Bail – Qualification – Congé – Désordres Aux termes de l'article 1 alinéa 1 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, « Le renouvellement des baux à loyers des locaux et immeubles où s'exploite un fonds depuis au moins trois ans consécutifs, en vertu d'une ou plusieurs conventions écrites ou verbales, que ce fonds appartienne à un commerçant, un industriel ou un artisan, est régi par les dispositions ci-après. ». Il en résulte que le bénéfice de cette loi ne peut être invoqué que par celui qui est à la fois commerçant propriétaire d'un fonds de commerce et locataire depuis au moins 3 années consécutives dans les lieux où et exploité le fonds. En application de l'article 28 de cette loi « seront nuls et de nul effet quels qu'en soient la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour conséquence directe de faire échec aux dispositions de la présente loi. ». La loi n° 490, étant en application de son article 28, d'ordre public, le Tribunal n'est pas lié par la qualification donnée par les parties au bail et il convient de rechercher si f. CO. exploite depuis au moins 3 ans dans les lieux loués un fonds de commerce. En l'occurrence, elle est inscrite au Répertoire du Commerce et de l'Industrie depuis le 22 avril 1993 en son nom personnel sous l'enseigne C, avec : pour objet du commerce ; depuis l'origine sous le nom C, conseil et prestations de services destinés aux entreprises et aux particuliers, à l'exception de ceux faisant l'objet d'une réglementation ; import, export, commission, courtage, vente en gros de tous produits à l'exception de ceux réglementés ; depuis fin 2011 sous le nom « F », du conseil en bioéthique ; pour adresse d'établissement : les lieux loués au X. f. CO. verse aux débats de nombreuses factures, conventions, devis datés de 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013 adressés à des entreprises et des particuliers et qui concernent notamment : la gestion administrative de personnel ; l'assistance apportée à des sociétés dans le domaine financier, juridique, administratif et commercial ; l'immatriculation de véhicules, la constitution de sociétés, l'accompagnement de personnes physiques dans des démarches diverses : carte de résident, permis de conduire, conclusion de contrats, notamment de bail, scolarisation des enfants. Ces documents même si les noms y figurant sont raturés pour des raisons manifestes de confidentialité, suffisent à démontrer que f. CO. exerce dans les lieux loués une activité d'agent d'affaires en ce qu'elle s'occupe de gérer les affaires d'autrui moyennant rémunération. Une telle activité est par nature commerciale en application de l'article 2 du Code de Commerce, et implique nécessairement l'existence d'une clientèle au bénéfice de f. CO. Il n'est pas dénié par ailleurs que celle-ci dispose des éléments corporels nécessaires à l'accomplissement de son commerce dans les locaux donnés à bail. En conséquence au vu de l'ensemble de ces éléments, il doit être considéré que f. CO. y exploite un fonds de commerce au sens de l'article 1 de la loi n° 490 et que le bail liant les parties est commercial et relève de ladite loi. Selon l'article 9 de la loi n° 490 « Si le bailleur s'oppose au renouvellement du bail ou s'il refuse le renouvellement aux conditions déterminées par les articles précédents et si les motifs allégués par lui ne sont pas jugés graves et légitimes à l'encontre du locataire sortant, celui-ci aura droit à une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. » Or, par courrier du 29 mai 2013, la SCI A a avisé f. CO. que le bail ne serait pas renouvelé à son échéance du 31 août 2013. Un tel congé qui ne contient aucun motif ni offre d'indemnité d'éviction a ainsi été délivré en violation des dispositions légales et se trouve donc frappé de nullité, sans d'ailleurs que cela soit discuté de ce chef par la SCI A. À l'appui de sa première demande de dommages et intérêts formée à hauteur de la somme de 50.000 euros, f. CO. invoque les articles 1559, 1560, 1561, 1564 et 1594 du Code civil qui mettent à la charge du bailleur des obligations suivantes : délivrance, entretien, réparations de la chose louée ; jouissance paisible du preneur ; garantie des vices. Il s'avère en fait que f. CO. reproche uniquement à la SCI A de ne pas avoir procédé aux travaux