Bail - Frais de remise en état - Paiement - Délai (non) Il ressort du contrat de bail notamment, que « le locataire ayant reçu les locaux loués en parfait état, doit les rendre dans le même état sans qu'il puisse être tenu compte de la vétusté, et ce quelque soit le temps de location écoulé ». Il convient d'examiner successivement les différents travaux que la société demanderesse entend mettre à la charge de ses locataires, par comparaison avec le procès-verbal de constat des lieux de sortie, établi par huissier, hors la présence des locataires mais non contesté. Au regard des diverses factures, les défenderesses seront solidairement condamnées à verser à la société demanderesse la somme de 29 977,86 euros au titre des frais de remise en état. Les dispositions de l'article 1099 du Code civil, prévoient que le juge peut, en considération de la position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement. Il est constaté qu'au regard du montant de la créance de la société demanderesse et des difficultés avérées des défenderesses, la première bénéficiaire d'une retraite et de santé fragile, la seconde sans emploi depuis l'année 2010 et bénéficiaire d'une allocation d'aide publique pour privation totale d'emploi depuis le mois de septembre 2013, ne pourront s'acquitter de leur dette dans des délais modérés. En conséquence, les défenderesses seront déboutées de leur demande de délai de paiement. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE R. P JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2014 En la cause de : La société anonyme monégasque A, au capital social de 200.000 euros, immatriculée au RCI sous le n° X, dont le siège social est sis X1 à Monaco, agissant poursuites et diligences de son Président délégué en exercice, DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : Mme m. SI., née le 27 novembre 1956 à Tirgu Neamt (Roumanie), demeurant chez M. a. DR. - Y - X2 à Monaco ; Bénéficiaire de l'assistance judiciaire selon décision du Bureau n° 29 BAJ 14 du 4 décembre 2013 Mme m. OB. divorcée SI., née le 11 juin 1933 à Raucesti (Roumanie), demeurant chez M. a. DR., X3 à Monaco ; Bénéficiaire de l'assistance judiciaire selon décision du Bureau n° 28 BAJ 14 du 4 décembre 2013 DÉFENDERESSES, ayant élu domicile en l'étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 30 octobre 2013, enregistré (n° 2014/000181) ; Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de m. SI. et m. OB. divorcée SI., en date des 20 février 2014, 14 mai 2014 et 3 juillet 2014 ; Vu les conclusions de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, au nom de la SAM A, en date des 27 mars 2014 et 26 juin 2014 ; À l'audience publique du 10 juillet 2014, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 30 septembre 2014 ; FAITS ET PROCEDURE La société A a consenti à Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. un contrat de bail, signé le 26 avril 1999, portant sur un appartement de quatre pièces portant le n° 2, situé au 9ème étage du bloc A de l'immeuble de la société A et sur une cave n° 30, ainsi qu'un contrat de bail signé le 31 mars 1999 portant sur un box de garage n° 791 situé au rez-de-chaussée du bloc garages de l'immeuble L. Par assignation du 30 octobre 2013, la société A a fait citer Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. devant le Tribunal de première instance de Monaco, aux fins de les voir condamner in solidum à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la somme de 146.282,43 euros avec intérêt légal à compter du 16 novembre 2012 date du commandement de payer, la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi qu'aux dépens distraits au profit de Maître Didier ESCAUT. La société A demande en dernier lieu au Tribunal, de condamner in solidum Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. au paiement de la somme de 120.641,92 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2011. La société A expose et soutient pour l'essentiel : qu'en l'état de loyers impayés, elle a fait délivrer divers commandements de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail et que Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. n'y ayant pas déféré, une ordonnance de référé du 6 février 2013 a constaté la résiliation de plein droit du bail et leur expulsion dans les trois mois de la signification, que la signification de la décision est intervenue le 25 février 2013, qu'elle a fait délivrer un procès-verbal de tentative d'expulsion le 27 mai 2013 et que finalement Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. ont rendu les clés de l'appartement le 9 juillet 2013, que les sommes réclamées correspondent aux loyers, indemnités d'occupation et charges de l'appartement pour un montant de 95.028,68 euros, aux loyers, indemnités d'occupation et charges du box pour un montant de 2.891,93 euros, ainsi qu'aux travaux de remise en état pour 32.690,62 euros justifiés par des factures, outre des frais de 1.255,48 euros au titre de la facture de la société B, des frais de constat de sortie d'état des lieux et des frais de commandements successifs, que les dégradations occasionnées aux locaux loués ne résultent pas de la vétusté, mais plutôt d'agissements fautifs, voire intentionnels, que Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. ne justifient pas être débiteurs malheureux et de bonne foi alors qu'elles ne règlent pas leur loyer depuis le 1er octobre 2011 et ont déjà eu à leur disposition l'équivalent de 30 mois de délai. Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. demandent au Tribunal : de leur donner acte de ce qu'elles reconnaissent devoir les sommes réclamées au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges, de dire qu'il conviendra de déduire les dépôts de garantie, soit la somme de 11.224,79 euros, de débouter la société A du surplus de ses demandes, de leur accorder des délais en application de l'article 1099 du code civil pour le paiement des sommes dues et surseoir à l'exécution des poursuites, toutes choses demeurant en l'état, de statuer ce que de droit sur les dépens distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA. Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. font valoir : qu'après l'assignation, la société A a diminué sa demande initiale à 120.641,91 euros mais au titre des charges, a ajouté une somme de 918,81 euros correspondant à un estimatif solde provision sur charge au 12 juillet 2013 prorata temporis, sans en justifier, si bien qu'il y a lieu d'attendre que la société A puisse produire le relevé définitif des charges 2013, qu'alors qu'initialement seuls des devis de remise en état avaient été communiqués, la production des factures a permis de ramener la demande à 32.690,62 euros, que si la plupart des factures semble correspondre à des travaux de remise en état comme étant dus par le locataire, les factures les plus importantes, à savoir celles de MOBILIA pour un montant respectif de 24.225,87 euros et 43.556,49 euros, ne correspondent pas à des travaux de remise en état, mais à des travaux de remise à neuf suite à vétusté consécutive à un usage normal des lieux loués, si bien que la répartition 2/3 - 1/3 retenue par le bailleur doit être écartée, que le premier incident de paiement est intervenu le quatrième trimestre 2011, alors que le bail a été signé en mars 1999, ce qui démontre que c'est bien en raison de leur situation d'impécuniosité qu'elles n'ont pu faire face à leurs obligations, Mme m. OB. divorcée SI. justifiant de problèmes de santé et Mme m. SI. étant toujours inscrite comme demandeur d'emploi, bénéficiaire depuis le début de l'année 2014 d'une aide publique pour privation totale d'emploi. SUR CE - Sur la demande de paiement des loyers, indemnités d'occupation et charges Cette demande n'est pas contestée sous réserve de l'ajout de la somme de 918,81 euros au titre d'un estimatif solde provision sur charges au 12 juillet 2013 au motif que cette demande n'est pas justifiée en l'état et qu'il faut attendre que la société A puisse produite le relevé définitif des charges 2013. Il est observé que le relevé des charges pour l'année 2012 fait état d'un solde restant dû de 1.561,40 euros exigible le 31 août 2013, après déduction des charges devant être réglées en même temps que le loyer, contre un solde restant dû réclamé et non contesté les années précédentes, de 1.211,17 euros en 2010 et 1.438,32 euros en 2011. La société A ne produit aucun justificatif sur cet estimatif à la date de ses dernières écritures datées du 26 juin 2014, ce qui peut s'expliquer par le fait que le relevé des charges pour l'année 2013, n'était pas encore disponible à cette date. En conséquence, Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI., co-locataires, seront condamnées solidairement au paiement de la somme de 97.001,80 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges afférents à l'appartement et au box loués (94.109,87 + 2.891,93) et il convient de dire qu'elles seront également condamnées au réglement du prorata des charges au 12 juillet 2013 sur décompte dûment justifié. - Sur la demande de paiement des frais de remise en état Il ressort du contrat de bail notamment, que « le locataire ayant reçu les locaux loués en parfait état, doit les rendre dans le même état sans qu'il puisse être tenu compte de la vétusté, et ce quelque soit le temps de location écoulé ». Il convient d'examiner successivement les différents travaux que la société A entend mettre à la charge de ses locataires, par comparaison avec le procès-verbal de constat des lieux de sortie, établi par huissier le 12 juillet 2013, hors la présence des locataires mais qui n'est pas contesté. La facture Vezzoli du 24 septembre 2013 d'un montant de 1.345,50 euros pour la fourniture et la pose d'un vitrage isolant en remplacement de casse est justifiée au regard de la constatation de l'huissier, dans le séjour, d'un important impact sur le vitrage du châssis coulissant fissuré en étoile, confirmé par la photographie prise par ses soins. La facture Store 2000 du 22 novembre 2013 pour 2.856,90 euros concerne les volets roulants du salon, salon côté gauche, chambre côté rue, et cour, cuisine, terrasse s'agissant du démontage du caisson, du démontage de la mécanique hors d'usage… S'agissant du démontage du caisson, du démontage de la mécanique hors d'usage, le constat des lieux de sortie, mentionne que dans le salon la manivelle du volet roulant est cassée et que dans la cuisine, le volet roulant est hors d'usage. En considération de ces éléments et de l'état général de l'appartement laissé par les locataires, à savoir un appartement très sale, si bien que le propriétaire avait formulé toutes réserves notamment sur l'état des volets roulants, il y a lieu de dire que cette facture est justifiée. La facture de la société C du 30 novembre 