Copropriété – Assemblée générale – Délibération – Nullité (non) Aux termes des dispositions de l'article 19 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 modifiée par la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012, tout copropriétaire opposant ou défaillant peut introduire devant le tribunal de première instance une action en contestation des décisions de l'assemblée générale et ce, à peine de déchéance dans le délai de deux mois suivant la notification qui lui en est faite par le syndic. En l'espèce, Madame i. AR. a valablement saisi le tribunal aux fins de voir prononcer l'annulation de la décision de l'assemblée générale annuelle du 15 octobre 2013 figurant au paragraphe IV du procès verbal par laquelle elle a adopté le règlement de copropriété de l'immeuble X1. La demanderesse se fonde sur la théorie de l'abus de majorité pour solliciter l'annulation du vote ayant approuvé le règlement de copropriété. Aux termes d'une jurisprudence constante, une décision, bien qu'intervenue dans les formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat de copropriété est susceptible d'être annulée lorsqu'elle n'est justifiée par aucun motif valable ou lorsqu'elle est contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires. Madame i. AR. allègue ainsi qu'il existe une « coalition de vote » entre Madame FR. représentant 514/1000 et sa cousine Madame MA. représentant 195/1000, rompant l'égalité devant exister entre les copropriétaires et ayant permis le vote d'une délibération bénéficiant à une seule copropriétaire. Cependant, la demanderesse ne verse aucune pièce relative au différend l'opposant à Madame FR., copropriétaire majoritaire, laquelle n'est en outre pas partie à la présente instance. De la même manière, Madame i. AR. ne produit aucun élément permettant de démontrer que Madame FR. est la seule copropriétaire disposant de branchements et raccordements particuliers à son local privatif et qu'elle serait en conséquence le bénéficiaire exclusif de l'exception prévue à la clause litigieuse « à l'exclusion toutefois des seuls branchements et raccordement particuliers à un seul local privatif ». Elle ne rapporte pas plus la preuve que la décision prise est contraire à la défense légitime de l'intérêt collectif de la copropriété. En conséquence, Madame i. AR. sera déboutée de sa demande tendant à l'annulation de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 octobre 2013. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE R. JUGEMENT DU 12 MARS 2015 En la cause de : Mme i. AR., née le 9 janvier 1951 à Monaco, retraitée, demeurant X - 98000 Monaco Ville, DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble situé X1 à Monaco Ville (98000), représenté par son Syndic en exercice, la Société Anonyme Monégasque dénommée A. SAM, immatriculée au RCI de Monaco sous le n° X, dont le siège social est sis X2 à Monaco (98000), prise en la personne de son Président délégué en exercice, DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Alice PASTOR, avocat stagiaire en cette même Cour, substituant Maître Thomas GIACCARDI, d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 20 décembre 2013, enregistré (n° 2014/000302) ; Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis X1, en date des 12 février 2014, 11 juin 2014 et 8 octobre 2014 ; Vu les conclusions de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, au nom d i. AR., en date des 27 mars 2014, 9 juillet 2014 et 4 décembre 2014 ; À l'audience publique du 22 janvier 2015, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 12 mars 2015 ; CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS : Lors de sa séance du 15 octobre 2013, l'assemblée générale annuelle de la copropriété immobilière X1 a adopté, à la majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix de tous les copropriétaires, le projet de règlement de copropriété de l'immeuble. Estimant qu'une des clauses du règlement portait atteinte à ses droits privatifs et plus largement aux droits de tous les copropriétaires, Madame i. AR. a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis X1 devant le Tribunal de Première Instance de Monaco par acte d'huissier du 20 décembre 2013 afin de le voir, au visa de l'article 19 de la loi n°1.391 du 2 juillet 2012 modifiant la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 : - prononcer l'annulation de la décision de l'assemblée générale annuelle du 15 octobre 2013 figurant au paragraphe IV du procès verbal par laquelle elle a adopté le règlement de copropriété. À l'appui de sa demande, elle dénonce la définition des parties communes telle que soumise à l'approbation de l'assemblée générale du 15 octobre 2013 et notamment la clause suivante : Sont des parties communes…« les conduites, les canalisations, tuyauteries, prises d'air, conduits de fumée ou de ventilation avec leurs coffres, gaines et accessoires, y compris les parties y afférentes qui traversent les locaux privatifs, à l'exclusion, toutefois, des seuls branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif » Elle expose que : - elle est en litige avec Madame FR., copropriétaire majoritaire, qui a fait installer sans son autorisation, des canalisations dans le plénum de son plafond ; - la clause querellée dénature la notion de partie commune et n'a pour but que de privilégier Madame FR. et de régulariser l'installation qu'elle a effectuée dans le plénum en violation de ses droits privatifs ; - contrairement aux affirmation de Madame FR., le plénum ne constitue pas une partie commune, mais fait partie du plafond du propriétaire du logement situé au dessous ; - il existe un abus de majorité par l'existence d'une « coalition de vote » du fait même de la répartition des tantièmes, Madame FR. représentant 514/1000 et sa cousine Madame MA. 195/1000 ; - la rédaction de cette clause, par son ambiguïté, porte atteinte aux droits généraux des copropriétaires au profit de l'un d'entre eux. Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de débouter Madame i. AR. de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Il fait valoir : - que la définition des parties communes contenue au paragraphe 4 du règlement de copropriété est conforme à celle prévue par l'article 2 de la loi sur la copropriété n° 1.329 du 8 janvier 2007 modifiée le 2 juillet 2012 ; - que le vote par lequel l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble a adopté par 709 tantièmes sur 1000, le règlement de copropriété est parfaitement régulier et conforme à l'article 16 de la loi ; - que si l'objet de la procédure est de sanctionner les agissements intempestifs de Madame FR., celle ci n'est pas partie à l'instance et le syndicat des copropriétaires est étranger au litige qui l'oppose à Madame i. AR. ; - que la demanderesse ne rapporte pas la preuve qu'une majorité des copropriétaires a favorisé l'adoption du règlement de copropriété dans l'intérêt de lui nuire et au détriment de l'intérêt de la copropriété. SUR CE - sur la demande d'annulation de la délibération d'assemblée générale Aux termes des dispositions de l'article 19 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 modifiée par la loi n° 1.391 du 2 juillet 2012, tout copropriétaire opposant ou défaillant peut introduire devant le tribunal de première instance une action en contestation des décisions de l'assemblée générale et ce, à peine de déchéance dans le délai de deux mois suivant la notification qui lui en est faite par le syndic. En l'espèce, Madame i. AR. a valablement saisi le tribunal aux fins de voir prononcer l'annulation de la décision de l'assemblée générale annuelle du 15 octobre 2013 figurant au paragraphe IV du procès verbal par laquelle elle a adopté le règlement de copropriété de l'immeuble X1. Il n'est pas contesté par les parties que le vote par lequel l'assemblée s'est prononcée en faveur de l'adoption du règlement de copropriété à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires, est régulier et conforme aux dispositions de l'article 16 de la loi précitée. La clause litigieuse stipule que constituent des parties communes « les conduites, les canalisations, tuyauteries, prises d'air, conduits de fumée ou de ventilation avec leurs coffres, gaines et accessoires, y compris les parties y afférentes qui traversent les locaux privatifs à l'exclusion, toutefois, des seuls branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif ». Si elle diffère de l'article 2 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 modifiée le 2 juillet 2012, qui dispose que sont réputées parties communes « le sol, les voies d'accès, les cours et jardins, le gros œuvre des bâtiments, y compris l'étanchéité, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations communes qui traversent des locaux privatifs, les locaux des services communs, les passages et corridors, les coffres, gaines et têtes de cheminées, à l'exclusion de celles qui sont à usage exclusivement privatif », il convient de rappeler que la loi n'est pas d'ordre public et que les parties peuvent librement y déroger puisque cette définition n'est applicable que « dans le silence ou la contradiction des titres ». La demanderesse se fonde sur la théorie de l'abus de majorité pour solliciter l'annulation du vote ayant approuvé le règlement de copropriété. Aux termes d'une jurisprudence constante, une décision, bien qu'intervenue dans les formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat de copropriété est susceptible d'être annulée lorsqu'elle n'est justifiée par aucun motif valable ou lorsqu'elle est contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires. Madame i. AR. allègue ainsi qu'il existe une « coalition de vote » entre Madame FR. représentant 514/1000 et sa cousine Madame MA. représentant 195/1000, rompant l'égalité devant exister entre les copropriétaires et ayant permis le vote d'une délibération bénéficiant à une seule copropriétaire. Cependant, la demanderesse ne verse aucune pièce relative au différend l'opposant à Madame FR., copropriétaire majoritaire, laquelle n'est en outre pas partie à la présente instance. Elle ne produit qu'un courrier du 6 septembre 2012 émanant du Département de l'Equipement et de l'Urbanisme de Monaco lequel fait référence au passage de canalisation en sous face du plancher du 2ème étage et indique au conseil de Madame FR. qu'il lui appartient de se rapprocher du syndic de copropriété pour établir un règlement de copropriété déterminant les parties communes et les parties privatives rattachées à chaque lot. Cependant, si Madame FR. a fait passer des canalisations dans le plénum du plafond de Madame i. AR., ce qui ne semble pas contesté par le défendeur, le courrier produit est insuffisant à établir qu'elle en revendiquerait la propriété, comme l'affirme la demanderesse. De la même manière, Madame i. AR. ne produit aucun élément permettant de démontrer que Madame FR. est la seule copropriétaire disposant de branchements et raccordements particuliers à son local privatif et qu'elle serait en conséquence le bénéficiaire exclusif de l'exception prévue à la clause litigieuse « à l'exclusion toutefois des seuls branchements et raccordement particuliers à un seul local privatif ». Elle ne rapporte pas plus la preuve que la décision prise est contraire à la défense légitime de l'intérêt collectif de la copropriété. En conséquence, Madame i. AR. sera déboutée de sa demande tendant à l'annulation de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 octobre 2013. - sur la demande de dommages et intérêt pour procédure abusive Madame i. AR., qui n'apporte aucune pièce probante au soutien de sa demande, a engagé la présente procédure avec une légèreté blâmable qui a contraint le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis X1 à engager des frais pour la défense de ses intérêts. Il convient de la condamner à lui verser une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice ainsi causé. - sur les dépens Madame i. AR., partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, contradictoirement, et en premier ressort ; Déboute Madame i. AR. de sa demande tendant à l'annulation de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble X1 en date du 15 octobre 2013 ayant approuvé le règlement de copropriété de l'immeuble ; Condamne Madame i. AR. à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis X1 la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamne Madame i. AR. aux dépens, distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Emmanuelle CASINI-BACHELET, Juge, Madame Sophie LEONARDI, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistées, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 12 mars 2015, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Mademoiselle Alexia BRIANTI, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.