susceptibles de remédier aux désordres dont elle est victime et de l'avoir empêchée d'exploiter paisiblement son activité. Il est en effet constant que f. CO. a été victime de dégâts des eaux répétés entre 1999 et 2013 ayant causé des dégâts aux peintures et au mobilier garnissant les lieux loués. Contrairement à ce que la SCI A soutient en défense, elle a été régulièrement avisée de ces sinistres et n'en ignorait pas l'existence, comme cela ressort notamment de courriers de sa part en date des 13 décembre 2011 et 24 avril 2013, étant relevé que son mandataire occupe également des locaux situés au même niveau, à savoir au rez-de-chaussée de l'immeuble X. Toutefois, il ressort du dossier que les dégâts des eaux proviennent d'appartements situés à l'étage supérieur ou des parties communes. Or, la SCI A ne saurait être tenue : ni à l'exécution de son obligation des réparations nécessaires compte tenu de l'origine des désordres ; ni, en vertu de l'article 1565 du Code civil, à garantir le preneur des troubles apportés à sa jouissance par les copropriétaires ou le syndicat de copropriété qui ont bien le caractère de tiers dans la relation contractuelle entre f. CO. et son bailleur. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE JUGEMENT DU 11 JUIN 2015 En la cause de : Mme f. CO., immatriculée au RCI sous le n° X, exerçant sous l'enseigne C,- X - 98000 Monaco ; DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : La SCI A, dont le siège social est X1 à Monaco, prise en la personne de sa gérante en exercice, Mme g. DU. demeurant X, laquelle société ayant également pour mandataire, Mme g. DU., exploitant sous l'enseigne « B », immatriculée au RCI sous le n° X, sis X2 - rdc - à Monaco ; DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 5 août 2013, enregistré (n°2014/000099) ; Vu les conclusions de Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur, au nom de la SCI A, en date des 13 novembre 2013, 9 avril 2014 et 8 octobre 2014 puis celles de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, pour cette même partie, en date des 8 octobre 2014 et 1er décembre 2014 ; Vu les conclusions de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom de f. CO. exerçant sous l'enseigne C, en date des 24 février 2014, 16 juin 2014 et 23 février 2015 ; À l'audience publique du 2 avril 2015, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 28 mai 2015 et prorogé au 11 juin 2015, les parties en ayant été avisées par le Président ; EXPOSÉ : Selon acte sous seing privé en date du 1er octobre 1997, la SCI A a consenti à f. CO. un bail portant sur un local à usage de bureau sis X à Monaco, pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction à compter du 1er septembre 1997, le statut des baux commerciaux étant expressément exclu. Les parties ont conclu aux mêmes conditions deux autres baux les 20 juin 2000 et 25 juillet 2000 portant augmentation du loyer. Les 15 janvier 2009, 20 janvier 2010 et 24 novembre 2011, les parties ont signé un document intitulé « autorisation » aux termes duquel : la SCI A autorise f. CO. à héberger dans les locaux loués son activité en cours de constitution ainsi que les activités de « la société D » et de « la société E » ayant pour objet le conseil en bioéthique ; - la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux commerciaux est déclarée inapplicable ; - pour le cas où le bénéfice de la propriété commerciale serait néanmoins reconnu au preneur, celui-ci serait redevable d'un pas de porte évalué à 20 fois le montant du loyer annuel pendant la durée d'occupation. Le 29 mai 2013, la bailleresse a délivré congé à la locataire pour l'échéance annuelle fixée au 31 août 2013. Par acte d'huissier délivré le 5 août 2013 f. CO. a fait assigner la SCI A et demande au Tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - à titre principal : requalifier la convention conclue entre les parties en un bail commercial ; en conséquence déclarer nul le congé délivré ; et à défaut dire que le preneur est en droit de solliciter une indemnité d'éviction ; subsidiairement, dire le congé nul comme donné abusivement par la SCI A ; et en tout état de cause, dire que cette dernière n'a pas respecté ses obligations de bailleur et la condamne à payer 2 fois 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ; f. CO. procède