2013 pour 1.196 euros concerne le ponçage, masticage et poli-brillant des sols en marbre et du pallier d'étage. Au regard du constat de sortie des lieux qui fait état de sols qui ne sont pas en marbre, mais en carreaux de faïence, cette facturation ne se comprend pas. Quant aux travaux concernant le pallier d'étage, ils ne peuvent être imputés au locataire, s'agissant de parties communes. La facture de la société D du 10 décembre 2013 pour 4.397,70 euros concerne la remise en état des parquets existant du salon, salle à manger, chambre sud et nord. Au regard du constat de sortie des lieux qui fait état du parquet usagé, fortement taché et rayé avec des lames soulevées, dans le séjour et dans deux chambres, cette facture est justifiée. La facture de la société E du 10 octobre 2013 pour 1.537,93 euros concerne le système de fermeture de la porte d'entrée de l'appartement et de la cave (les serrures, les cylindres… ). Au regard du constat de sortie des lieux qui fait état du mauvais fonctionnement de la serrure dans l'entrée et d'une serrure manquante dans le salon et de l'état général de l'appartement laissé par les locataires, il y a lieu de dire que cette facture est justifiée. La facture de la société E du 10 octobre 2013 pour 107,36 euros concerne la serrure de la boîte aux lettres. Au regard du constat d'huissier de sortie qui ne fait état d'aucune anomalie à ce sujet, cette facture n'est pas justifiée. Sur la facture de la société F du 19 février 2014 d'un montant total de 24.225,87 euros, la société A ne réclame que la somme de 2.818,80 euros au titre du nettoyage complet de l'appartement. Au regard du constat d'huissier de sortie qui mentionne que l'ensemble de l'appartement est très sale, mais également au regard des travaux engagés par le propriétaire après le départ des locataires, il y a lieu de dire que cette facture n'est justifiée qu'à hauteur de moitié, soit 1.409,40 €. Sur la facture de la société G du 12 février 2014 d'un montant total de 19.350,93 euros, la société A ne réclame que la somme de 3.911,60 euros au titre du remplacement du robinet de la baignoire, de la douchette, de la reprise du joint de silicone après réémaillage dans les deux salle de bains, du remplacement des bondes et des siphons dans la cuisine et les salles de bains, ainsi que de la main d'œuvre, ce qui est fondé au regard du constat d'huissier de sortie qui mentionne leur mauvais état, leur encrassage, ou leur manque s'agissant de la bonde d'une des salles de bains. Sur la facture de la société F du 19 février 2014 d'un montant total de 43.556,49 euros, la société A ne réclame que 1/3, soit 14.518,83 euros. Cette facture correspond à des travaux de maçonnerie, de peinture et de menuiserie. Au regard du constat d'huissier de sortie qui mentionne notamment, dans l'entrée de nombreuses traces sombres à la base de la porte, la peinture vétuste avec des traces de meubles et de cadres, deux perforations dans le mur, de nombreux éclats sur le sol, dans le séjour un important arrachement de boiserie sur la porte, la plinthe partiellement détachée des murs, de multiples perforations par chevilles, dans le dégagement la peinture fortement tachée, des traces de frottement noirâtres sur la porte, la boiserie de la porte arrachée, dans la première salle de bains non éclairée, de nombreuses perforations par chevilles, dans une des chambres la peinture vétuste, des éraflures laissant apparaître le plâtre, sur la terrasse, plusieurs manques de maçonnerie et éclats sur le muret, dans la deuxième salle de bains la porte endommagée, l'enfoncement et arrachement des boiseries…, il y a lieu de dire que cette demande est justifiée. En conséquence, Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. seront solidairement condamnées à verser à la société A la somme de 29.977,86 euros (1.345,50 + 2.856,90 + 4.397,70 + 1.537,93 + 1.409,40 + 3.911,60 + 14.518,83) au titre des frais de remise en état. - Sur la facture de la société B La facture de 175,48 euros au titre de la distribution de l'eau par la Société H du 1er juillet 2013 au 16 juillet 2013, n'est pas contestée. Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. seront donc solidairement condamnées à verser à la société A la somme de 175,48 euros au titre de la facture de la société B. - Sur les frais du constat de sortie des lieux Il est justifié que le coût du constat établi par huissier s'élève à 620 euros, que Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. acceptent de régler pour moitié. Or, selon le contrat de bail (article 14) « le locataire s'engage dans le mois qui précèdera la fin du bail, à faire dresser à ses frais contradictoirement avec le bailleur ou son mandataire et par le ministère d'un huissier de la Principauté, un constat des lieux… ». Dès lors, la société A est bien fondée à réclamer à Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. le coût du constat d'huissier et Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. seront solidairement condamnées à lui verser la somme de 620 euros à ce titre. - Sur les frais de commandements de payer La société A justifie avoir fait dresser plusieurs commandements de payer les 16 novembre 2011, 17 février 2012, 4 mai 2012, 19 septembre 2012 et 11 décembre 2012. Il est constaté que les frais du commandement de payer suivi d'une ordonnance de référé en expulsion sont généralement inclus dans les dépens de l'instance