# Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 septembre 2014, n° 12608
> Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 30 septembre 2014, n° 12608 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/09-30-12608))
## Faits et procédure
Un bail commercial, signé le 15 octobre 1998, porte sur un local de 205 m² situé au 2ème sous-sol d'un immeuble, affecté à une activité d'automatisation et de maintenance de systèmes techniques. Le preneur, la société A., a réalisé des travaux d'aménagement, dont la création d'un bureau pour lesquels une autorisation de la Direction de l'Environnement, de l'Urbanisme et de la Construction (DEUC) a été délivrée le 23 juin 1999. Cette autorisation subordonnait les travaux à l'installation d'une ventilation adaptée et au remplacement des vasistas par des fenêtres de dimensions réglementaires.
Le preneur ayant invoqué une humidité excessive, les bailleurs ont été assignés. Par jugement avant dire droit du 29 mars 2007, le Tribunal a rejeté la demande de résiliation formée par les bailleurs et ordonné une expertise. Par jugement du 19 juin 2008, il a déclaré les opérations communes au syndicat des copropriétaires de l'immeuble. L'expert initialement désigné ayant été remplacé pour raisons de santé, le rapport de M. I. a été déposé le 21 juin 2012.
La société A. demandait, pour l'essentiel, la réalisation de travaux de remise en état (83.657,80 euros TTC), l'indemnisation de son préjudice matériel (7.000 euros) et le remboursement de la ventilation installée (3.486,34 euros dans le corps de ses conclusions), sur le fondement des articles 1559 et suivants du Code civil. Les bailleurs demandaient le rejet de ces prétentions, le remboursement de la ventilation et la réalisation des travaux par le preneur. Le syndicat des copropriétaires sollicitait sa mise hors de cause et l'homologation du rapport.
## Question de droit
La décision soulève plusieurs questions, dont trois présentent un intérêt doctrinal.
**En premier lieu**, il s'agit de savoir si le bailleur peut être tenu, au titre de son obligation d'entretien et de délivrance (article 1559 du Code civil monégasque), à raison de désordres d'humidité lorsque ceux-ci résultent, au moins en partie, d'un manquement du preneur aux prescriptions administratives imposées lors de l'aménagement des locaux.
**En deuxième lieu**, il convient de déterminer le régime des désordres persistants imputables à des causes extérieures (afflux d'eaux de ruissellement, remontées capillaires, infiltrations de la copropriété voisine), et de qualifier l'éventuelle garantie du bailleur à leur égard.
**En troisième lieu**, le Tribunal devait se prononcer sur la valeur du rapport d'expertise, sollicité en homologation par plus
Korpus — Jurisprudence
Tribunal de première instance, 30 septembre 2014, La Société Anonyme Monégasque A. c/ Monsieur p. B. et Madame o. C. épouse D.
Bail commercial - Responsabilité du bailleur (non) - État des locaux imputable au preneur (oui)
C'est en vain que le preneur recherche la responsabilité du bailleur pour les désordres résultant de l'important taux d'humidité des lieux loués. Si les locaux sont devenus insalubres, c'est en raison de l'absence d'installation d'une ventilation mécanique contrôlée, pourtant imposée au preneur par la Direction de l'Environnement, de l'Urbanisme et de la Construction (DEUC) lors de son installation dans les locaux.
LE TRIBUNAL,
Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 19 avril 2005, enregistré (n° 2005/000569) ;
Vu le jugement avant-dire-droit de ce Tribunal en date du 29 mars 2007 ayant notamment ordonné une mesure d'expertise confiée à m. F ;
Vu le jugement avant-dire-droit de ce Tribunal en date du 19 juin 2008 ayant déclaré communes à la copropriété de l'immeuble sis x1 et x2 les opérations d'expertise, ayant condamné p. B et o. C épouse D aux dépens des instances engagées contre l'ÉTAT DE MONACO, r. G et la SAM H. et réservé le surplus des dépens ;
Vu le rapport de cet expert déposé au greffe général le 21 juin 2012 ;
Vu l'ordonnance du Magistrat chargé de suivre l'expertise en date du 11 juillet 2012 ayant ajourné la cause et les parties à l'audience du Tribunal du 4 octobre 2012 ;
Vu les conclusions de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom de la SAM A., en date des 30 novembre 2012, 28 mai 2013 et 15 janvier 2014 ;
Vu les conclusions de Maître Christine PASQUIER-CIULLA, avocat-défenseur, au nom de la copropriété de l'immeuble sis x1 et x2, intervenante forcée, en date des 12 octobre 2012 (en réalité 12 décembre 2012), 15 mai 2013 et 15 janvier 2014 ;
Vu les conclusions de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, au nom de p. B et o. C épouse D, en date des 18 février 2013 et 9 octobre 2013 ;
À l'audience publique du 12 juin 2014, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 30 septembre 2014 ;
CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS :
Par jugement du 29 mars 2007 auquel il est référé, le Tribunal de première instance de Monaco a, sur assignation de la société A. tendant à la condamnation de ses bailleurs Mme et M. p. B, à procéder aux travaux destinés à rendre les locaux loués à bail commercial, au 2ème sous-sol de l'immeuble sis x1 et x2, conformes à leur destination ou au paiement de la contre-valeur de ces travaux :
débouté Mme et M. p. B de leur demande tendant à la résiliation du bail commercial,
avant dire droit au fond sur les désordres, ordonné une mesure d'expertise confiée à M. m. F,
réservé les dépens.