liminairement à un rappel de faits en soulignant qu'elle a été victime de plus de 8 dégâts des eaux et en dernier lieu d'un sinistre ayant occasionné un soulèvement d'une partie du carrelage. Elle fait valoir à titre principal que : - elle exerce sous l'enseigne « C » une activité commerciale ; - en effet, elle est immatriculée au répertoire du commerce et de l'industrie et a été autorisée par les autorités gouvernementales à exercer notamment l'activité d'import-export, de courtage, commission et vente en gros de tous produits ; - il s'agit d'actes de commerce effectués dans le cadre de sa profession habituelle ; - étant commerçante, elle peut donc revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux ; - le congé délivré par la SCI A est donc nul car il ne contient pas d'offre d'indemnité d'éviction à la locataire évincée, conformément à la loi n° 490 du 24 novembre 1948. À titre subsidiaire, f. CO. invoque les dispositions des articles 1559, 1560, 1561, 1564 et 1594 du Code civil et affirme que : - à la suite des nombreux sinistres survenus, le bailleur était dans l'obligation de remettre en état le bien et de garantir au preneur une jouissance paisible de la chose louée ; - il a préféré résilier le bail et ainsi se soustraire à ses obligations ; - le congé ne peut donc produire effet en ce qu'il a été délivré abusivement de mauvaise foi. Enfin, f. CO. argue que : - la SCI A n'ayant pas rempli ses obligations voit sa responsabilité engagée puisqu'elle était au courant des désordres récurrents et en particulier du soulèvement du sol et n'y a pas remédié ; - le preneur a subi de ce fait des troubles sérieux dans l'exploitation de son activité : dégâts matériels, gêne à l'occasion des travaux, perturbation des salariés qui ont du de surcroît être mis en congé technique pendant 3 semaines, perte de chiffre d'affaires… au surplus, des dommages et intérêts supplémentaires doivent être accordés pour la mauvaise foi dont a témoigné la SCI A ; La SCI A a déposé des conclusions les 13 novembre 2013, 11 avril, 8 octobre et 2 décembre 2014. Dans les dernières écritures, il est demandé au Tribunal de : - à titre principal, dire que f. CO. n'établit pas qu'elle exploiterait un fonds de commerce dans les lieux loués depuis plus de 3 années consécutives à la date d'introduction d'instance ; dire que le congé donné par la SCI A est valable et n'est entaché d'aucun abus de droit ; dire que la SCI A n'a commis aucun manquement ; en conséquence débouter f. CO. ; - reconventionnellement, dire et juger que f. CO. est occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2013 ; prononcer son expulsion dans le mois de la signification du jugement au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - à titre subsidiaire, condamner f. CO. à payer un pas de porte à hauteur de la somme de 356.756,80 euros ; - en tout état de cause, condamner f. CO. à payer une indemnité mensuelle d'occupation de 15.000 euros depuis le 1er septembre 2013 jusqu'à la libération des lieux ; la condamner à payer les sommes de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice occasionné par ses accusations mensongères répétées et 25.000 euros pour procédure abusive ; le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Sur le prétendu caractère commercial du bail, il est indiqué que : - la SCI A a donné à bail à f. CO. des locaux à usage exclusif de bureaux sans que soit envisagée une activité commerciale, comme cela ressort du bail et des « autorisations » d'hébergement accordées postérieurement ; - c'est la raison pour laquelle aucun pas de porte n'a été demandé à f. CO. qui exerce une activité de conseil et de prestation de service ; - cette dernière qui a la charge de cette preuve ne démontre pas, comme l'exige l'article 1 de la loi n° 490, exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués depuis 3 années consécutives au moins ; - la SCI A étant une société civile, la liberté de la preuve ne s'applique pas en l'espèce ; - en particulier, f. CO. n'établit pas qu'elle dispose d'une clientèle propre, élément essentiel du fonds, qui soit attachée aux locaux qui ne servent en réalité qu'à l'usage de bureaux administratifs ; - l'inscription au Répertoire du Commerce et de l'Industrie ne suffit pas à prouver l'existence d'une activité commerciale dans les lieux, et