Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 mai 2015, n° 13244

Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 07 mai 2015, n° 13244 (Lire sur source officielle)

Le jugement rendu le 7 mai 2015 par le Tribunal de première instance de la Principauté de Monaco offre une illustration topique de la confrontation, devenue classique en droit contemporain des obligations, entre la force obligatoire du contrat et l'exigence d'exécution de bonne foi des conventions. Rendue à l'occasion d'une opération immobilière de grande envergure portant sur un immeuble monégasque évalué à vingt-huit millions d'euros, cette décision tranche avec une rigueur remarquable la question de savoir si le refus des promettants de proroger le délai de réitération d'une promesse synallagmatique de vente peut être qualifié d'abusif ou de mauvaise foi lorsque l'acquéreur se heurte à la défaillance d'un projet immobilier global non intégré dans le champ contractuel. En réaffirmant la primauté de la loi des parties et l'intangibilité du terme convenu, la juridiction monégasque délivre un enseignement majeur quant à la délimitation de la sphère contractuelle et au jeu des clauses pénales et d'indemnisation d'immobilisation dans les avant-contrats immobiliers.

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire soumise à l'appréciation du Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit dans une chronologie contractuelle complexe, marquée par des tentatives successives de valorisation et de cession d'un bien immobilier d'exception dénommé « X », situé dans le quartier des Moneghetti à Monaco.

Initialement, par un premier acte des 28 février et 2 mars 2012, Monsieur John Kenneth HI. et Madame j. HI. épouse BL. (enfants de Madame Henriette VA. divorcée HI.) s'étaient engagés à vendre cet immeuble aux époux MA. PE. moyennant le prix de 28 millions d'euros. Cet avant-contrat initial était assorti de trois conditions suspensives, parmi lesquelles figurait notamment une condition tenant aux possibilités de rénovation et de surélévation du bien afin d'atteindre une surface totale habitable d'au moins 1 400 mètres carrés. Le 23 octobre 2012, Monsieur j. HI. est décédé, laissant pour lui succéder son épouse, Madame e. DA., ainsi que ses deux enfants, Messieurs John Edward (ou j. e.) et Edmond Jason (ou e-j.) HI. Par actes des 6 décembre 2012 et 4 janvier 2013, les époux MA. se sont substitué la société C. Suivant acte des 28 février, 1er mars et 4 mars 2013, les consorts HI. ont pris acte de cette substitution et la société MONOIKOS CAPITAL, représentée par Monsieur r. MAK., s'est engagée à respecter la convention initiale des 28 février et 2 mars 2012. Toutefois, cette première promesse est devenue caduque.

C'est dans ce contexte que, suivant acte sous seing privé en date du 5 avril 2013, les consorts HI. (à savoir Madame j. HI. épouse BL., Madame e. DA. veuve HI., Monsieur j. e. HI. et Monsieur e-j. HI.) se sont engagés à vendre ce même immeuble « X » à Monsieur r. MAK., agissant cette fois au nom et pour le compte de la Société Civile Particulière (SCP) dénommée A, laquelle s'est obligée à l'acquérir. Le prix demeurait fixé à 28 millions d'euros.

L'économie financière et juridique de cette nouvelle promesse synallagmatique de vente différait sensiblement de l'acte de 2012. En premier lieu, l'acquéreur a versé la somme de 1 000 000 d'euros, provenant d'un transfert des comptes de la société MONOIKOS CAPITAL, avec autorisation expresse donnée à Maître Henry REY, notaire, de la remettre immédiatement aux vendeurs. En second lieu, la société A a pris en charge, en sus du prix principal, l'intégralité du solde des droits de succession, pénalités et intérêts de retard dus par les vendeurs, représentant une somme de 303 580 euros (parfois mentionnée à hauteur de 305 580 euros dans certaines écritures et au dispositif). En troisième lieu, la société A s'est engagée (en page 26 de l'acte) à acquitter mensuellement, pour les baux venant à échéance et les baux résiliés depuis le 2 mars 2012 jusqu'au terme des engagements, une indemnité équivalente au montant des loyers non perçus par les vendeurs du fait des non-reconductions et non-relocations des appartements composant l'immeuble, outre les charges. Cela incluait notamment la situation de Madame VAN WR., locataire ayant demandé le 10 janvier 2012 la résiliation de son bail (daté du 14 avril 2006 et devant se terminer le 30 avril 2012) mais qui occupait toujours les locaux, l'acquéreur devant faire son affaire personnelle des suites à donner sans recours contre le vendeur.