Par jugement du 19 juin 2008 rendu sur deux assignations de Mme et M. p. B délivrées d'une part contre l'Etat de Monaco et la copropriété de l'immeuble sis x1 et x2, d'autre part contre M. r. G et la société H., le Tribunal a dit que les opérations d'expertise ordonnées le 29 mars 2007 se poursuivront en présence du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis x1.
Le rapport d'expertise de M. a. I, désigné en remplacement de M. m. F par ordonnance du 9 juillet 2008, a été déposé le 21 juin 2012.
La société A. demande au Tribunal au visa des articles 1559 et suivants du Code civil et du pré-rapport de M. F. :
de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble x1 de sa demande tendant à être mis hors de cause,
de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble x1 de sa demande en homologation du rapport d'expertise de M. I.,
de débouter Mme et M. p. B de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme infondées,
de condamner Mme et M. p. B à lui rembourser la somme avancée au titre du coût de la ventilation posée par l'entreprise J. comme contribuant à rendre les locaux salubres, soit la somme de 1.743,17 euros (mais 3.486,34 euros dans le corps de ses conclusions),
de condamner Mme et M. p. B soit à faire procéder aux travaux détaillés, seuls susceptibles de permettre la remise en état des ouvrages dégradés par l'humidité et d'assainir en partie les locaux, soit à lui payer la somme de 83.657,80 euros TTC à titre de contre-valeur de ces travaux,
de condamner Mme et M. p. B à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de son préjudice matériel,
de condamner Mme et M. p. B à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
de condamner Mme et M. p. B aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, distraits au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.
Il est soutenu pour l'essentiel :
que si le local loué a toujours été affecté d'une humidité importante ainsi qu'en atteste le précédent locataire, il y a eu une aggravation évidente et considérable du phénomène en cours de bail, alors que le contrat de bail ne contient aucune clause d'acceptation des lieux en l'état et donc aucune cause d'exonération de garantie,
que les travaux effectués par ses soins en début de bail, n'ont consisté qu'en des travaux de remise en état, et ne sont pas des travaux de gros œuvre, si bien qu'ils ne peuvent être la cause des désordres qui affectent le local et que la thèse de Mme et M. p. B selon laquelle les travaux réalisés sont à l'origine des désordres, répétée inlassablement par eux, a déjà été mise à mal par le Tribunal dans son jugement du 29 mars 2007,
que M. I. ne met pas en cause les travaux effectués à l'entrée dans les lieux et que l'accusation de Mme et M. p. B quant à une prétendue obturation des ouvertures sont vaines, étant observé d'une part, que sur le plan produit par Mme et M. p. B, l'architecte a commis une erreur, puisqu'il n'existe qu'un seul vasistas dans le bureau aux dimensions de 0,4 m de hauteur sur 1,90 m de large, soit une surface de 0,8 m² et un vasistas de dimensions identiques dans l'atelier (hors bureau), d'autre part que la préconisation de la M. était de « ventiler par amenée d'air neuf et extraction de l'air vicié les locaux démunis de fenêtre ouvrant sur l'extérieur et leur dépendance », alors que le local dispose de plusieurs fenêtres donnant sur l'extérieur, enfin que si on peut lire sur le courrier de M. K. du 23 juin 1999 qu'il faut envisager le remplacement des vasistas par des fenêtres de dimensions réglementaires, il ne peut s'agir que d'une obligation s'imposant au bailleur puisqu'elle implique une modification structurelle, si bien qu'elle n'a pas failli dans la mise en œuvre des seules préconisations qu'elle était en mesure de faire réaliser,
qu'aux termes de son pré-rapport, M. F. a mis en évidence plusieurs facteurs à l'origine de l'humidité, si bien que la ventilation mécanique seule préconisée dans les conclusions de M. I., constitue un aménagement insuffisant pour remédier à l'humidité ambiante, ainsi que révélé par les remontées d'eaux constatées par le procès-verbal de constat du 7 juin 2010, malgré la ventilation installée aux frais partagés par moitié entre elle-même et Mme et M. p. B,
que tant l'expert privé L., que l'expert judiciaire F. avant son remplacement uniquement pour raisons de santé et sans que son travail soit invalidé, ont estimé que l'importante humidité ambiante résulte en grande partie des apports au droit de la paroi rocheuse, de la dalle au sol non isolée, et de remontées capillaires par les poteaux, et qu'il est confirmé dans l'expertise de M. I. qu'il y avait d'autres causes à l'humidité lorsque y sont évoqués la réparation du caniveau en bas des escaliers par les services de la voirie ainsi que les travaux sur les canalisations d'évacuation défectueuses encastrées dans la dalle par la copropriété,
