Tribunal de première instance, 5 février 2015, La société anonyme de droit des Îles Vierges Britanniques dénommée « A » c/ Mme f. BO.

Résumé

# Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 février 2015, n° 12947 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 05 février 2015, n° 12947 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/02-05-12947)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis au Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit dans le cadre complexe de la gestion et de la transmission des droits réels au sein d'un immeuble en copropriété sis à Monaco, comprenant deux entrées et dénommé à l'Est « Villa Pasteur » et à l'Ouest « Villa Socrate ». L'origine de la controverse remonte aux actes fondateurs et modificatifs de l'organisation de cet immeuble, établis au milieu du vingtième siècle, à une époque où le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne faisait pas encore l'objet d'une réglementation législative spécifique et autonome en Principauté. Lors de la division initiale de l'immeuble en copropriété, un cahier des charges et règlement de copropriété a été dressé le 8 janvier 1949. Aux termes de cet acte fondateur, il était prévu que le propriétaire de l'appartement situé au rez-de-chaussée bénéficierait de la « jouissance exclusive, personnelle et perpétuelle » d'un local dénommé « cave A », lequel était géographiquement situé sous l'escalier au plan du rez-de-jardin. À cette même époque, le cahier des charges stipulait en sa page 4 que l'appartement situé au rez-de-jardin était composé d'un hall d'entrée, d'un dégagement, de quatre pièces, d'une cuisine, d'une salle de bains, d'une cave et d'une lingerie. Très rapidement après l'établissement de ce premier acte, les deux seuls copropriétaires de l'immeuble à cette date, à savoir la société civile immobilière (SCI) B, propriétaire de l'appartement du rez-de-chaussée, et Madame VI., propriétaire de l'appartement du rez-de-jardin, ont convenu de réorganiser leurs droits respectifs sur les locaux accessoires. Par un cahier des charges modificatif passé par acte notarié (dont la date est alternativement mentionnée dans la décision comme étant le 3 mars 1950 ou le 30 mars 1950), les parties ont procédé à ce qui a été présenté factuellement comme un « échange de caves ». Dans le cadre de cette modification conventionnelle, Madame JO., agissant ès qualités de représentante de la SCI B, a déclaré « renoncer expressément à la jouissance exclusive, personnelle et perpétuelle de la cave » située sous l'escalier au plan du rez-de-jardin, afin que cet espace puisse servir de passage. Elle a en outre autorisé Madame VI. à y ouvrir deux fenêtres destinées à éclairer une cuisine. En contrepartie de cet abandon et de ces autorisations, le cahier des charges modificatif a stipulé que « Madame VI. donne à la société B la jouissance personnelle, exclusive et perpétuelle d'une cave située dans l'appartement du rez-de-jardin, à l'angle nord-ouest ». L'examen comparé des plans annexés aux actes de 1949 et de 1950 révèle que cette seconde cave, située à l'angle nord-ouest dans l'appartement du rez-de-jardin, correspondait à l'ancienne lingerie faisant partie intégrante dudit appartement en 1949, laquelle est devenue la « cave A » après la modification de 1950. Parallèlement, la cave initialement située sous l'escalier a été transformée et aménagée en buanderie dès 1950 par le propriétaire du rez-de-jardin. L'évolution ultérieure de la chaîne de propriété des deux lots principaux a cristallisé les difficultés juridiques liées à la nature des droits ainsi constitués en 1950. D'une part, s'agissant de l'appartement du rez-de-chaussée, son propriétaire initial, la SCI B, s'est trouvée dissoute de plein droit en 1962 après que Madame m. PE. a réuni entre ses mains la totalité des parts sociales. Madame m. PE. est ainsi devenue propriétaire du bien. À son décès, Mesdames l. RO. et m. CH. ont recueilli les droits sur cet appartement en leur qualité d'héritières. Enfin, par un acte notarié en date du 2 août 2005, la société anonyme de droit des Îles Vierges Britanniques dénommée « A », ayant son siège social à Tortola et agissant par son administrateur unique M. m. VA. DER VO., a fait l'acquisition auprès de Mesdames l. RO. et m. CH. de cet appartement de trois pièces sis au rez-de-chaussée. Cet acte de vente du 2 août 2005 stipulait expressément, en sa page 3, que la désignation du bien acquis comprenait « la jouissance personnelle, exclusive et perpétuelle d'une cave située dans l'appartement du rez-de-jardin à l'angle nord-ouest ». D'autre part, s'agissant de l'appartement de cinq pièces sis au rez-de-jardin, Madame f. DI. veuve BO. et son époux (aujourd'hui décédé) en ont fait l'acquisition auprès des consorts VI. par un acte notarié en date du 14 février 1964. Cet acte d'acquisition mentionnait expressément la buanderie issue de la transformation, dès 1950, de la cave située sous l'escalier. Selon les affirmations de Madame f. BO., les époux BO. auraient, dès l'année 1965, officiellement réclamé et obtenu de Madame m. PE. la restitution des clefs de la cave située à l'angle nord-ouest de leur appartement, de sorte que ni Madame m. PE., ni ses héritières Mesdames l. RO. et m. CH., n'y auraient plus eu accès par la suite. Se prévalant des mentions de son titre d'acquisition du 2 août 2005 et se heurtant au refus persistant de Madame f. BO. de lui laisser l'accès à l'une quelconque des caves, la société A a engagé une action judiciaire visant à obtenir la restitution des locaux litigieux. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par un exploit d'assignation délivré le 28 novembre 2013 par le ministère de Maître Marie-Thérèse Escaut-Marquet, huissier, la société anonyme de droit des Îles Vierges Britanniques A a attrait Madame f. BO. devant le Tribunal de première instance de Monaco. L'instruction de l'affaire a donné lieu à des échanges de conclusions au fond : Madame f. BO. a conclu les 12 février 2014 et 8 octobre 2014, tandis que la société demanderesse a déposé ses écritures les 14 mai 2014 et 12 novembre 2014. Les débats se sont tenus à l'audience publique du 18 décembre 2014 et le jugement a été rendu le 5 février 2015. Dans le dernier état de ses écritures, la société A articulait ses prétentions autour d'une demande principale et d'une demande subsidiaire, toutes deux assorties d'une astreinte de 500 euros par jour de retard. À titre principal, elle sollicitait la condamnation de Madame f. BO. à lui restituer la cave située dans l'appartement du rez-de-jardin à l'angle nord-ouest. À titre subsidiaire, elle réclamait la restitution de la cave située sous l'escalier au plan du rez-de-jardin, accompagnée de la condamnation subséquente de la défenderesse à libérer le passage et à boucher les deux fenêtres ouvertes en 1950. En outre, la société demanderesse sollicitait la condamnation de son adversaire au paiement d'une somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Au soutien de ses prétentions, la société A faisait valoir l'historique contractuel des cahiers des charges de 1949 et 1950, analysant l'opération de 1950 comme un échange synallagmatique de caves entre les auteurs des parties. Elle s'appuyait fermement sur son acte notarié d'acquisition du 2 août 2005 incluant expressément la jouissance de la cave de l'angle nord-ouest. Elle soulignait que la position de la défenderesse aboutissait à priver totalement son appartement de toute cave au profit exclusif de Madame f. BO., qui se retrouverait détentrice des deux caves en contradiction avec l'ensemble des actes versés aux débats. En réplique aux moyens de défense adverses, la société A contestait toute prescription acquisitive faute de preuve de la remise des clefs en 1965 et faute de modification ultérieure du cahier des charges par les époux BO.. Elle produisait par ailleurs une attestation de Madame ROS. (pièce n° 10) affirmant que sa tante, Madame m. PE., utilisait la cave, ainsi qu'un courrier du 24 avril 2012 adressé à son conseil par Monsieur p. BO., fils de la défenderesse, dans lequel ce dernier aurait expressément reconnu que la cave litigieuse appartenait à la société A. En défense, Madame f. BO. concluait au débouté intégral des demandes de la société A. Son argumentation s'organisait également en deux temps : à titre principal, elle contestait l'existence même d'un quelconque droit de jouissance de la demanderesse sur l'une ou l'autre des caves ; à titre subsidiaire, elle revendiquait la propriété des deux locaux par l'effet de la prescription acquisitive. Sur le terrain principal de l'absence de droit, Madame f. BO. opérait une distinction fondamentale entre les deux caves. Concernant la cave de l'angle nord-ouest (réclamée à titre principal), elle soutenait que le droit de jouissance consenti en 1950 par Madame VI. à la SCI B constituait un droit temporel, personnel et incessible. Par conséquent, ce droit s'était définitivement éteint en 1962 par l'effet de la dissolution de la SCI B et n'avait pu être transmis ni à Madame m. PE., ni à ses héritières, ni a fortiori à la société A. Concernant la cave située sous l'escalier (réclamée à titre subsidiaire), la défenderesse faisait valoir que les auteurs de la société A n'en avaient jamais eu la propriété, mais seulement un droit de jouissance auquel la SCI B avait expressément et définitivement renoncé dans l'acte modificatif du 3 mars 1950, permettant ainsi son aménagement immédiat en buanderie rattachée à l'appartement du rez-de-jardin et mentionnée dans l'acte d'acquisition des époux BO. du 14 février 1964. Sur le terrain subsidiaire de l'usucapion, Madame f. BO. invoquait les dispositions de l'article 2094 du Code civil. Pour la cave de l'angle nord-ouest, elle se prévalait de la prescription trentenaire de l'alinéa 1er dudit article, arguant d'une possession continue, paisible, publique et non équivoque exercée de bonne foi depuis la remise des clefs par Madame m. PE. dès 1965. Pour la cave sous l'escalier devenue buanderie, elle invoquait la prescription abrégée de dix ans prévue par l'alinéa 2 de l'article 2094 du Code civil, estimant détenir un juste titre (son acte notarié du 14 février 1964 incluant la buanderie) et être de bonne foi suite à la renonciation de la SCI B en 1950. Elle soulevait enfin la nullité formelle de l'attestation de Madame ROS. (pièce adverse n° 10), au motif qu'elle n'avait pas été intégralement rédigée de la main de son auteur. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La résolution de ce litige imposait au Tribunal de première instance de Monaco de démêler un écheveau juridique complexe, né de l'utilisation par les rédacteurs des actes de 1949 et 1950 d'une terminologie identique — la « jouissance personnelle, exclusive et perpétuelle » — pour désigner des prérogatives portant sur des biens dont la nature juridique au regard du droit des biens et de la copropriété n'avait pas été préalablement qualifiée par les parties. Le problème de droit central soumis à la juridiction monégasque peut dès lors se formuler ainsi : quelle est la nature juridique exacte et quel est le régime de transmissibilité et d'extinction des droits dits de « jouissance personnelle, exclusive et perpétuelle » stipulés à l'occasion d'un échange de caves entre copropriétaires, lorsque l'une de ces caves s'avère relever des parties communes de l'immeuble tandis que l'autre fait partie intégrante d'un lot privatif ? De cette question principale découlaient deux sous-questions déterminantes pour le sort des demandes principale et subsidiaire : 1. D'une part, le droit de jouissance consenti par un copropriétaire à une personne morale sur une portion de son propre lot privatif peut-il revêtir un caractère perpétuel et transmissible aux acquéreurs successifs du lot bénéficiaire, ou doit-il être requalifié en un droit d'usage personnel soumis aux causes d'extinction de l'usufruit, notamment la dissolution de la personne morale titulaire ? 2. D'autre part, lorsque le titulaire d'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune y a formellement renoncé par un acte modifiant le règlement de copropriété en contrepartie de l'octroi d'un droit d'usage sur un lot privatif, l'extinction ultérieure de ce droit d'usage permet-elle à l'ayant cause du renonçant de revendiquer la restitution de son droit initial sur la partie commune sans nouvelle décision de l'assemblée générale des copropriétaires ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher le litige et rejeter l'intégralité des prétentions de la société demanderesse sans même avoir à examiner les moyens subsidiaires tirés de la prescription acquisitive, le Tribunal de première instance déploie un raisonnement d'une grande rigueur méthodologique, structuré autour d'un préalable indispensable : la détermination de la propriété respective des deux caves litigieuses afin d'en déduire la qualification exacte des droits réels qui les grèvent. #### 1. L'opération préalable de qualification de la nature commune ou privative des locaux litigieux Le Tribunal relève d'emblée que, bien que le litige trouve son origine dans l'échange de 1950, aucune des parties ne s'est explicitement prononcée sur la propriété même des deux caves. Or, la détermination du régime juridique applicable à chacune d'elles commande impérativement de savoir si elles constituent des parties communes ou des parties privatives. S'agissant en premier lieu de la cave située sous l'escalier, les juges se replacent dans le contexte juridique de l'année 1949, date d'établissement du cahier des charges initial. Ils constatent qu'à cette époque, aucune législation particulière ne réglementait la copropriété des immeubles bâtis à Monaco, à l'exception de l'ancien article 551 du Code civil de 1880, que le Tribunal déclare « sans utilité dans le présent litige ». En l'absence de toute présomption légale de mitoyenneté ou de communauté des parties de l'immeuble, et face au silence des textes et du cahier des charges, la juridiction procède à une interprétation souveraine de l'acte de 1949 à l'aide d'un faisceau d'indices matériels et textuels : - le vocabulaire employé dans le cahier des charges du 8 janvier 1949, qui vise une « jouissance exclusive » (impliquant en creux l'absence de propriété privative du sol ou du volume) ; - l'examen du plan du rez-de-jardin annexé audit acte ; - la configuration matérielle des lieux, la cave étant placée sous un escalier privé reliant l'immeuble à l'escalier public Sainte Dévote ou escalier de la Costa ; - enfin et surtout, un critère fonctionnel déterminant : le fait que dans cette cave passe le tout-à-l'égout de l'immeuble, qualifié par le Tribunal de « partie commune par nature ». De la convergence de ces quatre indices, le Tribunal déduit