fait simplement présumer la qualité de commerçant ; - les factures produites en demande dont la validité est contestable ne sont pas plus probantes et pour la majorité datent de moins de 3 ans ; ainsi f. CO. ne peut se prévaloir de la loi n° 490 et le congé qui lui a été notifié est régulier de sorte qu'elle est occupante sans droit ni titre. Subsidiairement, il est prétendu que : - en vertu des « autorisations » accordées par la SCI A, qualifiées par celle-ci dans ses dernières écritures d'avenants au bail, ayant force contractuelle, f. CO. doit régler un pas de porte égal à 20 fois le dernier loyer annuel ; - cette stipulation est parfaitement valable selon une jurisprudence constante, n'est pas contraire à la loi n° 490, ni exorbitante, et constitue selon l'usage la contrepartie de la propriété commerciale accordée au preneur. S'agissant des manquements qui lui sont reprochés, la SCI A répond que : - les sinistres subis par le preneur ont pour origine la défectuosité des parties communes de l'immeuble X ; - les copropriétaires ont voté la réalisation des travaux de réparation ; - le bailleur n'est pas tenu, en vertu de l'article 1565 du Code civil, de garantir les troubles causés par un tiers, et son obligation de jouissance paisible des lieux ne concerne pas les parties communes dont l'entretien incombe exclusivement au syndicat des copropriétaires ; - au demeurant, elle a tout mis en œuvre pour que le syndic agisse avec célérité et f. CO. a toujours été indemnisée des sinistres subis ; - cette dernière par ailleurs faisait directement appel aux services techniques de la copropriété sans en aviser la propriétaires des lieux loués contre laquelle elle n'avait aucune grief ; - enfin, la locataire qui a réalisé des aménagements illicites a empêché qu'il soit remédié aux derniers désordres. Concernant les dommages et intérêts, il est allégué que : - le congé est régulier et la SCI A n'a commis aucun abus en mettant fin au bail à son échéance ; - au contraire, f. CO. a engagé une action en justice avec une légèreté blâmable et fait preuve de résistance abusive en s'opposant au congé, - il en résulte un préjudice matériel pour la SCI A qui ne peut disposer de son local ni y faire d'impérieux travaux de protection et de rénovation, de sorte que le préjudice subi de ce chef justifie une indemnité d'occupation, - au surplus, les accusations répétées de mauvaise foi ont causé un préjudice moral à la SCI A, celle-ci ayant dû par ailleurs exposer des frais d'avocat pour faire valoir ses droits, Enfin, la défenderesse considère que la résistance abusive de f. CO. et sa mauvaise foi justifient l'exécution provisoire. f. CO. a déposé des écritures en réponse les 25 février 2014, 17 juin 2014 et 24 février 2015, aux termes desquelles elle sollicite l'entier bénéfice de son exploit introductif d'instance et y ajoutant demande que le Tribunal : - déclare nulles les « autorisations » en date des 25 janvier 2009, 20 janvier 2010 et 24 novembre 2011 produites en pièces 26 et 27 par la SCI A ; - subsidiairement, sur ce point déclare nulle la clause indemnitaire qui y est stipulée ; - déclare la SCI A irrecevable en sa demande d'indemnité. Sur la requalification du bail, il est répliqué pour l'essentiel que : - la loi n° 490 est d'ordre public ; - la SCI A sait parfaitement que f. CO. exerce ses activités professionnelles dans les locaux donnés à bail ; - la présomption de commercialité résultant de l'inscription au Registre du Commerce et de l'Industrie emporte renversement de la charge de la preuve au détriment de la SCI A ; - les pièces fournies par le locataire prouvent qu'elle exerce l'activité d'agence d'affaires, par nature commerciale, et ce, depuis plus de 3 ans ; - les « autorisations » dont se prévaut la SCI A constituent des actes unilatéraux de celle-ci et non des avenants au bail, et sont illicites ; - de plus y est introduit subrepticement une clause indemnitaire alors qu'il est prévu que les termes du bail qui n'en contiennent pas demeurent inchangés ; - Mme DU. a signé ces autorisations, mais la SCI A ne démontre pas que l'intéressée disposait d'un pouvoir spécial pour ce faire de sorte qu'elles sont frappées de nullité ; - en tout état de cause, la clause litigieuse de pas de porte est exorbitante et contrevient à la loi n° 490 car elle y fait