qu'en définitive, les désordres qui ont pour principale conséquence l'insalubrité des locaux et qui pénalisent son activité commerciale, ont plusieurs origines, à savoir un manque de ventilation, mais aussi la fuite sur canalisation d'évacuation encastrée en dalle, le dimensionnement du caniveau côté rue, la paroi rocheuse non isolée avec arrivées d'eaux de ruissellement, la dalle au sol non isolée, les remontées par capillarité sur les poteaux, les infiltrations provenant de la copropriété voisine, et que seules les trois premières origines ont été traitées, alors qu'elles sont d'importance équivalente et qu'aucune ne peut être imputée au locataire des lieux,
que l'expert I. a fait une analyse réductrice des causes de l'humidité et qu'il est impossible d'affirmer que les désordres ont disparu au regard de la constatation par l'expert d'un taux d'humidité « acceptable »,
que l'avis de M. I. est d'autant plus sujet à caution que la pose d'une VMC, laquelle se voulait suffisante selon lui, pour mettre fin aux désordres, génère un désagrément de taille pour le locataire, à savoir l'impossibilité de chauffer l'atelier et le bureau,
que les travaux à réaliser pour la remise en état des ouvrages dégradés et pour assainir en partie les locaux, sont les suivants : préparation du chantier et étanchéisation de la paroi rocheuse soit 8.671 euros et 65.504,92 euros TTC, traitement des pieds de poteaux par injection soit 8.898,24 euros TTC, remise en état des peintures des poteaux sur une hauteur retenue de 1,20 mètre soit 583,64 euros TTC,
que tous ces travaux participent de l'obligation de délivrance du bailleur de la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et ne consistent nullement dans un simple entretien, en sorte qu'ils sont dus par le bailleur, ainsi que la réparation de son préjudice matériel représenté par les détériorations ayant affecté les pièces électroniques utilisées pour les besoins de son activité, évalué forfaitairement.
Mme et M. p. B demandent au Tribunal :
d'écarter des débats le pré-rapport de M. F. et d'homologuer le rapport de M. I.,
de débouter la société A. de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
de débouter la copropriété de l'immeuble sis x1 de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
de condamner la société A. à leur rembourser la somme de 3.486,34 euros avancée pour l'installation d'un système de ventilation mécanique,
de condamner la société A. aux travaux de remise en état préconisés par l'expert, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, jusqu'à parfait achèvement et dire qu'il devra en être justifié par la société A.,
de condamner la société A. à leur payer la somme de 50.000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices matériel, moral et financier,
d'ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir par application de l'article 202 du Code de procédure civile,
de condamner la société A. aux entiers dépens, y compris les frais et honoraires découlant de l'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.
Il est soutenu pour l'essentiel :
que le local commercial d'une superficie de 205 m² a été donné à bail commercial par acte signé le 15 octobre 1998 et que la société A. a accepté les locaux après les avoir vus et visités en toute connaissance de cause, dans un état ne souffrant aucun reproche, ce qui est confirmé par le fait qu'elle a acquis le droit au bail afférent à ces locaux moyennant le prix de 170.000 francs, qu'elle a choisi de réaménager ces locaux en fonction de son activité en faisant procéder à d'importants travaux, lors de son entrée dans les lieux, missionnant pour ce faire la société H., sans se conformer à l'autorisation de travaux obtenue le 23 juin 1999 pour la création d'un bureau, en ce qu'elle n'a pas mis en place un système de ventilation, contrairement aux obligations qui lui incombaient,
que cinq ans après avoir pris à bail les locaux et entrepris ses travaux, étrangement et visiblement à dessein, la société A. se plaint d'une trop forte humidité des locaux, soit quelques mois à peine avant l'échéance du bail qui devait intervenir le 30 septembre 2004, tout comme une possible augmentation de loyer,
qu'il est inexact de prétendre que le Tribunal aurait « mis à mal » la thèse selon laquelle les travaux réalisés par la société A. seraient à l'origine des désordres, alors que le Tribunal n'a pas encore statué mais a ordonné une mesure d'expertise,
