# Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 décembre 2014, n° 12787
> Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 décembre 2014, n° 12787 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2014/12-11-12787))
## I. Le contexte factuel et procédural
### A. Les faits à l'origine du litige
Le contentieux des baux d'habitation portant sur des biens immobiliers de grand standing en Principauté de Monaco offre fréquemment l'occasion au Tribunal de première instance d'articuler les règles classiques du droit des obligations avec les exigences spécifiques du contrat de louage de choses. Le jugement rendu le 11 décembre 2014 en constitue une illustration topique, mettant en exergue les tensions pouvant naître lors de la phase terminale de l'exécution d'un bail, tant au regard de la jouissance des lieux que des conditions de leur restitution.
En l'espèce, suivant un acte sous seing privé en date du 29 septembre 2009, enregistré le 9 octobre 2009, la société anonyme monégasque (SAM) K a consenti à M. s. GA. un bail portant sur un appartement de quatre pièces situé au dix-huitième étage d'un immeuble dénommé « Y » à Monte-Carlo, ainsi que sur une cave. Par un acte distinct signé le même jour, les parties ont conclu un engagement de location relatif à un premier emplacement de stationnement (box de garage) situé au premier sous-sol. Ultérieurement, par un nouvel acte séparé prenant effet le 1er février 2010, un second box de garage situé au même niveau a été donné en location au preneur.
L'économie financière et temporelle de ces conventions reflétait l'importance du bien loué : le loyer annuel de l'appartement était fixé à la somme de 180 000 euros, payable trimestriellement et assorti d'une clause de révision annuelle au taux de 3 %. Les deux box de garage faisaient l'objet d'un loyer annuel de 2 800 euros chacun, outre 200 euros de charges par emplacement, également payables par trimestre. Lors de la conclusion des contrats, le preneur a versé un dépôt de garantie de 45 000 euros au titre de l'appartement et de 700 euros pour chacun des box, représentant une somme totale immobilisée de 46 400 euros. La durée initiale du bail était fixée à trois années, avec prise d'effet au 1er novembre 2009, renouvelable par tacite reconduction sauf dénonciation moyennant un préavis de trois mois avant l'échéance.
Toutefois, dès l'origine de la relation contractuelle, un aménagement particulier a été convenu entre les parties. Par un courrier daté du 29 septembre 2009, signé par le preneur et adressé au Président délégué de la société bailleresse, M. s. GA. a accepté que la prise de possession effective de l'appartement soit différée au 1er décembre 2009, afin de permettre à la bailleresse de procéder durant le mois de novembre 2009 à la réfection intégrale à neuf des salles de bains et des toilettes, tout en maintenant l'obligation du locataire d'acquitter les loyers et charges à compter du 1er novembre 2009. L'état des lieux d'entrée a ainsi été dressé par ministère d'huissier le 1er décembre 2009, constatant l'état neuf de l'appartement et la remise des clefs.
L'exécution du contrat s'est poursuivie jusqu'à l'approche du terme triennal. Par exploit d'huissier en date du 26 juin 2012, la SAM K a signifié au preneur son intention de ne pas renouveler le bail arrivant à échéance le 31 octobre 2012, lui délivrant ainsi congé pour cette date. Parallèlement, le locataire ayant cessé de s'acquitter des loyers et charges correspondant au dernier trimestre d'occupation (mois d'août, septembre et octobre 2012), la société bailleresse lui a fait délivrer, le 10 septembre 2012, un commandement de payer visant la clause résolutoire de plein droit stipulée au contrat.
La situation s'est alors cristallisée autour des modalités de départ du locataire. Tandis que M. s. GA. entendait quitter les lieux au mois d'octobre 2012, le concierge de l'immeuble, agissant sur les instructions de la SAM K, a refusé l'accès de la résidence à l'entreprise de déménagement mandatée par le preneur à deux reprises, les 10 et 24 octobre 2012. La bailleresse fondait cette opposition sur les stipulations du bail subordonnant tout déménagement à l'acceptation préalable des devis de remise en état, à la fourniture d'une garantie financière correspondante et à l'accord exprès du bailleur. Un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a néanmoins été dressé contradictoirement par huissier le 31 octobre 2012, sans que les locaux ne soient effectivement restitués ni vidés de leurs meubles à cette date.
### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Face à l'infructuosité du commandement de payer du 10 septembre 2012 et au maintien des meubles du locataire dans les lieux, la SAM K a saisi le juge des référés. Par une ordonnance rendue le 23 janvier 2013, le magistrat des référés a constaté la résiliation du bail à la date du 19 septembre 2012 par l'effet de la clause résolutoire, a ordonné en tant que de besoin l'expulsion de M. s. GA., a rejeté la demande d'astreinte formée par le bailleur et, accueillant la demande reconventionnelle du preneur, a expressément autorisé ce dernier à procéder à son déménagement. En exécution de cette décision, le locataire a effectivement libéré les lieux et restitué les clefs le 25 février 2013.
Afin de garantir le recouvrement des sommes qu'elle estimait lui être dues, la SAM K a sollicité et obtenu, par ordonnances présidentielles des 3 juin et 2 juillet 2013, l'autorisation d'inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur un autre bien immobilier appartenant à M. s. GA. situé à Monaco. Cette sûreté a été inscrite le 5 juillet 2013 pour sûreté d'une créance évaluée à 115 000 euros, puis dénoncée au débiteur par acte du 11 juillet 2013.
C'est dans ce contexte que, par exploit d'assignation du 26 juillet 2013, la SAM K a attrait M. s. GA. devant le Tribunal de première instance de Monaco. Aux termes de ses dernières écritures, la société demanderesse sollicitait la condamnation du défendeur au paiement d'une somme globale de 109 026,36 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la fraction correspondant à l'arriéré locatif (53 258,62 euros) et à compter de l'assignation pour le surplus. Elle demandait en outre la validation de l'hypothèque judiciaire provisoire, l'autorisation de procéder à son inscription définitive, ainsi que le prononcé de l'exécution provisoire du jugement.
La créance alléguée par la bailleresse s'articulait autour de trois postes comptables : d'une part, la somme de 53 258,62 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois d'août, septembre et octobre 2012 ; d'autre part, la somme de 69 108,88 euros au titre d'indemnités d'occupation courues du 1er novembre 2012 au 25 février 2013, date de la libération effective des locaux ; enfin, la déduction d'un solde de dépôt de garantie ramené à 13 341,14 euros, après imputation d'une somme de 33 058,86 euros correspondant au coût des travaux de remise à neuf de l'appartement que la bailleresse avait fait réaliser à ses frais face à la carence du locataire sortant.
En défense, M. s. GA. concluait au débouté intégral de la SAM K, sollicitait la mainlevée de l'inscription hypothécaire provisoire et formait plusieurs demandes reconventionnelles. Si le défendeur reconnaissait être débiteur d'une fraction des travaux de remise en état à hauteur de 25 140,86 euros — contestant le surplus de 7 918 euros qu'il qualifiait de dépenses somptuaires —, il réclamait en revanche la condamnation de la bailleresse à lui verser :
- 16 332 euros en remboursement du loyer de novembre 2009, arguant d'une absence de jouissance des lieux durant les travaux initiaux et déniant toute force probante au courrier du 29 septembre 2009 au motif que cet acte synallagmatique ne respectait pas la formalité du double original prescrite par l'article 1172 du Code civil ;
- 72 375 euros correspondant à une réfaction de 25 % sur les loyers acquittés entre le 1er janvier 2011 et le 31 juillet 2012, en réparation d'un trouble de jouissance résultant des nuisances sonores générées par le chantier de construction voisin d'une villa (« Villa F »), invoquant à cet égard tant une réticence dolosive du bailleur lors de la conclusion du contrat qu'un manquement à son obligation d'assurer une jouissance paisible, tout en soutenant que la clause limitative de responsabilité insérée au bail devait être réputée non écrite ;
- 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour exécution de mauvaise foi et abus de droit, reprochant à la bailleresse d'avoir poursuivi son expulsion en référé tout en bloquant simultanément son déménagement, et d'avoir surpris la religion du juge sur requête en alléguant un risque fictif de fuite pour obtenir une hypothèque provisoire.
