Tribunal de première instance, 28 mai 2015, Mme j. SI. épouse FA c/ État de Monaco

Résumé

# Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 mai 2015, n° 13287 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 28 mai 2015, n° 13287 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/2015/05-28-13287)) La rencontre entre les prérogatives de la puissance publique agissant dans un but d'intérêt général et les exigences fondamentales du droit commun des contrats donne fréquemment lieu à d'importantes confrontations juridiques. Lorsque l'État se fait vendeur d'immeubles relevant de son domaine pour favoriser l'accès au logement de ses nationaux, mais assortit cette cession d'un pacte de préférence et d'un mécanisme réglementaire de détermination du prix de rachat, la frontière entre l'acte administratif unilatéral et la loi des parties devient poreuse. Le jugement rendu le 28 mai 2015 par le Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit précisément au cœur de cette tension, en tranchant avec une fermeté remarquable la question de l'indépendance et de l'impartialité du tiers estimateur chargé de fixer le prix d'une vente immobilière sur le fondement de l'article 1434, alinéa 2, du Code civil monégasque. En disqualifiant une commission administrative instituée par un règlement de 1977 pour défaut d'indépendance et d'impartialité vis-à-vis de l'État de Monaco, partie à l'acte, la juridiction monégasque livre une décision majeure. Elle rappelle qu'en matière contractuelle, l'État ne saurait être à la fois cocontractant et arbitre du prix par le truchement de ses propres organes et agents, quand bien même le dispositif aurait été contractuellement accepté à l'origine dans le cadre d'une politique sociale du logement. L'analyse de cette décision impose de revenir sur le contexte factuel et procédural ayant conduit à la saisine du tribunal (I), avant d'examiner la question de droit et la solution retenue par les juges (II), pour enfin mesurer la portée jurisprudentielle et les implications pratiques de ce jugement (III). --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire trouve son origine dans la politique d'accès au logement menée par la Principauté de Monaco à la fin des années 1970 et au cours des années 1980. Suivant un acte notarié en date du 28 juillet 1989, le Domaine de l'État de la Principauté de Monaco a vendu à Mme j. SI. épouse FA., de nationalité monégasque, un appartement formant le lot 524 de l'immeuble Y, dépendant des Résidences Z, Bâtiment E, situé à Monaco, moyennant le prix de 967 000 francs français. Cette cession s'inscrivait dans le cadre spécifique du « Règlement relatif à la vente des appartements dépendant d'immeubles domaniaux aux personnes de nationalité monégasque », publié au Journal Officiel le 16 décembre 1977. Afin d'éviter toute spéculation immobilière sur des biens cédés à des conditions avantageuses, l'acte notarié prévoyait, au titre de ses conditions particulières, un mécanisme de rachat prioritaire au profit de la puissance publique. Il était ainsi stipulé qu'en cas de revente du bien, l'acquéreur ou ses ayants droit « devront en proposer l'acquisition en priorité au DOMAINE DE L'ÉTAT ». Le contrat renvoyait expressément aux dispositions du règlement du 16 décembre 1977 pour les modalités financières de ce rachat éventuel. Selon l'article 17 dudit texte, le prix de revente à l'État devait être calculé « sur la base du prix de cession initial, réajusté en tenant compte de critères généraux (évolution de l'indice du coût de la construction), locaux (évolution des prix sur le marché immobilier), particuliers à l'immeuble et à son environnement et enfin propres à l'appartement lui-même (prise en considération d'une part, des éventuelles améliorations apportées à ce dernier à l'exception des travaux à caractère décoratif ou somptuaire, ou encore de stricte convenance personnelle et d'autre part, des dégradations subies et de la vétusté) ». Quant à l'organe chargé de mettre en œuvre cette formule d'évaluation, l'article 18 du même règlement disposait que ce prix « est fixé par une commission présidée par le Conseiller du Gouvernement pour les Travaux Publics et les Affaires Sociales et composé de deux représentants du Conseil Communal et deux représentants du Département des Finances et de l'Économie, dont l'inspecteur du service de l'Enregistrement et du Timbre de la Direction des Services Fiscaux », ladite commission ayant par ailleurs la faculté de s'adjoindre des experts à titre consultatif. Près de vingt-quatre ans après son acquisition, par un courrier du 3 septembre 2013, Mme FA. a informé l'Administrateur des Domaines de son intention de vendre l'appartement litigieux, conformément à ses obligations contractuelles. La commission prévue par le règlement de 1977 s'est alors réunie le 22 octobre 2013 afin de déterminer le prix de rachat. Lors de cette séance, présidée par le Conseiller du Gouvernement pour l'Équipement, l'Environnement et l'Urbanisme, étaient présents deux représentants du Conseil communal, deux représentants du Département des Finances et de l'Économie, un représentant du Service de l'Enregistrement et du Timbre (Direction des Services Fiscaux), ainsi que M. SP., métreur vérificateur des Travaux Publics, intervenant en qualité d'expert. Pour procéder à son évaluation, la commission a appliqué une pondération consistant à retenir à hauteur de 10 % l'évolution du prix sur le marché immobilier et à hauteur de 90 % l'évolution de l'indice du coût de la construction (ou inversement selon la formulation du jugement qui relève que le texte ne contient aucune indication sur les pondérations pouvant être apportées, mentionnant « en l'espèce 10 % sur le coût de la construction - 90 % pour l'évaluation du prix sur le marché », tandis que les parties débattent d'une pondération où le marché immobilier est pondéré neuf fois moins que l'indice de la construction). Sur la base des travaux de cette commission, l'État de Monaco a manifesté, le 30 octobre 2013, sa volonté d'acquérir l'appartement au prix ainsi fixé, soit la somme de 316 000 euros. Estimant ce prix manifestement dérisoire au regard de la valeur réelle du bien et contestant tant la méthode de calcul employée que la légitimité même de l'organe ayant procédé à cette fixation, la propriétaire a refusé cette évaluation, donnant ainsi naissance au litige. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse Escaut-Marquet, huissier, en date du 28 mai 2014, Mme j. SI. épouse FA. a fait citer l'État de Monaco devant le Tribunal de première instance de Monaco. L'instruction de l'affaire a donné lieu à des échanges de conclusions substantiels, l'État ayant conclu les 8 octobre 2014 et 14 janvier 2015, et la demanderesse ayant répliqué par conclusions du 27 novembre 2014. À titre liminaire, la demanderesse prenait soin de souligner que la compétence du Tribunal de première instance, juge judiciaire, n'était pas discutable, en se référant à une décision du Tribunal Suprême du 10 novembre 1992. Ce point n'a du reste fait l'objet d'aucune contestation de la part de l'État. Au soutien de sa demande principale visant à voir déclarer sans effet l'offre de prix de rachat proposée par l'État le 30 octobre 2013, Mme FA. articulait deux séries de moyens, l'une relative à la méthodologie d'évaluation, l'autre, plus radicale, touchant à la qualification juridique et à la composition de la commission. Sur le plan méthodologique, elle soutenait que le calcul opéré ne correspondait pas aux prévisions de l'acte du 28 juillet 1989 et aboutissait à un prix dérisoire. Elle faisait valoir que le bien était situé dans une copropriété privée de grand luxe avec piscine et espaces verts, en face du « CC », où le prix de vente moyen au mètre carré s'élevait à 34 047 euros, et non dans un parc d'immeubles domaniaux où l'État prend en charge la majeure partie des charges. Elle précisait à cet égard acquitter 13 892,58 euros par an de charges de copropriété, de sorte qu'en vingt-cinq ans, le montant cumulé des charges payées excédait la somme offerte par l'État pour racheter le bien. Elle reprochait à la commission d'avoir totalement omis de prendre en compte le critère relatif à l'immeuble et à son environnement, d'avoir appliqué un coefficient de vétusté tant sur le bien dans son entier que sur les améliorations apportées, et d'avoir retenu une pondération arbitraire et « spoliatrice » (pondérant le critère de l'évolution des prix sur le marché immobilier neuf fois moins que celui de l'évolution de l'indice du coût de la construction) qui ne résultait nullement de l'acte de vente de 1989. Sur le terrain de la régularité de l'organe d'évaluation, la demanderesse invoquait les dispositions de l'article 1434 du Code civil monégasque, aux termes desquelles la fixation du prix de vente peut être laissée à l'arbitrage d'un tiers. Relevant que ce texte est l'exacte reproduction de l'article 1592 du Code civil français, elle se prévalait d'un arrêt de la Cour de cassation française du 2 décembre 1997 ayant jugé que le mandataire commun des cocontractants doit véritablement avoir la qualité de tiers. Or, selon Mme FA., la commission instituée par le règlement de 1977 n'était qu'une simple émanation de l'État, partie au contrat. Elle démontrait à cet effet que la présidence était dévolue à un Conseiller de Gouvernement (rémunéré par l'État, dont la carrière dépend de lui et dépourvu d'indépendance), que la majorité des membres étaient des serviteurs de l'État ayant pour fonction de servir ses intérêts (notamment au sein du Département des Finances), et qu'en outre, la lecture du procès-verbal du 22 octobre 2013 révélait que six membres avaient délibéré au lieu des cinq prévus par l'article 18 du règlement, par l'adjonction d'un autre agent de l'État, tandis que l'expert consulté était lui-même un agent public. Pour étayer ce grief de défaut d'indépendance et d'impartialité objective et subjective, la demanderesse mobilisait un corpus de sources variées : le principe général du droit d'impartialité de l'administration reconnu dans le « pays voisin » (la France), la Recommandation R. (2000) du Comité des Ministres du Conseil de l'Europe proscrivant les conflits d'intérêts des agents publics, ainsi que la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l'homme (notamment un arrêt du 24 avril 2013 sanctionnant le déséquilibre créé par la présence d'un fonctionnaire issu des mêmes services que l'administration en cause), soulignant que la Convention européenne des droits de l'homme avait été ratifiée par Monaco par la loi n° 1.304 du 3 novembre 2005. Elle ajoutait que l'État lui-même avait reconnu le caractère critique, partial et inéquitable du fonctionnement de cette commission dans l'exposé des motifs de la loi n° 1.357 du 19 février 2009, et écartait l'autorité des précédents jurisprudentiels monégasques de 1995 et 1997 (affaire *Sieur SO. c/ État de Monaco*) au motif que la qualité de tiers de la commission n'y avait pas été critiquée par le plaideur de l'époque. En conséquence, après avoir modifié le dispositif de ses écritures pour purger un grief d'irrecevabilité touchant à la mission de l'expert, Mme FA. demandait au Tribunal de constater le manquement au devoir d'impartialité objective et subjective, de dire que la pondération 90 % - 10 % ne résultait pas de l'acte de vente, de juger l'offre de rachat sans effet, d'inviter les parties à désigner un nouveau mandataire (et à