que le pré-rapport de M. F., a été rendu après seulement deux ou trois accédits, à peine deux mois après avoir débuté les opérations d'expertise, si bien que le Tribunal ne saurait valablement se fonder sur les opérations sommaires, anciennes et particulièrement brèves menées par cet expert, qui n'a pas pu mener à bien ses opérations, alors que le rapport de M. I. est exhaustif, rendu après quasiment quatre années d'opérations, de travaux, de relevés, d'analyses et de constatations de l'évolution des désordres invoqués, qu'en outre le pré-rapport de M. F. a été suivi de la mise en cause d'une nouvelle partie, à savoir le syndicat de la copropriété de l'immeuble sis x1, en sorte que les opérations de cet expert ne se sont pas déroulées au contradictoire de cette partie,
que les travaux d'aménagement réalisés par la société A. et en particulier le non respect de l'autorisation de travaux accordée sont à l'origine directe des désordres allégués, puisqu'il ressort des plans, que deux vasistas à même de permettre une circulation et un renouvellement de l'air ambiant du local, sont inclus dans le bureau qui a été clos par la société A., que cela est confirmé par l'expert I. qui a constaté qu'après l'installation de la ventilation mécanique et une longue période d'observation, une nette amélioration de la situation et sa pérennité, qu'en outre l'expert I. relève que l'installation d'une ventilation mécanique n'est pas une grosse réparation aux termes de l'article 491 du Code civil, si bien qu'elle doit être assumée par la société A., locataire,
que les demandes totalement fantaisistes de la société A. doivent être rejetées, l'expert I. ayant conclu que l'installation de la ventilation qu'il a préconisée, constitue la mesure nécessaire et suffisante pour assurer un état sanitaire des locaux satisfaisant et mettre un terme définitif aux désordres allégués par la société A.,
que les travaux de remise en état préconisés par l'expert I. doivent être assumés par la société A., puisqu'il ne s'agit pas de grosses réparations et que les désordres ont pour origine le manquement de la société A. à ses obligations,
que c'est de mauvaise foi que la société A. invoque l'impossibilité de chauffer l'atelier et le bureau du fait de la ventilation mécanique, alors qu'il ressort du rapport de son expert privé, M. L., que les locaux n'étaient pas chauffés,
que depuis plus de huit ans, ils subissent cette procédure, alors qu'ils sont âgés de 79 et 77 ans et ont des problèmes de santé, que de même, ils ont engagés des frais de conseil pour assurer la défense de leurs intérêts,
que l'intervention de la copropriété de l'immeuble sis x1 était indispensable et s'est avérée utile puisqu'il ressort de l'expertise de M. I. que la responsabilité d'une fuite constatée incombait à la copropriété, que l'intervention du syndic de copropriété relevait de sa mission générale d'administration, de conservation et de sauvegarde de l'immeuble et ne peut leur incomber, qu'il est contradictoire pour la copropriété de réclamer à la fois l'homologation du rapport d'expertise de M. I. et leur condamnation alors que l'expert a conclu à l'absence de responsabilité de leur part,
que compte tenu de l'ancienneté du litige, de la résistance abusive et de la mauvaise foi de la société A. ainsi que de la nécessité de procéder en urgence à la remise en état des lieux afin d'éviter une dégradation trop importante de ceux-ci, l'exécution provisoire est justifiée.
La copropriété de l'immeuble sis x1 et x2 et plus exactement le syndicat des copropriétaires seul doté de la personnalité civile, demande au Tribunal :
de débouter tant la société A. que Mme et M. p. B de leur refus de sa mise hors de cause, ainsi que de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
d'homologuer en toutes ses dispositions le rapport d'expertise déposé par M. I.,
d'ordonner sa mise hors de cause,
de condamner les défendeurs au paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement des frais irrépétibles engagés,
de condamner les défendeurs aux entiers dépens distraits au profit de Maître Christine PASQUIER-CIULLA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir :
que les locaux étaient affectés par des désordres ayant justifié la désignation d'un expert, que les travaux réalisés au cours de la mesure d'expertise ont permis de rendre les locaux salubres et donc propres à leur destination par la pose d'une installation de ventilation contrôlée donnant des débits d'air correspondant aux besoins, que l'expert a constaté également deux apports d'eau dans les locaux dont l'importance était secondaire par rapport au manque de ventilation, que des remèdes y ont été apportés par elle-même s'agissant de la fuite sur canalisation d'évacuation encastrée en dalle et par la voirie s'agissant du caniveau côté rue,
qu'elle a été partie à une procédure qui ne la concernait pas s'agissant d'un problème entre un bailleur et un preneur, ce qui a engendré des tracasseries judiciaires et un préjudice financier de 3.946,81 euros au titre des honoraires du syndic.
SUR CE
Sur les demandes principales de la société A.