que la cave sous l'escalier était, dès 1949, une partie commune de l'immeuble. Dès lors, le droit conféré au propriétaire du rez-de-chaussée s'analyse en un « droit de jouissance privatif d'un copropriétaire sur des parties communes ». Le Tribunal en énonce immédiatement les caractères fondamentaux : il s'agit d'un « droit réel et perpétuel, rattaché non pas à la personne de son titulaire mais à la propriété du lot dont il est l'accessoire », susceptible par ailleurs de s'acquérir par usucapion. S'agissant en second lieu de la cave située dans l'appartement du rez-de-jardin à l'angle nord-ouest, le Tribunal applique la même méthode d'analyse exégétique et topographique pour aboutir à la qualification exactement inverse. Il s'appuie sur : - la formulation de l'acte modificatif du 30 mars 1950, par lequel « Madame VI. donne à la société B la jouissance... », ce qui traduit un acte de disposition émanant d'un propriétaire individuel et non de la collectivité des copropriétaires ; - la situation matérielle de la cave qui, au vu des plans, fait partie intégrante du périmètre de l'appartement du rez-de-jardin ; - la description du lot du rez-de-jardin en page 4 du cahier des charges de 1949, incluant une « lingerie » ; - la comparaison des plans de 1949 et 1950 démontrant que cette lingerie privative a été transformée en « cave A » en 1950. La conclusion s'impose : cette seconde cave ne constituait pas une partie commune, mais une partie privative composant le lot de l'appartement du rez-de-jardin appartenant à Madame VI.. Par voie de conséquence, le droit consenti par cette dernière à la SCI B le 30 mars 1950 ne pouvait juridiquement être un droit de jouissance privatif sur partie commune ; le Tribunal le requalifie en un « droit d'usage accordé par un propriétaire », lequel est un droit réel mais, par nature, « personnel et temporaire ». Le Tribunal pose ainsi le constat décisif qui gouverne toute la suite du jugement : « Les deux caves "échangées" par acte du 30 mars 1950 n'ont donc pas la même nature et ne sont pas soumises au même régime juridique. » #### 2. Le rejet de la demande principale par l'application du régime d'extinction du droit d'usage du Code civil Fort de la requalification du droit portant sur la cave de l'angle nord-ouest en droit d'usage sur le bien privatif d'autrui, le Tribunal mobilise les règles impératives du Code civil monégasque régissant cette institution : - l'article 510 du Code civil, selon lequel « les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit » ; - l'article 502 du même code, qui dispose que « l'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier » ; - l'article 516, qui interdit formellement à l'usager de céder ou de louer son droit à un autre. Le Tribunal rappelle la *ratio legis* de ces textes : le caractère temporaire et viager du droit d'usage et d'habitation se justifie par le fait qu'il n'est accordé qu'en considération des besoins personnels de son titulaire. En l'espèce, malgré l'emploi erroné de l'adjectif « perpétuelle » dans l'acte de 1950 et sa reprise dans l'acte de vente de 2005, le droit consenti par Madame VI. sur sa propriété privée désignait nommément la SCI B comme bénéficiaire, confirmant son caractère strictement personnel, viager et incessible. Appliquant l'article 502 par renvoi de l'article 510 à une personne morale, le Tribunal juge que la dissolution de plein droit de la SCI B intervenue en 1962 — équivalent juridique de la mort d'une personne physique — a nécessairement emporté l'extinction immédiate et automatique du droit d'usage. En vertu de l'adage *nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet*, Mesdames l. RO. et m. CH. ne détenaient aucun droit sur cette cave et n'ont pu valablement le céder à la

Copropriété – Parties communes – Droit de jouissance privatif – Caractères Droit d'usage et d'habitation – Caractères Le droit de jouissance privatif d'un copropriétaire sur des parties communes est un droit réel et perpétuel, rattaché non pas à la personne de son titulaire mais à la propriété du lot dont il est l'accessoire. Il peut s'acquérir par usucapion, sous réserve que les conditions en soient réunies. L'article 510 du Code civil dispose que « les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit. » L'article 502 du même code prévoit que « l'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier. » Enfin, l'article 516 interdit à l'usager de céder ou louer son droit à un autre. Le caractère temporaire et viager du droit d'usage et d'habitation trouve sa justification dans le fait qu'il n'est accordé qu'en considération des besoins de son titulaire. En droit positif, la jouissance exclusive d'une partie commune peut être prévue par le règlement de copropriété ou créée postérieurement par décision de l'assemblée générale des copropriétaires, prise à la majorité des voix exprimées des présents ou représentés (articles 6 et 14 