Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 février 2015, n° 12947

Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 février 2015, n° 12947 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige soumis au Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit dans le cadre complexe de la gestion et de la transmission des droits réels au sein d'un immeuble en copropriété sis à Monaco, comprenant deux entrées et dénommé à l'Est « Villa Pasteur » et à l'Ouest « Villa Socrate ». L'origine de la controverse remonte aux actes fondateurs et modificatifs de l'organisation de cet immeuble, établis au milieu du vingtième siècle, à une époque où le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne faisait pas encore l'objet d'une réglementation législative spécifique et autonome en Principauté.

Lors de la division initiale de l'immeuble en copropriété, un cahier des charges et règlement de copropriété a été dressé le 8 janvier 1949. Aux termes de cet acte fondateur, il était prévu que le propriétaire de l'appartement situé au rez-de-chaussée bénéficierait de la « jouissance exclusive, personnelle et perpétuelle » d'un local dénommé « cave A », lequel était géographiquement situé sous l'escalier au plan du rez-de-jardin. À cette même époque, le cahier des charges stipulait en sa page 4 que l'appartement situé au rez-de-jardin était composé d'un hall d'entrée, d'un dégagement, de quatre pièces, d'une cuisine, d'une salle de bains, d'une cave et d'une lingerie.

Très rapidement après l'établissement de ce premier acte, les deux seuls copropriétaires de l'immeuble à cette date, à savoir la société civile immobilière (SCI) B, propriétaire de l'appartement du rez-de-chaussée, et Madame VI., propriétaire de l'appartement du rez-de-jardin, ont convenu de réorganiser leurs droits respectifs sur les locaux accessoires. Par un cahier des charges modificatif passé par acte notarié (dont la date est alternativement mentionnée dans la décision comme étant le 3 mars 1950 ou le 30 mars 1950), les parties ont procédé à ce qui a été présenté factuellement comme un « échange de caves ».

Dans le cadre de cette modification conventionnelle, Madame JO., agissant ès qualités de représentante de la SCI B, a déclaré « renoncer expressément à la jouissance exclusive, personnelle et perpétuelle de la cave » située sous l'escalier au plan du rez-de-jardin, afin que cet espace puisse servir de passage. Elle a en outre autorisé Madame VI. à y ouvrir deux fenêtres destinées à éclairer une cuisine. En contrepartie de cet abandon et de ces autorisations, le cahier des charges modificatif a stipulé que « Madame VI. donne à la société B la jouissance personnelle, exclusive et perpétuelle d'une cave située dans l'appartement du rez-de-jardin, à l'angle nord-ouest ». L'examen comparé des plans annexés aux actes de 1949 et de 1950 révèle que cette seconde cave, située à l'angle nord-ouest dans l'appartement du rez-de-jardin, correspondait à l'ancienne lingerie faisant partie intégrante dudit appartement en 1949, laquelle est devenue la « cave A » après la modification de 1950. Parallèlement, la cave initialement située sous l'escalier a été transformée et aménagée en buanderie dès 1950 par le propriétaire du rez-de-jardin.

L'évolution ultérieure de la chaîne de propriété des deux lots principaux a cristallisé les difficultés juridiques liées à la nature des droits ainsi constitués en 1950.

D'une part, s'agissant de l'appartement du rez-de-chaussée, son propriétaire initial, la SCI B, s'est trouvée dissoute de plein droit en 1962 après que Madame m. PE. a réuni entre ses mains la totalité des parts sociales. Madame m. PE. est ainsi devenue propriétaire du bien. À son décès, Mesdames l. RO. et m. CH. ont recueilli les droits sur cet appartement en leur qualité d'héritières. Enfin, par un acte notarié en date du 2 août 2005, la société anonyme de droit des Îles Vierges Britanniques dénommée « A », ayant son siège social à Tortola et agissant par son administrateur unique M. m. VA. DER VO., a fait l'acquisition auprès de Mesdames l. RO. et m. CH. de cet appartement de trois pièces sis au rez-de-chaussée. Cet acte de vente du 2 août 2005 stipulait expressément, en sa page 3, que la désignation du bien acquis comprenait « la jouissance personnelle, exclusive et perpétuelle d'une cave située dans l'appartement du rez-de-jardin à l'angle nord-ouest ».