en référé, ce sur quoi la société A ne s'explique pas. Quant aux autres commandements, ils ont été multipliés par la société A sans aucune justification, à chacune des échéances trimestrielles revenue impayée, alors qu'un seul commandement non suivi d'exécution est suffisant. Dès lors, la société A sera déboutée de sa demande à ce titre. - Sur la compensation avec le dépôt de garantie Il n'est pas contesté qu'il y a lieu de déduire des sommes dues, la somme de 11.224,79 euros versée par Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. au titre du dépôt de garantie. La créance de la société A s'élève à la somme de 127.775,14 euros (97.001,80 + 29.977,86 + 175,48 + 620) en principal et Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. seront donc condamnées solidairement à lui verser la somme de 116.550,35 euros après déduction du dépôt de garantie. La société A n'est pas fondée à réclamer des intérêts au taux légal sur cette somme depuis le 16 novembre 2011 date du premier commandement de payer, dans la mesure où la totalité de cette somme n'était pas exigible à cette date. Dès lors, il convient de dire que les intérêts courront au taux légal selon les modalités suivantes : à compter du seul dernier commandement de payer du 11 décembre 2012 au regard de la multiplication des commandements de payer, sur la somme exigible à cette date, soit les loyers et indemnités d'occupation jusqu'au 31 décembre 2012 ainsi que le solde de charges 2010 réclamé dans le premier commandement de payer, soit 63.196,42 euros, à compter de la présente décision, sur la somme de 29.977,86 euros correspondant aux travaux de remise en état, à compter de l'assignation du 30 octobre 2013, sur le surplus, soit la somme de 23.376,07 euros, s'agissant de sommes exigibles à la date de l'assignation (indemnités d'occupation, coût du constat d'huissier, facture de la société B après déduction du dépôt de garantie). - Sur la demande de dommages-intérêts L'article 234 du code de procédure civile énonce qu'indépendamment des dépens, des dommages et intérêts peuvent être demandés et alloués conformément à l'article 1229 du code civil, ce qui suppose la double preuve d'un préjudice et d'une faute outre du lien de causalité entre les deux. En l'espèce, le défaut de paiement de Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. est insuffisant à démontrer une résistance abusive de leur part. La société A sera donc déboutée de sa demande en dommages-intérêts. - Sur la demande de délai de paiements Les dispositions de l'article 1099 du code civil, prévoient que le juge peut, en considération de la position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement. Il est constaté qu'au regard du montant de la créance de la société A et des difficultés avérées de Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI., la première bénéficiaire d'une retraite et de santé fragile, la seconde sans emploi depuis l'année 2010 et bénéficiaire d'une allocation d'aide publique pour privation totale d'emploi depuis le mois de septembre 2013, ne pourront s'acquitter de leur dette dans des délais modérés. En conséquence, Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. seront déboutées de leur demande de délai de paiement. - Sur l'exécution provisoire Selon les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est ordonnée par le Tribunal, à la demande des parties, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n'y a point appel. Elle peut être ordonnée également, dans tous les cas d'urgence. En l'espèce, Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. reconnaissent devoir la somme de 97.001,80 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges, 175,48 euros au titre de la facture de la société B et la moitié du constat d'huissier, soit 310 euros. La présente décision sera donc assortie de l'exécution provisoire à hauteur de la somme de 97.487,28 euros (97.001,80 + 175,48 + 310). - Sur les dépens Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. qui succombent pour l'essentiel dans leur défense, seront condamnées aux dépens avec distraction au profit de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, Condamne solidairement Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. à payer à la société A la somme de 116.550,35 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2012 sur la somme de 63.196,42 euros, à compter du 30 octobre 2013 sur la somme de 23.376,07 euros et à compter de la présente décision sur la somme de 29.977,86 euros ; Condamne solidairement Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. au règlement du prorata des charges locatives au 12 juillet 2013 sur décompte dûment justifié ; Déboute la société A du surplus de ses demandes ; Déboute Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. de leur demande de délai de paiement ; Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision à hauteur de la somme de 97.487,28 euros ; Condamne solidairement Mme m. OB. divorcée SI. et Mme m. SI. aux dépens distraits au profit de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, Madame Emmanuelle CASINI-BACHELET, Juge, Madame Patricia HOARAU, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistées, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 30 SEPTEMBRE 2014, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Mademoiselle Cyrielle COLLE, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.