Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 décembre 2014, n° 12786
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 décembre 2014, n° 12786 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Un appartement situé dans un immeuble de Monaco, soumis à la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux logements du secteur protégé, est occupé par une locataire, Mme s. AB. épouse GA. Les propriétaires, M. et Mme OL., lui ont délivré par exploit d'huissier du 24 février 2014 un congé aux fins de reprise, pour prendre effet au 1er juin 2014. Ils indiquent vouloir occuper personnellement le logement avec leurs deux enfants, locataires eux-mêmes d'un autre appartement à Fontvieille, et affirment ne disposer d'aucun autre logement en Principauté répondant à leurs besoins normaux. Ils soutiennent avoir notifié copie du congé au Ministre d'État.
Par assignation du 18 juin 2014, les bailleurs ont saisi le Tribunal de première instance aux fins de validation du congé, de libération des lieux et, en cas de maintien abusif, d'une astreinte de 200 euros par jour de retard.
La locataire a opposé la nullité du congé pour violation de l'article 16-2 de la loi n° 1.235, faute de respecter le préavis de six mois. Elle a aussi sollicité 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle fait valoir son âge avancé, la durée de son occupation des lieux, ainsi qu'une intervention antérieure du Conseiller du Gouvernement pour les Finances et l'Économie à la suite d'une sommation de quitter les lieux en 2007. Ces éléments, présentés par la défenderesse, ne sont pas tenus pour établis par le tribunal.
Le tribunal était saisi de deux questions : la validité du congé au regard du délai de préavis, et le caractère abusif de la démarche des bailleurs.
Question de droit
La première question tient à la conformité du congé aux conditions de forme et de délai posées par l'article 16-2 de la loi n° 1.235. Ce texte impose au propriétaire qui entend exercer le droit de reprise de notifier son intention « au moins six mois à l'avance », selon les formes recommandées ou extrajudiciaires, en précisant le bénéficiaire de la reprise, puis de transmettre au Ministre d'État, dans les quinze jours et dans les mêmes formes, une copie de la notification. Le texte prévoit que cette exigence est sanctionnée « à peine de nullité de la procédure ».
La seconde question porte sur la responsabilité civile du bailleur qui agit en reprise. Elle suppose d'apprécier si l'action en validation d'un congé annulé constitue un abus du droit d'agir, au sens de l'article 234 du Code de procédure civile, qui renvoie à l'article 1229 du Code civil.
Solution et dispositif
Le tribunal retient que la loi n° 1.235, « modifiée en dernier lieu par la loi n° 1.377 du 18 mai 2011 pour tenir compte de l'invalidation par le Tribunal Suprême de dispositions résultant de la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004 », fixe le délai applicable à six mois. Il constate que le congé, délivré le 24 février 2014 pour un effet au 1er juin 2014, ne respecte pas ce délai, qui était de trois mois. Il en déduit la nullité du congé.
Sur les dommages et intérêts, le tribunal rappelle que l'article 234 du Code de procédure civile suppose « la double preuve d'un préjudice et d'une faute outre du lien de causalité entre les deux ». Il relève qu'« au regard de la succession de dispositions législatives et des décisions du Tribunal Suprême, il n'est pas démontré que M. et Mme OL. b. qui pouvaient légitimement se méprendre sur la durée du préavis applicable, ont abusé de leur droit de reprise du logement loué ».
Le dispositif est ainsi rédigé :
« Déclare nul le congé aux fins de reprise signifié à Mme s. AB. épouse GA. le 24 février 2014 ; Déboute Mme s. AB. épouse GA. de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamne M. et Mme OL. b. aux dépens distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; »
Le tribunal a en outre ordonné la liquidation provisoire des dépens par le greffier en chef, au vu du tarif applicable.
