Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 mars 2015, n° 13128
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 mars 2015, n° 13128 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par bail conclu le 29 août 2011, j. PE. a loué à m-c. MO. un appartement de deux pièces à Monaco, moyennant un loyer annuel de 9 960 euros outre les charges, payable par trimestre anticipé. Le bail était géré par une agence immobilière. Le locataire soutient avoir réglé l'intégralité des loyers, ce que la bailleresse ne conteste plus à la date du jugement.
Le 28 septembre 2012, la bailleresse adressa une « lettre simple de mise en demeure de payer » rappelant la clause résolutoire. Le 12 novembre 2012, elle envoya une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, non réceptionnée par le locataire, portant sur le loyer d'octobre 2012. Le 5 décembre 2012, le locataire fut informé par SMS de la résiliation du bail à compter du 1er décembre 2012 et du changement des serrures. Les affaires du locataire furent ensuite transportées au Stade Louis II, dont la bailleresse est directrice. Un constat d'huissier fut dressé le 14 décembre 2012. Le dépôt de garantie, d'un montant de 2 490 euros, fut restitué le 8 janvier 2013.
Par exploit du 23 décembre 2013, j. PE. assigna m-c. MO. en réparation de préjudices matériel, économique et moral, ainsi qu'en remboursement de frais de justice. La défenderesse souleva une exception de communication de pièces, rejetée par jugement du 8 mai 2014. Elle forma ensuite, à titre reconventionnel, une demande de dommages-intérêts pour procédure fautive. Dans ses dernières écritures du 10 décembre 2014, elle invoqua la nullité de l'assignation pour défaut de motivation en droit.
Le tribunal statua en premier ressort, après plaidoiries du 12 février 2015.
Question de droit
La décision soulève plusieurs questions, dont trois présentent un intérêt doctrinal particulier.
Première question : la restitution du dépôt de garantie et l'absence de contestation immédiate de la résiliation emportent-elles renonciation du locataire à agir en indemnisation ? Le tribunal avait à apprécier la recevabilité des demandes au regard de cette circonstance.
Deuxième question : une « simple mise en demeure » au sens d'une clause résolutoire peut-elle être constituée par un courrier simple, dépourvu de date certaine et de preuve de réception ? Plus largement, la résiliation du bail, intervenue sans respect du délai prévu par la clause, est-elle fautive ?
Troisième question : la voie de fait résultant du changement de serrures et du déménagement des biens du locataire, sans décision de justice, ouvre-t-elle droit à réparation, et dans quelles limites le préjudice doit-il être établi ?
Solution et dispositif
Sur la recevabilité. Le tribunal écarte d'abord l'exception de nullité de l'assignation, soulevée tardivement, au regard de l'article 264 du Code de procédure civile, qui impose que la nullité de l'exploit introductif d'instance soit proposée avant toute exception ou défense autre que les exceptions de caution et d'incompétence. À titre surabondant, il retient que l'article 156 du même code n'exige que l'exposé sommaire des moyens, et non une motivation en droit avec m
Bail – Résiliation – Dépôt de garantie La restitution du dépôt de garantie ne saurait valoir renonciation à voir indemniser d'éventuels préjudices nés du rapport contractuel ayant lié les parties, pas plus que la résiliation du bail. La clause résolutoire du bail est ainsi libellée « À défaut de paiement d'un seul terme du loyer à son échéance ou d'exécution d'une des clauses ci-avant stipulées, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, un mois après une simple mise en demeure de payer ou d'exécuter la condition, contenant déclaration de son intention d'user du bénéfice de la présente clause et demeurée totalement ou partiellement sans effet, sans qu'il soit besoin pour le Bailleur de remplir une quelconque formalité judiciaire. Dans le cas où, malgré ce qui précède, le Locataire se refuserait à évacuer les lieux, il suffirait pour l'y contraindre, d'une simple ordonnance de référé laquelle serait exécutoire par provision (...) ». Si cette clause prévoit une résiliation par « simple mise en demeure » cela ne signifie nullement qu'un courrier simple qui n'a pas de date certaine et n'établit pas si son destinataire l'a réceptionné suffise à la mise enjeu de la condition résolutoire et dispense d'une sommation de payer. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE JUGEMENT DU 26 MARS 2015 En la cause de : M. j. PE., né le 7 août 1957 à Sheffield (Grande Bretagne), ingénieur, de nationalité britannique, demeurant « X » - X à Monaco (98000), DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Charles LECUYER, avocat en cette même Cour, d'une part ; Contre : Mme m-c. MO., né le 28 avril 1969 à Monaco, de nationalité monégasque, demeurant X - X à Monaco (98000), DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Patricia REY, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Thierry GIORGIO, avocat au barreau de Nice, d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 23 décembre 2013, enregistré (n° 2014/000306) ; Vu le jugement sur incident rendu par ce Tribunal le 8 mai 2014 ayant débouté m-c. MO. de sa demande de communication de pièces et renvoyé la cause et les parties à l'audience du 11 juin 2014 ; Vu les conclusions de Maître Patricia REY, avocat-défenseur, au nom de m-c. RI. épouse MO., en date des 11 juin 2014 et 10 décembre 2014 ; Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de j. PE., en date du 31 octobre 2014 ; À l'audience publique du 12 février 2015, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 26 mars 2015 ; PROCÉDURE - MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par l'exploit susvisé du 23 décembre 2013, j. PE. a fait assigner m-c. MO. aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :