Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 octobre 2014, n° 12701

Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 octobre 2014, n° 12701 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire soumise au Tribunal de première instance de Monaco le 23 octobre 2014 s'inscrit dans un entrelacs factuel d'une grande complexité, mêlant infractions pénales d'affaires, montages sociétaires allégués et ventes immobilières concurrentes portant sur deux appartements distincts situés au sein du même immeuble « V » à Monaco.

À l'origine de ce contentieux se trouvent des agissements frauduleux commis courant 1999 et 2000 par deux sœurs, Hélène SA. et Geneviève SA., au préjudice de M. s. EM. Ces faits d'escroquerie et de faux en écritures privées de commerce et de banque ont donné lieu à une plainte déposée par la victime le 27 février 2002 (évoquée également à la date du 28 février 2002 dans les motifs du jugement). Ce volet répressif initial a abouti à un jugement du Tribunal correctionnel de Monaco du 10 mai 2005, confirmé par un arrêt de la Cour d'appel du 23 janvier 2006 — le pourvoi ayant été rejeté par la Cour de révision le 20 juin 2006. Sur l'action publique, Hélène SA. et Geneviève SA. ont été condamnées respectivement à deux ans et dix mois d'emprisonnement. Sur l'action civile, Hélène SA. a été condamnée à verser à M. s. EM. la somme de 237 330,66 euros à titre de dommages et intérêts, et les deux sœurs ont été condamnées solidairement au paiement de la somme de 131 378,60 euros, soit un total de 368 709,26 euros.

Parallèlement à cette procédure pénale, les protagonistes se sont livrés à diverses opérations immobilières portant sur deux biens situés dans l'immeuble « V » à Monaco, opérations qui constituent le cœur du litige civil.

Le premier bien immobilier est un appartement situé au deuxième étage de l'immeuble « V », appartenant en indivision aux sœurs Hélène et Geneviève SA. Le 11 avril 2005, soit peu avant le jugement correctionnel du 10 mai 2005, les sœurs SA. ont conclu avec M. s. EM. une promesse synallagmatique de vente portant sur cet appartement, moyennant un prix principal forfaitaire de 1 000 000 d'euros. Aux termes de cet acte, les parties convenaient que ce prix se compenserait avec pareille somme de 1 000 000 d'euros, représentant le montant forfaitaire, global et définitif (en principal, frais et accessoires) de la dette des sœurs SA. envers M. s. EM., pour laquelle la procédure pénale initiée en février 2002 était en cours. Toutefois, aucun acte authentique réitératif de ce compromis n'a jamais été signé au profit du bénéficiaire. Au contraire, par acte authentique reçu le 15 mars 2006 par Maître Paul-Louis AUREGLIA, notaire à Monaco, Hélène et Geneviève SA. ont vendu ce même appartement du deuxième étage à un tiers, M. d. EZ., moyennant le prix de 725 000 euros. M. s. EM. a alors engagé une action tendant à obtenir la vente forcée de ce bien à son profit, mais il en a été débouté par un jugement du Tribunal de première instance en date du 24 juillet 2007.

Le second bien immobilier est un appartement de trois pièces principales (avec cuisine, vestibule, salle de bains, terrasse, jardin et deux caves) situé au rez-de-chaussée du même immeuble « V », propriété de la seule Hélène SA. Par acte authentique reçu le 12 mai 2004 par Maître Paul-Louis AUREGLIA, Hélène SA. a vendu ce bien à la SCI B — société dont l'associée majoritaire était Mme Ilana AM., compagne de M. Dan BE., et le gérant en exercice M. s. MA. — pour un prix principal, en bloc et à forfait, de 914 694,10 euros. Selon les stipulations de l'acte authentique, ce prix a été payé comptant par l'acquéreur selon deux modalités : à concurrence de 762 245,09 euros (soit la contre-valeur de 5 millions de francs) dès avant l'acte et en dehors de la comptabilité du notaire, et à concurrence de 152 449,02 euros à l'instant même par la comptabilité notariale. Suite à cette vente, la SCI B a consenti à Hélène SA., le 27 mai 2004, un contrat de bail portant sur cet appartement moyennant un loyer mensuel de 2 570 euros.