D'autre part, s'agissant de l'appartement de cinq pièces sis au rez-de-jardin, Madame f. DI. veuve BO. et son époux (aujourd'hui décédé) en ont fait l'acquisition auprès des consorts VI. par un acte notarié en date du 14 février 1964. Cet acte d'acquisition mentionnait expressément la buanderie issue de la transformation, dès 1950, de la cave située sous l'escalier. Selon les affirmations de Madame f. BO., les époux BO. auraient, dès l'année 1965, officiellement réclamé et obtenu de Madame m. PE. la restitution des clefs de la cave située à l'angle nord-ouest de leur appartement, de sorte que ni Madame m. PE., ni ses héritières Mesdames l. RO. et m. CH., n'y auraient plus eu accès par la suite.

Se prévalant des mentions de son titre d'acquisition du 2 août 2005 et se heurtant au refus persistant de Madame f. BO. de lui laisser l'accès à l'une quelconque des caves, la société A a engagé une action judiciaire visant à obtenir la restitution des locaux litigieux.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Par un exploit d'assignation délivré le 28 novembre 2013 par le ministère de Maître Marie-Thérèse Escaut-Marquet, huissier, la société anonyme de droit des Îles Vierges Britanniques A a attrait Madame f. BO. devant le Tribunal de première instance de Monaco. L'instruction de l'affaire a donné lieu à des échanges de conclusions au fond : Madame f. BO. a conclu les 12 février 2014 et 8 octobre 2014, tandis que la société demanderesse a déposé ses écritures les 14 mai 2014 et 12 novembre 2014. Les débats se sont tenus à l'audience publique du 18 décembre 2014 et le jugement a été rendu le 5 février 2015.

Dans le dernier état de ses écritures, la société A articulait ses prétentions autour d'une demande principale et d'une demande subsidiaire, toutes deux assorties d'une astreinte de 500 euros par jour de retard. À titre principal, elle sollicitait la condamnation de Madame f. BO. à lui restituer la cave située dans l'appartement du rez-de-jardin à l'angle nord-ouest. À titre subsidiaire, elle réclamait la restitution de la cave située sous l'escalier au plan du rez-de-jardin, accompagnée de la condamnation subséquente de la défenderesse à libérer le passage et à boucher les deux fenêtres ouvertes en 1950. En outre, la société demanderesse sollicitait la condamnation de son adversaire au paiement d'une somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la société A faisait valoir l'historique contractuel des cahiers des charges de 1949 et 1950, analysant l'opération de 1950 comme un échange synallagmatique de caves entre les auteurs des parties. Elle s'appuyait fermement sur son acte notarié d'acquisition du 2 août 2005 incluant expressément la jouissance de la cave de l'angle nord-ouest. Elle soulignait que la position de la défenderesse aboutissait à priver totalement son appartement de toute cave au profit exclusif de Madame f. BO., qui se retrouverait détentrice des deux caves en contradiction avec l'ensemble des actes versés aux débats. En réplique aux moyens de défense adverses, la société A contestait toute prescription acquisitive faute de preuve de la remise des clefs en 1965 et faute de modification ultérieure du cahier des charges par les époux BO.. Elle produisait par ailleurs une attestation de Madame ROS. (pièce n° 10) affirmant que sa tante, Madame m. PE., utilisait la cave, ainsi qu'un courrier du 24 avril 2012 adressé à son conseil par Monsieur p. BO., fils de la défenderesse, dans lequel ce dernier aurait expressément reconnu que la cave litigieuse appartenait à la société A.

En défense, Madame f. BO. concluait au débouté intégral des demandes de la société A. Son argumentation s'organisait également en deux temps : à titre principal, elle contestait l'existence même d'un quelconque droit de jouissance de la demanderesse sur l'une ou l'autre des caves ; à titre subsidiaire, elle revendiquait la propriété des deux locaux par l'effet de la prescription acquisitive.

Sur le terrain principal de l'absence de droit, Madame f. BO. opérait une distinction fondamentale entre les deux caves. Concernant la cave de l'angle nord-ouest (réclamée à titre principal), elle soutenait que le droit de jouissance consenti en 1950 par Madame VI. à la SCI B constituait un droit temporel, personnel et incessible. Par conséquent, ce droit s'était définitivement éteint en 1962 par l'effet de la dissolution de la SCI B et n'avait pu être transmis ni à Madame m. PE., ni à ses héritières, ni a fortiori à la société A. Concernant la cave située sous l'escalier (réclamée à titre subsidiaire), la défenderesse faisait valoir que les auteurs de la société A n'en avaient jamais eu la propriété, mais seulement un droit de jouissance auquel la SCI B avait expressément et définitivement renoncé dans l'acte modificatif du 3 mars 1950, permettant ainsi son aménagement immédiat en buanderie rattachée à l'appartement du rez-de-jardin et mentionnée dans l'acte d'acquisition des époux BO. du 14 février 1964.