Enfin, le preneur opposait l'exception d'inexécution pour justifier le non-paiement de l'arriéré locatif du dernier trimestre et soutenait, concernant les indemnités d'occupation, que la bailleresse avait elle-même généré sa propre créance en l'empêchant de quitter les lieux.
## II. La question de droit et la solution de la juridiction
### A. Le problème juridique posé
Le Tribunal de première instance était saisi d'un ensemble complexe de prétentions croisées qui soulevaient cinq questions juridiques distinctes touchant au droit commun des contrats, au droit de la preuve et au régime spécial du bail à loyer :
1. Le preneur à bail est-il fondé à opposer l'exception d'inexécution (*exceptio non adimpleti contractus*) pour suspendre le paiement de ses loyers et charges en invoquant un trouble de jouissance lié à des nuisances sonores de chantier qui ne rendent pas les locaux totalement inhabitables ?
2. Le bailleur peut-il, sans méconnaître le principe d'exécution de bonne foi des conventions, se prévaloir de clauses contractuelles subordonnant le déménagement du preneur à son accord préalable et à la fourniture de garanties pour retenir les meubles du locataire, puis réclamer à ce dernier le paiement d'indemnités d'occupation pour la période durant laquelle il a ainsi fait obstacle à la libération des lieux ?
3. L'irrégularité formelle d'un acte sous seing privé constatant un accord synallagmatique, tirée de l'inobservation de la règle du double original édictée par l'article 1172 du Code civil, peut-elle être couverte par l'exécution volontaire de la convention par les parties ?
4. Dans quelles conditions une clause limitative de responsabilité exonérant le bailleur des troubles liés à des travaux ou constructions nouvelles est-elle valable au regard de l'obligation de jouissance paisible de l'article 1559 du Code civil, et quelles sont les exigences probatoires, notamment temporelles, pesant sur le locataire qui sollicite une indemnisation ou une réduction de loyer de ce chef ?
5. Enfin, selon quels critères doivent s'apprécier l'obligation contractuelle de remise à neuf des locaux en fin de bail ainsi que l'éventuel abus de droit du créancier dans la mise en œuvre de procédures judiciaires et de mesures conservatoires ?
### B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour trancher ces différentes difficultés, le Tribunal de première instance développe une motivation particulièrement didactique, n'hésitant pas, lorsque le droit positif monégasque ne fournit pas de solution prétorienne explicite, à opérer un rapprochement méthodique avec la jurisprudence de la Cour de cassation française rendue au visa de textes du Code civil français rédigés en des termes identiques à ceux du Code civil monégasque.
**1. Sur le rejet de l'exception d'inexécution face à l'obligation de payer le loyer**
Examinant la demande principale en paiement de l'arriéré locatif des mois d'août à octobre 2012, le Tribunal rappelle tout d'abord la règle impérative de l'article 1568 du Code civil selon laquelle le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, ainsi que la stipulation contractuelle interdisant d'imputer les loyers sur le dépôt de garantie. Qualifiant juridiquement le moyen de défense du locataire — qui invoquait les nuisances du chantier de la Villa F pour refuser de payer — d'exception d'inexécution, la juridiction pose un principe strict : le preneur ne saurait opposer l'*exceptio non adimpleti contractus* pour s'affranchir du paiement des loyers à l'échéance, « sauf à démontrer l'impossibilité totale d'utiliser les locaux loués ». S'appuyant explicitement sur la jurisprudence de la Cour de cassation française forgée sous l'empire de l'article 1728 du Code civil français (équivalent de l'article 1568 monégasque), le Tribunal relève qu'un simple trouble de jouissance ne rendant pas les lieux inhabitables n'autorise pas le locataire à interrompre unilatéralement le règlement de ses loyers. En l'espèce, les nuisances alléguées, à les supposer établies, n'ayant pas rendu l'appartement inhabitable, le preneur est condamné au paiement de l'intégralité de l'arriéré, soit 53 258,62 euros, outre intérêts légaux à compter du commandement du 10 septembre 2012.
**2. Sur la neutralisation de la demande d'indemnités d'occupation par l'exigence de bonne foi**
Le raisonnement du Tribunal s'avère en revanche sévère à l'encontre de la société bailleresse s'agissant de sa demande tendant au paiement de 69 108,88 euros au titre des indemnités d'occupation courues entre le 1er novembre 2012 et le 25 février 2013. Après avoir constaté que le bail avait pris fin tant par l'effet de la clause résolutoire (le 19 septembre 2012) que par l'effet du congé (le 31 octobre 2012), les juges relèvent qu'il est formellement établi que le retard pris dans la libération des lieux est directement imputable à la SAM K. À deux reprises en octobre 2012, le concierge, sur ordre de la bailleresse, a physiquement empêché l'entreprise de déménagement d'accéder à l'immeuble, contraignant le locataire à solliciter en référé une autorisation judiciaire de déménager, obtenue le 23 janvier 2013.
La bailleresse tentait de légitimer cette rétention de fait en invoquant les paragraphes 1 et 9 des conditions générales du bail, qui imposaient le garnissement permanent des lieux et interdisaient tout déménagement sans accord préalable du bailleur, acceptation des devis de remise en état et fourniture d'une garantie financière. Le Tribunal analyse la finalité de ces stipulations : elles trouvent leur fondement dans le privilège du bailleur sur les meubles garnissant les lieux pour garantir le paiement des loyers. Or, le Tribunal observe que la bailleresse n'a diligenté aucune mesure conservatoire sur ce mobilier entre septembre 2012 et février 2013, qu'elle détenait déjà un dépôt de garantie substantiel de 45 000 euros, et qu'un état des lieux contradictoire avait pu être dressé par huissier dès le 31 octobre 2012. Dès lors, le Tribunal juge que le refus persistant de laisser partir le locataire, « bien que conforme à la lettre du contrat de bail, s'avère disproportionné au regard de son esprit ». Mobilisant le principe supérieur selon lequel les conventions doivent être exécutées de bonne foi, la juridiction affirme qu'il est interdit d'utiliser ces clauses pour maintenir un locataire dans les lieux contre son gré pendant près de quatre mois afin de lui réclamer ensuite une indemnité d'occupation. Considérant que la demanderesse « s'est créée sa propre créance », le Tribunal la déboute intégralement de ce chef.
**3. Sur l'apurement des comptes relatifs aux travaux de remise en état**
Le contrat de bail imposait au preneur, qui avait reçu un appartement à l'état neuf selon le constat du 1er décembre 2009, de le restituer dans le même état. Face à la défaillance du locataire, la bailleresse avait fait exécuter des travaux pour un montant de 33 058,86 euros. Le Tribunal procède à un contrôle analytique minutieux, poste par poste, en confrontant les factures produites aux mentions des constats d'huissier d'entrée et de sortie :
- Les frais de réfection des plafonds (2 856 euros) et des corniches indissociables (1 341 euros) sont écartés. Le constat de sortie ne mentionnant une peinture défraîchie que dans un WC et une salle de bains, et l'allégation de trous percés par le locataire pour des luminaires étant démentie par la préexistence de ceux-ci à l'entrée, l'absence de ventilation pièce par pièce dans le devis de l'entreprise conduit au rejet total de ces deux postes.
- À l'inverse, le Tribunal valide l'imputation au locataire de la réfection des murs de la cuisine et d'une chambre (1 500 euros) ainsi que des boiseries des portes (230 euros), nonobstant l'absence de dégradations spécifiques relevées par l'huissier sur ces éléments. Les juges retiennent une conception stricte de la clause de restitution à l'état neuf : après trois ans d'occupation, les peintures n'étaient plus qu'en « état d'usage » et devaient nécessairement être intégralement refaites pour retrouver l'état neuf exigé par la convention.