Il est constant qu'en application de l'article 1559 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, outre de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Le bail commercial signé le 15 octobre 1998 entre d'une part Mme et M. p. B et d'autre part la société A., porte sur un local situé au 2ème sous-sol d'un immeuble sis x1, d'une superficie de 205 m², pour être utilisé par la société A. pour l'étude, l'achat et la vente, l'installation et l'automatisation de tous équipements liés à l'automatisation concernant les bâtiments publics ou privés, les prestations de services relatives à la maintenance, le dépannage, la réparation, la modernisation de toutes installation techniques, électriques ou électroniques de systèmes d'ascenseurs et de fermetures tels que portes, portails, portes de garage, portes coupe-feu, volets roulants …, et comporte la stipulation suivante : « de convention expresse le PRENEUR s'engage à exécuter aux lieu et place du BAILLEUR toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, à l'exception toutefois des grosses réparations, telles qu'elles sont définies à l'article 491 du Code civil monégasque qui seules restent à la charge du BAILLEUR ».
Selon le jugement du 29 mars 2007, l'objet de la mesure d'expertise était de déterminer d'une part si les locaux loués à la société A. sont insalubres, d'autre part de décrire les désordres invoqués par le preneur et de déterminer leur origine.
M. I. désigné au mois de juillet 2008, en remplacement de M. F., à sa demande pour raison de santé, un peu plus de deux mois après le démarrage de la mesure d'expertise et après que les opérations d'expertise aient été déclarées communes au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis x1 et x2, a déposé son rapport quatre ans après.
Il en ressort que M. I. a décidé d'effectuer des relevés du taux d'humidité dans le local litigieux, afin d'analyser l'influence éventuelle de la condensation sur les dommages constatés par M. F. avant lui, et dont il confirme la réalité. Ces relevés aux mois d'octobre 2008 et janvier 2009 pendant une semaine à chaque fois, ont fait apparaître des taux d'humidité en surface des matériaux, de 100 % en partie basse des piliers jusqu'à 1 m à 1 m 20 de hauteur, de 100 % sur plusieurs parties des locaux, de 80 à 90 % sur le plancher constitué en radier posé directement sur le sol naturel et l'expert, qui a estimé que ces taux étaient au moins partiellement la conséquence d'un manque de ventilation, a préconisé de faire l'expérimentation d'une bonne ventilation des locaux, ce qui a été accepté par les parties, qui ont fait l'avance, à hauteur de moitié chacune (3.486,34 euros X 2), des frais d'installation de la ventilation mécanique, par l'entreprise J., intervenue courant avril 2009.
Afin de déterminer si ce dispositif était suffisant, l'expert a décidé, avec l'accord des parties, d'en faire l'expérimentation avant le dépôt du rapport, et des relevés réalisés au mois d'avril 2010, ont permis à l'expert I. de faire les conclusions suivantes :
quant à l'humidité des parois et sol, si la zone des toilettes est manifestement affectée par un dégât des eaux provenant d'une fuite de la copropriété voisine, les relevés d'humidité dans le reste des locaux, qui correspondent à la normale, confirment clairement que la cause des dommages se trouvait dans un manque d'aération des locaux,
quant à l'humidité de l'air, que l'atmosphère des locaux est parfaitement assainie.
À la suite de l'apparition d'un film d'eau au mois de juin 2010 dans la zone de stockage, une nouvelle période d'observation a été décidée. Entre temps, ont été réalisés les travaux suivants :
la réparation du caniveau sur la rue Saint-Michel, par les services de la voirie,
la réparation des canalisations enterrées sous la dalle, par la copropriété de l'immeuble sis x1 et x2.
À la suite de cette période d'observation, les conclusions de l'expert au mois de janvier 2012, ont été :
que l'installation de l'installation de ventilation du local remplit largement son rôle de renouvellement de l'air et participe à la mise en salubrité du local,
que la réparation de la canalisation de la copropriété traversant l'atelier du nord au sud, depuis la zone de stockage jusqu'à la zone d'accès, a été utile et participe à la mise en salubrité du local, les flaques d'eau résurgentes dans la zone de stockage ayant complètement disparu,
que l'aménagement du caniveau côté ouest du local a été utile et participe à la mise en salubrité du local, la saturation dans le sol côté sud ouest du local ayant disparu,
que persistent les venues d'eau côté nord du local, attribuables à l'afflux continu des eaux provenant des voies et terrains en amont,
que persistent les remontées d'eau en surface des poteaux en position centrale, s'agissant de remontées par capillarité, la cause en étant l'état d'humidité constante du sol en terre plein du local et partiellement de l'humidité, lorsqu'il y en a, en surface de la chape (problème résolu).
Au final, l'expert I. estime que c'est le manque de ventilation des locaux auquel il a été remédié au cours de l'expertise, qui est la cause essentielle des désordres subis par la société A. et rendait insalubres les locaux, le taux d'humidité de l'air ambiant dans les locaux étant aujourd'hui d'une valeur normale et acceptable. L'expert I. conclut également que les deux autres apports d'eau dans les locaux (fuite sur canalisation et problème du caniveau) auxquels il a été remédié au cours de l'expertise, avaient une importance secondaire par rapport au manque de ventilation. Enfin, l'expert I. indique d'une part qu'il n'y a pas lieu de préconiser quelque intervention que ce soit au sujet de la paroi rocheuse côté amont non isolée avec arrivées d'eaux de ruissellement canalisées depuis fort longtemps, puisque la ventilation est une mesure nécessaire et suffisante pour assurer un état sanitaire des locaux satisfaisant, et d'autre part qu'il n'a pas analysé la question des infiltrations en provenance de la copropriété voisine laquelle n'était pas partie à la mesure d'expertise.