obstacle. Concernant les manquements du bailleur, il est soutenu que : - f. CO. a été contrainte de contacter directement le service technique de la copropriété car la SCI A ne faisait rien ; - la locataire a toujours avisé la bailleresse des sinistres ; - les réparations effectuées ont été superficielles et n'ont jamais résolu la cause des désordres qui se sont répétés ; - la SCI A ne peut sérieusement reprocher au preneur d'avoir rendu impossible les derniers travaux alors même qu'il apparaît qu'elle n'a rien fait pour essayer de remédier à la situation de sa locataire mais a tenté de la chasser pour pouvoir faire les travaux après son départ ; - il importe peu que la SCI A ne soit pas à l'origine des problèmes : il lui appartenait de faire les travaux nécessaires quitte à se retourner contre le syndicat des copropriétaires ; - la bailleresse a préféré de manière abusive lui donner congé ; - l'article 1565 du Code civil évoqué en défense est inapplicable à l'espèce puisque d'une part il n'y a pas de voie de fait et d'autre part la copropriété dont la SCI A fait partie n'est pas un tiers ; - la SCI A dans ses dernières conclusions change de tactique en mettant en cause la responsabilité de la copropriété alors que dans ses précédentes écritures, il y avait aveu judiciaire de ce qu'elle se reconnaissait débitrice d'obligations sur lequel elle ne peut revenir ; l'origine réelle des désordres demeure inconnue ; - enfin, la SCI A doit des dommages et intérêts pour tentative d'expulsion. MOTIFS : 1°) Sur les demandes formées par f. CO. : Sur la qualification du bail : Aux termes de l'article 1 alinéa 1 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, « Le renouvellement des baux à loyers des locaux et immeubles où s'exploite un fonds depuis au moins trois ans consécutifs, en vertu d'une ou plusieurs conventions écrites ou verbales, que ce fonds appartienne à un commerçant, un industriel ou un artisan, est régi par les dispositions ci-après. » Il en résulte que le bénéfice de cette loi ne peut être invoqué que par celui qui est à la fois commerçant propriétaire d'un fonds de commerce et locataire depuis au moins 3 années consécutives dans les lieux où et exploité le fonds. En application de l'article 28 de cette loi « seront nuls et de nul effet quels qu'en soient la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour conséquence directe de faire échec aux dispositions de la présente loi. » En l'espèce, les pièces du dossier révèlent les faits suivants. Par acte sous seing privé en date des 1er octobre 1997, 25 juillet 2000 et 20 juin 2009, la SCI A a donné à bail à f. CO. un local à usage de bureau en rez-de-chaussée de l'immeuble X, 7, avenue des papalins à Monaco pour une durée d'un an renouvelable à compter du 1er septembre 1997. Il y est stipulé au paragraphe « Destination » que « Les lieux sont loués à usage exclusif de bureaux administratifs sans aucune activité commerciale sous quelque forme que ce soit - Ledit bail ne revêt en aucune manière un caractère commercial ; en conséquence, les parties soussignées conviennent expressément que la présente location ne se trouvera pas soumise aux dispositions de la loi n° 490 du vingt-quatre novembre mille neuf cent quarante huit, relative aux loyers commerciaux, même si l'occupation avait une durée de plus d'un an. Le preneur s'engage donc à ne demander en aucun cas le bénéfice de la propriété commerciale. » La loi n° 490, étant en application de son article 28, d'ordre public, le Tribunal n'est pas lié par la qualification donnée par les parties au bail et il convient de rechercher si f. CO. exploite depuis au moins 3 ans dans les lieux loués un fonds de commerce. En l'occurrence, elle est inscrite au Répertoire du Commerce et de l'Industrie depuis le 22 avril 1993 en son nom personnel sous l'enseigne C, avec : pour objet du commerce : depuis l'origine sous le nom C, conseil et prestations de services destinés aux entreprises et aux particuliers, à l'exception de ceux faisant l'objet d'une réglementation ; import, export, commission, courtage, vente en gros de tous produits à l'exception de ceux réglementés ; depuis fin 2011 sous le nom « F », du conseil en bioéthique ; pour adresse d'établissement : les lieux loués au X. f. CO. verse aux débats de nombreuses factures, conventions, devis