défaut, de permettre la saisine du juge des référés), d'ordonner une mesure d'expertise, de lui donner acte de ce qu'elle se réservait le droit de vendre ou non son bien au vu du rapport d'expertise, et de condamner l'État à lui payer 10 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. En défense, l'État de Monaco opposait d'abord une fin de non-recevoir partielle, soutenant que la demanderesse ne pouvait solliciter une expertise aux fins de dire si la commission avait rempli sa mission avec impartialité et si elle avait commis une faute, s'agissant de questions de droit relevant de l'office exclusif du juge. Sur le fond, l'État rappelait la finalité sociale du dispositif appliqué entre 1977 et le début des années 1990 : permettre aux Monégasques de se loger à moindre coût en neutralisant toute plus-value spéculative lors de la revente. Il acquiesçait à la qualification juridique du mécanisme contractuel, reconnaissant, sur le fondement d'un jugement du Tribunal de première instance du 9 février 1995 (*Sieur SO. c/ État de Monaco*), que la clause litigieuse s'analysait en une convention de détermination du prix par un tiers régie par l'article 1434, alinéa 2, du Code civil. Il en déduisait toutefois que seule une « erreur grossière » était de nature à remettre en cause le prix fixé par le mandataire. Défendant la méthode de la commission, l'État faisait valoir que les parties n'avaient jamais entendu se référer au prix du marché libre mais au prix initial ajusté, que l'absence de précision contractuelle sur les modalités de prise en compte des critères n'imposait pas une pondération égale, et que le Tribunal avait déjà validé la pondération 90 % - 10 % dans des contrats semblables. Quant au critère de l'environnement de l'immeuble, il soutenait que la commission en avait une parfaite connaissance et que l'absence d'effet chiffré de cette composante s'expliquait par une compensation entre un facteur négatif (la situation de l'appartement en rez-de-chaussée) et un facteur positif (la qualité de l'environnement). Il niait par ailleurs toute double application du coefficient de vétusté. Pour parer aux critiques relatives à la composition irrégulière de la commission lors de la séance du 22 octobre 2013, l'État invoquait le droit administratif, et plus précisément la jurisprudence *Danthony* du Conseil d'État français (Assemblée, 23 décembre 2011, req. n° 335033) ainsi que la jurisprudence convergente du Tribunal Suprême de Monaco (arrêts *Syndicat des copropriétaires du Régina* du 15 avril 2011, *SCI L. B.* du 18 février 2008 et *Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Le Sardanapale »* du 1er décembre 2008). Selon cette théorie des vices non substantiels, une irrégularité procédurale ou de composition n'entraîne l'annulation de la décision que si elle a exercé une influence sur le sens de celle-ci ou privé l'intéressé d'une garantie, ce qui n'était pas le cas en l'espèce puisque les membres requis étaient présents et que l'adjonction de personnes supplémentaires pour leur compétence technique n'avait rien d'irrégulier. Enfin, sur le grief central du défaut d'indépendance et d'impartialité, l'État soutenait que la jurisprudence française ne saurait prévaloir dès lors que les juridictions monégasques avaient déjà tranché la question, que l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme ne s'applique qu'en matière juridictionnelle, et que les précédents français d'annulation reposaient sur un vice du consentement (l'ignorance par une partie du défaut d'indépendance du tiers désigné). Or, selon l'État, Mme FA. ne pouvait invoquer aucune erreur sur la personne du tiers, puisqu'elle connaissait dès l'origine, en signant l'acte de 1989, la composition de la commission, laquelle procédait de la volonté éclairée des deux parties et constituait la contrepartie normale du prix particulièrement bas auquel l'État lui avait cédé le bien. Estimant que la détermination du prix par la commission avait rendu la vente parfaite par application de l'article 1426, alinéa 1er, du Code civil (citant un jugement du TPI du 25 juin 1987), de sorte que Mme FA. ne pouvait plus retirer son offre, l'État concluait au débouté intégral de la demanderesse et réclamait 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Au-delà des discussions techniques relatives à la pondération des indices économiques et des difficultés procédurales secondaires, le Tribunal de première instance était confronté à une question de droit civil fondamentale : une commission administrative instituée par voie réglementaire pour évaluer le prix de rachat d'un bien immobilier par l'État, et composée majoritairement d'un membre du Gouvernement et d'agents publics relevant des services mêmes de l'État acquéreur, revêt-elle la qualité de « tiers » indépendant et impartial au sens de l'article 1434, alinéa 2, du Code civil monégasque, alors même que sa désignation a été contractuellement acceptée dès l'origine par le vendeur ? Subsidiairement, dans l'hypothèse où cette qualité de tiers lui serait déniée, quelles conséquences le juge du contrat doit-il tirer de cette disqualification quant au sort de l'évaluation réalisée et aux modalités de fixation du prix de la vente ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Le raisonnement développé par le Tribunal de première instance se déploie en plusieurs étapes logiques, alliant une rigueur procédurale classique à une analyse substantielle particulièrement incisive sur le terrain du droit des obligations. En premier lieu, le Tribunal écarte rapidement l'exception d'irrecevabilité soulevée par l'État de Monaco à l'encontre de la demande d'expertise. Tout en relevant que Mme FA. avait modifié le dispositif de ses dernières