La société A. critique ce rapport d'expertise en arguant que l'expert a fait une analyse réductrice des causes de l'humidité et qu'il ne peut être affirmé que les désordres ont totalement disparu. Au contraire, Mme et M. p. B ainsi que la copropriété de l'immeuble sis x1 sollicitent l'homologation du rapport d'expertise déposé par M. I..
Il est constant, en application de l'article 368 du Code de procédure civile, selon lequel le Tribunal n'est pas lié par les constatations, les avis ou les conclusions de l'expert, que le rapport d'expertise ne constitue, comme les pièces produites par les parties, qu'un élément soumis à l'appréciation du Tribunal, si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande d'homologation du rapport d'expertise, auquel il sera simplement référé, soit pour retenir l'avis de l'expert, soit pour l'écarter.
La lecture du rapport d'expertise a permis de vérifier que l'expert I. déjà interpellé par les dires du conseil de la société A. au cours de la mesure d'expertise, a pu répondre de manière argumentée et après plusieurs périodes d'observation du taux d'humidité du local litigieux, que la ventilation mécanique installée avec l'accord tant de la société A. que de Mme et M. p. B et à leurs frais avancés par moitié, a permis d'améliorer de manière pérenne la situation, alors qu'auparavant les locaux étaient insalubres et de fait impropres à leur destination, comme l'avait conclu avant lui, l'expert F..
L'expert I. relève que l'installation de la ventilation, donnant des débits d'air correspondant aux besoins, avait été imposée à la société A. comme condition pour créer un bureau dans le local loué, par décision de la Direction de l'Environnement, de l'Urbanisme et de la Construction (M.) du 23 juin 1999 et il n'est pas contesté que cette installation n'est intervenue que dans le cadre de la mesure d'expertise et pas au moment des travaux d'aménagement du local loué, engagés par la société A., la climatisation réversible objet de la facture datée du 31 mars 1999 (pièce n° 29 de la demanderesse) ne pouvant manifestement pas pallier l'absence de ventilation, puisque la question de la nécessaire ventilation du local a été retenue tant par l'expert judiciaire I. que par l'expert privé L. en février 2005 et par l'expert F. en juillet 2007.
A cet égard, il ressort de l'autorisation délivrée par la M. qu'une autre condition particulière y était posée, à savoir le remplacement des vasistas par des fenêtres de dimensions réglementaires, ce qui n'a manifestement pas été réalisé, si l'on se réfère au croquis des lieux annexé au rapport d'expertise, sur lequel il apparaît que deux vasistas (et pas un seul comme indiqué dans les conclusions de la société A.) se trouvent dans le bureau.
En conséquence, il y a lieu de conclure que si le local est devenu insalubre, ce qui a été constaté en 2004, cinq années après les travaux d'aménagement réalisés par la société A. dans le local loué, la cause essentielle en était l'absence de ventilation mécanique du local par la société A., qui avait fait la demande d'autorisation d'aménagement d'un bureau, malgré les préconisations de la M., si bien que la société A. ne peut rechercher la responsabilité contractuelle de ses bailleurs pour l'insalubrité du local loué, qui ne subsiste d'ailleurs plus depuis l'installation de la ventilation mécanique.
S'agissant des autres désordres persistants selon l'expert, constitués par les venues d'eau côté nord du local attribuables à l'afflux continu des eaux provenant des voies et terrains en amont, les remontées d'eau par capillarité en surface des poteaux en position centrale causée par l'humidité constante du sol en terre plein du local, ainsi que l'infiltration dans la zone des toilettes provenant d'une fuite dans la copropriété voisine, il convient d'examiner s'ils relèvent de l'obligation des bailleurs de délivrance et de maintien de la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et de garantie pour tous les vices ou défauts de la chose loué qui en empêchent l'usage.
L'expert a conclu expressément que ces désordres n'affectent pas la salubrité du local et aucun élément contraire n'est apporté par la société A..
Il ressort des conclusions des parties que celles-ci avaient connaissance de l'humidité affectant le local loué, qui a été aménagé, selon le pré-rapport de l'expert F., à la place d'anciennes caves délimitées d'une part, par un mur de soutènement et l'escalier côté passage avenue Saint-Michel, d'autre part, par le mur porteur Nord / rue des Géraniums, si bien que seule l'aggravation du phénomène d'humidité est susceptible de relever de la garantie des bailleurs.
