Contrat – Mandat – Forme – Commission (non) À la date des actes litigieux, M. s. VA. était l'ayant droit économique et le locataire de la société de l'État de Belize dénommée E. Il exerçait par ailleurs en son nom personnel l'activité d'agent immobilier à l'enseigne A. Il n'est pas discuté qu'il connaissait M. f. GA. qui exerce en Principauté de Monaco une activité de marchand de biens à l'enseigne P. Les parties n'ont pas signé de mandat écrit relatif à la vente et l'achat du bien immobilier. La loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 n'impose pas la signature d'un tel mandat, contrairement à ce que prétend M. f. GA. ; il résulte en effet de l'alinéa 1er de l'article 12 de cette loi, que « à la demande du client, le titulaire de l'autorisation administrative doit établir un mandat ? ». Le mandat liant les parties peut être verbal et il appartient à celui qui s'en prévaut d'en rapporter la preuve. La promesse synallagmatique de vente et d'achat du 25 septembre 2013, signée entre M. s. VA. agissant au nom et pour le compte de la société E et M. f. GA., sans intervention de l'Agence A, contient un paragraphe intitulé « négociation » (p 12) rédigé en ces termes : « Dans le cadre de l'exercice éventuel, par l'État, du droit de préemption ? l'acquéreur précise qu'il devra régler la commission due à l'Agence A? de TROIS POUR CENT (3 %) + TVA (19,60 %), soit la somme de DEUX CENT QUARANTE SEPT MILLE CINQ CENT SOIXANTE DOUZE EUROS TTC ?conformément au barème fixé par la Chambre Immobilière Monégasque ». Ce droit à commission n'est prévu que dans le cadre de l'exercice par l'État de son droit de préemption. Il ne résulte pas de la lecture de cette clause que M. f. GA. se soit engagé personnellement à régler la commission due à l'agence de M. s. VA.. L'acte authentique de vente du 14 novembre 2013 ne contient aucune clause relative au droit à commission. Le notaire a annexé à cet acte notamment deux courriers, cette formalité n'ayant pas pour effet de leur conférer une valeur d'acte authentique, contrairement à ce que soutient M. s. VA.. Les développements du demandeur relatifs à la position de la doctrine sur le lien existant entre deux conventions est sans pertinence en l'espèce alors qu'au demeurant aucune des parties ne soutient un moyen de nullité. Le courrier du 25 septembre 2013 est adressé par la société venderesse c/o Maître Nathalie AUREGLIA-CARUSO à M. le Ministre d'État et a pour objet la purge du droit de préemption de l'État. Il rappelle les termes essentiels de l'acte sous seing privé du 25 septembre 2013, dont le prix de vente du bien et partie de la clause « négociation » prévoyant le montant de la commission de l'agence immobilière. Ce document ne contient aucun engagement de M. f. GA. Le courrier du 24 octobre 2013 adressé à M. s. VA. en sa qualité de locataire du bien et aux fins de purge de son droit de préemption et rappelant les conditions de la vente dont les « honoraires d'usage dus par l'acquéreur à l'Agence A », n'a été rédigé, ni signé par M. f. GA. mais par un clerc de l'Étude notariale ; il ne contient aucun engagement de l'acquéreur, ni reconnaissance par lui du droit à commission de l'agent immobilier à son encontre. Ces courriers au surplus s'emplacent entre la promesse et l'acte authentique qui, ainsi que relevé plus haut, ne fait plus mention du moindre droit à commission, alors que l'État n'a pas exercé son droit de préemption. M. s. VA. est défaillant dans la preuve d'un accord intervenu entre les parties, portant sur le règlement par M. f. GA. d'une commission à M. s. VA. en sa qualité d'agent immobilier. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE R. JUGEMENT DU 7 MAI 2015 I- En la cause n° 2015/000080 sur saisie-arrêt et assignation en date du 19 septembre 2014 : M. s. VA., exploitant en nom propre l'agence A, demeurant en cette qualité X1 à MONACO ; DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'une part ; Contre : M. f. GA., demeurant X à MONACO ; DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'autre part ; II- En la cause n° 2015/000126 sur saisie-arrêt et assignation en date du 8 octobre 2014 : M. s. VA., exploitant en nom propre l'agence A, demeurant en cette qualité X à MONACO ; DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'une part ; Contre : M. f. GA., demeurant X à MONACO ; DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit de saisie-arrêt, d'assignation et d'injonction du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 19 septembre 2014, enregistré (n° 2015/000080) ; Vu les déclarations originaires, de l'établissement bancaire dénommé B (MONACO) SA et de Maître Nathalie AUREGLIA-CARUSO, Notaire, tiers-saisis, contenues dans ledit exploit ; Vu les déclarations complémentaires formulées par l'établissement bancaire B (MONACO) SA, par courrier en date du 30 septembre 2014 et par Maître Nathalie AUREGLIA-CARUSO, Notaire, par courrier en date du 1er octobre 2014 ; Vu les conclusions de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, au nom de f. GA., en date des 27 novembre 2014 et 26 février 2015 ; Vu les conclusions de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur, au nom de s. VA., en date des 14 janvier 2015 et 17 mars 2015 ; Vu l'exploit de saisie-arrêt, d'assignation et d'injonction du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 8 octobre 2014, enregistré (n° 2015/0000126) ; Vu les déclarations originaires, des établissements bancaires dénommés C et D, tiers-saisis, contenues dans ledit exploit ; Vu la déclaration complémentaire formulée par l'établissement bancaire D, par courrier en date du 10 octobre 2014 ; Vu les conclusions de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, au nom de f. GA., en date des 12 novembre 2014 et 11 février 2015 ; Vu les conclusions de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur, au nom de s. VA., en date des 18 décembre 2014 et 11 mars 2015 ; À l'audience publique du 26 mars 2015, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 7 mai 2015 ; FAITS : Suivant promesse synallagmatique du 25 septembre 2013, M. s. VA., agissant au nom et pour le compte de la SA de l'État de Belize dénommée E, s'est engagé à vendre à M. f. GA. un bien situé dans l'immeuble X à Monte-Carlo. L'acte authentique de vente a été signé le 14 novembre 2013. Le 2 juillet 2014, M. s. VA., exerçant à titre personnel l'activité d'agent immobilier à l'enseigne A, a établi au nom de M. f. GA. une facture d'honoraires d'intervention sur la vente de l'appartement d'un montant de 248.400 €, que ce dernier a refusé de régler. PROCÉDURE : Autorisé par arrêt du 15 septembre 2014, M. s. VA. a, le 19 septembre 2014, fait pratiquer une saisie-arrêt entre les mains de l'établissement B (MONACO) SA et de Maître AUREGLIA-CARUSO, à hauteur de la somme de 250.000 €, au préjudice de M. f. GA. qu'il a assigné en paiement et en validation de la mesure. L'établissement bancaire a déclaré ne pas disposer de sommes suffisantes pour assurer le paiement de la créance. Maître AUREGLIA-CARUSO a déclaré ne pas détenir de fonds en son étude au nom de M. f. GA., déclaration confirmée par courrier du 1er octobre 2014. Suivant courrier du 30 septembre 2014, l'établissement B (MONACO) SA a déclaré détenir dans ses livres deux comptes, l'un présentant un solde débiteur de 323.683,67 €, l'autre créditeur de 20,16 €. Cette affaire a été inscrite au rôle sous le n° 2015/000080. Autorisé par ordonnance présidentielle du 3 octobre 2014, M. s. VA. a fait procéder le 8 octobre 2014 à une saisie-arrêt entre les mains de la SAM C et de la SA D à hauteur de la somme de 250.000 €, au préjudice de M. f. GA. qu'il a fait assigner en paiement et en validation de la mesure. La SAM C a déclaré ne pas détenir de compte ouvert au nom de M. f. GA.. La SA D, a déclaré : détenir les sommes suivantes : - compte courant : 595,80 € - compte livret : 794,79 € - compte nanti gagé espèce : 610.178,62 € - sous compte courant débiteur : 14.058,32 € que ces actifs étaient gagés. Elle a confirmé le 10 octobre 2014, détenir : sous compte 31 8641 002 : 474.80 € compte 32 0220 003 : - solde débiteur : 20.679,32 € - compte sur livret créditeur bloqué : 794,79 € - solde nanti créditeur : 610.178,62 € actifs venant en garantie de ses engagements, notamment d'un prêt de 2.600.000 €, matérialisé par un gage de valeurs mobilières et de monnaie à hauteur de 600.000 €, signé le 3 juin 2013 ; un gage de monnaie ou d'instruments financiers illimité en montant, signé le 13 mai 2013. Cette affaire a été inscrite au rôle sous le n° 2015/000126. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : M. s. VA., expose : - qu'exerçant en nom propre sous l'enseigne A, il a été mandaté par la société de l'État de Belize dénommée E, pour vendre un appartement dans l'immeuble X ; que M. f. GA. s'en est porté acquéreur et qu'il était convenu d'une commission de 3 % du prix, outre TVA que M. f. GA. n'a pas réglée ; - qu'il a exercé deux instances distinctes pour garantir sa créance et qu'il conviendra d'en prononcer la jonction ; fait valoir : - qu'il ressort de l'alinéa 2 de l'article 12 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, qu'un agent immobilier peut se voir octroyer une commission, même en l'absence d'un mandat écrit, ce droit étant subordonné à la conclusion de la vente ; - qu'il résulte du jugement de ce Tribunal du 17 décembre 2009, qu'un simple échange verbal de consentement peut constituer un mandat verbal, à charge d'en rapporter la preuve ; - que la preuve de l'existence du mandat résulte du compromis de vente au paragraphe « négociation » (p 12) et de deux courriers annexés à l'acte authentique de vente faisant état de la commission due par l'acquéreur ; - que ces courriers sont aussi représentatifs de la volonté des parties que le reste de l'acte et que le principal communique à l'accessoire son propre statut ; qu'ils sont antérieurs à l'acte authentique de vente puisqu'ils sont le préalable indispensable à la réalisation de la vente ; - que l'existence de l'acte authentique dépend des courriers qui y sont annexés ; qu'il importe peu que les différents éléments ne soient pas intervenus entre les mêmes parties ; - que la doctrine précise que même si deux conventions ne sont pas conclues entre les mêmes parties et qu'elles sont subordonnées, la chute de l'une entraîne celle de la première ; - que le courrier du 24 octobre 2013 adressé au locataire du bien, aux fins de purge de non droit de préemption, précise bien le prix et les honoraires dus à l'agent immobilier (pièce n° 2 p 49) ; qu'il en va de même du courrier adressé au Ministre d'État ; - que le concluant a largement démontré l'existence du mandat verbal selon les règles de droit commun posées par l'article 1188 du Code civil ; - que le fait que M. s. VA. agisse en tant que représentant de la société venderesse et en tant qu'agent immobilier, ne saurait remettre en cause le paiement de la commission ; qu'il a, en cette dernière qualité, effectué les diligences nécessaires pour parvenir à la conclusion de la vente ; - que M. s. VA. et M. f. GA., professionnels de l'immobilier, entretenaient des relations amicales qui expliquent que le paiement de la commission ait été différé et que ce n'est que face à la revente du bien que le concluant a craint pour le recouvrement de sa créance ; - que M. f. GA. a fait preuve de mauvaise foi et l'a contraint à initier plusieurs procédures qui ont engendré des frais importants ; conclut : - à la jonction des procédures R 2015/000080 et R 2015/000126 ; - au débouté de M. f. GA. ; - à la condamnation de M. f. GA. à lui payer, à titre de commission, la somme de 248.400 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 juillet 2014 ; - à la validation des saisies-arrêts pratiquées les 19 septembre 2014 et 8 octobre 2014 ; - à la condamnation de M. f. GA. à lui payer la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en application des articles 234 in fine du Code de procédure civile et 1229 du Code civil. M. f. GA., expose : - que les deux procédures engagées par M. s. VA. présentent un lien de connexité justifiant leur jonction ; - que par application des articles 12 et 13 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, le droit à commission de l'agent immobilier est subordonné à la conclusion d'un mandat écrit et limité dans le temps ; qu'un tel mandat n'a jamais été signé entre les parties ; - que ce mandat écrit se double de l'obligation à fin purement probatoire d'un écrit prévu par l'article 1188 du Code civil ; - que la clause « négociation » de la promesse de vente ne visait le paiement d'une commission de 3 % + TVA que dans le cadre de l'exercice par l'État de son droit de préemption ; qu'elle n'était pas stipulée à la charge du concluant, étant observé que M. s. VA. n'a signé l'acte qu'en sa qualité de représentant du vendeur ; - que l'acte authentique de vente du 14 novembre 2013 ne comporte plus aucune clause relative à la commission de l'Agence A mais, au contraire, une clause comportant novation de tous engagements antérieurs rendant obsolète la clause « négociation » ; - que les courriers échangés entre la signature de la promesse et celle de l'acte authentique n'émanent, ni ne sont adressés à M. f. GA., de telle sorte qu'il ne peut pas en être tiré la moindre manifestation de volonté de ce dernier ; qu'au surplus, ces courriers ne sont pas adressés par et à M. s. VA. en sa qualité d'agent immobilier ; - qu'à les supposer probants, ils sont antérieurs à l'acte de vente portant novation des accords antérieurs ; - qu'il ne saurait être question d'interdépendance de deux contrats ; que la prétendue nullité excipée par M. s. VA. n'est pas établie et qu'elle aurait sinon pour effet de réduire à néant son droit à commission ; - que de surcroît, la commission est due en cas de diligences accomplies par l'agent immobilier pour négocier le prix de vente aux intérêts de ce dernier, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que le requérant ne peut justifier d'une intervention déterminante en qualité d'intermédiaire dans le cadre d'une vente où il était partie prenante ; - qu'il ne saurait soutenir être intervenu aux intérêts de l'acquéreur dans le cadre d'une illusoire négociation avec le vendeur, soit lui-même ; - que l'on peut s'interroger sur la raison pour laquelle le demandeur a attendu plus de sept mois pour solliciter le paiement d'une commission ; - qu'abusant du cumul des qualités d'ayant droit économique de la société E, de locataire du bien et d'agent immobilier, M. s. VA. tente d'extorquer une commission ne reposant sur aucun mandat, ni cause ; - que la multiplication des saisies-arrêts porte atteinte à sa réputation et lui a fait perdre l'opportunité de pouvoir conclure une affaire ; conclut : - au débouté de M. s. VA. de l'ensemble de ses demandes ; - à la mainlevée des saisies-arrêts ; - à la condamnation de M. s. VA. à lui payer la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour saisies et procédures abusives. SUR QUOI LE TRIBUNAL : Sur la demande de jonction : Les deux procédures n° 2015/000080 et n° 2015/000126 concernent les mêmes parties et portent sur le droit à commission de l'agent immobilier dans le cadre de la vente de l'appartement situé au X. Le lien existant entre les procédures justifie qu'il soit procédé à leur jonction. Sur le fond : À la date des actes litigieux, M. s. VA. était l'ayant droit économique et le locataire de la société de l'État de Belize dénommée E. Il exerçait par ailleurs en son nom personnel l'activité d'agent immobilier à l'enseigne A. Il n'est pas discuté qu'il connaissait M. f. GA. qui exerce en Principauté de Monaco une activité de marchand de biens à l'enseigne P. Les parties n'ont pas signé de mandat écrit relatif à la vente et l'achat du bien immobilier. La loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 n'impose pas la signature d'un tel mandat, contrairement à ce que prétend M. f. GA. ; il résulte en effet de l'alinéa 1er de l'article 12 de cette loi, que « à la demande du client, le titulaire de l'autorisation administrative doit établir un mandat… ». Le mandat liant les parties peut être verbal et il appartient à celui qui s'en prévaut d'en rapporter la preuve. La promesse synallagmatique de vente et d'achat du 25 septembre 2013, signée entre M. s. VA. agissant au nom et pour le compte de la société E et M. f. GA., sans intervention de l'Agence A, contient un paragraphe intitulé « négociation » (p 12) rédigé en ces termes : « Dans le cadre de l'exercice éventuel, par l'État, du droit de préemption…l'acquéreur précise qu'il devra régler la commission due à l'Agence A… de TROIS POUR CENT (3 %) + TVA (19,60 %), soit la somme de DEUX CENT QUARANTE SEPT MILLE CINQ CENT SOIXANTE DOUZE EUROS TTC…conformément au barème fixé par la Chambre Immobilière Monégasque ». Ce droit à commission n'est prévu que dans le cadre de l'exercice par l'État de son droit de préemption. Il ne résulte pas de la lecture de cette clause que M. f. GA. se soit engagé personnellement à régler la commission due à l'agence de M. s. VA.. L'acte authentique de vente du 14 novembre 2013 ne contient aucune clause relative au droit à commission. Le notaire a annexé à cet acte notamment deux courriers, cette formalité n'ayant pas pour effet de leur conférer une valeur d'acte authentique, contrairement à ce que soutient M. s. VA.. Les développements du demandeur relatifs à la position de la doctrine sur le lien existant entre deux conventions est sans pertinence en l'espèce alors qu'au demeurant aucune des parties ne soutient un moyen de nullité. Le courrier du 25 septembre 2013 est adressé par la société venderesse c/o Maître Nathalie AUREGLIA-CARUSO à M. le Ministre d'État et a pour objet la purge du droit de préemption de l'État. Il rappelle les termes essentiels de l'acte sous seing privé du 25 septembre 2013, dont le prix de vente du bien et partie de la clause « négociation » prévoyant le montant de la commission de l'agence immobilière. Ce document ne contient aucun engagement de M. f. GA.. Le courrier du 24 octobre 2013 adressé à M. s. VA. en sa qualité de locataire du bien et aux fins de purge de son droit de préemption et rappelant les conditions de la vente dont les « honoraires d'usage dus par l'acquéreur à l'Agence A », n'a été rédigé, ni signé par M. f. GA. mais par un clerc de l'Etude notariale ; il ne contient aucun engagement de l'acquéreur, ni reconnaissance par lui du droit à commission de l'agent immobilier à son encontre. Ces courriers au surplus s'emplacent entre la promesse et l'acte authentique qui, ainsi que relevé plus haut, ne fait plus mention du moindre droit à commission, alors que l'État n'a pas exercé son droit de préemption. M. s. VA. est défaillant dans la preuve d'un accord intervenu entre les parties, portant sur le règlement par M. f. GA. d'une commission à M. s. VA. en sa qualité d'agent immobilier. Il sera débouté de sa demande et la mainlevée des mesures de saisies-arrêts pratiquées entre les mains de l'établissement B (MONACO) SA et de la SA D sera ordonnée. Sur les demandes de dommages et intérêts : M. s. VA. étant débouté de sa demande, il ne saurait prétendre à des dommages et intérêts au visa de l'article 1229 du Code civil, aucune faute n'ayant été commise par M. f. GA.. M. s. VA. a pu se méprendre sur la portée de ses droits et n'a fait qu'user de son droit légitime à agir en justice. M. f. GA. sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur les dépens : Les dépens seront mis à la charge du demandeur qui succombe. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Ordonne la jonction des procédures portant les numéros 2015/000080 et 2015/000126 ; Déboute M. s. VA. de sa demande de paiement de commission et de sa demande de dommages et intérêts ; Ordonne la mainlevée des mesures de saisies-arrêts pratiquées à la requête de M. s. VA. au préjudice de M. f. GA. le 19 septembre 2014 entre les mains de l'établissement B (MONACO) SA et le 8 octobre 2014 entre les mains de SA D ; Déboute M. f. GA. de sa demande de dommages et intérêts ; Met les dépens à la charge de M. s. VA., dont distraction au profit de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Aline BROUSSE, Juge, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Léa PARIENTI, Magistrat référendaire, qui en ont délibéré conformément à la loi assistées, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 7 MAI 2015, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Mademoiselle Alexia BRIANTI, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.