- Sont également validés les coûts de placage des deux faces de la porte d'entrée (975 euros, l'usage du pluriel par l'huissier concernant les plaques rayées justifiant une réfection intégrale), de reprise de la laque blanche des meubles de salle de bains défraîchis (220 euros) et des menus travaux de plomberie (796 euros, jugés nécessaires pour une remise à neuf).
Après déduction des seules sommes de 2 856 euros et 1 341 euros, la créance de travaux de la bailleresse est arrêtée à 28 861,86 euros. Imputée sur le dépôt de garantie global de 46 400 euros, elle laisse apparaître un solde créditeur en faveur du locataire de 17 538,14 euros.
**4. Sur la couverture du vice de forme de l'acte sous seing privé par son exécution volontaire**
Pour réclamer la restitution du loyer de novembre 2009 (16 332 euros), M. s. GA. soutenait que la lettre du 29 septembre 2009, par laquelle il acceptait de payer ce mois de loyer sans occuper le bien en contrepartie de la rénovation des salles de bains, était dépourvue de force probante faute d'avoir été établie en autant d'originaux que de parties ayant un intérêt distinct, en violation de l'article 1172 du Code civil.
Le Tribunal écarte ce moyen en faisant application des règles relatives à la confirmation des actes irréguliers en la forme. Visant l'article 1172 précité (dont le dernier alinéa interdit à celui qui a exécuté la convention d'opposer le défaut de mention du nombre d'originaux) et se référant à la jurisprudence constante rendue en France sous l'empire de l'ancien article 1325 du Code civil français (rédigé en des termes identiques), le
Korpus — Jurisprudence
Tribunal de première instance, 11 décembre 2014, La SAM K c/ M. s. ga.
Bail – Trouble de jouissance – Exception d'inexécution (non) – Conditions
Contrat – Exécution – Bonne foi – Indemnités d'occupation (non)
Acte irrégulier – Exécution volontaire (oui) – Force probante (oui)
Contrat – Réticence dolosive (non)
Bail – Obligations du bailleur – Trouble de jouissance (non)
Il est constant en droit que le preneur ne peut opposer l'exceptio non adimpleti contractus pour s'exonérer de son obligation légale et conventionnelle de payer les loyers à l'échéance, sauf à démontrer l'impossibilité totale d'utiliser les locaux loués. Il a notamment été jugé, par la Cour de Cassation, au visa de l'article 1728 du Code civil français - rédigé dans les mêmes termes que l'article 1568 du Code civil monégasque - qu'un trouble de jouissance ne rendant pas les lieux inhabitables n'autorise pas le preneur à interrompre de lui-même l'exécution de ses obligations contractuelles et notamment celle de régler son loyer régulièrement à bonne date d'échéance. Tel n'est pas le cas en l'espèce car, à les supposer établies, les nuisances invoquées par s. GA. ne sont pas de nature à rendre l'appartement loué inhabitable mais seulement à en troubler la jouissance le cas échéant. s. GA. est donc mal fondé à invoquer un préjudice de jouissance pour tenter de s'exonérer de son obligation légale et contractuelle de régler les loyers et charges à l'échéance.
L'exécution de bonne foi du contrat de bail interdit que les clauses prévues par le contrat de bail aient pour effet de maintenir dans les lieux contre sa volonté un locataire pendant près de quatre mois et de lui réclamer en contrepartie le paiement d'indemnités d'occupation. C'est donc à juste titre que s. GA. soutient qu'en l'espèce, la partie demanderesse s'est créée sa propre créance et qu'elle se trouve en conséquence mal fondée en sa demande en paiement de la somme de 69.108,88 euros à titre d'indemnités d'occupation pour la période du 1er novembre 2012 au 25 février 2013. Elle sera donc déboutée de ce chef de demande.
En application d'une jurisprudence constante, rendue en France, au visa de l'article 1325 du Code civil français - lequel est rédigé dans les mêmes termes que le texte monégasque (article 1172 du Code civil) - postérieurement à l'établissement de l'acte litigieux, l'exécution volontaire par une des parties peut conférer une entière force probante à l'acte irrégulier. Il a ainsi été jugé que l'exécution, même partielle, de la convention permet d'écarter le vice résultant de ce qu'elle ne mentionne pas le nombre des originaux qui ont été faits. Cette solution, qui concernait l'irrégularité tenant au défaut de mention du nombre d'originaux a même été étendue par la jurisprudence à l'irrégularité tenant au défaut d'établissement d'originaux multiples.
Aux termes de l'article 971 du Code civil, « le dol est une cause de nullité de la convention, lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé. » Ce vice du consentement peut être caractérisé en présence d'une réticence dolosive d'une partie à fournir à l'autre une information déterminante de son consentement. Outre que le dol est sanctionné par la nullité du contrat, laquelle n'est pas sollicitée en l'espèce, l'absence de preuve de la réticence dolosive conduit en tout état de cause à écarter ce fondement.
En application de l'article 1559 du Code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur des lieux loués, pendant la durée du bail. » La garantie de la jouissance paisible du bien loué emporte que le bailleur ne peut, par son fait personnel ou celui des personnes dont il a la charge et la responsabilité, troubler la possession du preneur et l'usage convenu de la chose. A contrario, le fait d'un tiers est exonératoire si celui-ci n'est pas au nombre des personnes dont le bailleur doit répondre à raison d'un lien de famille, d'un lien de subordination ou d'un lien contractuel. En l'absence de solution tirée du droit monégasque, il convient en l'espèce de se référer à la jurisprudence rendue en France au visa de l'article 1719 du Code civil français, dont les termes sont identiques à ceux de l'article 1559 du Code civil monégasque. À cet égard, il est de jurisprudence constante que l'obligation du bailleur de faire jouir paisiblement le preneur n'étant pas de l'essence du contrat, les parties sont libres de la restreindre. Il est ainsi loisible aux parties d'insérer dans un bail des clauses dispensant le bailleur de certaines des obligations qui seraient normalement à sa charge suivant l'article 1719 du Code civil. Les conditions posées par la jurisprudence à la validité de ce type de clauses sont les suivantes : - le bailleur ne peut pas stipuler qu'il ne sera tenu à aucune garantie à raison de son fait personnel ; il peut simplement limiter, à l'égard de certains actes déterminées, l'étendue de la garantie qui lui incombe ; - la faute lourde ou le dol du bailleur lui interdisent de se prévaloir d'une telle clause ; - l'anormalité du préjudice subi par le locataire ouvre droit à réparation. En présence d'une clause limitative de responsabilité stipulée dans un bail d'habitation et rédigée dans des termes identiques à ceux de la clause litigieuse, il a ainsi été jugé que les conventions devant s'exécuter de bonne foi, le bailleur qui entreprend des travaux doit faire en sorte de ne pas provoquer une gêne anormale pour ses locataires. Au visa de l'article 1719 du Code civil français - lequel est rédigé dans les mêmes termes que l'article 1559 du code civil monégasque - la Cour de Cassation a jugé que l'indemnisation d'un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l'occupation des lieux.
TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE
JUGEMENT DU 11 DÉCEMBRE 2014
En la cause de :
La société anonyme monégasque K, inscrite au Répertoire Spécial des Sociétés Civiles de MONACO, sous le n° X1, dont le siège social est sis à MONACO, « X2 », X3, représentée par son Président délégué, M. j-v. PA., demeurant ès-qualités audit siège,
DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Jean-Louis FACCENDINI, avocat au barreau de NICE ;
d'une part ;
Contre :
M. s. GA., né le 7 février 1958 à LONDRES (Grande-Bretagne), de nationalité britannique, sans profession, demeurant à MONACO, « Y », X,
DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
d'autre part ;
LE TRIBUNAL,
Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 26 juillet 2013, enregistré (n° 2014/000038) ;
Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de s. GA., en date des 11 décembre 2013 et 11 juin 2014 ;
Vu les conclusions de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur, au nom de la SAM I, en date des 27 février 2014 et 10 juillet 2014 ;
À l'audience publique du 23 octobre 2014, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 11 décembre 2014 ;
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé daté du 29 septembre 2009 et enregistré le 9 octobre 2009, la SAM K a donné à bail à s. GA. un appartement de quatre-pièces, sis à Monte-Carlo, X, immeuble Y, 18ème étage et une cave portant le numéro X.