Dès lors, il importe peu de s'interroger sur l'état du local loué avant les travaux entrepris par ses soins courant de l'année 1999, comme semble y inviter la société A. en produisant les photographies du local avant son entrée dans les lieux, ainsi qu'une attestation du précédent locataire pour établir que l'humidité du local était préexistante, dès lors qu'il est démontré que la société A. l'a accepté ainsi et avait d'ailleurs fait l'acquisition du droit au bail commercial afférent à ce local le 1er octobre 1998, moyennant le prix de 25.916,33 euros.
Il est constaté que les travaux d'aménagement du local entrepris par la société A., pour les adapter aux besoins de son activité comportant le stockage de composants électriques et électroniques, ont consisté selon le pré-rapport de M. F. auquel la société A. demande de se référer, en travaux de maçonnerie, de carrelage, électricité, peinture, pose d'un enduit hydrofuge et d'une protection d'imperméabilité empêchant toute pénétration d'eau, justement pour pallier les inconvénients de la « grotte » située au nord ainsi que du réseau d'évacuation d'eaux de source ou débordement par suintement d'une nappe phréatique, passant sous la dalle.
Il est établi que ce n'est qu'à partir de l'année 2004, que la société A. a commencé à se plaindre d'une aggravation de l'humidité, soit cinq années après la réalisation de ses travaux d'aménagement, sans se conformer aux prescriptions de la M. tenant notamment à l'installation d'un système de ventilation, ce qui constitue la cause essentielle de l'aggravation de l'humidité du local entraînant son insalubrité selon les conclusions de l'expert I. rendues après des relevés précis du taux d'humidité, l'expérimentation d'un système de ventilation mécanique et l'observation du fonctionnement de ce système de ventilation mécanique pendant deux années, non sans avoir examiné les autres causes tirées de la présence de la grotte, des remontées d'eau par capillarité, du problème de l'infiltration côté copropriété voisine, du problème du caniveau réglé en cours d'expertise par la voirie et du problème de la canalisation réglé en cours d'expertise par la copropriété de l'immeuble sis x1.
En conséquence, il y a lieu de conclure que la société A. n'est fondée à solliciter la garantie de ses bailleurs que pour la réparation des désordres subis du fait de tiers et non pas du fait de la situation particulière du local loué.
La société A. sera donc déboutée de sa demande tendant à la réalisation de travaux de remise en état des ouvrages dégradés et d'assainissement des locaux, à savoir la préparation du chantier et l'étanchéisation de la paroi rocheuse, le traitement des pieds de poteaux par injection, la remise en état des peintures des poteaux sur une hauteur retenue de 1,20 mètre, ainsi qu'à la condamnation de Mme et M. p. B au paiement de la contre-valeur de ces travaux.
De même, la société A. sera déboutée de sa demande tendant à la réparation du préjudice matériel représenté par les détériorations ayant affecté les pièces électroniques utilisées pour les besoins de son activité, puisqu'il ressort des pièces produites par la société A. qu'elle n'a été destinataire de plaintes sur l'oxydation de pièces électriques ou électroniques qu'au cours de l'année 2004, soit cinq années après les travaux d'aménagement du local loué, sans respecter la prescription d'installation d'une ventilation mécanique, ce qui constitue la cause essentielle de l'aggravation de l'humidité du local loué.
Enfin et pour la même raison, la société A. sera déboutée de sa demande de remboursement du coût avancé par ses soins, au cours de la mesure d'expertise, pour l'installation de la ventilation mécanique.
Sur les demandes reconventionnelles de Mme et M. p. B
Il s'agit de la demande de remboursement du coût avancé par leurs soins, pour l'installation de la ventilation mécanique, ainsi que de la demande de réalisation de travaux de remise en état préconisés par l'expert sous astreinte.
Il ressort des développements ci-dessus, que ce sont les travaux d'aménagement effectués par la société A. sans respecter la préconisation de la M. sur l'installation d'une ventilation mécanique, qui a été la cause essentielle de l'aggravation de l'humidité et que le remède y a été apporté au cours de la mesure d'expertise, par l'installation d'une ventilation mécanique, avec l'accord des parties, à leurs frais avancés par moitié.
Mme et M. p. B sont donc bien fondés à réclamer à la société A. le remboursement de la somme qu'ils ont avancée, soit 3.486,34 euros.
Aux termes du contrat de bail daté du 15 octobre 1998, « de convention expresse le PRENEUR s'engage à exécuter aux lieu et place du BAILLEUR toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, à l'exception toutefois des grosses réparations, telles qu'elles sont définies à l'article 491 du Code civil monégasque qui seules restent à la charge du BAILLEUR ».