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis). Lorsqu'il a été accordé, le droit à la jouissance privative d'une partie commune ne peut être retiré sans le consentement du copropriétaire qui en bénéficie. Enfin, il a été jugé en France par la Cour de Cassation, que si le titulaire du droit y renonce mais que le règlement de copropriété qui l'incluait dans le lot n'est pas modifié en ce sens, l'acquéreur de ce dernier est en droit d'en obtenir la délivrance du syndicat des copropriétaires ou de son vendeur (Civ. 3ème 21 juin 2006). A contrario, si le bénéficiaire du droit à la jouissance privative d'une partie commune consent à y renoncer et que cette renonciation est formalisée par une décision de la majorité des copropriétaires modifiant le règlement de copropriété, l'acquéreur du lot concerné n'est pas en droit d'en revendiquer l'exercice. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE R. JUGEMENT DU 5 FÉVRIER 2015 En la cause de : La société anonyme de droit des Îles Vierges Britanniques dénommée « A », dont le siège social est sis à TORTOLA (Iles Vierges Britanniques),X1, agissant poursuites et diligences de son administrateur unique en exercice, M. m. VA. DER VO., domicilié en cette qualité audit siège, DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Valérie SADOUSTY, avocat au barreau de NICE ; d'une part ; Contre : Mme f. BO., née le 15 avril 1920 à CHAMBERY, demeurant à MONACO (98000), X2, DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 28 novembre 2013, enregistré (n° 2014/000254) ; Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de f. BO., en date des 12 février 2014 et 8 octobre 2014 ; Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la société A, en date des 14 mai 2014 et 12 novembre 2014 ; À l'audience publique du 18 décembre 2014, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 5 février 2015 ; FAITS ET PROCÉDURE : Les parties en litige sont copropriétaires au sein d'un immeuble sis à Monaco, X3, comprenant deux entrées et dénommé à l'Est « Villa Pasteur » et à l'Ouest « Villa Socrate ». La société anonyme de droit des Iles vierges Britanniques dénommée A a par acte du 2 août 2005, fait l'acquisition auprès de Mesdames l. RO. et m. CH. d'un appartement trois-pièces sis au rez-de-chaussée de l'immeuble susmentionné. Les dames RO. et CH. tenaient elles-mêmes leurs droits sur cet appartement de leur qualité d'héritières de Madame m. PE.. Cette dernière s'était elle-même trouvée propriétaire du bien après qu'elle ait réuni entre ses mains la totalité des parts de la SCI B, précédent propriétaire, qui s'est trouvée dissoute de plein droit. Madame f. DI. veuve BO. a, pour sa part et avec son époux aujourd'hui décédé, acquis des consorts VI. un appartement de cinq-pièces sis au rez-de-jardin du même immeuble, et ce par acte du 14 février 1964. Par exploit d'huissier délivré le 28 novembre 2013, la société A a fait assigner Madame f. BO. aux fins de la voir condamnée à lui restituer une cave qu'elle estime lui appartenir. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Dans le dernier état de ses écritures, la société anonyme de droit des Iles vierges Britanniques A demande la condamnation de la partie adverse, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à la restitution : - à titre principal, de la cave située dans l'appartement du rez-de-jardin à l'angle Nord-Ouest, - à titre subsidiaire, de la cave située sous l'escalier au plan du rez-de-jardin. Elle réclame en outre la condamnation subséquente de Madame BO. à libérer le passage et à boucher deux fenêtres, ainsi qu'au paiement d'une somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. À l'appui de ses demandes, elle fait valoir que : - initialement, lors de la division de l'immeuble en copropriété, le cahier des charges du 8 janvier 1949, prévoyait que le propriétaire de l'appartement du rez-de-chaussée aurait la jouissance exclusive, personnelle et perpétuelle de la cave A située sous l'escalier au plan du rez-de-jardin ; - postérieurement, par un cahier des charges modificatif daté du 3 mars 1950, madame JO., ès qualités de représentante de la SCI B, alors propriétaire de l'appartement du rez-de-chaussée, a expressément renoncé à la jouissance de la cave sous l'escalier afin qu'elle puisse servir de passage, et autorisé madame VI., alors propriétaire de l'appartement du rez-de-jardin, à y ouvrir deux fenêtres éclairant une cuisine, en contrepartie de quoi cette dernière a consenti à la SCI B la jouissance exclusive, personnelle et perpétuelle d'une autre cave, située dans l'appartement du rez-de-jardin à l'angle Nord-Ouest ; - un échange de caves est donc intervenu entre les auteurs des parties au présent litige ; - l'acte notarié du 2 août 2005 par lequel la société demanderesse s'est rendue acquéreur de l'appartement du rez-de-chaussée stipule expressément que la désignation du bien acquis comprend la jouissance personnelle, exclusive