Par acte séparé du même jour, les parties ont également signé un engagement de location portant sur un box de garage, situé au 1er sous-sol et portant le numéro X4.
Par acte séparé prenant effet à la date du 1er février 2010, les parties ont signé un engagement de location d'un second box de garage, sis au 1er sous-sol et portant le numéro 40.
Ces locations ont été conclues aux conditions suivantes :
s'agissant de l'appartement : un loyer annuel de 180.000 euros, payable par trimestre et révisable annuellement au taux de 3 % ;
s'agissant des boxs : un loyer annuel de 2.800 euros et des charges d'un montant de 200 euros pour chacun des boxs, payables par trimestre ;
le versement d'un dépôt de garantie de 45.000 euros pour l'appartement et de 700 euros pour chacun des boxs, soit un total réglé de 46.400 euros ;
une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, sauf dénonciation trois mois avant l'échéance.
Par acte d'huissier du 26 juin 2012, la SAM K a fait signifier à s. GA. un courrier par lequel elle lui faisait connaître son intention de ne pas renouveler le bail venant à échéance le 31 octobre 2012 et lui donnait congé pour cette date.
Un procès-verbal de constat a été dressé le 31 octobre 2012 par Maître ESCAUT-MARQUET, huissier de justice, mais les lieux n'ont pas été effectivement repris à cette date.
Faute pour le locataire de s'être acquitté du règlement du dernier trimestre de loyers, la SAM K lui a par ailleurs fait délivrer, le 10 septembre 2012, un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail.
Ce commandement étant resté infructueux la SAM K a obtenu du juge des référés une ordonnance en date du 23 janvier 2013 :
constatant la résiliation du bail à la date du 19 septembre 2012, par le jeu de la clause résolutoire ;
ordonnant en tant que de besoin l'expulsion de s. GA. ;
rejetant la demande d'astreinte ;
autorisant s. GA. à procéder à son déménagement.
Celui-ci a quitté les lieux à la date du 25 février 2013.
Autorisée à cette fin par ordonnances présidentielles en date des 3 juin et 2 juillet 2013, la SAM K a pris, le 5 juillet 2013, une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier appartenant à s. GA. et situé à Monaco, Z, Y, 5ème étage, en garantie du paiement de sa créance évaluée à la somme de 115.000 euros.
L'inscription d'hypothèque a été dénoncée à s. GA. par acte du 11 juillet 2013.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte d'huissier délivré le 26 juillet 2013, la SAM K a fait assigner s. GA. aux fins d'obtenir :
sa condamnation au paiement de la somme totale de 109.026,36 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 53.258,62 euros et à compter de l'assignation sur le surplus ;
la validation de l'inscription d'hypothèque provisoire ;
l'autorisation de faire inscrire une hypothèque définitive sur le bien immobilier appartenant à s. GA. ;
le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Dans le dernier état de ses écritures, elle maintient l'intégralité de ses prétentions.
La somme de 109.026,36 euros dont elle réclame le paiement se décompose comme suit :
53.258,62 euros au titre des loyers et charges impayés afférents à l'appartement et aux deux boxs de garage, pour les mois d'août, septembre et octobre 2012 ;
69.108,88 euros au titre des indemnités d'occupation pour la période du 1er novembre 2012 au 25 février 2013 ;
sous déduction du solde de 13.341,14 euros restant dû sur le dépôt de garantie, après déduction des travaux de remise en état.
À l'appui de ses demandes, elle fait valoir :
que consécutivement au non-renouvellement de son bail, s. GA. s'est abstenu de satisfaire à son obligation légale et contractuelle de régler les loyers et charges à l'échéance et qu'il reste redevable d'une somme de 53.258,62 euros au titre de l'arriéré des mois d'août, septembre et octobre 2012 ;
que s'étant maintenu dans les lieux au-delà de la date du 31 octobre 2012, qui avait été fixée pour son congé, et jusqu'au 25 février 2013, date à laquelle il a (partiellement) restitué les clefs de l'appartement, il doit en contrepartie le règlement d'indemnités d'occupation, pour un montant de 69.108,88 euros ;
que le locataire n'ayant pas satisfait à son obligation contractuelle de faire procéder à la remise en état des lieux à neuf, la société bailleresse a été contrainte d'y faire procéder elle-même, pour un coût total de 33.058,86 euros ;
qu'après déduction de cette somme du montant du dépôt de garantie versé par s. GA. à son entrée dans les lieux, elle est tenue de lui restituer le solde, soit la somme de 13.341,14 euros, qu'il convient en conséquence de déduire du total des sommes dues
(46.400 euros - 33.058,86 euros = 13.341,14 euros ).
En défense, s. GA. conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite reconventionnellement la condamnation de la SAM K au paiement des sommes suivantes :
16.332 euros, en remboursement du loyer qu'il a réglé pour le mois de novembre 2009 ;
72.375 euros, à titre de réduction à hauteur de 25 % du montant des loyers qu'il a versés pour la période du 1er janvier 2011 au 31 juillet 2012 ;
20.000 euros à titre de dommages-intérêts.
Il reconnaît toutefois devoir à la SAM K la somme de 25.140,86 euros au titre des travaux de remise en état de l'appartement et entend voir ordonner la compensation de cette somme avec celles dont il réclame le paiement.
Il sollicite enfin la mainlevée de l'inscription d'hypothèque provisoire.
Il invoque les moyens suivants :
la SAM K est mal fondée à lui réclamer le paiement d'indemnités d'occupation prétendument dues en contrepartie de la période durant laquelle il se serait maintenu dans les lieux postérieurement à la date de son congé, alors qu'elle s'est opposée à son déménagement et à la restitution des clefs avant le 25 février 2013 ;
les travaux de remise en état des lieux réalisés à l'initiative de la SAM K, d'un montant de 33.058,86 euros, revêtent un caractère somptuaire, à hauteur de la somme de 7.918 euros, de sorte qu'il ne reconnaît devoir à ce titre que la somme de 25.140,86 euros
(33.058,86 euros - 7.918 euros = 25.140,86 euros ) ;
Il n'a pu prendre possession des lieux et jouir de l'appartement qu'à compter du 1er décembre 2009 car, durant le mois de novembre 2009, la société bailleresse y a fait procéder à des travaux de rénovation des salles de bains, de sorte qu'elle doit à son locataire le remboursement du loyer qu'il a réglé sans contrepartie pour le mois de novembre 2009 ;
la SAM K s'est rendue coupable de réticence dolosive envers son locataire, en ce qu'elle s'est abstenue de l'informer du projet d'édification d'un immeuble dont le chantier lui a causé des nuisances pendant l'exécution du bail ;
il a subi un trouble de jouissance, caractérisé par les désagréments et nuisances sonores consécutifs aux travaux d'édification de la Villa F, lui ouvrant droit à réparation, sous forme de réduction du montant des loyers qu'il a versés durant la période concernée ;
la mauvaise foi du bailleur, caractérisée par l'assignation en référé expulsion qu'il lui a fait délivrer, alors qu'il faisait dans le même temps obstacle à son déménagement, et qu'il a usé de procédés déloyaux pour obtenir l'autorisation d'inscrire une hypothèque provisoire, en faisant croire à un risque imaginaire de disparition de son locataire, lui a causé un préjudice ouvrant droit à réparation.