Deux ans plus tard, par un acte authentique reçu par Maître Paul-Louis AUREGLIA le 12 mai 2006 (également mentionné à la date du 5 mai 2006 dans certaines écritures et motifs de la décision), la SCI B a revendu cet appartement du rez-de-chaussée aux époux KA. moyennant le prix de 1 300 000 euros.

C'est la répartition et l'appréhension de cette somme de 1 300 000 euros, détenue par l'étude notariale, qui ont déclenché une série d'actions judiciaires tant civiles que pénales. Hélène SA. a en effet soutenu que la vente du 12 mai 2004 à la SCI B était purement fictive et déguisait un prêt usuraire de 152 449,02 euros consenti par M. Dan BE., la somme de 762 245,09 euros correspondant à une reconnaissance de dette fictive datée du 15 janvier 1999. Elle s'est prévalue à cet égard de deux documents sous seing privé qualifiés de contre-lettres, datés des 12 mai 2004 et 8 juin 2004, censés garantir le maintien de ses droits sur le bien ou sur le prix de sa revente. De son côté, M. s. EM., cherchant à recouvrer sa créance indemnitaire et croyant initialement que le bien revendu par la SCI B était celui qui lui avait été promis, a tenté de saisir les fonds détenus par le notaire.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Le parcours procédural ayant conduit au jugement du 23 octobre 2014 s'est étendu sur plus de huit années, jalonné par des mesures conservatoires, trois instances civiles jointes et une longue information judiciaire pénale.

Dans un premier temps, des mesures d'immobilisation des fonds ont été obtenues. Sur requête d'Hélène SA., le Président du Tribunal de première instance a, par ordonnance du 12 juin 2006, autorisé l'immobilisation de la somme de 1 300 000 euros issue de la revente aux époux KA. et constitué Maître Paul-Louis AUREGLIA séquestre judiciaire. La demande de rétractation de cette ordonnance formée par la SCI B a été rejetée par ordonnance de référé du 14 mars 2007, confirmée par la Cour d'appel le 20 avril 2010. Concomitamment, sur requête de M. s. EM. du 21 juin 2006 évaluant sa créance à 1 000 000 d'euros, une ordonnance du même jour l'a autorisé à pratiquer une saisie-arrêt entre les mains du notaire sur toutes sommes dues aux sœurs SA. ou à la SCI B, à hauteur de 500 000 euros. La demande de rétractation de la SCI B a également été rejetée par ordonnance de référé du 14 mars 2007, confirmée en appel le 20 avril 2010.

Trois instances civiles au fond ont alors été successivement introduites devant le Tribunal de première instance :

1. L'instance n° 2006/000654 : Par exploit du 23 juin 2006, M. s. EM. a fait signifier la saisie-arrêt à Maître AUREGLIA et a assigné Geneviève SA., Hélène SA. et la SCI B en validation de la mesure et en paiement de 500 000 euros. Le notaire tiers-saisi a déclaré détenir 91 451,87 euros pour Geneviève SA., 371,61 euros pour Hélène SA., et 1 300 000 euros pour la SCI B au titre du séquestre. Par conclusions du 26 octobre 2006, les sœurs SA. avaient déclaré s'en rapporter, souhaitant se libérer de leur dette envers M. s. EM. qu'elles évaluaient alors à 525 000 euros.
2. L'instance n° 2007/000408 : Par exploit du 21 février 2007, Hélène SA. a assigné la SCI B et son gérant M. s. MA., en présence du notaire séquestre, en annulation pour dol et fictivité de l'acte authentique de vente du 12 mai 2004 et en paiement de 500 000 euros de dommages et intérêts.

Avant que le juge civil ne statue au fond, le contentieux s'est déplacé sur le terrain pénal. Le 29 mai 2006 (également mentionné au 29 mai 2007 dans l'exposé des faits), Hélène SA. a déposé plainte avec constitution de partie civile contre M. Dan BE., Mme Ilana AM. et M. s. MA. des chefs de tentative d'escroquerie, complicité et abus de faiblesse. En réplique, le 17 janvier 2007, la SCI B, Mme Ilana AM. et M. s. MA. ont déposé plainte avec constitution de partie civile contre X pour faux et contre les sœurs SA. pour usage de faux, visant les prétendues contre-lettres des 12 mai et 8 juin 2004. Les procédures pénales ont été jointes le 16 août 2007, et M. s. EM. s'y est constitué partie civile le 5 octobre 2009. Dans l'attente de l'issue pénale, le Tribunal de première instance a, par jugement avant-dire-droit du 25 octobre 2012, ordonné la jonction des instances civiles n° 2006/000654 et n° 2007/000408 et sursis à statuer.

