Contrat de bail – État des lieux – Restitution du dépôt de garantie (oui) - Résistance abusive – Caractérisation (oui) L'article 1570 du Code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L'article 1571 du même code prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Enfin, selon l'article 1572 le preneur répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Le contrat de bail conclu le 18 janvier 2010, entre s. GA. et e. GO. stipule que le preneur ayant reçu les lieux en parfait état, doit les rendre dans le même état. Il prévoit en outre que la somme de 19.800 euros versée à titre de garantie du loyer et des charges et du bon entretien des locaux, reconnus par le preneur comme livrés en bon état locatif, sera restituée au preneur lors de son départ, si les locaux n'ont pas été dégradés. En l'espèce, un état des lieux d'entrée a été établi à la date du 18 janvier 2010. Bien que cet acte ne comporte pas sa signature, e. GO. n'en conteste pas la teneur, à l'exception de la mention relative à la réfection des peintures par le bailleur à la date du 22 janvier 2010, sans intérêt dans le présent litige. Deux procès-verbaux de constat ont été dressés à la sortie, par maître ESCAUT-MARQUET, huissier de justice, les 6 et 27 décembre 2012, le second intervenant après que le preneur ait fait procéder à la réfection des peintures de l'appartement. Pour procéder à la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, il convient de retenir le second procès-verbal de sortie, dressé le 27 décembre 2012, après que le locataire ait fait réaliser, à ses frais, certains travaux de remise en état. L'ensemble des désordres constatés dans le logement et les travaux de remise en état y afférents ne pouvant être imputés au locataire sortant, faute de preuve suffisante, il sera fait droit à la demande principale d e. GO. en restitution du montant du dépôt de garantie et s. GA. sera débouté de sa demande reconventionnelle en paiement du solde du coût des travaux. En retenant une somme, d'un montant significatif, au titre du dépôt de garantie, alors qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des travaux de remise en état entrepris ne pouvait raisonnablement être mis à la charge de son locataire sortant, s. GA. a fait preuve d'une résistance abusive qui a contraint la partie adverse à faire valoir ses droits en justice. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE JUGEMENT DU 27 NOVEMBRE 2014 En la cause de : M. e. GO., né le 6 décembre 1970 à Londres (Grande-Bretagne), de nationalité britannique, domicilié « X » - X à Monaco, DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : M. s. GA., né le 7 février 1958 à Londres (Grande-Bretagne), de nationalité britannique, demeurant X à Monaco, DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 17 octobre 2013, enregistré (n° 2014/000150) ; Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de s. GA., en date des 28 novembre 2013 et 11 juin 2014 ; Vu les conclusions de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom d e. GO., en date des 17 mars 2014 et 10 juillet 2014 ; À l'audience publique du 23 octobre 2014, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 27 novembre 2014 ; FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 18 janvier 2010, enregistré le 22 janvier 2010, s. GA. a donné à bail à e. GO. un local d'habitation, constitué d'un appartement trois-pièces, sis à Monaco, X, Villa Y, 5ème étage, moyennant un loyer annuel de 79.200 euros en principal, outre 3.360 euros de charges, ainsi que le versement d'un dépôt de garantie de 19.800 euros. Ce bail a pris fin en décembre 2012. Par exploit d'huissier délivré le 17 octobre 2013, e. GO. a fait assigner s. GA. en paiement de la somme principale de 19.800 euros, à titre de restitution du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 avril 2013, et de la somme accessoire de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'appui de sa demande, e. GO. fait valoir qu'en dépit de ses demandes réitérées et d'un courrier de mise en demeure adressé par son avocat, s. GA. n'a pas respecté la clause du bail stipulant la restitution du dépôt de garantie par le bailleur au preneur lors de son départ « si les locaux n'ont pas été dégradés ». En défense, s. GA. invoque des désordres constatés dans les lieux loués au départ d e. GO. et il expose avoir été contraint de faire procéder à des travaux de remise en état, d'un montant total de 22.376 euros. Il conclut en conséquence au rejet des prétentions adverses et sollicite reconventionnellement la condamnation d e. GO. au paiement des sommes de 2.576 euros, représentant le solde du coût des travaux après déduction du dépôt de garantie, et 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. En réplique, e. GO. conteste à la fois la réalité des désordres invoqués et la preuve du coût des travaux de remise en état. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes principale et reconventionnelle : L'article 1570 du Code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L'article 1571 du même code prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Enfin, selon l'article 1572 le preneur répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Le contrat de bail conclu le 18 janvier 2010, entre s. GA. et e. GO. stipule que le preneur ayant reçu les lieux en parfait état, doit les rendre dans le même état. Il prévoit en outre que la somme de 19.800 euros versée à titre de garantie du loyer et des charges et du bon entretien des locaux, reconnus par le preneur comme livrés en bon état locatif, sera restituée au preneur lors de son départ, si les locaux n'ont pas été dégradés. En l'espèce, un état des lieux d'entrée a été établi à la date du 18 janvier 2010. Bien que cet acte ne comporte pas sa signature, e. GO. n'en conteste pas la teneur, à l'exception de la mention relative à la réfection des peintures par le bailleur à la date du 22 janvier 2010, sans intérêt dans le présent litige. Deux procès-verbaux de constat ont été dressés à la sortie, par maître ESCAUT-MARQUET, huissier de justice, les 6 et 27 décembre 2012, le second intervenant après que le preneur ait fait procéder à la réfection des peintures de l'appartement. s. GA. soutient que le montant des travaux de remise en état des lieux s'élève à la somme de 22.376 euros, décomposée comme suit : travaux de plomberie : 3.950 euros remplacement des moquettes : 10.165 euros restauration des meubles de salle de bains : 1.500 euros restauration des stores : 250 euros restauration des jardinières, du goutte à goutte et des plantes : 6.511 euros. Il y a lieu d'examiner successivement chacun de ces postes. Pour procéder à la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, il convient de retenir le second procès-verbal de sortie, dressé le 27 décembre 2012, après que le locataire ait fait réaliser, à ses frais, certains travaux de remise en état. Sur les travaux de plomberie : Ces travaux concernent la salle de bains et la salle de douche de l'appartement. Dans l'état des lieux d'entrée, ces deux pièces et les éléments les garnissant n'ont fait l'objet d'aucune mention particulière, ce dont il faut déduire qu'elles se trouvaient en bon état, sans pour autant qu'il soit mentionné un état neuf. Dans le procès-verbal de sortie du 27 décembre 2012, les seules détériorations constatées sur les sanitaires et la robinetterie sont les suivantes : dans la salle de douche : ciel de pluie légèrement entartré grille de vidange terne plaque chromée de la chasse d'eau des WC terne. dans la salle de bains : douchette légèrement entartrée et sa patte de fixation remue. Pour le reste, l'huissier constate expressément : dans la salle de douche : le lavabo rectangulaire Duravit et sa robinetterie chromée sont en bon état, le robinet, la douchette et le flexible sont en bon état, la cuvette suspendue, l'abattant et le couvercle des WC sont en bon état. dans la salle de bains : les deux lavabos Duravit et leurs robinetterie chromée sont en bon état, la baignoire et sa robinetterie chromée sont en bon état, de même que le flexible, la cuvette suspendue, l'abattant et le couvercle et la plaque chromée de la chasse encastrée des WC sont en bon état. Au vu de ces éléments, le montant du devis estimatif de travaux n° 13-127, établi le 26 août 2013 par l'entreprise de plomberie H, soit la somme de 3.500 euros, n'a pas à être mis à la charge du locataire sortant, en ce qu'il concerne la remise en état neuf ou le remplacement du ciel de pluie de la salle de douche, du siphon de sol, de la plaque de commande WC et des bondes des vasques de la salle de bains. Au vu des dispositions légales susmentionnées et des stipulations contractuelles, le preneur n'est, en effet, pas tenu de restituer les lieux à l'état neuf mais dans l'état dans lequel il les a reçus, soit, en l'espèce, en bon état présumé. Les seules constatations du procès-verbal de sortie concernent la présence de tartre dans les sanitaires et ne justifient nullement qu'e. GO. se voie imputer la charge de travaux de dépose, de traitement par polissage ou de remplacement et de repose d'éléments de robinetterie, pour un montant estimé, s'agissant d'un simple devis, de 3.500 euros. La présence de tartre et le ternissement subséquent de certains éléments de robinetterie résultent enfin d'une usure normale et constituent une dégradation par vétusté, au sens de l'article 1570 du Code civil, de sorte que le locataire ne saurait pas plus se voir imputer le montant de la facture n°327-13, émise le 26 août 2013, pour un montant de 450 euros, par l'entreprise H et relative au démontage, nettoyage-détartrage et remontage des brise-jets, robinets, ciel de pluie, buses et plaque d'habillage. Sur le remplacement des moquettes : Il ressort des états des lieux, d'entrée et de sortie, que le sol des deux chambres de l'appartement est recouvert de moquettes. L'état des lieux d'entrée mentionnait : dans la chambre de maître : moquette en bon état (lavée à la vapeur) avec quelques marques de meubles. dans la chambre 2 : moquette fraîchement nettoyée - traces noires sur le passage. Le procès-verbal de sortie mentionne quant à lui : dans la chambre gauche : sol recouvert de moquette blanc cassé - quelques légères traces grisâtres, notamment une tache au centre. dans l'autre chambre : la moquette blanc cassé qui recouvre le sol est en bon état. Pour les mêmes motifs que ci-dessus rappelés, tenant à l'obligation légale et conventionnelle pour le preneur de restituer les lieux à l'identique mais non à neuf, il ne saurait être mis à la charge d e. GO. le remplacement des moquettes dans les deux chambres, selon facture n° 130218LD, émise le 29 juillet 2013 par l'entreprise M, pour un montant de 10.165 euros. Sur la restauration des meubles