écritures concernant la faute commise dans l'évaluation du prix, les juges précisent que la formulation initiale de la demande ne posait, en toute hypothèse, aucun problème de recevabilité. En vertu des articles 344 et 346 du Code de procédure civile, il appartient en effet au seul tribunal, s'il estime opportun d'ordonner une mesure d'instruction, d'énoncer les chefs de la mission confiée au technicien et d'apprécier le bien-fondé de la demande en fait et en droit, l'expert ayant uniquement vocation à éclairer la juridiction sur le plan technique. Une demande d'expertise mal formulée ou empiétant sur le juridique n'est donc pas irrecevable en soi ; il revient simplement au juge d'en circonscrire le périmètre s'il l'ordonne. En deuxième lieu, abordant le fond du litige, le Tribunal procède à l'analyse du cadre conventionnel et réglementaire. Il rappelle les termes des articles 17 et 18 du règlement du 16 décembre 1977 incorporés à l'acte de vente du 28 juillet 1989. Dès l'examen de l'article 17, le Tribunal formule une première observation critique : « Ce texte n'est pas explicite sur les critères à appliquer et ne contient aucune indication sur les pondérations pouvant être apportées (en l'espèce 10 % sur le coût de la construction - 90 % pour l'évaluation du prix sur le marché) ». Cette remarque liminaire prépare le terrain en mettant en évidence l'ampleur de la marge d'appréciation laissée à la commission ; moins le texte est précis sur la méthode mathématique, plus le pouvoir d'arbitrage de l'organe d'évaluation est grand, et plus l'exigence de neutralité de cet organe devient cruciale. En troisième lieu, le Tribunal constate l'accord des parties sur la qualification juridique du mécanisme : il est formellement reconnu de part et d'autre que la détermination du prix a été laissée à l'arbitrage d'un tiers en application de l'article 1434, alinéa 2, du Code civil. Ce socle commun étant posé, le juge examine in concreto la composition de la commission lors de sa réunion du

Domaine de l'État – Acquisition d'un appartement – Prix – Commission – Tiers – Impartialité (non) Le 28 juillet 1989, Mme j. SI. épouse FA. a acquis un appartement dépendant du domaine de l'État de la Principauté de MONACO. Il était prévu à l'acte et en application du « Règlement relatif à la vente des appartements dépendant d'immeubles domaniaux aux personnes de nationalité monégasque » publié au Journal Officiel du 16 décembre 1977 qu'en cas de revente et de volonté par l'État de racheter le bien, le prix en serait calculé conformément à l'article 17 dudit texte, à savoir « sur la base du prix de cession initial, réajusté en tenant compte de critères généraux (évolution de l'indice du coût de la construction), locaux (évolution des prix sur le marché immobilier), particuliers à l'immeuble et à son environnement et enfin propres à l'appartement lui-même (prise en considération d'une part, des éventuelles améliorations apportées à ce dernier à l'exception des travaux à caractère décoratif ou somptuaire, ou encore de stricte convenance personnelle et d'autre part, des dégradations subies et de la vétusté). » Ce texte n'est pas explicite sur les critères à appliquer et ne contient aucune indication sur les pondérations pouvant être apportées (en l'espèce 10 % sur le coût de la construction - 90 % pour l'évaluation du prix sur le marché). En application de l'article 18, ce prix « est fixé par une commission présidée par le Conseiller du Gouvernement pour les Travaux Publics et les Affaires Sociales et composé de deux représentants du Conseil Communal et deux représentants du Département des Finances et de l'Économie, dont l'inspecteur du service de l'Enregistrement et du Timbre de la Direction des Services Fiscaux », celle-ci pouvant s'adjoindre des experts à titre consultatifs. Il est reconnu par les parties que la détermination du prix a été laissée à l'arbitrage d'un tiers en application de l'article 1434 alinéa 2 du Code civil. Cette commission s'est réunie le 22 octobre 2013. Elle était composée d'un membre du Gouvernement et de trois agents de l'État appartenant au Département des Finances et de l'Économie sur cinq membres, si l'expert a été entendu à simple titre consultatif étant relevé que M. SP. est métreur vérificateur des Travaux Publics, service dépendant du Département de l'Équipement, de l'Environnement et de l'Urbanisme. Le tiers est par définition une troisième personne c'est à dire une personne étrangère aux parties. Une commission composée majoritairement d'un membre du Gouvernement et d'agents de l'État n'a pas la qualité de « tiers » par rapport à l'État de MONACO et plus particulièrement le Service des Domaines qui appartient au Département des Finances et de l'Économie, faute d'être indépendante. Cette exigence tenant à l'indépendance du tiers par rapport aux parties a été rappelée par la Cour de Cassation sur la base de l'article 1592 du Code civil français qui est l'exact pendant de l'article 1434 du Code monégasque dans l'arrêt cité par la requérante du 2 décembre 1997. Il est également avéré qu'une commission ainsi composée ne présente pas l'impartialité que l'ont est en droit d'attendre d'une telle entité. La commission par ailleurs n'a pas tenu compte dans son évaluation des critères particuliers à l'immeuble et à son environnement. Mme SI. épouse FA. demande que les parties soient invitées à désigner un nouveau mandataire en qualité de tiers. L'ÉTAT DE MONACO n'oppose aucun moyen de droit à cette demande, qui sera accueillie. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE R. JUGEMENT DU 28 MAI 2015 En la cause de : Mme j. SI. épouse FA., née le 20 octobre 1943 à MONACO, de nationalité monégasque, demeurant X à MONACO ; DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Régis BERGONZI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : L'ÉTAT DE MONACO, représenté au sens de l'article 139 du Code de procédure civile par son Excellence M. le Ministre d'État de la Principauté de MONACO, demeurant en cette qualité au Palais du Gouvernement, Place de la Visitation à MONACO-VILLE, étant pour ce, conformément à l'article 153 du Code de procédure civile, à la Direction des Affaires juridiques, 13 avenue des Castelans à MONACO ; DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Yvon GOUTAL, avocat au barreau de Paris ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 28 mai 2014, enregistré (n° 2014/000595) ; Vu les conclusions de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, au nom de l'ÉTAT DE MONACO, en date des 8 octobre 2014 et 14 janvier 2015 ; Vu les conclusions de Maître Régis BERGONZI, avocat-défenseur, au nom de j. SI. épouse FA., en date du 27 novembre 2014 ; À l'audience publique du 9 avril 2015, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 28 mai 2015 ; FAITS : Suivant acte notarié du 28 juillet 1989, le Domaine de l'État de la Principauté de Monaco a vendu à Mme j. SI. épouse FA. un appartement formant le lot 524 de l'immeuble Y, dépendant des Résidences Z, Bâtiment E, sis X à MONACO au prix de 967.000 FF. L'acte prévoit au titre des conditions particulières, qu'en cas de vente du bien, l'acquéreur ou ses ayants-droit « devront en proposer l'acquisition en priorité au DOMAINE DE L'ÉTAT ». Par courrier du 3 septembre 2013, Mme FA. a avisé l'Administrateur des Domaines de son intention de vendre le bien. Le 30 octobre 2013, l'État a manifesté sa volonté d'acquérir l'appartement au prix fixé par la Commission instituée par le règlement paru au Journal Officiel du 16 décembre 1977, à savoir la somme de 316.000 euros. PROCEDURE : Par assignation du 28 mai 2014, Mme j. SI. épouse FA. a saisi le Tribunal aux fins de voir juger sans effet l'offre de prix de rachat proposée par l'État de Monaco. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES : Mme j. SI. épouse FA., expose : que la compétence du Tribunal de Céans n'est pas discutable (cf. décision du Tribunal Suprême du 10 novembre 1992) ; que la méthode de calcul annexée au courrier du 30 octobre 2013 ne correspond pas à celle qui était prévue dans l'acte du 28 juillet 1989 et que le prix proposé est dérisoire ; que la clause contractuelle fixait quatre critères distincts à prendre en considération ; que la concluante n'a jamais envisagé que le critère relatif à l'« évolution des prix sur le marché immobilier » serait pondéré neuf fois moins que celui de l'évolution du coût de l'indice de la construction ; que la commission a oublié de tenir compte des critères tenant à l'immeuble et à son environnement, alors que le bien est situé dans un ensemble de grand luxe avec piscine et espaces verts, en face du CC ; que le prix de vente moyen au m² est de 34.047 euros ; que la commission a appliqué un coefficient de vétusté sur le bien dans son entier mais aussi sur les améliorations apportées ; que la pondération de 10 % sur l'évolution de l'indice du coût de la construction n'est pas justifiée ; qu'en application de l'article 1434 du Code civil, la fixation du prix peut être laissée à l'arbitrage d'un tiers ; que ce texte est la reproduction de l'article 1592 du Code Civil et que la Cour de Cassation, par arrêt du 2 décembre 1997, a jugé que le mandataire commun des cocontractants doit véritablement avoir la qualité de tiers ; que la commission est une simple émanation de l'État, partie au contrat, en ce que : sa présidence est dévolue à Mme le Conseiller pour les Travaux publics, rémunérée par l'État, dont la carrière est décidée par celui-ci et qui ne dispose d'aucune indépendance pour participer au Gouvernement ; deux autres membres ont pour fonction de servir les intérêts de l'État et que ses membres sont en majorité des serviteurs de l'État ; l'un des membres est unilatéralement désigné par l'État pourvu qu'il appartienne au Département des Finances ; qu'il se pourrait que la Commission se soit adjointe l'avis d'un expert au service de l'État ; que le devoir d'impartialité objective a été méconnu ; que dans le pays voisin, le principe d'impartialité de l'administration est, au même titre que celui du contradictoire, un principe général du droit s'imposant, même sans texte, à toute autorité administrative ; que la recommandation R. 2000 du Comité des Ministres du Conseil de l'Europe proscrit l'intérêt de l'agent public qui est « de nature à influer ou paraître influer sur l'exercice impartial et objectif de ses fonctions officielles » ; que si dans l'exercice d'une fonction administrative, le principe de l'égalité des armes ne peut être évoqué dans les mêmes termes qu'au sujet d'une juridiction, la Cour Européenne des Droits de l'Homme dans un arrêt du 24 avril 2013 a pris en compte le fait qu'un fonctionnaire ayant une charge juridictionnelle était « issu des mêmes services » que l'administration en cause, créait un « déséquilibre incompatible » avec ledit principe au détriment du justificable ; que le prix n'a donc pas été fixé par un tiers au sens de l'article 1434 du Code civil ; que le mandataire commun répond de sa responsabilité au visa des règles découlant du mandat et qu'elle est en droit d'obtenir réparation de son préjudice ; conclut : à ce que l'offre de prix de rachat est sans effet ; à ce que les parties soient invitées à désigner un nouveau mandataire et qu'à défaut, le Juge des référés pourra être saisi ; à une mesure d'expertise ; à ce qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle se réserve, au vu du rapport d'expertise, le droit de vendre ou non