datés de 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013 adressés à des entreprises et des particuliers et qui concernent notamment : la gestion administrative de personnel ; l'assistance apportée à des sociétés dans le domaine financier, juridique, administratif et commercial ; l'immatriculation de véhicules, la constitution de sociétés, l'accompagnement de personnes physiques dans des démarches diverses : carte de résident, permis de conduire, conclusion de contrats, notamment de bail, scolarisation des enfants… Ces documents même si les noms y figurant sont raturés pour des raisons manifestes de confidentialité, suffisent à démontrer que f. CO. exerce dans les lieux loués une activité d'agent d'affaires en ce qu'elle s'occupe de gérer les affaires d'autrui moyennant rémunération. Une telle activité est par nature commerciale en application de l'article 2 du Code de Commerce, et implique nécessairement l'existence d'une clientèle au bénéfice de f. CO.. Il n'est pas dénié par ailleurs que celle-ci dispose des éléments corporels nécessaires à l'accomplissement de son commerce dans les locaux donnés à bail. En conséquence au vu de l'ensemble de ces éléments, il doit être considéré que f. CO. y exploite un fonds de commerce au sens de l'article 1 de la loi n° 490 et que le bail liant les parties est commercial et relève de ladite loi. Sur le congé : Selon l'article 9 de la loi n° 490 « Si le bailleur s'oppose au renouvellement du bail ou s'il refuse le renouvellement aux conditions déterminées par les articles précédents et si les motifs allégués par lui ne sont pas jugés graves et légitimes à l'encontre du locataire sortant, celui-ci aura droit à une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. » Or, par courrier du 29 mai 2013 la SCI A a avisé f. CO. que le bail ne serait pas renouvelé à son échéance du 31 août 2013. Un tel congé qui ne contient aucun motif ni offre d'indemnité d'éviction a ainsi été délivré en violation des dispositions légales et se trouve donc frappé de nullité, sans d'ailleurs que cela soit discuté de ce chef par la SCI A. Sur les dommages et intérêts : À l'appui de sa première demande de dommages et intérêts formée à hauteur de la somme de 50.000 euros, f. CO. invoque les articles 1559, 1560, 1561, 1564 et 1594 du Code civil qui mettent à la charge du bailleur des obligations suivantes : délivrance, entretien, réparations de la chose louée ; jouissance paisible du preneur ; garantie des vices. Il s'avère en fait que f. CO. reproche uniquement à la SCI A de ne pas avoir procédé aux travaux susceptibles de remédier aux désordres dont elle est victime et de l'avoir empêchée d'exploiter paisiblement son activité. Il est en effet constant que f. CO. a été victime de dégâts des eaux répétés entre 1999 et 2013 ayant causé des dégâts aux peintures et au mobilier garnissant les lieux loués. Contrairement à ce que la SCI A soutient en défense, elle a été régulièrement avisée de ces sinistres et n'en ignorait pas l'existence, comme cela ressort notamment de courriers de sa part en date des 13 décembre 2011 et 24 avril 2013, étant relevé que son mandataire occupe également des locaux situés au même niveau, à savoir au rez-de-chaussée de l'immeuble X. Toutefois, il ressort du dossier que les dégâts des eaux proviennent d'appartements situés à l'étage supérieur ou des parties communes. Or, la SCI A ne saurait être tenue : - ni à l'exécution de son obligation des réparations nécessaires compte tenu de l'origine des désordres ; - ni, en vertu de l'article 1565 du Code civil, à garantir le preneur des troubles apportés à sa jouissance par les copropriétaires ou le syndicat de copropriété qui ont bien le caractère de tiers dans la relation contractuelle entre f. CO. et son bailleur. Au surplus, il est établi que la demanderesse a été indemnisée des dégâts matériels par sa compagnie d'assurances et elle n'apporte pas le moindre justificatif à l'appui des allégations selon lesquelles elle a été gênée avec ses salariés par le va et vient des experts et ouvriers, elle a été privée de toute rentrée pendant une durée de 3 semaines du fait de la mise en congé technique de son personnel et elle a subi une perte de chiffre d'affaires. S'agissant par ailleurs du dernier sinistre déclaré le 18 avril 2013 consistant en un soulèvement