et perpétuelle d'une cave située dans l'appartement du rez-de-jardin à l'angle Nord-Ouest ; - en dépit de demandes réitérées de la requérante, madame f. BO. s'est toujours refusée à lui restituer la cave litigieuse ; - que ce faisant, la partie requise semble considérer, à tort, que l'appartement de la société A ne dispose d'aucune cave. En défense, Madame f. BO. conclut au rejet des prétentions adverses, au motif principal que la demanderesse ne bénéficie d'aucun droit de jouissance sur l'une ou l'autre des caves dont elle réclame la restitution et subsidiairement, elle entend voir constater que, par le jeu de la prescription acquisitive, elle se trouve être propriétaire des deux caves en litige. Elle soutient que : 1) s'agissant de la cave dont la restitution est réclamée à titre principal : (celle située dans l'appartement du rez-de-jardin à l'angle Nord-Ouest) - le droit de jouissance consenti en 1950 par madame VI. à la SCI B sur la cave située dans l'appartement du rez-de-jardin à l'angle Nord-Ouest, est un droit temporel, personnel et incessible, qui s'est éteint par l'effet de la dissolution de la SCI B en 1962 ; - ce droit n'a donc pas pu être valablement transmis aux ayants-droit de la SCI B ; - dès 1965, les époux BO. ont officiellement réclamé à madame PE., venant aux droits de la SCI B, la restitution des clefs de la cave litigieuse, de sorte qu'elle n'a plus eu accès à cette cave et que postérieurement, les dames RO. et CH., qui lui ont succédé, ne se sont pas manifestées à ce sujet ; 2) s'agissant de la cave dont la restitution est réclamée à titre subsidiaire : (celle située sous l'escalier) - la simple lecture de l'acte de propriété de la société A et du cahier des charges du 8 janvier 1949 démontre que celle-ci n'a jamais été propriétaire d'aucune cave au rez-de-jardin ; - le propriétaire de l'appartement du rez-de-chaussée, appartenant aujourd'hui à la société A, ne bénéficiait sur cette cave que d'un droit de jouissance, auquel la SCI B, en la personne de madame JO., a expressément renoncé dans le cahier des charges modificatif du 3 mars 1950 ; - immédiatement après la modification du cahier des charges intervenue le 3 mars 1950, le propriétaire de l'appartement du rez-de-jardin, appartenant aujourd'hui à madame BO., a aménagé la cave litigieuse en buanderie, laquelle est expressément mentionnée dans l'acte de propriété des époux BO., de sorte que cette cave située sous l'escalier et devenue buanderie se trouve rattachée à cet appartement. Subsidiairement, madame f. BO. revendique la propriété des deux caves litigieuse sur le fondement de la prescription acquisitive. 1) s'agissant de la cave située dans l'appartement du rez-de-jardin à l'angle Nord-Ouest : - l'article 2094 alinéa 1er du Code civil dispose que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans » ; - du fait de la remise des clefs de la cave litigieuse par madame PE. aux époux BO. dès 1965, madame f. BO. a exercé de bonne foi sur cette cave une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque, depuis plus de trente ans, de sorte qu'elle en a ainsi acquis la propriété ; 2) s'agissant de la cave située sous l'escalier : - l'article 2094 alinéa 2 du Code civil dispose que « celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans contre le véritable propriétaire » ; - Madame f. BO. dispose d'un juste titre concernant la cave située sous l'escalier puisque la buanderie en laquelle cette cave a été transformée dès 1950 figure dans l'acte notarié du 14 février 1964 par lequel les époux BO. ont fait l'acquisition de l'appartement du rez-de-jardin ; - à l'occasion de la modification du cahier des charges de 1950, les auteurs de la société A ont renoncé à exercer leurs droits sur cette cave tandis que madame f. BO. et ses auteurs se sont dès lors toujours comportés comme les seuls propriétaires de cette cave-buanderie ; - Madame f. BO. a donc, depuis plus de dix ans, acquis de bonne foi et par un juste titre la cave litigieuse, de sorte qu'elle en a prescrit la propriété ; - la pièce adverse n° 10, par laquelle madame ROS., auteur de la société A, atteste de ce que sa tante, madame PE., utilisait la cave litigieuse et la considérait comme rattachée à son appartement, est nulle au motif qu'elle n'a pas été intégralement rédigée de la main de son auteur. En réplique, la société A invoque les moyens suivants : - si la SCI B a certes renoncé en 1950 à la jouissance de la cave sous l'escalier ce n'était qu'en contrepartie de la jouissance de l'autre cave, située dans l'appartement du rez-de-jardin à l'angle Nord-Ouest ; - la position de madame BO. a pour conséquence de la faire bénéficier de deux caves, ce qui est contraire aux stipulations de l'ensemble des actes versés aux débats ; - s'agissant de la prescription acquisitive, madame f. BO. ne rapporte nullement la preuve de l'allégation selon laquelle madame PE. aurait restitué aux époux BO. les clefs de