Syndic – Créance – Taux d'intérêts conventionnel – Clause pénale (oui) En l'espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." n'est fondé à réclamer des intérêts au taux prévu par le Règlement de copropriété, qu'à compter du 12 mai 2006. Il est souligné que le qualificatif de taux usuraire, ne peut être appliqué qu'au taux d'intérêt accompagnant un contrat de prêt, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Par ailleurs, il ressort de la lecture même du Règlement de copropriété que ce taux d'intérêt, qui a été accepté par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble "A." II, a été stipulé pour compenser le retard dans le paiement des charges de copropriété et pas pour se substituer à l'exécution de l'obligation à paiement, si bien qu'il ne peut recevoir la qualification de clause pénale, susceptible d'être réduite par le juge en application de l'article 1086 du Code civil, lorsque l'obligation principale a été exécutée en partie. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE JUGEMENT DU 10 DÉCEMBRE 2015 En la cause de : Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « "A." », sis X1 à Monaco (98000), agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, M. M. G., y demeurant en cette qualité, DEMANDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'une part ; Contre : M. m. MO., demeurant 6 Lacets Saint Léon à Monaco (98000), DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Patrice LORENZI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, Mme y. PI-MO., demeurant 6 Lacets Saint Léon à Monaco (98000), DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 9 novembre 2006, enregistré (n° 2007/000177) ; Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 27 février 2007, enregistré (n° 2007/000428) ; Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 1er mars 2010, enregistré (n° 2010/000448) ; Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 12 janvier 2011, enregistré (n° 2011/000323) ; Vu le jugement avant-dire-droit de ce Tribunal en date du 16 décembre 2010 ayant notamment autorisé la société LAMLEY PROPERTIES INC. à appeler en garantie M. m. MO. et Mme y. PI-MO. et renvoyé la cause et les parties à l'audience du 3 février 2011 ; Vu le jugement avant-dire de ce Tribunal en date du 24 septembre 2013 ayant notamment ordonné la jonction des procédures n° 2007/000177, 2007/000428, 2010/000448 et 2011/000323, débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées contre la société LAMLEY PROPERTIES INC. et renvoyé la cause et les autres parties à l'audience du 13 novembre 2013 ; Vu les conclusions de Maître Evelyne KARCZAG-MENCARELLI, avocat-défenseur, au nom du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "A.", en date des 11 décembre 2013 et 28 mars 2014, puis celles de Maître Alexis MARQUET pour cette même partie en date du 25 juin 2015 ; Vu les conclusions de Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur, au nom de y. PI-MO., en date des 6 mars 2014 et 29 janvier 2015 ; Vu les conclusions de Maître Patrice LORENZI, avocat-défenseur, au nom de m. MO., en date des 6 mars 2014 et 29 janvier 2015 et 8 juillet 2015 ; À l'audience publique du 8 octobre 2015, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 26 novembre 2015 et prorogé au 10 décembre 2015, les parties en ayant été avisées par le Président ; FAITS ET PROCÉDURE M. m. MO. et Mme y. PI-MO. étaient respectivement nu-propriétaire et usufruitière d'un appartement situé au 29ème étage, Escalier E, porte 292 ainsi que d'une cave au 3ème sous-étage portant n° 13, dans l'immeuble "A.". Arguant d'une absence de règlement des charges de copropriété y afférentes, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." a successivement fait citer devant le Tribunal de première instance de Monaco, M. m. MO., puis Mme y. PI-MO. et enfin la société B. à laquelle M. m. MO. a cédé la nue-propriété de l'appartement le 15 mars 2007. Par jugement mixte du 24 septembre 2013 auquel il est expressément référé, le Tribunal de première instance a notamment : ordonné la jonction des procédures enregistrées sous les n° 2007/177, 2007/428, 2010/448 et 2011/323, rejeté l'exception de nullité de l'assignation du 27 février 2007, débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." de ses demandes dirigées contre la société B. et l'a condamné à lui verser la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts, déclaré M. m. MO. et Mme y. PI-MO. solidairement tenus au titre des charges de copropriété de l'immeuble "A." jusqu'au 15 mars 2007, et avant dire droit, ordonné la réouverture des débats aux fins de production par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." de différentes pièces aux fins de justification de sa créance. Statuant sur appel interjeté par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A.", ne portant que sur l'existence ou l'absence d'une obligation solidaire de paiement des charges de copropriété jusqu'au 15 mars 2007 pour la société B., la Cour d'appel a par arrêt du 29 septembre 2014, débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." et confirmé en ses dispositions frappées d'appel le jugement du 24 septembre 2013. Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." demande au Tribunal, au visa des articles 28 et 29 du Règlement de copropriété de l'immeuble "A." II (et non pas "A." I, auquel il est précisé qu'il y a été fait référence précédemment par erreur) et de l'article 493 du Code civil, outre de lui allouer le bénéfice de ses écritures antérieures non contraires : à titre principal, de lui donner acte de ce qu'il renonce à ses demandes en paiement dirigées contre la société B. au titre des charges de copropriété échues au 15 mars 2007 et des intérêts, frais et accessoires et de condamner M. m. MO. et Mme y. PI-MO. solidairement entre eux, au paiement de la somme principale de 36.975,14 euros, outre les intérêts à compter du jugement à intervenir, à titre subsidiaire, de condamner M. m. MO. et Mme y. PI-MO. solidairement entre eux, au paiement de la somme principale de 18.283,64 euros au titre des charges de copropriété, intérêts de retard et frais, outre les intérêts à compter du jugement à intervenir, ainsi qu'au paiement de la somme de 18.691,50 euros à titre de dommages-intérêts équivalant au montant des honoraires d'avocat, en tout état de cause, de condamner M. m. MO. et Mme y. PI-MO. solidairement entre eux, au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance manifestement abusive au paiement, de débouter M. m. MO. et Mme y. PI-MO. de l'ensemble de leurs demandes, de prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." soutient pour l'essentiel : que M. m. MO. et Mme y. PI-MO. n'ont pas interjeté appel du jugement mixte du 24 septembre 2013 signifié le 28 novembre 2013, qui a déclaré que M. m. MO. et Mme y. PI-MO. étaient solidairement tenus des charges de copropriété de l'immeuble "A." et que par suite ce jugement est irrévocable sur ce point et que Mme y. PI-MO. ne peut pas soutenir qu'elle se réserve le droit de faire appel de ce jugement, conjointement avec le jugement à intervenir, que c'est avec mauvaise foi que M. m. MO. et Mme y. PI-MO. lui reprochent de ne pas avoir engagé de procédure pour se faire attribuer la somme bloquée entre les mains de Maître Henry REY, Notaire, alors qu'il a assigné M. m. MO. dès le 9 novembre 2006 et Mme y. PI-MO. le 27 février 2007 aux fins de les voir condamner au paiement des charges échues, celles-là même ayant justifié l'opposition et que M. m. MO. n'a jamais autorisé le notaire à lui régler quelque somme que ce soit mais a au contraire multiplié les obstacles au paiement, que les appels de fonds ont été adressés à M. m. MO. chez Mme y. PI-MO., si bien que Mme y. PI-MO. ne peut soutenir qu'elle n'en a pas été destinataire et que celle-ci omet de rappeler que par courrier du 10 juillet 2003, elle a expressément demandé au syndic d'envoyer à son adresse, les correspondances relatives aux charges de copropriété en prenant le soin de préciser qu'elle les réglerait elle-même, que les comptes de la copropriété pour les années 2004, 2005 et 2006 ont été approuvés par les assemblées générales ordinaires annuelles successives et que M. m. MO. et Mme y. PI-MO. n'ont jamais voté contre l'approbation de ces comptes, que M. m. MO. a été mis en demeure de payer les charges échues et ne peut tenter de tirer profit du fait que les mises en demeure et le commandement de payer ont été réceptionnés par sa mère, alors qu'il ressort de l'acte de vente du 15 mars 2007, qu'il avait fixé sa résidence principale au domicile de Mme y. PI-MO. et que Mme y. PI-MO. l'a informé des mises en demeure et commandement de payer par un courrier adressé à M. m. MO. en date du 28 juin 2006, que le règlement de co-propriété est opposable de plein droit à