Les travaux préconisés par l'expert I. concernent :
la reprise du revêtement de surface de la chape de sol et de la partie basse des poteaux, évaluée à 5.623,30 euros TTC,
les dommages aux embellissements dans le local toilettes et une partie du mur de l'atelier adjacente, causés par des infiltrations provenant de la copropriété voisine, évalués à 1.614,60 euros TTC,
la reprise de la peinture de sol au droit de la tranchée exécutée par la copropriété pour réparer la canalisation fuyarde, évaluée à 374,50 euros TTC.
Il ressort des développements ci-dessus que la société A. est responsable de l'aggravation de l'humidité qui a causé des désordres nécessitant la reprise du revêtement de surface de la chape du sol et de la partie basse des poteaux. En revanche, la société A. n'est pas à l'origine des dommages concernant les embellissements dans le local toilettes et une partie du mur de l'atelier adjacente, ni de ceux affectant le sol au droit de la tranchée exécutée par la copropriété.
En conséquence, Mme et M. p. B ne peuvent exiger que la condamnation de la société A. à exécuter les travaux de reprise du revêtement de surface de la chape du sol et de la partie basse des poteaux et seront déboutés du surplus, y compris de leur demande tendant au prononcé d'une astreinte, la société A. ayant tout intérêt à procéder auxdits travaux pour pouvoir poursuivre son activité dans les meilleurs conditions.
Sur la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis x1 et x2
Il s'agit de la demande de mise hors de cause.
Elle sera rejetée dans la mesure où il ressort des développements ci-dessus, que sa présence était indispensable pour la réalisation de la mesure d'expertise, au regard de la mise en évidence, au cours des opérations d'expertise commencées par l'expert F., d'infiltrations en provenance des parties communes, et ce même si au final, aucune demande n'a été dirigée contre la copropriété, par Mme et M. p. B qui l'avaient appelé en la cause.
Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive
L'article 234 du Code de procédure civile énonce qu'indépendamment des dépens, des dommages et intérêts peuvent être demandés et alloués conformément à l'article 1229 du Code civil, ce qui suppose la double preuve d'un préjudice et d'une faute outre du lien de causalité entre les deux.
Il n'est pas démontré que c'est de manière abusive que Mme et M. p. B ont décidé d'appeler en la cause la copropriété de l'immeuble sis x1, si bien que le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à leur réclamer des dommages et intérêts et en sera débouté.
Chacune des parties principales succombant partiellement dans ses prétentions, il n'est pas démontré d'abus dans l'exercice de leurs droits respectifs, si bien que les demandes à ce titre seront rejetées.
Sur l'exécution provisoire
Selon les dispositions de l'article 202 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est ordonnée par le Tribunal, à la demande des parties, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n'y a point appel. Elle peut être ordonnée également, dans tous les cas d'urgence.
Aucune des conditions légales n'étant réunie, cette demande sera rejetée.
Sur les dépens
Il ressort des développements ci-dessus que l'aggravation de l'humidité dont s'est plaint la société A. et qui est à l'origine de la présente procédure, a été causée essentiellement par le non respect par la société A. des préconisations de la M., mais aussi par des infiltrations imputables à des tiers dont les bailleurs doivent garantie au preneur.
En conséquence, il convient de faire masse des dépens incluant les frais d'expertise et ceux réservés par les jugements du 29 mars 2007 et 19 juin 2008 et de les mettre à la charge de la société A. à hauteur des ¾ et de Mme et M. p. B à hauteur de ¼, avec distraction au profit de Maîtres Christine PASQUIER-CIULLA, Richard MULLOT et Jean-Pierre LICARI, avocats-défenseurs, chacun pour ce qui les concerne.
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Vu le rapport d'expertise déposé par M. a. I le 21 juin 2012 ;
Déboute la société A. de l'ensemble de ses demandes ;
Condamne la société A. à rembourser à Mme et M. p. B la somme de 3.486,34 euros ;
Condamne la société A. à exécuter les travaux préconisés par l'expert, de reprise du revêtement de surface de la chape du sol et de la partie basse des poteaux ;
Déboute Mme et M. p. B du surplus de leur demande ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis x1 et x2 de sa demande de mise hors de cause ;
Déboute les parties de leurs demandes respectives de dommages et intérêts ;
Fait masse des dépens qui comprendront les frais de l'expertise de M. a. I et ceux réservés par les jugements du 29 mars 2007 et 19 juin 2008, et les partage à hauteur de ¾ pour la société A. et à hauteur de ¼ pour Mme et M. p. B, avec distraction au profit de Maîtres Christine PASQUIER-CIULLA, Richard MULLOT et Jean-Pierre LICARI, avocats-défenseurs, sous leur due affirmation, chacun pour ce qui les concerne ;
Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ;
Ainsi jugé par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, Madame Patricia HOARAU, Juge, Madame Sophie LEONARDI, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistées, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ;
Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 30 SEPTEMBRE 2014, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Mademoiselle Cyrielle COLLE, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.