L'instruction pénale a connu de multiples rebondissements : après une ordonnance de non-lieu du 9 août 2011, la Chambre du conseil de la Cour d'appel a, par arrêts des 19 janvier 2012 et 26 avril 2012, réformé le non-lieu, requalifié les faits et ordonné le renvoi devant le Tribunal correctionnel d'Hélène SA. du chef de tentative d'escroquerie au jugement au préjudice de M. s. EM., et de Mme Ilana AM. et M. s. MA. du chef de complicité de ce délit. Toutefois, par un jugement définitif du 5 février 2013, le Tribunal correctionnel a prononcé la relaxe générale des prévenus et débouté M. s. EM. de son action civile, en relevant notamment la confusion opérée entre les deux appartements et l'absence de concertation frauduleuse préalable entre Hélène SA. et les animateurs de la SCI B au détriment de M. s. EM.

1. L'instance n° 2013/000608 : Suite au jugement de relaxe, l'affaire civile a été rappelée le 13 mars 2013. Hélène SA. étant décédée le 16 février 2013 à Nice, sa sœur et unique héritière acceptante, Geneviève SA., a, par exploit du 4 juillet 2013, assigné les parties en reprise d'instance.

Dans le dernier état de leurs écritures respectives devant le Tribunal de première instance :

• M. s. EM. (conclusions du 11 décembre 2013) demandait qu'il lui soit donné acte qu'il s'en rapportait à justice sur le litige opposant Geneviève SA. à la SCI B (tout en suggérant que la relaxe pénale au bénéfice du doute n'excluait pas une faute civile). Il sollicitait la condamnation de Geneviève SA. à lui payer la somme de 630 000 euros (représentant la différence entre le million d'euros reconnu dans la promesse de vente du 11 avril 2005 et la condamnation pénale de 368 709,26 euros) avec intérêts de droit à compter du 23 juin 2006, la validation de la saisie-arrêt pratiquée à cette date, et le rejet des demandes adverses en soutenant sa parfaite bonne foi.
• Mme Geneviève SA. (conclusions du 31 mars 2014), agissant tant en son nom personnel qu'ès qualités d'héritière d'Hélène SA., sollicitait le débouté des demandes de la SCI B et de M. s. EM., ainsi que la condamnation de la SCI B à lui payer 1 300 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement notamment de l'article 1004 du Code civil, en soutenant la fictivité de la vente du 12 mai 2004, la validité des contre-lettres des 12 mai et 8 juin 2004 et l'état de vulnérabilité et de besoin de sa sœur. Vis-à-vis de M. s. EM., elle demandait de constater que la créance de ce dernier était limitée à la somme fixée par le juge pénal (368 709,26 euros), déclarait retirer son offre transactionnelle de 525 000 euros, arguait de la caducité de la promesse du 11 avril 2005 souscrite sous la pression pénale, et demandait que le notaire séquestre (Maître Nathalie AUREGLIA-CARUSO, ayant succédé à Maître Paul-Louis AUREGLIA) lui verse les fonds séquestrés sous déduction de la somme de 368 709,26 euros à remettre à M. s. EM.
• La SCI B et M. s. MA. (conclusions du 11 juin 2014) concluaient au débouté intégral de M. s. EM. et de Geneviève SA. Ils sollicitaient la mainlevée de la saisie-arrêt du 23 juin 2006 sur leurs fonds, la rétractation de l'ordonnance du 12 juin 2006 et la mainlevée du séquestre judiciaire de 1 300 000 euros à leur profit. Reconventionnellement, ils réclamaient la condamnation de M. s. EM. à 100 000 euros de dommages et intérêts pour maintien abusif de saisie, et celle de Geneviève SA. à 200 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, contestant toute simulation et arguant de la fausseté des contre-lettres produites en simples copies.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La jonction des trois instances soumettait au Tribunal de première instance de Monaco deux questions juridiques principales relatives au droit des contrats et au droit de la preuve, doublées de questions accessoires touchant aux voies d'exécution et à la responsabilité pour abus du droit d'agir en justice :

