I. Faits, cadre procédural et contexte du litige
A. Origine du litige et prétentions des parties
Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 février 2015, n° 12960
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 février 2015, n° 12960 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Deux particuliers, MM. c. et f. MI., ont visité en septembre 2010, par l'intermédiaire de la société à responsabilité limitée A, agent immobilier, un local commercial sis à Monaco. Le jour même, ils ont transmis à l'agence une offre d'achat du droit au bail de ce local, au prix de 800 000 euros.
Le 6 décembre 2010, les intéressés, agissant pour le compte d'une société en formation dénommée B, ont conclu avec la société C, titulaire du bail commercial, une promesse de cession de droit au bail au prix de 755 000 euros, assortie d'un acompte de 75 500 euros. La promesse était soumise à une condition suspensive d'obtention d'un prêt, dont le terme a été reporté au 29 avril 2011. Le financement ayant été refusé par l'établissement bancaire, la condition ne s'est pas réalisée et l'acompte a été restitué.
Le même jour que la promesse, les acquéreurs avaient signé au profit de l'agence A un « bon de commission » par lequel ils reconnaissaient devoir la somme de 29 601 euros TTC, « à titre d'honoraires pour son intervention dans l'acquisition du droit au bail » et « pour l'obtention de la déspécialisation dudit local ».
La cession du droit au bail a finalement été régularisée par acte notarié du 22 janvier 2013, au profit de la société B. L'agence A, informée par une annonce légale publiée au Journal de Monaco, a adressé sa note d'honoraires le 25 novembre 2013, puis fait délivrer une sommation de payer (23 décembre 2013) et une mise en demeure (20 janvier 2014). Elle a enfin assigné, le 10 mars 2014, MM. MI. et la société B en paiement de 29 601 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2013, et de 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Les défendeurs ont conclu au rejet et formé une demande reconventionnelle de 6 000 euros pour procédure abusive. Ils soutenaient, d'une part, qu'aucun mandat n'avait lié l'agence aux acquéreurs, celle-ci ayant agi, selon eux, pour le cédant ; d'autre part, que la commission n'était due qu'à l'agent par l'entremise duquel l'opération avait été effectivement conclue, la cession ayant été réalisée deux ans plus tard par l'intermédiaire d'une autre agence, à laquelle ils avaient d'ailleurs versé une commission de 20 000 euros. La demanderesse répliquait qu'elle avait été mandatée verbalement et que l'article 12 de la loi n° 1.252 interdisait seulement le paiement de la commission avant la signature de l'acte de vente, sans exiger que l'accord de rémun
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Cour d'appel de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine immobilier immobilier general · contrats contrat de mandat · tribunal-premiere-instance-commerciale au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.
« Agent immobilier – Mandat – Exigence légale (non) – Droit à rémunération (non) La loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, exige, en son article 1er que : « Toute personne physique ou morale qui se livre à titre de profession habituelle à des opérations portant sur les biens d'autrui doit obtenir une autorisation administrative lorsque ces opérations sont relatives à : 1° - l'achat, la vente, l'éc… »
B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Cour d'appel de Monaco devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Tribunal de première instance, 12 février 2015, La Société à Responsabilité Limitée dénommée A c/ M. c. MI. et autres s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.
II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés
A. La question juridique centrale soumise au juge
La question déterminante posée à Cour d'appel de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (reformation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.
B. Corpus normatif et textes de référence cités
L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :
- Corpus normatif applicable en Principauté de Monaco (immobilier immobilier general · contrats contrat de mandat · tribunal-premiere-instance-commerciale)
- Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle
III. Solution retenue et architecture de la motivation
A. L'articulation du syllogisme juridictionnel
Pour trancher le litige, Cour d'appel de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :
« Agent immobilier – Mandat – Exigence légale (non) – Droit à rémunération (non) La loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, exige, en son article 1er que : « Toute personne physique ou morale qui se livre à titre de profession habituelle à des opérations portant sur les biens d'autrui doit obtenir une autorisation administrative lorsque ces opérations sont relatives à : 1° - l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'imm… »
B. Dispositif et sens de la décision
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
« Agent immobilier – Mandat – Exigence légale (non) – Droit à rémunération (non) La loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, exige, en son article 1er que : « Toute personne physique ou morale qui se livre à titre de profession habituelle à des opérations portant sur les biens d'autrui doit obtenir une autorisation administrative lorsque ces opérations sont relatives à : 1° - l'achat, la vente, l'éc… »
Cette motivation met en évidence le soin apporté par Cour d'appel de Monaco à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.
IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques
A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté de Monaco)
Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Cour d'appel de Monaco en matière de immobilier immobilier general · contrats contrat de mandat · tribunal-premiere-instance-commerciale. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.
B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens
- Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Cour d'appel de Monaco avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
- Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
- Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 12 juillet 2002 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté de Monaco.