Sur le plan des modalités de l'engagement, la promesse du 5 avril 2013 a considérablement réduit les aléas contractuels au profit des vendeurs : la société A a expressément renoncé (en page 31 de l'acte) à toute condition suspensive relative aux possibilités de rénovation et de surélévation de l'immeuble. L'acte n'était plus soumis qu'à une unique condition suspensive : le non-exercice par l'État monégasque de son droit légal de préemption.

Les stipulations relatives au terme et aux sanctions de l'inexécution étaient d'une particulière fermeté. L'acte prévoyait que par le seul fait de la réalisation, au plus tard le 4 avril 2014, de la condition suspensive relative au droit de préemption, et sous réserve du paiement des droits de succession, les accords produiraient leur plein et entier effet, l'acte précisant expressément que « ce délai de validité de la promesse constitu[ait] un élément essentiel de l'accord des parties ». La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 4 avril 2014 (page 39), et le dernier alinéa du paragraphe « RÉITÉRATION » (page 40) stipulait que « toute prorogation des délais mentionnés dans le présent acte ne pourra être formalisée que par le seul biais d'un avenant à la présente promesse signé par l'ensemble des parties ». En cas de refus ou de défaut de régularisation de l'acquisition par acte authentique au plus tard le 4 avril 2014 par l'acquéreur « pour quelque cause que ce soit », il était convenu qu'à titre d'indemnité d'immobilisation forfaitairement convenue et de clause pénale, la somme de 1 000 000 d'euros, ainsi que toutes les sommes versées au titre des droits de succession et des indemnités locatives, demeureraient définitivement acquises aux vendeurs. La restitution de ces sommes n'était prévue que dans l'hypothèse où l'État exercerait son droit de préemption, et seulement après paiement du prix par l'État.

Parallèlement à cet acte, la société A nourrissait le dessein d'intégrer l'immeuble « X » dans un projet immobilier plus vaste de démolition et de reconstruction. À cette fin, elle s'est rapprochée d'un opérateur tiers, le groupe ou la société B. Le 7 novembre 2013, soit sept mois après la promesse litigieuse, la société A et la société B ont signé une « Promesse de cession de promesse de vente sous conditions suspensives », subordonnée notamment à l'acquisition par la société B d'une propriété adjacente appartenant à l'État monégasque, la villa « Le Mas ». Par courriel du 12 décembre 2013 adressé à la seule Madame BL., Monsieur MAK. faisait état de difficultés à trouver un partenaire pour le projet « HONORIA PALACE », mentionnait l'intervention de la société B recommandée par un Monsieur WI., et évoquait la nécessité d'un délai de 15 mois pour obtenir les autorisations requises (repoussant la signature finale à fin avril 2015), tout en suggérant le versement éventuel d'un nouvel acompte pour obtenir cette extension. Madame BL. n'a pas donné suite à ce message.

Le 24 janvier 2014, la société B a informé le Gouvernement Princier de son souhait d'acquérir la villa « Le Mas ». Toutefois, le 14 février 2014, l'État de Monaco a opposé un refus à cette demande de cession, ce dont le groupe B a tiré les conséquences par un courrier du 19 février 2014. Entre-temps, la société A avait cessé, dès après le mois de décembre 2013, de s'acquitter des indemnités locatives trimestrielles dues aux vendeurs.

Face à l'effondrement de son montage avec la société B, Monsieur MAK. a adressé, le 13 mars 2014, un courrier officiel au notaire, Maître REY (avec copie par courriel à Madame BL., puis transmission aux autres vendeurs le 25 mars 2014), sollicitant une prorogation du délai de la promesse afin de mettre en place un nouveau financement et un nouveau projet. En réponse, les consorts HI. ont fait délivrer à la société A, les 25 et 26 mars 2014, une sommation d'avoir à se présenter le 4 avril 2014 en l'étude de Maître Henry REY pour signer l'acte authentique de vente. Le 4 avril 2014, la société A ne s'est pas présentée et n'a pas payé le solde du prix, ce qui a fait l'objet d'un procès-verbal de carence dressé par le notaire à cette même date.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Le jour même de l'expiration du délai contractuel, soit le 4 avril 2014, la SCP A a pris l'initiative du contentieux en faisant assigner les membres de l'hoirie HI. devant le Tribunal de première instance de Monaco, par exploit du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier. Afin de sécuriser ses prétentions sur l'immeuble, la demanderesse a fait procéder à la transcription de son assignation auprès de l'organisme privé chargé de la gestion d'un service public A (le Bureau des Hypothèques) le 10 avril 2014 (volume 1471 n° 2).