de carrelage au sol à plusieurs endroits du local, les pièces produites ne permettent pas d'en déterminer les causes (les compagnies d'assurances étant en litige sur ce point) et l'issue qui a pu y être donnée depuis. En conséquence, la responsabilité de la SCI A ne saurait non plus être engagée sur ce dernier point. En second lieu, f. CO. réclame également des dommages et intérêts à hauteur de 50.000 euros pour la délivrance abusive du congé et tentative d'expulsion. Ce dernier a, comme il a été dit ci-dessus, été déclaré irrégulier car violant le statut des baux commerciaux. En outre, la SCI A a le 13 novembre 2013 fait assigner f. CO. en référé aux fins de résiliation du bail et expulsion, et ce après avoir elle-même été assignée au fond le 5 août 2013 dans le cadre de la présente instance. Le juge des référés a, par ordonnance du 7 mai 2014, rejeté les demandes de la SCI A en raison des contestations sérieuses soulevées par f. CO.. Au vu de ces éléments, il convient de considérer que la SCI A qui est représentée par un professionnel de l'immobilier depuis l'origine a agi avec une légèreté blâmable et contraint f. CO. à agir en justice pour faire valoir ses droits. Il peut donc être alloué à cette dernière la somme de 5.000 euros, le surplus réclamé n'étant ni explicité ni étayé. 2°) Sur les demandes reconventionnelles formées par la SCI A : En premier lieu, consécutivement à l'annulation du congé délivré le 29 mai 2013, les demandes tendant à voir déclarer f. CO. occupante sans droit ni titre et à voir prononcer son expulsion ne peuvent qu'être rejetées. En deuxième lieu, et à titre subsidiaire, en cas de requalification du bail, la SCI A sollicite un pas de porte sur le fondement de trois documents numérotés 26 et 27 intitulés « autorisations » en date des 15 janvier 2009, 20 janvier 2010 et 24 novembre 2011. Il y est indiqué que si la propriété commerciale était obtenue par le preneur, il serait immédiatement redevable d'un pas de porte évalué à 20 fois le montant annuel du loyer en vigueur pendant la durée d'occupation. Or, il s'avère que ces trois autorisations ont été signées par f. CO. non pour son commerce d'agent d'affaires mais pour lui permettre d'héberger dans les locaux loués par la SCI A son activité de conseil en bio éthique, une société D et l'activité professionnelle de M. Henri D.F.W. exerçant sous l'enseigne E. Il apparaît donc nécessaire, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, de réouvrir les débats pour recueillir les observations des parties sur ce point. Il sera donc sursis à statuer sur la demande formée de ce chef et sur le restant des demandes reconventionnelles formées par la SCI A. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Dit que le bail liant f. CO. à la SCI A a un caractère commercial et se trouve soumis à la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ; Déclare nul le congé délivré le 29 mai 2013 par la SCI A à f. CO. ; Déboute f. CO. de sa demande de dommages et intérêts pour les prétendus manquements de la SCI A à ses obligations de bailleur ; Condamne la SCI A à payer à f. CO. la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour irrégularité du congé et tentative d'expulsion ; Déboute la SCI A de ses demandes tendant à voir déclarer f. CO. occupante sans droit ni titre et voir prononcer son expulsion ; Ordonne la réouverture des débats et renvoie l'affaire à l'audience du mercredi 8 juillet 2015 à 9 heures aux fins que les parties présentent leurs observations sur les trois « autorisations » en date des 15 janvier 2009, 20 janvier 2010 et 24 novembre 2011 qui ont été signées par f. CO. non pour son activité d'agent d'affaires mais pour pouvoir héberger dans les locaux donnés à bail par la SCI A, son activité de conseil en bio éthique, la SARL D et l'activité professionnelle de M. Henri D.F.W. ; En conséquence, surseoit à statuer sur le paiement d'un pas de porte sollicité par la SCI A et sur le restant de ses demandes ; Réserve les dépens en fin de cause ; Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Sébastien BIANCHERI, Premier Juge, Madame Sophie LEONARDI, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 11 juin 2015, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Mademoiselle Alexia BRIANTI, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.