En réplique, la SAM K fait valoir que :
le règlement du loyer du mois de novembre 2009 en contrepartie de la prise en charge par la bailleresse de la réfection des salles de bains résulte d'un accord entre les parties, matérialisé par un courrier du 29 septembre 2009, signé par s. GA. ;
s. GA. ne rapporte pas la preuve d'une quelconque réticence dolosive de sa part, en ce qu'il ne démontre pas qu'elle ait eu connaissance, au moment de la conclusion du bail, du projet d'édification de la Villa F, dont la demande d'autorisation a été déposée deux ans après la signature du bail litigieux ;
s. GA. ne peut raisonnablement soutenir avoir subi à compter du 1er janvier 2011 des nuisances à raison du chantier de la Villa F, alors que l'arrêté d'autorisation n'est intervenu que le 1er février 2012 et qu'en conséquence, les travaux d'édification de cet immeuble n'ont pas pu débuter avant cette date ;
le contrat de bail stipule une clause limitative de responsabilité qui fait obstacle à toute demande d'indemnisation du locataire à raison de travaux réalisés par la société bailleresse ;
outre que ces travaux ont été réalisés à une date postérieure à la résiliation du bail, le procès-verbal de constat d'huissier et le rapport de mesures acoustiques, invoqués par s. GA. pour démontrer la réalité de son préjudice de jouissance, sont insuffisamment probants, en ce que l'expertise privée ne lui est pas opposable et que le constat d'huissier relève l'existence d'un second chantier qui ne lui est pas imputable ;
en matière de bruits de voisinage, l'ordonnance souveraine n° 10.885 du 12 mai 1993, prise en application de l'article 1er de la loi n° 834 du 8 décembre 1967, exclut expressément les chantiers de travaux publics ou privés du champ des bruits de voisinage qu'elle entend limiter ;
elle a exécuté le contrat de bonne foi, en ce que le bail prévoit l'autorisation préalable du bailleur pour déménager et qu'en l'espèce, s. GA. a, pour sa part, manqué à ses obligations de payer les loyers, de faire établir un procès-verbal de sortie, de faire procéder à sa charge aux travaux de remise en état de l'appartement et de restituer l'ensemble des clefs qui lui avaient été remises ;
s. GA. est mal fondé à reprocher à la SAM K sa prétendue mauvaise foi alors que l'instance en référé n'interdisait nullement au locataire de respecter ses obligations et qu'il lui appartenait de communiquer lui-même spontanément sa nouvelle adresse au bailleur.
En réponse, s. GA. expose :
que le courrier du 29 septembre 2009, invoqué par la partie adverse pour démontrer l'accord des parties, est dénué de force probante, en ce qu'il n'a pas été établi en conformité avec les dispositions de l'article 1172 du code civil qui, en matière de conventions synallagmatiques, exigent un nombre d'exemplaires originaux correspondant au nombre de cocontractants ;
que la clause limitative de responsabilité, invoquée par la partie demanderesse, a pour effet de contredire l'obligation légale du bailleur de garantir la jouissance paisible des lieux loués, si bien qu'elle doit être réputée non écrite ;
que l'ordonnance souveraine n° 10.885 du 12 mai 1993, prise en application de l'article 1er de la loi n° 834 du 8 décembre 1967 n'est applicable qu'en matière pénale et ne saurait être invoquée dans le cadre d'une instance civile en réparation d'un préjudice de jouissance.
Sur ces points, la SAM K rétorque :
que l'exécution par les parties de la convention permet d'écarter le vice résultant de l'absence de mention du nombre d'originaux, de sorte qu'en l'espèce, le courrier du 29 septembre 2009 est parfaitement probant quant à l'accord des parties sur le règlement du loyer de novembre 2009 ;
que si l'ordonnance souveraine n° 10.885 du 12 mai 1993, prise en application de l'article 1er de la loi n° 834 du 8 décembre 1967 prévoit certes des sanctions pénales ce texte fixe néanmoins plus généralement la norme applicable en matière de nuisances sonores en Principauté de Monaco.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande principale en paiement des loyers et charges :
En vertu de l'article 1568 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Les conditions financières de la location ont été précisées ci-dessus.
Le contrat de bail du 29 septembre 2009 stipule une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement à son échéance exacte d'un terme de loyer et de ses accessoires, huit jours après un commandement resté infructueux.
Il précise en outre que le « dépôt de garantie ne constitue pas un loyer d'avance, ni une provision sur charges, et ne pourra en aucune façon servir au paiement d'une quelconque période locative ».
Il n'est en l'espèce pas contesté que s. GA. s'est abstenu de régler les loyers et charges des mois d'août, septembre et octobre 2012.
Pour réfuter son obligation, il invoque le trouble de jouissance qu'il aurait subi à raison des nuisances générées par le chantier de la Villa F, situé en contrebas de l'immeuble Y.
Il faut en conclure qu'il invoque en l'espèce le moyen de défense tiré de l'exception d'inexécution.
Or il est constant en droit que le preneur ne peut opposer l'exceptio non adimpleti contractus pour s'exonérer de son obligation légale et conventionnelle de payer les loyers à l'échéance, sauf à démontrer l'impossibilité totale d'utiliser les locaux loués.
Il a notamment été jugé, par la Cour de Cassation, au visa de l'article 1728 du Code civil français - rédigé dans les mêmes termes que l'article 1568 du Code civil monégasque - qu'un trouble de jouissance ne rendant pas les lieux inhabitables n'autorise pas le preneur à interrompre de lui-même l'exécution de ses obligations contractuelles et notamment celle de régler son loyer régulièrement à bonne date d'échéance.
Tel n'est pas le cas en l'espèce car, à les supposer établies, les nuisances invoquées par s. GA. ne sont pas de nature à rendre l'appartement loué inhabitable mais seulement à en troubler la jouissance le cas échéant.
s. GA. est donc mal fondé à invoquer un préjudice de jouissance pour tenter de s'exonérer de son obligation légale et contractuelle de régler les loyers et charges à l'échéance.
Le principe de la créance étant ainsi acquis et son quantum - tel que détaillé dans les écritures de la SAM K - ne faisant l'objet d'aucune discussion, il y a lieu de faire intégralement droit à ce chef de demande et de condamner en conséquence s. GA. à payer à cette dernière la somme de 53.258,62 euros au titre des loyers et charges impayés de l'appartement et des deux boxs de garage, pour les mois d'août, septembre et octobre 2012, ladite somme produisant intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer du 10 septembre 2012.
Sur la demande principale en paiement d'indemnités d'occupation :
Les conventions doivent être exécutées de bonne foi.
Le bail conclu le 29 septembre 2009 entre s. GA. et la SAM K a en l'espèce été résilié à un double titre :
à la date du 31 octobre 2012, par l'effet du congé régulièrement notifié le 26 juin 2012, soit trois mois avant l'expiration du contrat ;
à la date du 19 septembre 2012, par le jeu de la clause résolutoire, rétroactivement constaté par ordonnance du juge des référés.
Par ailleurs, les lieux n'ont été effectivement libérés par s. GA. qu'à la date du 25 février 2013.
La SAM K réclame sur ces bases à s. GA. le paiement d'indemnités d'occupation pour la période du 1er novembre 2012 au 25 février 2013.
Or il est établi par les pièces versées aux débats que s. GA. ne s'est jamais opposé à son départ des lieux loués mais qu'en revanche, son déménagement a été retardé par le fait de la société bailleresse qui y a mis obstacle à deux reprises au moins.
Il ressort en effet des courriers échangés entre les avocats des parties que les 10 et 24 octobre 2012, le concierge, se conformant en cela aux instructions de la SAM K, a interdit l'accès de l'immeuble à l'entreprise de déménagement mandatée par s. GA. pour procéder à l'enlèvement de son mobilier.
Il est si bien établi que la SAM K a empêché le déménagement de son locataire que, dans son ordonnance du 23 janvier 2013, le juge des référés, faisant droit à une demande reconventionnelle de s. GA., a estimé utile d'ordonner dans le dispositif de sa décision :
« autorisons monsieur GA. à procéder à son déménagement ».