Sur le terrain subsidiaire de l'usucapion, Madame f. BO. invoquait les dispositions de l'article 2094 du Code civil. Pour la cave de l'angle nord-ouest, elle se prévalait de la prescription trentenaire de l'alinéa 1er dudit article, arguant d'une possession continue, paisible, publique et non équivoque exercée de bonne foi depuis la remise des clefs par Madame m. PE. dès 1965. Pour la cave sous l'escalier devenue buanderie, elle invoquait la prescription abrégée de dix ans prévue par l'alinéa 2 de l'article 2094 du Code civil, estimant détenir un juste titre (son acte notarié du 14 février 1964 incluant la buanderie) et être de bonne foi suite à la renonciation de la SCI B en 1950. Elle soulevait enfin la nullité formelle de l'attestation de Madame ROS. (pièce adverse n° 10), au motif qu'elle n'avait pas été intégralement rédigée de la main de son auteur.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La résolution de ce litige imposait au Tribunal de première instance de Monaco de démêler un écheveau juridique complexe, né de l'utilisation par les rédacteurs des actes de 1949 et 1950 d'une terminologie identique — la « jouissance personnelle, exclusive et perpétuelle » — pour désigner des prérogatives portant sur des biens dont la nature juridique au regard du droit des biens et de la copropriété n'avait pas été préalablement qualifiée par les parties.

Le problème de droit central soumis à la juridiction monégasque peut dès lors se formuler ainsi : quelle est la nature juridique exacte et quel est le régime de transmissibilité et d'extinction des droits dits de « jouissance personnelle, exclusive et perpétuelle » stipulés à l'occasion d'un échange de caves entre copropriétaires, lorsque l'une de ces caves s'avère relever des parties communes de l'immeuble tandis que l'autre fait partie intégrante d'un lot privatif ?

De cette question principale découlaient deux sous-questions déterminantes pour le sort des demandes principale et subsidiaire :

1. D'une part, le droit de jouissance consenti par un copropriétaire à une personne morale sur une portion de son propre lot privatif peut-il revêtir un caractère perpétuel et transmissible aux acquéreurs successifs du lot bénéficiaire, ou doit-il être requalifié en un droit d'usage personnel soumis aux causes d'extinction de l'usufruit, notamment la dissolution de la personne morale titulaire ?
2. D'autre part, lorsque le titulaire d'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune y a formellement renoncé par un acte modifiant le règlement de copropriété en contrepartie de l'octroi d'un droit d'usage sur un lot privatif, l'extinction ultérieure de ce droit d'usage permet-elle à l'ayant cause du renonçant de revendiquer la restitution de son droit initial sur la partie commune sans nouvelle décision de l'assemblée générale des copropriétaires ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour trancher le litige et rejeter l'intégralité des prétentions de la société demanderesse sans même avoir à examiner les moyens subsidiaires tirés de la prescription acquisitive, le Tribunal de première instance déploie un raisonnement d'une grande rigueur méthodologique, structuré autour d'un préalable indispensable : la détermination de la propriété respective des deux caves litigieuses afin d'en déduire la qualification exacte des droits réels qui les grèvent.

1. L'opération préalable de qualification de la nature commune ou privative des locaux litigieux

Le Tribunal relève d'emblée que, bien que le litige trouve son origine dans l'échange de 1950, aucune des parties ne s'est explicitement prononcée sur la propriété même des deux caves. Or, la détermination du régime juridique applicable à chacune d'elles commande impérativement de savoir si elles constituent des parties communes ou des parties privatives.