son bien en fonction du prix qui lui sera proposé. L'ÉTAT DE MONACO, expose : - que la question de l'accès au logement des monégasques constitue une préoccupation majeure et qu'il a recherché des solutions efficaces pour leur permettre de disposer d'un logement pour un coût moindre ; - que le régime concerné en l'espèce est celui appliqué entre 1977 et le début des années 1990 ; - que l'acquisition ne doit pas permettre une quelconque spéculation, le principe étant que la plus-value éventuelle doit être neutralisée et la vente peu attrayante ; fait valoir : à titre liminaire que la requérante ne peut pas demander qu'il soit demandé à l'expert de dire si la commission a rempli sa mission avec impartialité et si elle a commis une faute ; que la clause prévue au 2° des clauses particulières s'analyse en une convention de détermination du prix par un tiers telle que régie par l'article 1434 alinéa 2 du Code Civil (Tribunal de Première Instance 9.02.1995 - Sieur SO. / ÉTAT DE MONACO) ; que seule une erreur grossière est de nature à pouvoir remettre en cause le prix fixé par le mandataire ; que les parties se sont accordées sur le fait que le prix de vente serait fixé par la Commission instituée par le règlement du 16 décembre 1977 ; qu'elles n'ont jamais entendu, dans l'hypothèse d'un éventuel rachat par l'État, se référer au prix du marché mais au prix initial ; que le fait que le contrat ne précise pas selon quelles modalités les critères prévus doivent être pris en compte ne signifie pas que la Commission doive les pondérer de manière égale ; que le Tribunal a validé dans le cadre d'un contrat semblable, une pondération identique de 90 % - 10 % ; que ce Tribunal a déjà jugé que la référence à la situation des biens cédés suffisait à considérer que ce critère avait été pris en compte ; qu'il ne fait aucun doute que la commission a statué en disposant d'une parfaite connaissance du bien et de son environnement ; que cette composante de la fixation du prix n'a produit aucun effet, ce qui, s'agissant d'un bien situé au rez-de-chaussée, facteur négatif, laisse à penser que la qualité de l'environnement de l'immeuble a produit des effets compensateurs ; qu'il n'a pas été appliqué deux fois le coefficient de vétusté ; que comme l'a relevé en Assemblée le Conseil d'État français dans son arrêt « Danthony » rendu le 23 décembre 2011, il existe un « principe selon lequel, si les actes administratifs doivent être pris selon les formes et conformément aux procédures prévues par les lois et règlements, un vice affectant le déroulement d'une procédure administrative préalable, suivie à titre obligatoire ou facultatif, n'est de nature à entacher d'illégalité la décision prise que s'il ressort des pièces du dossier qu'il a été susceptible d'exercer, en l'espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou qu'il a privé les intéressés d'une garantie ; que l'application de ce principe n'est pas exclue en cas d'omission d'une procédure obligatoire, à condition qu'une telle omission n'ait pas pour effet d'affecter la compétence de l'auteur de l'acte ». (req. n° 335033, rec. p. 649) ; que cette solution est résumée par le Tribunal Suprême dans son arrêt Syndicat des copropriétaires du Régina du 15 avril 2011 : « Considérant, cependant, que le non-accomplissement d'une formalité prévue par un texte n'est de nature à entraîner l'annulation de la décision attaquée que s'il a pu avoir une influence déterminante sur le sens de cette décision ; » qu'en ce sens, il a été jugé par le Tribunal Suprême que « la circonstance que la nomination, par arrêté ministériel, d'une personnalité choisie à raison de sa compétence, prévue par l'article de l'Ordonnance souveraine n° 1.349 du 30 juin 1956, n'est jamais intervenue, reste sans influence sur la validité de l'avis émis par le Comité consultatif pour la construction institué par ladite Ordonnance et dont la consultation est obligatoire au regard du même texte ; qu'en effet, ladite Ordonnance souveraine ne pose qu'une condition de quorum aux délibérations du Comité consultatif pour la construction, quorum dont il n'est pas contesté qu'il était réuni lors de la séance du 24 août 2006, à l'issue de laquelle l'avis a été émis dans des conditions telles que la présence d'un membre supplémentaire n'aurait pu en changer le sens. » (Tribunal Suprême, 18 février 2008, SCI L. B., Dame S. B. et Sieur P. R. ; voir également Tribunal Suprême, 1er décembre 2008, Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Le Sardanapale » c/ État de MONACO) ; que doivent nécessairement être présents lors des séances de la Commission, le Conseiller de Gouvernement pour les Travaux Publics et les Affaires sociales, une représentation de l'institution communale et du Département des Finances et de l'Economie ; que la Commission n'est pas un lieu fermé mais au contraire un organe de débat et d'expertise ; ce qui a été le cas en l'espèce ; que les personnes requises étaient présentes et qu'il n'y a rien d'irrégulier à ce que la Commission ait été éclairée par des personnes supplémentaires en raison de leur compétence technique ; que la référence à la jurisprudence du pays voisin (production adverse n° 9) se justifie dans l'hypothèse où les juridictions monégasques n'ont pas déjà réglé une question de droit ; que le renforcement de l'exigence d'impartialité dont se prévaut la requérante n'est pas de nature à justifier un revirement de jurisprudence ; que l'article 6.1 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales trouve exclusivement à s'appliquer en matière juridictionnelle ; que l'annulation de la fixation du prix prononcée en France ne résulte pas du fait que le mandataire n'ait pas été un tiers mais que l'une des parties ait consenti à la désignation d'une personne non indépendante sans en être au préalable informée ; que Mme FA. ne peut pas se prévaloir d'une erreur sur la personne du tiers choisi alors qu'elle connaissait dès l'origine la composition de ce tiers ; que la composition de la commission n'est pas extérieure à la demanderesse car elle ne procède ni de la loi, ni du règlement mais de la volonté éclairée tant de l'État que de Mme FA. ; que Mme FA. n'ignorait pas que si l'État lui concédait un bien immobilier à un prix particulièrement bas, cela n'était pas sans contrepartie ; que la responsabilité de la commission et donc de l'État est recherchée sur la base d'un arrêt de la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation du 4 février 2004, rendu dans des faits d'espèces différents ; que le mandat ne consiste pas à évaluer la valeur du bien sur le marché libre mais sur la base du prix initial ajusté en tenant compte de certains critères ; qu'il n'y a pas eu de sous-évaluation fautive ; que la solution du présent litige ne requiert pas qu'une mesure d'expertise soit ordonnée ; que la détermination du prix a pour effet de rendre la vente parfaite par application de l'article 1426 alinéa 1er du Code civil (TPI 25.06.1987) et que Mme FA. n'est pas en droit de retirer son offre qu'une expertise ou non soit ordonnée ; que le concluant a été contraint d'exposer des frais pour assurer sa défense dans le cadre d'une procédure abusive, engagée au mépris d'une jurisprudence constate ; conclut : à l'irrecevabilité de la demande d'expertise aux fins de déterminer si la Commission a commis une faute dans la fixation du prix ; au débouté des demandes présentées ; à la condamnation de Mme FA. à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Mme SI. épouse FA., réplique : que la lecture de la pièce n° 1 de l'État révèle que ce ne sont pas cinq membres qui ont délibéré mais six en violation de l'article 18 du règlement du 16 décembre 1997, s'agissant de plus d'un autre agent de l'État ; que « l'expert » auquel la Commission a fait appel est un agent de l'État ; que l'État a reconnu que le fonctionnement de cette commission est critique, partial et inéquitable ainsi qu'il résulte de l'exposé des motifs de la loi n° 1.357 du 19 février 2009 (pièce n° 18) ; que les parties s'étaient accordées sur le fait que le prix de rachat tiendrait compte de l'évolution des prix sur le marché immobilier et qu'il n'a jamais été soutenu que le prix de vente serait celui du marché ; que la notion d'impartialité est allée en se renforçant sous l'influence de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme ; que certains extraits d'une jurisprudence vieille de près de 18 ans ne peuvent plus faire autorité et ce d'autant que ladite convention a été ratifiée par la Principauté de Monaco (loi n° 1.304 du 3 novembre 2005) ; que le jugement du 13 février 1997 ne saurait permettre d'éclairer la présente instance alors que M. SO. n'a pas critiqué la répartition « spoliatrice » de 90 % - 10 % et que le Tribunal n'a pas statué sur le manque d'indépendance de la commission en raison de l'autorité de chose jugée du jugement du 9 février 1995 dans lequel il est relevé l'absence de mise en cause de la qualité de tiers apte à fixer le prix d'achat ; que ses demandes correspondent très exactement à ce M. SO. n'a pas sollicité ; que l'immeuble de la concluante se situe dans une copropriété privée de grand luxe et non dans un parc d'immeubles dits domaniaux ; que si l'État prend en charge la plus grande partie des charges de copropriété dans les immeubles domaniaux, il n'en est pas de même pour le bien litigieux (13.892,58 euros par an) ; qu'en 25 ans, elle a acquitté plus de charges de copropriété que la somme qui est offerte par l'État ; qu'elle modifie le dispositif de ses conclusions pour répondre au moyen d'irrecevabilité soulevé ; que la lecture du procès-verbal du 22 octobre 2013 confirme que le critère tenant à l'endroit où l'immeuble se situe n'a pas été pris en compte ; que la résistance du défendeur qui soutient qu'une commission composée de quatre membres sur six, par des agents de l'État serait neutre et impartiale relève de la résistance abusive ; conclut : au débouté de l'État ; au manquement au devoir d'impartialité objective et subjective ; à ce que la pondération 90 % - 10 % ne résulte pas de l'acte de vente du 28 juillet 1989 ; à ce que l'offre de rachat au prix proposé par l'État est sans effet ; à l'allocation de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; maintient ses autres chefs de demande sauf en ce qu'elle a modifié le projet de mission de l'expert. SUR QUOI LE TRIBUNAL, Les parties ne discutent pas la compétence du Tribunal pour connaître de la demande. Sur l'irrecevabilité soulevée par l'État de MONACO : L'État de MONACO soulève l'irrecevabilité de la demande d'expertise sur un point de la mission proposée par la demanderesse tenant à la responsabilité de la Commission instituée par le règlement publié le 16 décembre 1977. Mme SI. épouse FA. a indiqué dans ses dernières écritures modifier le dispositif de ses écritures relatives à la faute commise dans l'évaluation du prix. La demande présentée à l'origine ne pose pas un problème de recevabilité ; il appartient en effet au Tribunal, s'il ordonne une mesure d'instruction, « d'énoncer les chefs de la mission » en application de l'article 346 du Code de procédure civile et d'apprécier si la demande est ou non fondée en droit et en fait, étant relevé que l'expert doit l'éclairer sur le plan technique seulement (article 344 du Code de procédure civile). Ce moyen sera rejeté. Sur le fond : Le 28 juillet 1989, Mme j. SI. épouse FA. a acquis un appartement dépendant du domaine de l'État de la