Il est vrai que dans les conditions générales du bail, il est stipulé :
au paragraphe 1 :
« les lieux loués seront et resteront meublés et garnis de meubles suffisants de manière à assurer l'exécution des présentes et le paiement des loyers. »
au paragraphe 9 :
« Le preneur ne pourra déménager, même partiellement, qu'une fois que les devis relatifs aux travaux nécessaires à la remise en état de l'appartement auront été dûment acceptés par les parties, et qu'une garantie financière de même montant sera fournie au bailleur.
Dans tous les cas, les déménagements ne pourront avoir lieu sans l'accord préalable du bailleur ou de son représentant. »
Ainsi que l'a relevé le juge des référés dans l'ordonnance susmentionnée, ces clauses trouvent leur fondement dans l'existence au profit du bailleur d'un privilège sur le mobilier pour le paiement des loyers.
Or en l'espèce, entre le 10 septembre 2012, date de délivrance du commandement de payer les loyers et le 25 février 2013, date à laquelle elle a permis la libération effective des lieux loués, la SAM K n'a mis en œuvre aucune mesure conservatoire sur le mobilier garnissant l'appartement de s. GA..
Au demeurant, elle disposait à titre de garantie de la somme de 45.000 euros, versée lors de l'entrée du locataire dans les lieux.
Enfin, l'établissement, le 31 octobre 2012, d'un procès-verbal de constat par huissier de justice, au contradictoire des parties, a eu pour effet de fixer l'état des lieux loués à la date prévue pour le départ du locataire.
Dans ces circonstances, le refus persistant de la SAM K d'autoriser le déménagement de s. GA., bien que conforme à la lettre du contrat de bail, s'avère disproportionné au regard de son esprit.
Or l'exécution de bonne foi du contrat de bail interdit que les clauses susvisées aient pour effet de maintenir dans les lieux contre sa volonté un locataire pendant près de quatre mois et de lui réclamer en contrepartie le paiement d'indemnités d'occupation.
C'est donc à juste titre que s. GA. soutient qu'en l'espèce, la partie demanderesse s'est créée sa propre créance et qu'elle se trouve en conséquence mal fondée en sa demande en paiement de la somme de 69.108,88 euros à titre d'indemnités d'occupation pour la période du 1er novembre 2012 au 25 février 2013.
Elle sera donc déboutée de ce chef de demande.
Sur le montant à déduire au titre du solde du dépôt de garantie :
Le contrat de bail du 29 septembre 2009 stipule au paragraphe « remise en état » :
« Le preneur ayant reçu les lieux en parfait état tels qu'ils lui ont été livrés lors de son entrée en jouissance doit les rendre dans le même état. Pour assurer le contrôle comme l'exécution de cette obligation, le preneur s'engage dans les deux mois qui précèderont la fin du bail, à faire dresser à ses frais, contradictoirement avec le bailleur ou son mandataire et par le ministère d'un huissier de la Principauté, un constat d'état des lieux, avant toute suspension des abonnements d'eau et d'électricité pour permettre le contrôle du bon fonctionnement de toutes les installations et appareillages.
Toute remise en état, réparation, réfection, comme tout remplacement devra intervenir dans le mois et avant la fin du bail, aux frais du preneur. »
Il est en l'espèce constant :
que s. GA. n'a nullement respecté les obligations mises à sa charge par cette clause, en ce qu'il n'a fait procéder ni à un constat d'état des lieux deux mois avant la fin du bail, fixée au 31 octobre 2012, ni aux travaux de remise en état, réparation ou réfection mis à sa charge ;
que c'est la société bailleresse qui a fait procéder, à ses frais, aux travaux de remise en état de l'appartement, d'un montant total de 33.058,86 euros, dont elle justifie ;
qu'au moment de l'entrée dans les lieux, l'appartement était à l'état neuf, ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat d'état des lieux d'entrée, dressé le 1er décembre 2009 par Maître ESCAUT-MARQUET, huissier de justice.
Il convient d'examiner successivement les points contestés par s. GA..
Remise en état des plafonds (2.856 euros) :
La lecture du constat d'état des lieux de sortie, dressé le 31 octobre 2012, par Maître ESCAUT-MARQUET, huissier de justice, démontre que c'est à juste titre que s. GA. fait valoir que seules deux pièces de l'appartement, un WC et une salle de bains, sont concernées par la mention : « peinture du faux-plafond défraîchie ».
Aucune autre mention relative aux plafonds n'est faite s'agissant des autres pièces de l'appartement.
La SAM K ne rapporte pas la preuve du moyen selon lequel elle aurait été contrainte de faire procéder à la peinture de l'ensemble des plafonds en raison des trous percés par le locataire pour y apposer des luminaires, alors que l'examen comparé des états des lieux d'entrée et de sortie démontre que les luminaires étaient préexistants et qu'il n'est fait mention d'aucun trou dans les plafonds.
Faute de trouver dans le devis de l'entreprise TUBINO et FILS le détail de chacune des pièces, il convient donc de déduire le coût de réfection de l'ensemble des plafonds, soit la somme de 2.856 euros, du montant total à imputer à s. GA..
Remise en état des corniches (1.341 euros) :
Ainsi que le conclut la SAM K, la réfection des corniches est indissociable de celle des plafonds, en ce qu'elles sont peintes de la même couleur.
Pour les mêmes motifs que ci-dessus, il convient également de déduire le coût de réfection des corniches, soit la somme de 1.341 euros, du montant total à imputer à s. GA..
Remise en état des murs (1.500 euros) :
La lecture du constat d'état des lieux de sortie démontre que c'est à juste titre que s. GA. fait valoir qu'au contraire des autres pièces, les murs de la cuisine et d'une des chambres ne font l'objet d'aucune mention.
Toutefois, ainsi que le soutient à raison la partie adverse, l'appartement avait été livré à l'état neuf et devait être restitué à l'état neuf.
Or après trois années d'occupation des lieux, les peintures des murs de l'ensemble des pièces ne pouvaient être qu'en état d'usage et devaient être intégralement refaites.
C'est donc en vain que s. GA. entend voir déduire le coût de la peinture des murs de la cuisine et d'une chambre, à hauteur de 1.500 euros.
Remise en état des boiseries (230 euros) :
La lecture du constat d'état des lieux de sortie démontre que c'est à juste titre que s. GA. fait valoir que seules les portes d'entrée et du couloir font l'objet de mentions particulières.
Toutefois, pour les mêmes motifs que ci-dessus, la réfection des peintures de l'ensemble des portes de l'appartement était nécessairement requise pour une remise à l'état neuf.
C'est donc en vain que s. GA. entend voir déduire le coût de la peinture de certaines portes, à hauteur de 230 euros.
Placage des deux faces de la porte d'entrée (975 euros) :
À l'entrée dans les lieux, il était mentionné au niveau de l'entrée de l'appartement :
« la porte est neuve, de même que les plaques dorée à l'extérieur et chromée à l'intérieur et le bloom ».
Dans l'état des lieux de sortie, l'huissier relève :
« nombreux éclats sur le chant de la porte d'entrée et arrachement de boiserie sur son chant extérieur ;
les plaques sont rayées. »
L'utilisation du pluriel démontre que c'est à tort que s. GA. soutient que seule la face intérieure de la porte d'entrée serait concernée.
C'est donc en vain qu'il entend voir déduire la moitié du coût de réfection de la porte principale.
Les meubles de salle de bain (220 euros) :
En pages 4 et 6 du constat d'état des lieux de sortie, l'huissier mentionne qu'au niveau de deux des salles de bains, « le placard porte-miroir est défraîchi » et « les portes du meuble au-dessous sont à nettoyer ».
La nécessité de remettre à neuf ces éléments de salle de bains dont il n'est pas contesté qu'ils sont laqués blanc justifie de mettre à la charge du locataire sortant le coût de reprise de laque blanche, facturé à la somme de 220 euros.
Plomberie (796 euros) :
Sur ce point, s. GA. se contente d'affirmer, sans le démontrer, que sur la facture d'un montant total de 891 euros, la somme de 796 euros serait injustifiée, sans aucune explication.
