Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 mars 2015, n° 13027
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 12 mars 2015, n° 13027 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Une assemblée générale annuelle de la copropriété d'un immeuble sis X1, à Monaco-Ville, s'est tenue le 15 octobre 2013. Elle a adopté, à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, le projet de règlement de copropriété de l'immeuble. Le vote, qualifié de 709 tantièmes sur 1 000 dans les écritures du syndicat, n'est pas contesté quant à sa régularité au regard de l'article 16 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, modifiée par la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012.
Une copropriétaire, Madame i. AR., a assigné le syndicat des copropriétaires par exploit d'huissier du 20 décembre 2013, sur le fondement de l'article 19 de la loi précitée. Elle sollicitait l'annulation de la décision figurant au paragraphe IV du procès-verbal par laquelle le règlement avait été adopté. Elle dénonçait en particulier une clause définissant les parties communes comme incluant « les conduites, les canalisations, tuyauteries, prises d'air, conduits de fumée ou de ventilation avec leurs coffres, gaines et accessoires, y compris les parties y afférentes qui traversent les locaux privatifs », « à l'exclusion, toutefois, des seuls branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif ».
Le litige sous-jacent opposait la demanderesse à une copropriétaire majoritaire, Madame FR., représentant 514/1000, qui avait fait installer des canalisations dans le plénum du plafond de la demanderesse, sans son autorisation selon ses dires. La demanderesse soutenait que la clause avait pour effet de régulariser cette installation, et invoquait une « coalition de vote » entre Madame FR. et sa cousine, Madame MA., représentant 195/1000.
Le syndicat a conclu au débouté et réclamé 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. Le tribunal a statué le 12 mars 2015, après plaidoiries du 22 janvier 2015. La date de notification de la décision d'assemblée à la demanderesse n'est pas précisée dans la décision.
Question de droit
La décision soulevait deux questions principales.
En premier lieu, il s'agissait de savoir si une clause de règlement de copropriété qui s'écarte de la définition légale des parties communes peut être annulée, dès lors que la délibération qui l'a approuvée est intervenue dans les formes régulières.
En second lieu, il fallait déterminer si la théorie de l'abus de majorité pouvait fonder l'annulation d'une délibération adoptée à la majorité requise, en raison d'une prétendue entente entre copropriétaires majoritaires au détriment d'une minorité.
Accessoirement, le tribunal devait se prononcer sur la recevabilité de l'action au regard du délai de deux mois prévu par l'article 19 de la loi, et sur l'existence d'une procédure abusive.
Solution et dispositif
Le tribunal retient d'abord la recevabilité de l'action. Il énonce que « tout copropriétaire opposant ou défaillant peut introduire devant le tribunal de première instance une action en contestation des décisions de l'assemblée générale et ce, à peine de déchéance dans le délai de deux mois suivant la notification qui lui en est faite par le syndic », et juge que la demanderesse a « valablement saisi le tribunal ».
Sur le fond, le tribunal relève que la clause diffère de l'article 2 de la loi, lequel définit les parties communes et ne s'applique, selon le texte qu'il cite, que « dans le silence ou la contradiction des titres ». Il en déduit que « la loi n'est pas
Copropriété – Assemblée générale – Délibération – Nullité (non) Aux termes des dispositions de l'article 19 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 modifiée par la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012, tout copropriétaire opposant ou défaillant peut introduire devant le tribunal de première instance une action en contestation des décisions de l'assemblée générale et ce, à peine de déchéance dans le délai de deux mois suivant la notification qui lui en est faite par le syndic. En l'espèce, Madame i. AR. a valablement saisi le tribunal aux fins de voir prononcer l'annulation de la décision de l'assemblée générale annuelle du 15 octobre 2013 figurant au paragraphe IV du procès verbal par laquelle elle a adopté le règlement de copropriété de l'immeuble X1. La demanderesse se fonde sur la théorie de l'abus de majorité pour solliciter l'annulation du vote ayant approuvé le règlement de copropriété. Aux termes d'une jurisprudence constante, une décision, bien qu'intervenue dans les formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat de copropriété est susceptible d'être annulée lorsqu'elle n'est justifiée par aucun motif valable ou lorsqu'elle est contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires. Madame i. AR. allègue ainsi qu'il existe une « coalition de vote » entre Madame FR. représentant 514/1000 et sa cousine Madame MA. représentant 195/1000, rompant l'égalité devant exister entre les copropriétaires et ayant permis le vote d'une délibération bénéficiant à une seule copropriétaire. Cependant, la demanderesse ne verse aucune pièce relative au différend l'opposant à Madame FR., copropriétaire majoritaire, laquelle n'est en outre pas partie à la présente instance. De la même manière, Madame i. AR. ne produit aucun élément permettant de démontrer que Madame FR. est la seule copropriétaire disposant de branchements et raccordements particuliers à son local privatif et qu'elle serait en conséquence le bénéficiaire exclusif de l'exception prévue à la clause litigieuse « à l'exclusion toutefois des seuls branchements et raccordement particuliers à un seul local privatif ». Elle ne rapporte pas plus la preuve que la décision prise est contraire à la défense légitime de l'intérêt collectif de la copropriété. En conséquence, Madame i. AR. sera déboutée de sa demande tendant à l'annulation de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 octobre 2013. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE R. JUGEMENT DU 12 MARS 2015 En la cause de : Mme i. AR., née le 9 janvier 1951 à Monaco, retraitée, demeurant X - 98000 Monaco Ville, DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble situé X1 à Monaco Ville (98000), représenté par son Syndic en exercice, la Société Anonyme Monégasque dénommée A. SAM, immatriculée au RCI de Monaco sous le n° X, dont le siège social est sis X2 à Monaco (98000), prise en la personne de son Président délégué en exercice, DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Alice PASTOR, avocat stagiaire en cette même Cour, substituant Maître Thomas GIACCARDI, d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 20 décembre 2013, enregistré (n° 2014/000302) ; Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis X1, en date des 12 février 2014, 11 juin 2014 et 8 octobre 2014 ; Vu les conclusions de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, au nom d i. AR., en date des 27 mars 2014, 9 juillet 2014 et 4 décembre 2014 ; À l'audience publique du 22 janvier 2015, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 12 mars 2015 ; CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS : Lors de sa séance du 15 octobre 2013, l'assemblée générale annuelle de la copropriété immobilière X1 a adopté, à la majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix de tous les copropriétaires, le projet de règlement de copropriété de l'immeuble. Estimant qu'une des clauses du règlement portait atteinte à ses droits privatifs et plus largement aux droits de tous les copropriétaires, Madame i. AR. a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis X1 devant le Tribunal de Première Instance de Monaco par acte d'huissier du 20 décembre 2013 afin de le voir, au visa de l'article 19 de la loi n°1.391 du 2 juillet 2012 modifiant la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 :