tous les co-propriétaires et qu'il est bien fondé à réclamer les frais de rappel, les intérêts de retard, les frais d'huissier et les honoraires d'avocats dans le cadre des quatre instances qu'il a été contraint d'engager, en application des articles 23 et 29 du Règlement de copropriété, que les intérêts réclamés ne sont pas usuraires, puisque les charges dues par les défendeurs ne sont pas assimilables à un prêt, alors que le taux de l'usure a été fixé pour les découverts consentis aux particuliers à 14,93 % l'an pour l'année 2012 et à 14,68 % l'an pour l'année 2011, que les intérêts appliqués à la dette de charges ne constituent pas une clause pénale déguisée que le Tribunal pourrait réduire, mais des intérêts moratoires destinés à réparer le préjudice subi du fait du retard dans le paiement. M. m. MO. demande au Tribunal : principalement, de débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." de toutes ses demandes et de le condamner à lui verser la somme de 20.000 euros à titre d'indemnisation de ses préjudices, subsidiairement, d'ordonner une mesure d'expertise, en désignant un expert-comptable. M. m. MO. soutient pour l'essentiel : qu'il a toujours agi avec une parfaite loyauté en se contentant légitimement de réclamer la justification de la créance alléguée à son encontre et qu'ainsi, il a réglé spontanément la somme de 5.000 euros à valoir sur la créance éventuelle du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A.", que sa bonne foi est prouvée par la simple constatation que le commandement de payer du 12 mai 2006 lui a été signifié, non pas à son domicile, mais à celui de Mme y. PI-MO. « sa mère laquelle s'est chargée de remettre la copie à M. m. MO. », qu'il en est de même pour l'assignation du 6 novembre 2006, qu'eu égard aux relations conflictuelles existant entre Mme y. PI-MO. et lui-même, Mme y. PI-MO. s'est bien gardée de lui remettre en temps voulu lesdits documents, que depuis huit années, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." multiplie inutilement et de mauvaise foi, les procédures à son encontre, l'exposant ainsi à des frais inutiles et portant atteinte à sa réputation, qu'en toute logique la procédure aurait pu cesser rapidement si le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." avait produit un décompte précis et détaillé accompagné des justificatifs et qu'il l'aurait réglé en exigeant une quittance subrogative à l'encontre de Mme y. PI-MO., réelle et unique débitrice, puisqu'au terme de l'acte de propriété il est stipulé qu'il ne doit pas supporter les charges locatives qui doivent être acquittées par Mme y. PI-MO., celle-ci ayant d'ailleurs écrit au syndic le 10 juillet 2003 pour le confirmer, que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." se limite à produire un semblant d'extrait de compte non certifié par un expert-comptable, que le quantum de sa créance n'a cessé de varier et inclut des intérêts non justifiés, y compris des intérêts sur les intérêts, ainsi que des honoraires qui ne lui sont pas imputables, alors que lesdits honoraires ne sont pas tarifés et sont librement débattus entre le client et l'avocat, ce qui les rend inopposables à un tiers, que les pièces réclamées par le Tribunal et produites par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." ne permettent pas d'y voir plus clair, qu'il est suspect de devoir constater que cette riche copropriété n'a pas fait appel à un expert-comptable pour qu'il puisse dresser un état des sommes versées, alors que cet expert aurait écarté bon nombre de réclamations comme les frais de procédure, les honoraires, les intérêts sur les intérêts, qu'il est étonnant de constater qu'une fois la somme bloquée entre les mains du notaire, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." n'ait pas entamé de procédure pour se la voir attribuer. Mme y. PI-MO. demande au Tribunal : de débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en tout état de cause, de dire que les sommes réclamées par la copropriété au titre des charges foncières et locatives sont entièrement à la charge de M. m. MO., subsidiairement, de constater que par application des articles 485 à 501 du Code civil et notamment les articles 490 à 494, elle ne pourrait être redevable que des charges locatives en qualité d'usufruitière, en tout état de cause, de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive à son encontre. Mme