Or le détail des travaux de plomberie - réfection des joints en silicone des baignoires et lavabos, remplacement des mousseurs des robinets, dépose et repose des robinets des lavabos en vue du ponçage du marbre - est parfaitement justifié et nullement excessif au regard de l'exigence de remise à l'état neuf.
La facture de l'entreprise J sera donc intégralement retenue comme étant à la charge du locataire.
Au total, seules les sommes de 2.856 euros et de 1.341 euros doivent être déduites du montant dû par le locataire au titre des frais de remise en état de l'appartement.
Le coût des travaux s'élève donc à la somme de 28.861,86 euros (33.058,86 euros - 2.856 euros et 1.341 euros).
Une fois cette somme déduite du montant du dépôt de garantie, le solde en faveur de s. GA. s'élève à 17.538,14 euros (46.400 euros - 28.861,86 euros), et non à 13.341,14 euros.
Sur la demande reconventionnelle en remboursement du loyer du mois de novembre 2009 :
L'article 1172 du Code civil dispose :
« Les actes sous seing privé qui contiennent des conventions synallagmatiques, ne sont valables qu'autant qu'ils ont été faits en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct.
(…)
Chaque original doit contenir la mention du nombre des originaux qui ont été faits.
Néanmoins, le défaut de mention que les originaux ont été faits doubles, triples, etc…, ne peut être opposé par celui qui a exécuté de sa part la convention portée dans l'acte. »
En application d'une jurisprudence constante, rendue en France, au visa de l'article 1325 du Code civil français - lequel est rédigé dans les mêmes termes que le texte monégasque - postérieurement à l'établissement de l'acte litigieux, l'exécution volontaire par une des parties peut conférer une entière force probante à l'acte irrégulier.
Il a ainsi été jugé que l'exécution, même partielle, de la convention permet d'écarter le vice résultant de ce qu'elle ne mentionne pas le nombre des originaux qui ont été faits.
Cette solution, qui concernait l'irrégularité tenant au défaut de mention du nombre d'originaux a même été étendue par la jurisprudence à l'irrégularité tenant au défaut d'établissement d'originaux multiples.
En l'espèce, le contrat de bail conclu le 29 septembre 2009 entre la SAM K et s. GA. stipule une prise d'effet à la date du 1er novembre 2009.
Par courrier du 29 septembre 2009, adressé au Président délégué de la SAM K et signé de sa main, s. GA. écrit :
« J'ai signé un contrat pour l'appartement n° 1 sis au 18ème étage du bloc B de l'immeuble Le Y, avec bail prenant effet le 1er novembre 2009.
Or vous m'avez proposé de refaire à neuf l'intégralité des salles de bains et des WC dudit appartement avant mon entrée dans les lieux.
Mais pour ce faire, j'ai bien noté que vous devez disposer du mois de novembre 2009 afin de réaliser les dits travaux et, de ce fait, je vous confirme bien volontiers notre accord.
Je prendrais donc possession de l'appartement le 1er décembre 2009.
Il reste toutefois entendu que je règlerai les loyers et charges de l'appartement et de ses dépendances à compter du 1er novembre 2009. »
Dès lors que :
ce courrier a été signé par s. GA.,
les salles de bains ont été refaites à neuf, par la société bailleresse, ainsi que le confirme la lecture de l'état des lieux d'entrée établi le 1er décembre 2009 par huissier de justice,
l'entrée dans les lieux s'est effectivement effectuée à cette date, ainsi que ledit procès-verbal l'a constaté, par la mention de la remise des clefs,
s. GA. a réglé le montant du loyer correspondant au mois de novembre 2009,
les deux parties ont exécuté leur part de l'accord matérialisé par le courrier du 29 septembre 2009.
En application des dispositions susmentionnées, l'exécution par les parties permet d'écarter le moyen tiré du défaut d'établissement en deux originaux et confère au courrier litigieux son entière force probante.
Dans la mesure où il est ainsi démontré que s. GA. a consenti au règlement du loyer de novembre 2009 en contrepartie de la rénovation intégrale des salles de bains de l'appartement, il est aujourd'hui mal fondé en sa demande de remboursement de la somme de 16.332 euros.
Sur la demande reconventionnelle d'indemnisation du préjudice de jouissance :
À l'appui de cette demande, s. GA. invoque un double fondement :
la réticence dolosive ;
l'inexécution partielle ou la mauvaise exécution du contrat.
Sur la réticence dolosive :
Aux termes de l'article 971 du Code civil, « le dol est une cause de nullité de la convention, lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Le dol ne se présume pas et doit être prouvé. »
Ce vice du consentement peut être caractérisé en présence d'une réticence dolosive d'une partie à fournir à l'autre une information déterminante de son consentement.
En l'espèce, c'est à s. GA. de rapporter la preuve du moyen selon lequel, au moment de la signature du contrat de location, la SAM K aurait délibérément omis de l'informer du projet d'édification de la Villa F, en contrebas de l'immeuble éponyme, le déterminant ainsi à contracter alors que, s'il les avaient connues, les nuisances engendrées par ce chantier l'auraient, au contraire, déterminé à ne pas conclure le bail.
Or il ressort de la lecture de l'arrêté ministériel du 1er février 2012, ayant autorisé la construction d'une villa individuelle dans l'emprise du jardin de l'immeuble Le Y, que la demande de la SAM O n'a été déposée que le 28 septembre 2011, soit deux ans après la conclusion du bail litigieux.
Par ailleurs s. GA. n'est pas en mesure de démontrer qu'en septembre 2009, la SAM K, bien que partie liée avec la SAM O avait connaissance du projet dont la demande de permis de construire a été déposée deux ans plus tard.
De même, il ne peut rapporter la preuve de ce que la SAM K aurait eu connaissance de projets de travaux de la SAM G, dont le chantier, sis à proximité de l'immeuble Le Y aurait également contribué à la survenance des nuisances dont se plaint s. GA..
Outre que le dol est sanctionné par la nullité du contrat, laquelle n'est pas sollicitée en l'espèce, l'absence de preuve de la réticence dolosive conduit en tout état de cause à écarter ce fondement.
Sur l'inexécution du contrat :
En application de l'article 1559 du Code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur des lieux loués, pendant la durée du bail. »
La garantie de la jouissance paisible du bien loué emporte que le bailleur ne peut, par son fait personnel ou celui des personnes dont il a la charge et la responsabilité, troubler la possession du preneur et l'usage convenu de la chose.
A contrario, le fait d'un tiers est exonératoire si celui-ci n'est pas au nombre des personnes dont le bailleur doit répondre à raison d'un lien de famille, d'un lien de subordination ou d'un lien contractuel.
Pour ce motif, il convient d'écarter en premier lieu le moyen tiré des nuisances générées par un chantier voisin de l'immeuble Y, réalisé à l'initiative de la SAM G, tiers par rapport à la SAM K.
L'article 1002 du même code dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. »
Le paragraphe 4 des conditions générales du contrat de bail conclu le 29 septembre 2009 entre la SAM K et s. GA. stipule que « le preneur souffrira et laissera faire toutes les grosses réparations qui pourraient devenir nécessaires pendant la durée du bail, ainsi que toutes constructions nouvelles ou surélévation qu'il plairait au bailleur d'édifier sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution du loyer, quelles que soient l'importance et la durée des travaux, comme aussi tous travaux de remise en état des appartements de l'immeuble. »
L'arrêté ministériel autorisant la construction de la Villa F n'ayant été pris que le 1er février 2012, les travaux n'ont pu débuter qu'à compter de cette date.
Il s'ensuit que s. GA. ne saurait raisonnablement soutenir avoir subi dès le 1er janvier 2011, un trouble de jouissance à raison des nuisances inhérentes à ce chantier.
À le supposer établi, son préjudice n'a pu prendre naissance qu'à compter du mois de février 2012.
En l'absence de solution tirée du droit monégasque, il convient en l'espèce de se référer à la jurisprudence rendue en France au visa de l'article 1719 du Code civil français, dont les termes sont identiques à ceux de l'article 1559 du Code civil monégasque.
