérêts permanent, de véritable « escroquerie », en se prévalant d'un arrêt rendu le 10 octobre 2012 par la Chambre criminelle de la Cour de cassation française ayant condamné un architecte installé à Monaco pour des faits qu'ils estimaient similaires. D'autre part, au visa de l'article 971 du Code civil monégasque, ils invoquaient la nullité pour dol, reprochant à la société d'avoir profité de leur qualité de profanes et de la non-maîtrise de la langue française par Monsieur KH. pour multiplier les contrats et imposer un prix « totalement outrancier ».

En second lieu, sur le terrain de l'exécution contractuelle, les défendeurs opposaient l'exception d'inexécution (exceptio non adimpleti contractus). Ils déniaient toute valeur juridique aux procès-verbaux de réception et de levée des réserves des 3 août et 12 décembre 2012, motif pris de ce qu'ils n'avaient jamais été convoqués à ces opérations et que la SAM F avait ainsi réceptionné ses propres travaux de manière non contradictoire. Enfin, ils reprochaient à la demanderesse un manquement à son devoir de conseil pour ne pas les avoir incités à souscrire une assurance dommages-ouvrage, obligatoire en France en vertu de l'article L. 242-1 du Code des assurances (le bien étant situé à Èze-sur-Mer), en invoquant un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation française du 17 novembre 1999.

À l'issue des plaidoiries tenues à l'audience publique du 15 mai 2014, l'affaire a été mise en délibéré pour le jugement être prononcé le 10 juillet 2014.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La juridiction monégasque était confrontée à un enchevêtrement de moyens procéduraux et substantiels touchant tant à la formation qu'à l'exécution d'un ensemble contractuel complexe en matière de construction privée.

Sur le plan méthodologique, le tribunal devait d'abord déterminer l'ordre d'examen des prétentions, les défendeurs sollicitant à titre principal une mesure d'instruction avant dire droit (l'expertise) et à titre subsidiaire seulement la nullité du contrat et le rejet de la demande en paiement pour inexécution.

Sur le fond du droit, le problème juridique central soumis au Tribunal de première instance pouvait se formuler ainsi : Une convention de maîtrise d'ouvrage déléguée conclue en droit privé encourt-elle la nullité pour absence de cause ou pour dol lorsque le mandataire désigné intervient par ailleurs en amont au titre d'un contrat de promotion immobilière pour les études préalables, et en aval en qualité d'entreprise générale chargée de l'exécution des marchés de travaux, et dans quelle mesure le maître de l'ouvrage peut-il opposer l'exception d'inexécution ou le défaut de conseil relatif à la souscription d'une assurance dommages-ouvrage pour refuser le paiement du solde des marchés dont les réserves ont été levées ?

Cette interrogation globale commandait la résolution de quatre sous-questions techniques précises :

1. L'identité de personne morale entre le promoteur chargé des études préalables, le maître d'ouvrage délégué chargé du suivi du chantier et l'entrepreneur réalisant les travaux prive-t-elle de cause la convention de maîtrise d'ouvrage déléguée ou heurte-t-elle une règle d'ordre public en droit privé ?
2. La conclusion successive de ces contrats pour un coût élevé avec des maîtres de l'ouvrage étrangers caractérise-t-elle des manœuvres dolosives au sens de l'article 971 du Code civil ?
3. L'exception d'inexécution et la demande d'expertise judiciaire sont-elles