S'agissant en premier lieu de la cave située sous l'escalier, les juges se replacent dans le contexte juridique de l'année 1949, date d'établissement du cahier des charges initial. Ils constatent qu'à cette époque, aucune législation particulière ne réglementait la copropriété des immeubles bâtis à Monaco, à l'exception de l'ancien article 551 du Code civil de 1880, que le Tribunal déclare « sans utilité dans le présent litige ». En l'absence de toute présomption légale de mitoyenneté ou de communauté des parties de l'immeuble, et face au silence des textes et du cahier des charges, la juridiction procède à une interprétation souveraine de l'acte de 1949 à l'aide d'un faisceau d'indices matériels et textuels :

• le vocabulaire employé dans le cahier des charges du 8 janvier 1949, qui vise une « jouissance exclusive » (impliquant en creux l'absence de propriété privative du sol ou du volume) ;
• l'examen du plan du rez-de-jardin annexé audit acte ;
• la configuration matérielle des lieux, la cave étant placée sous un escalier privé reliant l'immeuble à l'escalier public Sainte Dévote ou escalier de la Costa ;
• enfin et surtout, un critère fonctionnel déterminant : le fait que dans cette cave passe le tout-à-l'égout de l'immeuble, qualifié par le Tribunal de « partie commune par nature ».

De la convergence de ces quatre indices, le Tribunal déduit que la cave sous l'escalier était, dès 1949, une partie commune de l'immeuble. Dès lors, le droit conféré au propriétaire du rez-de-chaussée s'analyse en un « droit de jouissance privatif d'un copropriétaire sur des parties communes ». Le Tribunal en énonce immédiatement les caractères fondamentaux : il s'agit d'un « droit réel et perpétuel, rattaché non pas à la personne de son titulaire mais à la propriété du lot dont il est l'accessoire », susceptible par ailleurs de s'acquérir par usucapion.

S'agissant en second lieu de la cave située dans l'appartement du rez-de-jardin à l'angle nord-ouest, le Tribunal applique la même méthode d'analyse exégétique et topographique pour aboutir à la qualification exactement inverse. Il s'appuie sur :

• la formulation de l'acte modificatif du 30 mars 1950, par lequel « Madame VI. donne à la société B la jouissance... », ce qui traduit un acte de disposition émanant d'un propriétaire individuel et non de la collectivité des copropriétaires ;
• la situation matérielle de la cave qui, au vu des plans, fait partie intégrante du périmètre de l'appartement du rez-de-jardin ;
• la description du lot du rez-de-jardin en page 4 du cahier des charges de 1949, incluant une « lingerie » ;
• la comparaison des plans de 1949 et 1950 démontrant que cette lingerie privative a été transformée en « cave A » en 1950.

La conclusion s'impose : cette seconde cave ne constituait pas une partie commune, mais une partie privative composant le lot de l'appartement du rez-de-jardin appartenant à Madame VI.. Par voie de conséquence, le droit consenti par cette dernière à la SCI B le 30 mars 1950 ne pouvait juridiquement être un droit de jouissance privatif sur partie commune ; le Tribunal le requalifie en un « droit d'usage accordé par un propriétaire », lequel est un droit réel mais, par nature, « personnel et temporaire ». Le Tribunal pose ainsi le constat décisif qui gouverne toute la suite du jugement : « Les deux caves "échangées" par acte du 30 mars 1950 n'ont donc pas la même nature et ne sont pas soumises au même régime juridique. »

2. Le rejet de la demande principale par l'application du régime d'extinction du droit d'usage du Code civil

Fort de la requalification du droit portant sur la cave de l'angle nord-ouest en droit d'usage sur le bien privatif d'autrui, le Tribunal mobilise les règles impératives du Code civil monégasque régissant cette institution :

• l'article 510 du Code civil, selon lequel « les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit » ;
• l'article 502 du même code, qui dispose que « l'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier » ;
• l'article 516, qui interdit formellement à l'usager de céder ou de louer son droit à un autre.

Le Tribunal rappelle la ratio legis de ces textes : le caractère temporaire et viager du droit d'usage et d'habitation se justifie par le fait qu'il n'est accordé qu'en considération des besoins personnels de son titulaire. En l'espèce, malgré l'emploi erroné de l'adjectif « perpétuelle » dans l'acte de 1950 et sa reprise dans l'acte de vente de 2005, le droit consenti par Madame VI. sur sa propriété privée désignait nommément la SCI B comme bénéficiaire, confirmant son caractère strictement personnel, viager et incessible.

Appliquant l'article 502 par renvoi de l'article 510 à une personne morale, le Tribunal juge que la dissolution de plein droit de la SCI B intervenue en 1962 — équivalent juridique de la mort d'une personne physique — a nécessairement emporté l'extinction immédiate et automatique du droit d'usage. En vertu de l'adage nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet, Mesdames l. RO. et m. CH. ne détenaient aucun droit sur cette cave et n'ont pu valablement le céder à la