la cave ; - de plus, si les époux BO. avaient légalement repris possession de la dite cave, ils n'auraient pas manqué de faire modifier le cahier des charges de la copropriété, ce qui n'a nullement été fait ; - enfin, dans un courrier du 24 avril 2012 adressé au conseil de la société A, monsieur p. BO., fils de la défenderesse, reconnaissait expressément que la cave litigieuse appartenait bien à cette société. MOTIFS DE LA DÉCISION : En droit : Il est en l'espèce constant que le présent litige trouve son origine dans un échange de caves auquel ont procédé en 1950 les auteurs des parties en cause. Préalablement à l'appréciation du bien-fondé des moyens invoqués, il importe donc de déterminer la propriété des deux caves litigieuses et subséquemment, le régime juridique applicable à chacune. Sur la propriété de la cave sous l'escalier : En 1949, lors de l'établissement du cahier des charges et du règlement de copropriété de l'immeuble Villa Pasteur / Villa Socrate, aucune législation particulière ne réglementait la copropriété des immeubles bâtis, à l'exception de l'ancien article 551 du Code civil de 1880, sans utilité dans le présent litige. Il n'existait donc aucune présomption légale du caractère commun ou privatif de telle ou telle partie de l'immeuble. Dans le silence des textes et du cahier des charges, il convient donc d'interpréter celui-ci. Bien qu'aucune des parties ne se prononce explicitement sur ce point, il ressort : - de la lecture du cahier des charges du 8 janvier 1949 et du vocabulaire employé (« jouissance exclusive ») ; - de l'examen du plan du rez-de-jardin annexé au dit cahier des charges ; - de la situation de la cave, placée sous un escalier privé reliant l'immeuble à l'escalier public Sainte Dévote ou escalier de la Costa ; du fait que dans cette cave passe le tout-à-l'égoût de l'immeuble, partie commune par nature ; que la cave sous l'escalier était, en 1949, une partie commune, sur laquelle le propriétaire de l'appartement du rez-de-chaussée bénéficiait d'une jouissance exclusive. Or le droit de jouissance privatif d'un copropriétaire sur des parties communes est un droit réel et perpétuel, rattaché non pas à la personne de son titulaire mais à la propriété du lot dont il est l'accessoire. Enfin, il peut s'acquérir par usucapion, sous réserve que les conditions en soient réunies. Sur la propriété de la cave située dans l'appartement du rez-de-jardin à l'angle Nord-Ouest : Là encore, aucune des parties ne se prononce explicitement sur ce point mais il ressort : - des termes du cahier des charges modificatif du 30 mars 1950 qui stipule : « Madame VI. donne à la société B la jouissance personnelle, exclusive et perpétuelle d'une cave située dans l'appartement du rez-de-jardin, à l'angle nord-ouest » ; - de la situation de cette cave qui, au vu des plans, fait partie intégrante de l'appartement du rez-de-jardin ; - de la lecture du cahier des charges de 1949 qui stipule, en page 4, que l'appartement du rez-de-jardin est composé d'un hall d'entrée, dégagement, quatre pièces, cuisine, salle de bains, cave et lingerie ; - de l'examen comparé du plan annexé au cahier des charges de 1949 et de celui annexé au cahier des charges modificatif de 1950, dont il résulte que la lingerie susmentionnée ci-dessus comme faisant partie de l'appartement du rez-de-jardin est devenue cave A après la modification intervenue en 1950 ; qu'à la différence de la cave sous l'escalier, la deuxième cave litigieuse ne constituait pas une partie commune mais une partie privative, composant le lot de l'appartement du rez-de-jardin. Il s'ensuit que le droit consenti le 30 mars 1950 par madame VI. à la SCI B n'est pas un droit de jouissance privatif sur une partie commune mais un droit d'usage accordé par un propriétaire. À la différence du précédent, ce droit réel est, par nature, personnel et temporaire. Comme le précédent, il peut s'acquérir par usucapion, sous réserve que les conditions en soient réunies. Les deux caves « échangées » par acte du 30 mars 1950 n'ont donc pas la même nature et ne sont pas soumises au même régime juridique. Sur la demande principale en restitution de la cave située dans l'appartement du rez-de-jardin à l'angle Nord-Ouest : L'article 510 du code civil dispose que « les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit. » L'article 502 du même code prévoit que « l'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier. » Enfin, l'article 516 interdit à l'usager de céder ou louer son droit à un autre. Le caractère temporaire et viager du droit d'usage et d'habitation trouve sa justification dans le fait qu'il n'est accordé qu'en considération des besoins de son titulaire. En l'espèce, la jouissance consentie par madame VI. à la SCI B de la cave, située dans l'appartement du rez-de-jardin à l'angle Nord-Ouest, doit s'analyser en un droit d'usage au sens des textes précités. En effet, outre le fait que ce droit portait