Au terme de ses écritures déposées les 8 octobre 2014 et 19 février 2015, la SCP A sollicitait, à titre principal, la prorogation judiciaire du délai prévu dans la promesse de vente du 5 avril 2013 pour une durée supplémentaire de 18 mois à compter du caractère définitif de la décision à intervenir. À l'appui de cette prétention, elle invoquait les dispositions de l'article 989 alinéa 3 du Code civil monégasque (exact équivalent de l'ancien article 1134 alinéa 3 du Code civil français), selon lesquelles les conventions doivent être exécutées de bonne foi. Elle soutenait que les vendeurs connaissaient l'ampleur du projet de démolition-reconstruction (comme en témoignait selon elle sa renonciation aux conditions suspensives de simple rénovation ou surélévation dans la clause relative aux prescriptions urbanistiques), qu'une relation d'étroite collaboration et de confiance s'était instaurée (illustrée par des courriels des 29 octobre et 12 décembre 2013 et par la libération anticipée de l'acompte d'un million d'euros), et que le refus de l'État de céder la villa « Le Mas » constituait un changement imprévu de circonstances bouleversant l'équilibre contractuel et imposant une obligation de renégocier. Elle arguait que le refus des consorts HI. de proroger le délai était dicté par la mauvaise foi, dans le seul dessein de capter les sommes déjà versées et de satisfaire un intérêt purement spéculatif, distinct de celui qui avait motivé la conclusion du contrat.

À titre subsidiaire, si la prorogation n'était pas accordée, la société A demandait au tribunal de juger que la non-réitération de la vente était imputable à la faute et à la mauvaise foi des défendeurs. En conséquence, elle réclamait leur condamnation à lui restituer l'intégralité des sommes versées en exécution de la promesse, à savoir 1 000 000 d'euros au titre de l'acompte, 303 580 euros au titre des frais de succession et 28 065,29 euros au titre des indemnités locatives déjà acquittées, outre le paiement de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts. En défense aux demandes reconventionnelles, elle contestait tout abus du droit d'agir en justice, soutenait que la responsabilité entre cocontractants ne pouvait être que contractuelle et non délictuelle, estimait avoir légitimement suspendu le paiement des loyers en raison de la mauvaise foi adverse, et écartait l'application d'un précédent de la Cour d'appel de Monaco du 10 mai 2011.

En défense, l'hoirie HI. était scindée en deux représentations procédurales, bien que leurs argumentaires fussent largement convergents.

D'une part, Madame j. HI. épouse BL. (conclusions des 12 juin et 27 novembre 2014) soulevait in limine litis une fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la société A. Elle soutenait que le projet de promotion immobilière ayant été exclu du champ contractuel et la promesse étant déjà caduque au jour de l'assignation, la demanderesse ne justifiait d'aucun intérêt actuel et légitime, confondant intérêt à agir et fondement juridique (article 989 du Code civil). Sur le fond, elle opposait la règle probatoire de l'article 1188 du Code civil et la force obligatoire du contrat : la seule condition suspensive (non-préemption de l'État) s'étant réalisée, le défaut de signature au 4 avril 2014 avait entraîné de plein droit la caducité de la promesse (citant un arrêt de la Cour d'appel de Monaco du 13 décembre 1994), toute prorogation exigeant un avenant signé de toutes les parties. Elle concluait au débouté de la demanderesse et à la conservation par les consorts HI., à titre d'indemnité d'immobilisation, des sommes de 1 000 000 d'euros, 305 580 euros (selon ses écritures) et 28 065,29 euros. Reconventionnellement, sur le fondement délictuel de l'abus du droit d'ester en justice commis par un professionnel de l'immobilier paralysant la vente du bien, elle réclamait la condamnation de la société A à lui payer 666 664 euros de dommages et intérêts (calculés sur la base d'une indemnité mensuelle d'immobilisation évaluée à 83 333,33 euros sur 8 mois), ainsi que 34 466,03 euros (ou 34 466,33 euros selon les passages) au titre des indemnités locatives et d'occupation impayées au profit de l'hoirie, outre la publication du jugement et l'exécution provisoire.