Portée et enseignement pratique
1. La rigueur du délai de préavis. La décision applique strictement l'article 16-2 dans sa rédaction issue de la loi de 2011. Le juge ne recherche pas si le bailleur a été induit en erreur par la législation antérieure. Il constate la non-conformité objective du délai, ce qui conduit à la nullité. Pour le praticien, le point essentiel est que le délai de six m
Bail – Droit de reprise – Congé – Délai – Nullité (oui) La loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 (logements du secteur protégé) a été modifiée en dernier lieu par la loi n° 1.377 du 18 mai 2011 pour tenir compte de l'invalidation par le Tribunal Suprême de dispositions résultant de la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004. Selon les dispositions de l'article 16-2 de la loi n° 1.235 actuellement en vigueur, le propriétaire qui veut exercer le droit de reprise doit, à peine de nullité de la procédure, notifier au locataire au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal ou acte extra-judiciaire, son intention de reprendre le local en vertu des dispositions de l'article 16-1, en indiquant précisément le bénéficiaire de la reprise et transmettre dans les quinze jours et dans les mêmes formes, au Ministre d'État une copie de la notification. Force est de constater qu'en l'espèce, le délai de préavis accordé dans le congé délivré par acte d'huissier à Mme s. AB. épouse GA., le 24 février 2014, pour prendre effet au 1er juin 2014, n'est pas d'une durée au moins égale à six mois. En conséquence, ce congé est entaché de nullité. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE JUGEMENT DU 11 DÉCEMBRE 2014 En la cause de : M. b. OL., de nationalité italienne, né le 12 avril 1952 à MILAN (Italie), demeurant à MONACO (98000), X, Mme d. OL. née MA., de nationalité italienne, née le 8 juillet 1955 à BUSTO ARSIZIO (Italie), demeurant à MONACO (98000), X, DEMANDEURS, ayant élu domicile en l'étude de Maître Rémy BRUGNETTI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : Mme s. GA., née AB., le 17 septembre 1922 à PERPIGNAN (66), de nationalité française, sans profession, demeurant X à MONACO, DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 18 juin 2014, enregistré (n° 2014/000654) ; Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de s. GA., en date du 8 octobre 2014 ; À l'audience publique du 6 novembre 2014, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 11 décembre 2014 ; FAITS ET PROCÉDURE Mme s. AB. épouse GA. est locataire d'un appartement propriété de M. et Mme OL. b., sis dans l'immeuble X X à Monaco, soumis aux dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000. Par assignation du 18 juin 2014, M. et Mme OL. b. ont fait citer Mme s. AB. épouse GA. devant le Tribunal de première instance de Monaco, aux fins d'obtenir la validation du congé notifié le 24 février 2014 sur la base des dispositions de la loi n° 1.235 modifiée par la loi n° 1.291, amendée par le Tribunal Suprême, la libération des lieux par Mme s. AB. épouse GA. et en cas de maintien abusif, la condamnation de cette dernière à leur payer la somme de 200 euros par jour de retard. M. et Mme OL. b. exposent et soutiennent pour l'essentiel : qu'ils entendent exercer leur droit de reprise à l'échéance de la période de trois mois de préavis, à savoir le 1er juin 2014, afin d'occuper personnellement l'appartement avec leurs deux enfants, qu'ils sont actuellement locataires d'un appartement à Fontvieille, dans l'immeuble dénommé Y, qu'ils ne disposent d'aucun autre appartement en Principauté pouvant correspondre à leurs besoins normaux et qu'ils ont donc donné congé à Mme s. AB. épouse GA. par exploit de Maître ESCAUT-MARQUET, Huissier, le 24 février 2014, en notifiant la copie de ce congé au Ministre d'Etat, que le délai légal étant venu à terme le 1er juin 2014 ils sont fondés à voir valider le congé. Mme s. AB. épouse GA. demande au Tribunal : de prononcer la nullité du congé signifié le 24 février 2014 en violation des dispositions prévues par l'article 16-2 de la loi n° 1.235, de débouter M. et Mme OL. b. de leurs demandes, de condamner M. et Mme OL. b. à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Mme s. AB. épouse GA. fait valoir : que le congé donné ne respecte pas le délai de préavis de 6 mois prévu par l'article 16-2 de la loi n° 1.235, qu'elle occupe l'appartement depuis plus de 35 ans, en dernier lieu en vertu d'un bail signé le 16 mars 2001 pour une durée de six ans renouvelable à compter du 1er janvier 2001 ; qu'elle est âgée de 92 ans, ne peut se déplacer qu'en fauteuil roulant avec l'aide de son fils et que c'est la deuxième fois que M. et Mme OL. b. tentent de l'évincer, après avoir acquis l'appartement le 20 juin 2005, alors que l'acte de vente spécifiait qu'il était loué sous le régime de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 et qu'ils ne pouvaient l'ignorer ; qu'à la suite d'une sommation de quitter les lieux signifiée le 13 mars 2007, le Conseiller du Gouvernement pour les Finances et l'Economie est intervenu afin qu'elle puisse rester dans les lieux, compte tenu de son âge et du temps depuis lequel elle occupe l'appartement, que M. et Mme OL. b. n'ont entrepris aucune démarche amiable, mais ont préféré opérer de façon brutale par l'intermédiaire d'un huissier, alors qu'il est particulièrement éprouvant pour une personne âgée et handicapée de recevoir par deux fois, la visite d'un huissier qui lui annonce qu'elle dispose de trois mois pour quitter un appartement qu'elle occupe depuis des décennies, ce qui caractérise un comportement particulièrement abusif. SUR CE La loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 (logements du secteur protégé) a été modifiée en dernier lieu par la loi n° 1.377 du 18 mai 2011 pour tenir compte de l'invalidation par le Tribunal Suprême de dispositions résultant de la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004. Selon les dispositions de l'article 16-2 de la loi n° 1.235 actuellement en vigueur, le propriétaire qui veut exercer le droit de reprise doit, à peine de nullité de la procédure, notifier au locataire au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal ou acte extra-judiciaire, son intention de reprendre le local en vertu des dispositions de l'article 16-1, en indiquant précisément le bénéficiaire de la reprise et transmettre dans les quinze jours et dans les mêmes formes, au Ministre d'État une copie de la notification. Force est de constater qu'en l'espèce, le délai de préavis accordé dans le congé délivré par acte d'huissier à Mme s. AB. épouse GA., le 24 février 2014, pour prendre effet au 1er juin 2014, n'est pas d'une durée au moins égale à six mois. En conséquence, ce congé est entaché de nullité.