I. Faits, cadre procédural et contexte du litige
A. Origine du litige et prétentions des parties
Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 février 2015, n° 12994
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 19 février 2015, n° 12994 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Suivant contrat du 6 août 2004, j. HA. a donné à bail à j. JO-FL. un appartement de cinq pièces, avec terrasse-jardin et emplacement de parking, dans un immeuble monégasque. Le loyer annuel était fixé à 96 000 euros, payable par trimestres anticipés, et le dépôt de garantie à 24 000 euros, porté à 29 532 euros en cours de bail. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 30 novembre 2004, à l'issue de travaux réalisés par le locataire. Le bail, d'une durée initiale de trois ans, s'est ensuite renouvelé par tacite reconduction.
La bailleresse a donné congé par courrier du 14 mai 2010, « sans préjudice de la résiliation pour faute qui lui sera imputée s'il n'effectuait pas les travaux de réparation dans le délai imparti ». Un procès-verbal de constat dressé le 11 juin 2010 par Maître ESCAUT-MARQUET, huissier, a relevé plusieurs modifications dans les lieux. Par acte du 13 juillet 2010, la bailleresse a fait signifier un commandement d'effectuer, dans un délai de huit jours, les travaux de remise en état, en précisant qu'à défaut elle entendait user de la clause résolutoire du bail. Les travaux n'ont pas été exécutés. Le locataire a quitté les lieux le 31 août 2010, à la suite d'un constat de sortie.
Par acte du 29 octobre 2012, la bailleresse a assigné le locataire devant le Tribunal de première instance (affaire n° 2013/000155). Elle demandait de constater la résiliation du bail aux torts du
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Cour d'appel de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine immobilier baux · contrats contrat inexecution · tribunal-premiere-instance-civile au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.
« Bail – Résolution (oui) – Faute du locataire (oui) L'article 8 du bail stipule qu'à défaut de paiement à son échéance d'un terme de loyer, charges ou frais, comme d'inexécution de l'une des clauses du présent bail, celui-ci se trouvera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, huit jours après un simple commandement de payer ou mise en demeure d'exécuter la condition, resté infructueux et contenant la déclaration du bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, sans qu'il soit besoin d… »
B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Cour d'appel de Monaco devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Tribunal de première instance, 19 février 2015, Mme j. HA. c/ M. j. JO-FL. s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.
II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés
A. La question juridique centrale soumise au juge
La question déterminante posée à Cour d'appel de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (reformation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.
B. Corpus normatif et textes de référence cités
L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :
- Corpus normatif applicable en Principauté de Monaco (immobilier baux · contrats contrat inexecution · tribunal-premiere-instance-civile)
- Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle
III. Solution retenue et architecture de la motivation
A. L'articulation du syllogisme juridictionnel
Pour trancher le litige, Cour d'appel de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :
« Bail – Résolution (oui) – Faute du locataire (oui) L'article 8 du bail stipule qu'à défaut de paiement à son échéance d'un terme de loyer, charges ou frais, comme d'inexécution de l'une des clauses du présent bail, celui-ci se trouvera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, huit jours après un simple commandement de payer ou mise en demeure d'exécuter la condition, resté infructueux et contenant la déclaration du bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire. En l'espèce, indépend… »
B. Dispositif et sens de la décision
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
« Bail – Résolution (oui) – Faute du locataire (oui) L'article 8 du bail stipule qu'à défaut de paiement à son échéance d'un terme de loyer, charges ou frais, comme d'inexécution de l'une des clauses du présent bail, celui-ci se trouvera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, huit jours après un simple commandement de payer ou mise en demeure d'exécuter la condition, resté infructueux et contenant la déclaration du bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, sans qu'il soit besoin d… »
Cette motivation met en évidence le soin apporté par Cour d'appel de Monaco à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.
IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques
A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté de Monaco)
Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Cour d'appel de Monaco en matière de immobilier baux · contrats contrat inexecution · tribunal-premiere-instance-civile. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.
B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens
- Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Cour d'appel de Monaco avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
- Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
- Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 14 mai 2010 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté de Monaco.