À cet égard, il est de jurisprudence constante que l'obligation du bailleur de faire jouir paisiblement le preneur n'étant pas de l'essence du contrat, les parties sont libres de la restreindre.
Il est ainsi loisible aux parties d'insérer dans un bail des clauses dispensant le bailleur de certaines des obligations qui seraient normalement à sa charge suivant l'article 1719 du Code civil.
Les conditions posées par la jurisprudence à la validité de ce type de clauses sont les suivantes :
le bailleur ne peut pas stipuler qu'il ne sera tenu à aucune garantie à raison de son fait personnel ; il peut simplement limiter, à l'égard de certains actes déterminées, l'étendue de la garantie qui lui incombe ;
la faute lourde ou le dol du bailleur lui interdisent de se prévaloir d'une telle clause ;
l'anormalité du préjudice subi par le locataire ouvre droit à réparation.
En présence d'une clause limitative de responsabilité stipulée dans un bail d'habitation et rédigée dans des termes identiques à ceux de la clause litigieuse, il a ainsi été jugé que les conventions devant s'exécuter de bonne foi, le bailleur qui entreprend des travaux doit faire en sorte de ne pas provoquer une gêne anormale pour ses locataires.
En l'espèce, la clause stipulée au paragraphe 4 des conditions générales du bail exonère la bailleresse de sa responsabilité pour certains actes déterminés que sont les grosses réparations les constructions nouvelles ou surélévations ; elle est donc valable au regard de son étendue.
Il n'est par ailleurs pas allégué ni démontré l'existence d'une faute lourde de la SAM K et le dol a été rejeté pour les motifs ci-dessus.
Pour pouvoir écarter l'application de la clause litigieuse, il appartient donc à s. GA. de rapporter la preuve de ce qu'il aurait subi une gêne anormale à raison des travaux d'édification de la Villa F.
Au visa de l'article 1719 du code civil français - lequel est rédigé dans les mêmes termes que l'article 1559 du Code civil monégasque - la Cour de Cassation a jugé que l'indemnisation d'un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l'occupation des lieux.
En l'espèce, le contrat de bail conclu entre SAM K et s. GA. a pris fin, à la date du 19 septembre 2012, par le jeu de la clause résolutoire.
Or le procès-verbal de constat d'huissier et le rapport d'expertise privée acoustique, dont se prévaut s. GA. à l'appui de ses allégations relatives aux nuisances qu'il aurait subies, ont été respectivement réalisés les 10 octobre 2012 et 30-31 octobre 2012, c'est-à-dire postérieurement à la date de résiliation du bail.
À ces dates, le bail n'avait plus cours et, conformément aux termes de l'article 1559 précité, le bailleur n'était donc plus tenu par l'obligation de jouissance paisible.
En tout état de cause, ces éléments de preuve, établis tardivement, en octobre 2012, ne sauraient démontrer l'existence du trouble de jouissance invoqué durant une période antérieure, allant du 1er janvier 2011 au 31 juillet 2012.
Enfin, tant le procès-verbal de constat, dressé par maître Escaut-Marquet, huissier de justice, que le rapport de Francis FONTANEZ, expert acoustique, font mention de plusieurs chantiers voisins de l'immeuble Le Y, sans pouvoir distinguer l'origine des nuisances sonores.
Cette confusion avec le chantier voisin de la SAM G met obstacle à une appréciation de l'étendue de l'éventuelle responsabilité de la SAM K.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que s. GA. ne rapporte en définitive pas la preuve suffisante de ce qu'il aurait, pendant la durée du bail, subi des nuisances sonores et autres désagréments ayant eu pour effet de troubler sa jouissance des lieux loués durant la période du 1er janvier 2011 au 31 juillet 2012.
A fortiori, il ne rapporte pas la preuve d'une gêne anormale au sens de la jurisprudence susmentionnée.
Il ne pourra en conséquence qu'être débouté de sa demande en paiement de la somme de 72 375 euros, à titre de réduction du montant des loyers qu'il a versés pour la période considérée.
Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts :
s. GA. ne saurait reprocher à la SAM K d'avoir abusé de son droit d'agir en justice, par l'introduction d'une instance en référé, alors que, dans le cadre de la dite instance, il a été fait droit aux demandes de la bailleresse, notamment en ce qu'il a été constaté la résiliation du bail à raison du non-paiement des loyers.
Il ne saurait pas plus reprocher à la SAM K l'introduction de l'instance en référé et l'inscription d'une hypothèque provisoire alors qu'il a contrevenu à ses obligations de payer les loyers, de faire établir à ses frais un procès-verbal de constat deux mois avant l'expiration du bail et de faire procéder aux travaux de remise en état un mois avant l'expiration du bail.
Compte tenu du montant élevé des sommes dues, c'est à juste titre que la SAM K a entendu se garantir, au-delà du montant de la caution versée à l'entrée dans les lieux.
Enfin, c'est avec une particulière mauvaise foi que s. GA. reproche à la SAM K d'avoir fait croire à un risque de disparition imaginaire pour obtenir l'autorisation de prendre une hypothèque provisoire, en soutenant que ses nouvelles coordonnées pouvaient être facilement obtenues auprès de son avocat.
Il reconnaît ainsi implicitement ne pas les avoir fournies lui-même alors que la bonne foi contractuelle et le respect des usages lui imposaient de communiquer lui-même spontanément sa nouvelle adresse au bailleur.
La preuve d'une quelconque mauvaise foi ou abus de la SAM K dans l'exercice de ses droits n'est donc pas rapportée, ce dont il suit que s. GA. sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts.
Sur la détermination des dettes respectives des parties et sur la compensation :
En application de l'article 1137 du Code civil, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes.
Celles-ci s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives.
Il résulte de ce qui précède que :
s. GA. est redevable envers la SAM K de la somme de 53.258,62 euros au titre de l'arriéré locatif ainsi que des intérêts au taux légal échus sur ladite somme depuis le 10 septembre 2012 ;
la SAM K est redevable envers s. GA. de la somme 17.538,14 euros au titre du solde du dépôt de garantie.
Les conditions d'application du texte susmentionné étant en l'espèce réunies, il convient d'ordonner la compensation entre les sommes dues réciproquement par les deux parties.
Sur l'hypothèque :
Il n'y a pas lieu de valider l'inscription provisoire d'hypothèque ni d'ordonner l'inscription hypothécaire définitive, celle-ci pouvant être prise à l'initiative du créancier sur présentation de la grosse du présent jugement, dans les trois mois du jour où il aura acquis l'autorité de la chose jugée, et ce conformément aux dispositions de l'article 762 ter du Code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire :
Aucune des conditions requises par l'article 202 du code de procédure civile n'étant réunie en l'espèce, l'exécution provisoire du présent jugement ne sera pas ordonné.
Sur les dépens :
Eu égard à la nature du présent litige et à la succombance partielle de chacune des parties, il y a lieu de faire masse des dépens et de dire qu'ils seront partagés par moitié entre les parties.
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Condamne s. GA. à payer à la SAM K la somme de 53.258,62 euros au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 septembre 2012 ;
Condamne la SAM K à payer à s. GA. la somme de 17.538,14 euros au titre du solde du dépôt de garantie ;
Ordonne la compensation entre les dettes respectives des parties ;
Renvoie la SAM K à l'accomplissement des formalités prescrites par l'alinéa 4 de l'article 762 ter du Code de procédure civile ;
Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;
Fait masse des dépens et dit qu'ils seront partagés par moitié entre les parties, avec distraction au profit de Maître Alexis MARQUET et Maître Thomas GIACCARDI, avocats-défenseurs, chacun pour ce qui le concerne ;
Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ;
Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, Madame Léa PARIENTI, Magistrat référendaire, qui en ont délibéré conformément à la loi assistées, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ;
Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 11 DECEMBRE 2014, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Monsieur Jean-Jacques IGNACIO, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.