de salle de bains : L'état des lieux d'entrée ne précise l'existence d'aucun meuble dans la salle de bains. S'agissant de la salle de douches, il mentionne un meuble sous vasque, sans précision. Le procès-verbal de sortie relève que, dans la salle de douches, le meuble quatre-tiroirs est à nettoyer et, dans la salle de bains, les meubles en bois foncé deux-portes présentent des traces blanches et auréoles. En l'absence de mention relative aux meubles de la salle de bains dans l'état des lieux d'entrée, le tribunal n'est pas en mesure de comparer leur état initial avec leur état en fin de bail. Il s'ensuit que s. GA. ne rapporte pas la preuve de ce que les traces blanches et auréoles constatées sur ces meubles seraient le fait d e. GO., de sorte que le montant de la facture n° 00795, émise le 4 septembre 2013 par r. WI., à hauteur de la somme de 1.500 euros, ne saurait être mis à la charge de ce dernier. Sur la restauration des stores : Là encore, l'état des lieux d'entrée ne comporte aucune mention relative aux stores. Le procès-verbal de sortie relève que les châssis coulissants laqués blancs et les volets roulants électriques sont en bon état et, sur la loggia, que les stores de toile électriques sont en bon état d'usage et de fonctionnement. Ces seuls éléments ne démontrent pas l'existence de quelconques désordres affectant les stores du balcon, de sorte qu e. GO. ne saurait se voir imputer le coût de la facture n° 15072013 de démontage, nettoyage et remontage des auvents et bras, émise par Y. BO., pour un montant de 250 euros. Sur la restauration des jardinières, du goutte à goutte et des plantes : À l'appui de ce chef de demande, s. GA. soutient que les plantes contenues dans les jardinières du balcon et le système automatique d'arrosage par goutte à goutte auraient été endommagés par la coupure de l'alimentation en eau, consécutive au fait que le locataire sortant aurait manqué à son obligation de régler une facture de la Société Monégasque des Eaux. Outre le fait que le balcon et les éléments le garnissant ne sont aucunement mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, ce dont il suit qu'aucune comparaison n'est possible avec l'état des lieux de sortie, s. GA. ne rapporte pas la preuve suffisante de l'absence de règlement par e. GO. de la facture d'eau n° 01-5363896B-0213-I1, d'un montant de 152,87 euros. Si cette facture est certes adressée à e. GO. elle est toutefois datée du 5 avril 2013 et payable avant le 12 avril 2013, soit plus de quatre mois après le départ des lieux du locataire et elle ne précise pas la période concernée. Au demeurant, la date à laquelle l'alimentation en eau aurait été suspendue par la Société Monégasque des Eaux, entraînant la coupure alléguée de l'arrosage automatique et la destruction subséquente des plantes, n'est nullement établie, de sorte que la preuve d'un éventuel lien de causalité entre le non-paiement de la facture et les désordres constatés sur le balcon fait défaut. Il s'ensuit que le montant des deux factures émises les 10 et 12 avril 2013 par l'entreprise P pour le remplacement des végétaux et des jardinières et la réinstallation du système d'arrosage ne saurait être mis à la charge d e. GO.. L'ensemble des désordres constatés dans le logement et les travaux de remise en état y afférents ne pouvant être imputés au locataire sortant, faute de preuve suffisante, il sera fait droit à la demande principale d e. GO. en restitution du montant du dépôt de garantie et s. GA. sera débouté de sa demande reconventionnelle en paiement du solde du coût des travaux. Sur les demandes accessoires en paiement de dommages-intérêts et sur les dépens : En retenant une somme, d'un montant significatif, au titre du dépôt de garantie, alors qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des travaux de remise en état entrepris ne pouvait raisonnablement être mis à la charge de son locataire sortant, s. GA. a fait preuve d'une résistance abusive qui a contraint la partie adverse à faire valoir ses droits en justice. Le préjudice qui en est résulté pour e. GO. sera justement compensé par l'allocation d'une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts. La partie succombante sera condamnée aux entiers dépens de l'instance. Sur l'exécution provisoire : En l'absence d'urgence caractérisée et les conditions de l'article 202 alinéa 1er du Code de procédure civile n'étant pas remplies en l'espèce, la demande d'exécution provisoire sera rejetée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, Condamne s. GA. à payer à e. GO. la somme de 19.800 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2013, date de réception de la mise en demeure ; Déboute s. GA. de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 2.576 euros ; Condamne s. GA. à payer à e. GO. la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ; Déboute s. GA. de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts ; Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement ; Condamne s. GA. aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Sophie LEONARDI, Juge, Madame Léa PARIENTI, Magistrat référendaire, qui en ont délibéré conformément à la loi assistées, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 27 NOVEMBRE 2014, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Monsieur Jean-Jacques IGNACIO, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.