Bail – Résolution (oui) – Faute du locataire (oui) L'article 8 du bail stipule qu'à défaut de paiement à son échéance d'un terme de loyer, charges ou frais, comme d'inexécution de l'une des clauses du présent bail, celui-ci se trouvera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, huit jours après un simple commandement de payer ou mise en demeure d'exécuter la condition, resté infructueux et contenant la déclaration du bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire. En l'espèce, indépendamment du congé délivré le 14 mai 2010, j. HA. a fait délivrer à j. JO-FL. le 13 juillet 2010 par l'intermédiaire de Maître ESCAUT-MARQUET un commandement d'avoir à exécuter dans les huit jours les travaux de remise en état des lieux conformément à leur état initial, étant précisé que ce commandement visait la clause résolutoire contenue au contrat de bail. Or ce commandement n'a pas été exécuté, de sorte que le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 22 juillet 2010 par application de la clause résolutoire. Cette résiliation est imputable à j. JO-FL. puisque ce dernier a entrepris de réaliser des travaux de transformation des lieux loués sans l'accord de la bailleresse en violation des clauses du contrat de bail. Aux termes des dispositions de l'article 1599 du code civil applicable au bail d'habitation litigieux, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE JUGEMENT DU 19 FÉVRIER 2015 En la cause n° 2013/000155 (assignation du 29 octobre 2012) : Mme j. HA., née le 30 avril 1944 à Bromley (Royaume-Uni), de nationalité britannique, sans profession, domiciliée « X » X1 à Monaco, DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : M. j. JO-FL., né le 11 avril 1968 à Londres (Royaume-Uni), de nationalité britannique, de profession « Chef Exécutif », domicilié « X » X à Monaco, DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; En la cause n° 2013/000371 (assignation du 21 février 2013) : Mme j. HA., née le 30 avril 1944 à Bromley (Royaume-Uni), de nationalité britannique, sans profession, domiciliée « X » X2 à Monaco, DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : M. j. JO-FL., né le 11 avril 1968 à Londres (Royaume-Uni), de nationalité britannique, de profession « Chef Exécutif », domicilié « X » X à Monaco, DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 29 octobre 2012, enregistré (n° 2013/000155) ; Vu l'exploit de saisie-arrêt, d'assignation et d'injonction du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 21 février 2013, enregistré (n° 2013/000371) ; Vu la déclaration originaire, de l'établissement bancaire dénommé A (MONACO) SA, tiers-saisi, contenue dans ledit exploit ; Vu les déclarations complémentaires formulées par l'établissement bancaire A (MONACO) SA, par courriers en date des 6 mars 2013 et 4 avril 2013 ; Vu les conclusions de Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur, au nom de j. JO-FL., en date des 16 janvier 2013, 24 avril 2013, 28 novembre 2013 et 23 octobre 2014 ; Vu les conclusions de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom de j. HA., en date des 6 juin 2013 et 14 avril 2014 ; À l'audience publique du 18 décembre 2014, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 5 février 2015 et prorogé au 19 février 2015, les parties en ayant été avisées par le Président ; CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS : Suivant contrat du 6 août 2004, j. HA. a donné à bail à j. JO-FL. un appartement de 5 pièces situé au 3ème étage du bloc A/B lot n° 158 comportant une terrasse/jardin au même étage, lot n° 162 et un emplacement de parking, lot n° 3P12, situés dans l'immeuble « X » X à Monaco moyennant le paiement d'un loyer annuel de 96.000 euros payable par trimestres anticipés et d'un dépôt de garantie de 24.000 euros porté à 29.532 euros en cours de bail. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 30 novembre 2004, à l'issue de travaux effectués par le locataire. Le bail d'une durée initiale de 3 ans s'est renouvelé par tacite reconduction. Suivant courrier du 8 février 2004, j. HA. reprochait au locataire d'avoir apporté des modifications dans la cuisine et la salle de bain sans son autorisation ainsi que d'avoir abîmé la porte du hall d'entrée de l'appartement. Elle lui donnait congé suivant courrier du 14 mai 2010, « sans préjudice de la résiliation pour faute qui lui sera imputée s'il n'effectuait pas les travaux de réparation dans le délai imparti ». Maître ESCAUT-MARQUET huissier de justice établissait le 11 juin 2010 un procès verbal de constat de l'état de l'appartement et de la terrasse/jardin et dressait la liste d'un certain nombre de modifications intervenues dans les lieux. Suivant acte d'huissier du 13 juillet 2010, j. HA. faisait signifier à j. JO-FL. un commandement d'avoir à effectuer, dans le délai de huit jours, les travaux de remise en état dont la liste figurait dans l'acte, précisant qu'à défaut d'exécution dans le délai visé, elle entendait user du bénéfice de la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Les travaux n'ont pas été exécutés dans le délai imparti. Un constat des lieux de sortie a été effectué le 31 août 2010, date à laquelle j. JO-FL. a quitté les lieux. Par acte d'huissier en date du 29 octobre 2012, j. HA. a assigné j. JO-FL. devant le tribunal de première instance de Monaco aux fins de l'entendre :