Agent immobilier – Mandat – Exigence légale (non) – Droit à rémunération (non) La loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, exige, en son article 1er que : « Toute personne physique ou morale qui se livre à titre de profession habituelle à des opérations portant sur les biens d'autrui doit obtenir une autorisation administrative lorsque ces opérations sont relatives à : 1° - l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, 2° - l'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce, 3° - l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce, 4° - la gestion immobilière, l'administration de biens immobiliers et le syndic d'immeubles en copropriété. » Cette loi prévoit, en son article 12 alinéa 1er, qu' « à la demande du client, le titulaire de l'autorisation administrative doit établir un mandat par lequel il est habilité à négocier ou à s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article premier. Ce mandat doit être écrit et limité dans le temps. » Il résulte de ces dispositions que la conclusion d'un mandat entre l'agent immobilier et le client ne constitue pas une exigence légale mais une simple faculté, ouverte aux parties à la demande du client. L'existence d'un mandat est toutefois insuffisante pour ouvrir droit à rémunération. L'article 12 alinéa 2 de la loi précitée dispose que : « Même en l'absence de mandat, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû au titulaire d'une autorisation administrative ou ne peut être accepté par lui, avant qu'une des opérations visées à l'article premier ait été effectivement conclue et constatée dans un même acte constatant l'engagement des parties. » Le mandant n'est en effet tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, et cela même si l'acquéreur avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE R. JUGEMENT DU 12 FÉVRIER 2015 En la cause de : La Société à Responsabilité Limitée dénommée A, dont le siège est sis X1 à Monaco (98000), représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social, DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : 1- M. c. MI., né le 19 juillet 1981 à Nice, de nationalité française, domicilié X2 - 06800 Cagnes-Sur-Mer (France), 2- M. f. MI., né le 27 septembre 1978 à Nice, de nationalité française, domicilié X3 - 06800 Cagnes-Sur-Mer (France), 3- La Société à Responsabilité Limitée dénommée B SARL, dont le siège social est sis X4 à Monaco (98000), représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social, DÉFENDEURS, ayant élu domicile en l'étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Mireille MAGNAN, avocat au barreau de Nice, d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 10 mars 2014, enregistré (n° 2014/000514) ; Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de c. MI., f. MI. et la société B SARL, en date des 14 mai 2014 et 12 novembre 2014 ; Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de la SARL A, en date du 26 juin 2014 ; À l'audience publique du 18 décembre 2014, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 5 février 2015 et prorogé au 12 février 2015, les parties en ayant été avisées par le Président ; FAITS ET PROCÉDURE Le 29 septembre 2010, Messieurs f. et c. MI. ont visité, par l'intermédiaire de l'agence immobilière A, un local commercial sis à Monaco, X5. Le même jour ils ont transmis à l'agence A une offre d'achat du droit au bail de ce local, au prix de 800.000 euros. Par acte reçu le 6 décembre 2010 en l'étude maître REY, notaire à Monaco, Messieurs f. et c. MI., agissant au nom et pour le compte de la SARL en formation « B », ont conclu avec la SARL « C », titulaire du bail commercial, une promesse de cession de droit au bail, au prix de 755.000 euros, avec versement d'un acompte de 75.500 euros. Cette promesse a été signée sous la condition suspensive d'obtention par les cessionnaires d'un prêt d'un montant minimal de 1.055.000 euros, avant la date du 30 mars 2011. Le même jour, Messieurs f. et c. MI. ont signé au profit de l'agence immobilière A un « bon de commission » par lequel ils reconnaissaient lui devoir la somme de 29.601 euros TTC « à titre d'honoraires pour son intervention dans l'acquisition du droit au bail » du local susmentionné « ainsi que pour l'obtention de la déspécialisation dudit local. » Par acte reçu le 30 mars 2011 en l'étude maître REY, le terme de la condition suspensive d'obtention du prêt a été reporté au 29 avril 2011. La demande de financement des consorts MI. ayant fait l'objet d'un refus de la part de l'établissement bancaire, la condition suspensive ne s'est pas réalisée et l'acompte de 75.500 euros versé en l'étude maître REY leur a été restitué. Postérieurement, par acte reçu le 22 janvier 2013 par maître REY, notaire à Monaco, la SARL « C » a cédé à la SARL « B » le droit au bail portant sur le local commercial sis à Monaco, X. Ayant eu connaissance de cette cession par l'annonce légale parue au Journal de Monaco, la SARL A a, par courrier du 25 novembre 2013, adressé à Messieurs f. et c. MI. sa note d'honoraires, d'un montant de 29.601 euros . Par acte d'huissier délivré le 23 décembre 2013, elle leur a fait sommation de payer la dite somme. Par lettre recommandée datée du 20 janvier 2014 et réceptionnée le 21 janvier 2014, le conseil de la SARL A a mis en demeure Messieurs f. et c. MI. de payer la somme de 29 601 euros, outre le coût de la sommation du 23 décembre 2013. Par exploit d'huissier délivré le 10 mars 2014, la SARL A a fait assigner Monsieur c. MI., Monsieur f. MI. et la SARL B en paiement de la somme principale de 29.601 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 novembre 2013, et de la somme accessoire de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES En défense, Monsieur c. MI., Monsieur f. MI. et la SARL B concluent au rejet des prétentions adverses et sollicitent reconventionnellement l'allocation d'une somme de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Ils font valoir :