D'autre part, Madame e. DA. veuve HI., Monsieur John-Edward HI. et Monsieur e-j. HI. (conclusions des 26 juin et 27 novembre 2014) concluaient également au débouté de la société A et à la constatation de la caducité de la promesse aux torts exclusifs de l'acquéreur. Ils faisaient valoir que le projet immobilier avec la société B leur était totalement étranger, que la société A avait expressément renoncé aux conditions suspensives de construction qui figuraient dans la première promesse de 2012, et que le délai du 4 avril 2014 était un élément essentiel pour mettre fin à une indivision successorale contraignante sur un bien mis en vente depuis plus de deux ans. Ils légitimaient leur refus de proroger par le manque à gagner lié à l'immobilisation d'un capital de 28 millions d'euros (évalué à 1 400 000 euros sur deux ans au taux de 2,5 %). Ils demandaient à conserver les sommes versées en application de la clause pénale, et réclamaient reconventionnellement le paiement de 34 466,03 euros au titre des arriérés locatifs (soit 7 916,63 euros pour le logement vacant à compter de janvier 2014 et 26 549,40 euros pour l'indemnité d'occupation et les charges de l'appartement de Madame VAN WR.), ainsi que 666 664 euros de dommages et intérêts (sauf à parfaire) pour procédure abusive et immobilisation forcée du bien (les trois notaires de la Principauté refusant de régulariser une nouvelle vente du fait de la transcription de l'assignation), le tout assorti de la publication du jugement et de l'exécution provisoire.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

Au-delà des questions préalables de recevabilité et de preuve, le Tribunal de première instance de Monaco était confronté à une question de droit substantielle touchant à l'articulation entre l'intangibilité du contrat et la loyauté contractuelle : le bénéficiaire-acquéreur d'une promesse synallagmatique de vente immobilière, qui a expressément renoncé à toute condition suspensive relative à la faisabilité de son projet de construction et accepté que le terme fixé pour la réitération authentique constitue un élément essentiel du contrat non prorogeable sans l'accord écrit de toutes les parties, peut-il, sur le fondement de l'obligation d'exécuter les conventions de bonne foi (article 989 alinéa 3 du Code civil), obtenir la prorogation judiciaire de ce délai ou imputer aux vendeurs la responsabilité de la caducité de l'acte pour avoir refusé cette prorogation à la suite de l'échec d'une opération immobilière connexe conclue avec un tiers ?

Subsidiairement, et par voie de conséquence, se posait la question de l'étendue de la réparation due aux vendeurs : l'application de la clause pénale et d'indemnisation forfaitaire de l'immobilisation, qui attribue aux vendeurs les sommes versées par l'acquéreur défaillant, fait-elle obstacle à l'octroi de dommages et intérêts complémentaires au titre de l'immobilisation postérieure à la caducité de la promesse et de l'exercice d'une action en justice transcrite au Bureau des Hypothèques ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour trancher l'ensemble de ces prétentions, le tribunal procède par un raisonnement méthodique, structuré autour de quatre axes successifs : l'examen des moyens de procédure et de preuve, l'analyse au fond de la portée de l'engagement contractuel et de la bonne foi des vendeurs, la liquidation des conséquences financières de la caducité de la promesse, et enfin l'appréciation des demandes reconventionnelles et accessoires.

1. Le rejet de la fin de non-recevoir et de l'argument probatoire

En premier lieu, le tribunal écarte avec orthodoxie la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir soulevée par Madame BL. Les juges rappellent la distinction fondamentale entre la recevabilité de l'action et son bien-fondé : savoir si le projet de promotion immobilière de la société A entrait ou non dans le champ contractuel de la promesse du 5 avril 2013 nécessite une analyse substantielle de l'acte et relève donc de l'examen au fond, et non des conditions d'existence de l'intérêt à agir. Dès lors qu'elle sollicite la prorogation d'un contrat auquel elle est partie ou la restitution de fonds qu'elle a versés, la société A justifie pleinement d'un intérêt à agir.

De même, le tribunal balaie d'un revers de main l'argument tiré de l'article 1188 du Code civil monégasque invoqué par la codéfenderesse. Relevant que ce texte est inséré dans le chapitre relatif à la preuve testimoniale (qui prohibe la preuve par témoins outre et contre le contenu aux actes), la juridiction juge son invocation dénuée de toute pertinence pour faire échec aux demandes de la société A, lesquelles reposaient sur l'interprétation de l'acte et l'appréciation de la bonne foi dans son exécution.

2. L'exclusion des motifs propres à