1. Sur la simulation contractuelle et la preuve de la contre-lettre : Une partie à un acte authentique de vente immobilière peut-elle obtenir l'annulation de cet acte pour fictivité et dol, ou revendiquer le prix de revente du bien sur le fondement d'une simulation par déguisement de prêt, en produisant, à titre de contre-lettres au sens de l'article 1168 du Code civil, de simples photocopies ou télécopies dont l'authenticité des signatures est sérieusement mise en doute par les expertises graphologiques, et en invoquant des témoignages sur le comportement ultérieur des parties ?
2. Sur l'inexécution d'une promesse synallagmatique de vente immobilière : Lorsque le promettant refuse de réitérer par acte authentique une promesse synallagmatique de vente immobilière — laquelle comprenait une clause de compensation du prix avec une dette préexistante forfaitairement reconnue — et aliène le bien au profit d'un tiers, rendant impossible l'exécution forcée en nature, le bénéficiaire est-il fondé, en application de l'article 1426, alinéa 3, du Code civil, à obtenir des dommages et intérêts calculés en considération de la reconnaissance de dette stipulée dans le compromis non réitéré ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Après avoir ordonné la jonction de l'instance en reprise d'instance n° 2013/000608 avec les deux instances initiales déjà jointes (conformément à l'article 392 du Code de procédure civile), le Tribunal déploie un raisonnement méthodique en trois temps.

1. Le rejet de la demande en nullité de la vente du 12 mai 2004 : l'échec probatoire de la contre-lettre et du dol

Le Tribunal examine tout d'abord la crédibilité intrinsèque de la thèse d'Hélène SA., reprise par sa sœur Geneviève, selon laquelle la vente authentique du 12 mai 2004 à la SCI B aurait été un montage fictif masquant un prêt hypothécaire usuraire au taux de 20 % l'an, dans le cadre duquel elle aurait été victime d'un dol. Les juges écartent d'emblée l'argument tiré de la volonté d'éviter la « lourdeur d'un prêt hypothécaire » : en 2004, le patrimoine immobilier monégasque d'Hélène SA. (composé de deux appartements dans l'immeuble « V ») n'était grevé d'aucune sûreté, de sorte qu'elle n'avait aucun motif rationnel de recourir à un montage d'une telle complexité hors des circuits bancaires traditionnels. Le Tribunal relève avec lucidité que le seul mobile plausible d'Hélène SA., affleurant dans les dernières écritures de sa sœur, résidait dans la volonté d'organiser son insolvabilité apparente à l'égard de ses créanciers français (son activité de gestion immobilière ayant été placée en redressement judiciaire à Nice le 9 mars 2004 puis en liquidation le 16 décembre 2004) ou de M. s. EM.

Se plaçant ensuite sur le terrain strictement probatoire au visa de l'article 1168 du Code civil (« les contre-lettres ne peuvent avoir leur effet qu'entre les parties contractantes »), le Tribunal pose la règle fondamentale gouvernant l'administration de la preuve de la simulation entre les parties : « dans les rapports entre les parties, la preuve d'une contre-lettre doit être administrée par écrit lorsque l'acte apparent est constaté en cette forme ».

En l'espèce, l'acte apparent étant un acte authentique, une preuve littérale de la contre-lettre était exigée. Or, le Tribunal constate que les deux documents litigieux versés aux débats par Geneviève SA. — l'attestation attribuée à Mme Ilana AM. du 12 mai 2004 déclarant nulle et non avenue la dette de 5 millions de francs (pièce n° 15, cote pénale D29) et l'engagement du 8 juin 2004 de céder les parts de la SCI B ou de reverser le prix de revente sous déduction de 152 449,02 euros (pièce n° 14, cote pénale D30) — ne sont produits qu'en copie (une photocopie pour le premier, un fax pour le second), aucun original n'étant représenté.

Poussant l'analyse plus loin, le Tribunal envisage l'hypothèse où ces copies pourraient valoir commencement de preuve par écrit. Il procède alors à une recension exhaustive et minutieuse des cinq expertises et contre-expertises en écritures réalisées durant l'instruction pénale (rapports privés de C. KO., F.