y. PI-MO. soutient pour l'essentiel : qu'en cause d'appel, elle a précisé qu'elle se réservait expressément de former appel de la décision du 24 septembre 2013 conjointement avec le jugement à intervenir, puisqu'elle conteste toujours être débitrice envers la copropriété, ses conclusions ne constituant pas un acquiescement audit jugement, que le décompte des charges qui comprend des frais de procédure, des intérêts et des honoraires est contestable puisqu'aujourd'hui la créance s'élèverait à plus de 36.900 euros, toujours sans distinguer entre les charges locatives et les charges foncières, que les sommes dues pour la période antérieure à cinq ans à l'assignation du 27 février 2007, sont prescrites, que jusqu'à l'assignation, elle n'a jamais personnellement été mise en demeure de régler les charges de copropriété, si bien que les intérêts ne sont pas dus en application de l'article 29 du Règlement de copropriété, lequel peut s'analyser comme constitutif d'une clause pénale déguisée, qui peut être réduite par le Tribunal, qu'en outre il n'y a pas lieu à intérêt de retard puisque le quantum de la créance n'est pas défini précisément et que la SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." n'a jamais sollicité l'attribution des sommes qu'il a fait séquestrer chez le notaire suite à la vente de la nue-propriété de l'appartement, que le décompte des charges a augmenté avec des intérêts à 12 % l'an, ce qui frôle le taux de l'usure, voire même le dépasse, alors qu'aucun élément probant ne vient justifier ce taux, que de même les frais de procédure ajoutés, également assortis du même intérêt, sont totalement abusifs, qu'elle ne dispose pas des revenus suffisants pour s'acquitter de ces charges, puisqu'elle dépend totalement de son fils qui lui verse trimestriellement des loyers pour le restaurant CHEZ BACCO, à plusieurs reprises avec retard, alors que M. m. MO. a vendu la nue-propriété de l'appartement dont elle lui a fait donation en avancement d'hoirie et dispose des liquidités nécessaires au paiement des charges tant locatives que foncières pour l'appartement. SUR CE - Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." agit en recouvrement des charges de copropriété afférentes aux lots n° 292, 293, 294 et 440 (soit un appartement au 29ème étage et une cave) s'élevant au total à 36.975,14 euros aux termes de la situation comptable MO. (pièce I du demandeur), qui se décomposent en : 11.338,99 euros au titre des charges de copropriété, 6.944,65 euros au titre des intérêts, 18.691,50 euros au titre des frais de procédure. Par jugement mixte du 24 septembre 2013, le Tribunal a déjà jugé que M. m. MO. et Mme y. PI-MO. étaient solidairement tenus au titre des charges de copropriété de l'immeuble "A." jusqu'au 15 mars 2007. C'est définitivement que la société B. a été mise hors de cause, si bien qu'il n'y a pas lieu de donner acte au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." de ce qu'il renonce à ses demandes en paiement contre cette société. En exécution de ce jugement, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." a versé aux débats : les procès-verbaux des assemblées générales annuelles ordinaires de la copropriété ayant notamment pour objet l'approbation des comptes de l'exercice écoulé, soit les comptes des années 2004, 2005 et 2006, les rapports de gestion des exercices 2005, 2006 et 2007, les appels de fonds ainsi que les décomptes des charges pour les exercices 2004, 2005, 2006 et jusqu'au 15 mars 2007, date de la vente de la nue-propriété de l'appartement concerné, les décomptes comportant une colonne « locataire » permettant de déterminer les charges relevant de la jouissance des lieux et par déduction de la nue-propriété, le calcul des intérêts sur la base du taux des avances sur titres consentis par la Banque de France majorée de deux points, ainsi que la justification du taux des avances sur titres consentis par la Banque de France, le Règlement de copropriété de l'immeuble "A." II, en date du 11 novembre 2009, mis en conformité avec la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007. Il ressort de l'ensemble de ces pièces : qu'en 2004, le montant dû au titre de l'exercice s'élevait à 7.120,14 euros et que la somme de 5.500 euros a été réglée, étant observé que ce décompte mentionne également un arriéré de charges de copropriété de 4.934,44 euros au 31 décembre 2003, qu'en 2005, le montant dû