Principauté de MONACO. Il était prévu à l'acte et en application du « Règlement relatif à la vente des appartements dépendant d'immeubles domaniaux aux personnes de nationalité monégasque » publié au Journal Officiel du 16 décembre 1977 qu'en cas de revente et de volonté par l'État de racheter le bien, le prix en serait calculé conformément à l'article 17 dudit texte, à savoir « sur la base du prix de cession initial, réajusté en tenant compte de critères généraux (évolution de l'indice du coût de la construction), locaux (évolution des prix sur le marché immobilier), particuliers à l'immeuble et à son environnement et enfin propres à l'appartement lui-même (prise en considération d'une part, des éventuelles améliorations apportées à ce dernier à l'exception des travaux à caractère décoratif ou somptuaire, ou encore de stricte convenance personnelle et d'autre part, des dégradations subies et de la vétusté). » Ce texte n'est pas explicite sur les critères à appliquer et ne contient aucune indication sur les pondérations pouvant être apportées (en l'espèce 10 % sur le coût de la construction - 90 % pour l'évaluation du prix sur le marché). En application de l'article 18, ce prix « est fixé par une commission présidée par le Conseiller du Gouvernement pour les Travaux Publics et les Affaires Sociales et composé de deux représentants du Conseil Communal et deux représentants du Département des Finances et de l'Economie, dont l'inspecteur du service de l'Enregistrement et du Timbre de la Direction des Services Fiscaux », celle-ci pouvant s'adjoindre des experts à titre consultatifs. Il est reconnu par les parties que la détermination du prix a été laissée à l'arbitrage d'un tiers en application de l'article 1434 alinéa 2 du Code civil. Cette commission s'est réunie le 22 octobre 2013, elle était présidée par le Conseiller du Gouvernement pour l'Équipement, l'Environnement et l'Urbanisme y ont assisté : - deux représentants du Conseil communal ; - deux représentants du Département des Finances et de l'Economie ; - un représentant du Service de l'Enregistrement et du Timbre (Direction des Services Fiscaux) ; - M. SP., métreur vérificateur des Travaux Publics en qualité d'expert. Le procès-verbal ne permet pas de savoir si M. SP. a été entendu à titre consultatif en qualité d'expert ou s'il a participé également à la fixation du prix. Cette commission était donc composée d'un membre du Gouvernement et de trois agents de l'État appartenant au Département des Finances et de l'Économie sur cinq membres, si l'expert a été entendu à simple titre consultatif étant relevé que M. SP. est métreur vérificateur des Travaux Publics, service dépendant du Département de l'Équipement, de l'Environnement et de l'Urbanisme. Le tiers est par définition une troisième personne c'est à dire une personne étrangère aux parties. Une commission composée majoritairement d'un membre du Gouvernement et d'agents de l'État n'a pas la qualité de « tiers » par rapport à l'État de MONACO et plus particulièrement le Service des Domaines qui appartient au Département des Finances et de l'Économie, faute d'être indépendante. Cette exigence tenant à l'indépendance du tiers par rapport aux parties a été rappelée par la Cour de Cassation sur la base de l'article 1592 du Code civil français qui est l'exact pendant de l'article 1434 du Code monégasque dans l'arrêt cité par la requérante du 2 décembre 1997. Il est également avéré qu'une commission ainsi composée ne présente pas l'impartialité que l'ont est en droit d'attendre d'une telle entité. La commission par ailleurs n'a pas tenu compte dans son évaluation des critères particuliers à l'immeuble et à son environnement. Mme SI. épouse FA. demande que les parties soient invitées à désigner un nouveau mandataire en qualité de tiers. L'ÉTAT DE MONACO n'oppose aucun moyen de droit à cette demande, qui sera accueillie. La mesure d'expertise sollicitée n'est pas justifiée et est contradictoire avec le renvoi à la désignation d'un tiers dont le rôle sera justement celui de proposer un prix de vente du bien. Il ne saurait par ailleurs être fait droit à la demande de donner acte des réserves qui n'a pas de valeur juridique. Sur les dommages et intérêts : Mme SI. épouse FA. est déclarée bien fondée en sa demande pour l'essentiel, la procédure qu'elle a engagée n'est ni fautive, ni abusive. L'État n'a fait qu'user de son droit légitime à se défendre et faire valoir ses arguments ; sa résistance n'est pas abusive. Les demandes de dommages et intérêts seront rejetées. Sur les dépens : L'État de MONACO qui succombe sera condamné aux dépens. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Rejette l'exception d'irrecevabilité ; Dit que la Commission prévue par l'article 18 du règlement publié le 16 décembre 1977 n'est pas un tiers indépendant et impartial au sens de l'article 1434 alinéa 2 du Code civil de nature à déterminer le prix de vente de l'immeuble ; Invite les parties à désigner un tiers pour fixer le prix du bien litigieux ; Déboute Mme SI. épouse FA. de sa demande d'expertise, de donner acte de ses réserves et de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Déboute l'État de MONACO de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamne l'État de MONACO aux dépens dont distraction au profit de Maître Régis BERGONZI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Sophie LEONARDI, Juge, Madame Aline BROUSSE, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistées, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 28 MAI 2015, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Mademoiselle Alexia BRIANTI, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.

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