sur une cave se trouvant être la propriété privée de madame VI., l'acte du 30 mars 1950 désigne nommément la SCI B comme la bénéficiaire de ce droit, confirmant ainsi son caractère personnel. Il en résulte que cette jouissance revêtait, par nature, un caractère viager et incessible. La SCI B, qui en était titulaire, a été dissoute de plein droit en 1962 et cette dissolution emporte nécessairement extinction du droit d'usage qui lui avait été personnellement consenti le 3 mars 1950 par madame VI.. Dans ces conditions et contrairement aux stipulations de l'acte de vente du 2 août 2005 - qui mentionne en page 3 « la jouissance personnelle, exclusive et perpétuelle d'une cave située dans l'appartement du rez-de-jardin à l'angle nord-ouest » - les dames RO. et CH. ne pouvaient valablement céder à la société A un droit qu'elles-mêmes ne détenaient pas sur la cave litigieuse. C'est donc en vain que la société A prétend obtenir restitution de ladite cave sur le fondement du droit d'usage stipulé à l'acte notarié du 3 mars 1950 ayant modifié le cahier des charges de la copropriété. Elle en sera déboutée. Sur la demande subsidiaire en restitution de la cave située sous l'escalier : En droit positif, la jouissance exclusive d'une partie commune peut être prévue par le règlement de copropriété ou créée postérieurement par décision de l'assemblée générale des copropriétaires, prise à la majorité des voix exprimées des présents ou représentés. (articles 6 et 14 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis). Lorsqu'il a été accordé, le droit à la jouissance privative d'une partie commune ne peut être retiré sans le consentement du copropriétaire qui en bénéficie. Enfin, il a été jugé en France par la Cour de Cassation, que si le titulaire du droit y renonce mais que le règlement de copropriété qui l'incluait dans le lot n'est pas modifié en ce sens, l'acquéreur de ce dernier est en droit d'en obtenir la délivrance du syndicat des copropriétaires ou de son vendeur. (Civ. 3ème 21 juin 2006) A contrario, si le bénéficiaire du droit à la jouissance privative d'une partie commune consent à y renoncer et que cette renonciation est formalisée par une décision de la majorité des copropriétaires modifiant le règlement de copropriété, l'acquéreur du lot concerné n'est pas en droit d'en revendiquer l'exercice. En l'espèce, il ressort de la lecture de l'acte notarié du 30 mars 1950 qu'au moment de la modification du cahier des charges, madame VI. et la SCI B étaient les seuls co-propriétaires de l'immeuble Villa Pasteur / Villa Socrate. C'est donc régulièrement qu'ils ont pris la décision de procéder à la modification du cahier des charges et du règlement de copropriété établis le 8 janvier 1949. Dans l'acte modificatif du 30 mars 1950, la SCI B, en la personne de sa représentante, madame JO. a déclaré « renoncer expressément à la jouissance exclusive, personnelle et perpétuelle de la cave » sous l'escalier. C'est donc valablement qu'en 1950, il a été mis fin au droit de jouissance privatif de la SCI B sur la cave sous l'escalier. C'est donc en vain que la société A prétend aujourd'hui obtenir restitution de ladite cave. Le moyen selon lequel elle n'avait renoncé à son droit de jouissance privatif qu'en contrepartie du droit d'usage de l'autre cave, située dans l'appartement du rez-de-jardin angle nord-ouest, est certes recevable mais inopérant, dans la mesure où, ainsi qu'il est dit ci-dessus, ce droit d'usage s'est lui-même éteint en 1962, par la dissolution de la SCI B. À ce jour, la restitution au propriétaire de l'appartement du rez-de-chaussée, soit la société A, d'un droit d'usage privatif de la cave sous l'escalier suppose la modification du cahier des charges et du règlement de copropriété de l'immeuble que seule l'assemblée générale des copropriétaires a le pouvoir de décider. Il s'ensuit que la société A sera également déboutée de sa demande subsidiaire. Les demandes adverses étant intégralement rejetées, il n'y a pas lieu d'examiner les demandes subsidiaires de Mme f. BO.. Sur la demande accessoire en paiement de dommages-intérêts : Aucune faute ne pouvant être imputée à Madame f. BO., la demande de dommages-intérêts formée par la société A est dénuée de fondement. Sur les dépens : La partie succombante sera condamnée aux entiers dépens de l'instance. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déboute la société A de l'intégralité de ses demandes ; Condamne la société A aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Sophie LEONARDI, Juge, Madame Léa PARIENTI, Magistrat référendaire, qui en ont délibéré conformément à la loi assistées, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 5 février 2015, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Antoinette FLECHE, Greffier, en présence de Mademoiselle Alexia BRIANTI, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.

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