au titre de l'exercice s'élevait à 7.027,95 euros et que la somme de 4.000 euros a été réglée, qu'en 2006, le montant dû au titre de l'exercice s'élevait à 8.695,41 euros et que la somme de 4.000 euros a été réglée, que jusqu'au 15 mars 2007, le montant dû au titre de l'exercice s'élevait à 1.395,04 euros et que la somme de 5.000 euros a été réglée. Il est constaté qu'aucune justification n'est fournie sur l'arriéré de charges de copropriété de 4.934,44 euros, alors que Mme y. PI-MO. soulève la prescription pour les sommes antérieures de plus de cinq ans à l'assignation qui la concerne en date du 27 février 2007 et qu'il y a eu une réouverture des débats pour permettre au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." de fournir les décomptes de charges permettant de démontrer le bien-fondé de toute la créance alléguée. Sous déduction de ce montant, il est ainsi établi que les charges de copropriété au titre des exercices 2004, 2005, 2006 et jusqu'au 15 mars 2007 s'élèvent à la somme de 24.238,54 euros, sur laquelle la somme de 18.500 euros a été réglée, si bien que le montant restant dû est de 5.738,54 euros. Dans les décomptes produits, figurent les frais de rappels suivants : le 10 décembre 2004 pour 16 euros, le 7 décembre 2005 pour 18 euros, le 9 janvier 2006 pour 36 euros et le 6 décembre 2006 pour 20 euros, soit au total 90 euros. Il est constaté qu'aucun article du Règlement de copropriété de l'immeuble "A." II en date du 19 mars 1971, seul applicable dans la présente espèce, puisque le Règlement de copropriété modifié pour se conformer à la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, n'a été adopté que le 11 novembre 2009, ne fait expressément référence aux frais de rappels. Néanmoins, ces frais peuvent être compris dans la notion d'aggravation anormale des charges communes, susceptibles d'être mis à la charge du copropriétaire fautif, en application de l'article 23 du Règlement de copropriété, ainsi libellé : « Les frais des charges communes seront supportés par les divers propriétaires dans la proportion de leur fraction de propriété dans les choses communes. Toutefois les aggravations anormales de charges communes, dues au fait ou à la négligence d'un propriétaire déterminé ou d'une personne dont il serait responsable, resteraient entièrement à sa charge et devraient être payées exclusivement par lui ; il en serait ainsi, par exemple, notamment en cas de dégradations causées à l'immeuble, d'augmentation de la puissance des radiateurs d'un appartement, etc ». En l'espèce, il ressort des décomptes que M. m. MO. et Mme y. PI-MO. solidairement tenus au règlement des charges de copropriété, en vertu de l'article 27 du Règlement de copropriété précité, ne les ont pas réglées intégralement, ce qui caractérise une faute de nature à engager leur responsabilité à l'égard du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A.", qui a dû engager des frais de recouvrement dont il peut obtenir l'indemnisation. Cependant, ces frais de rappels ne sont aucunement justifiés. En revanche, sont démontrés les frais de délivrance d'un commandement de payer le 12 mai 2006 pour 61 euros. Quant aux frais des deux assignations des 9 novembre 2006 et 27 février 2007 pour 93 euros chacune, et non pas 96 euros comme inscrit dans les décomptes, il est constaté qu'ils sont inclus dans les dépens de la présente instance, et n'ont donc pas lieu d'être ajoutés au titre des frais. Enfin, les frais d'assignation du 4 juillet 2007 pour 98 euros et les honoraires sur cession de 80 euros, ne sont pas justifiés, ainsi que la somme de 4.550 euros au titre « Augmentation/Appel (vente du 15/03/2007 » mentionnée comme dépense au 21 mars 2007 dans le décompte de charge, mais non reprise ensuite dans la « situation comptable MO. ». S'agissant des intérêts, en application de l'article 29 du Règlement de copropriété de l'immeuble "A." II en date du 19 mars 1971, « À défaut de paiement par l'un des copropriétaires de toutes sommes dues par lui, après une mise en demeure du syndic, par lettre recommandée, les sommes impayées seront productives d'intérêts au taux augmenté de deux points des avances sur titres consenties par la Banque de France, sans que ce taux puisse être inférieur à cinq pour cent ». Il est constaté que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." ne justifie pas avoir adressé de lettre de mise en demeure à M. m. MO. ou Mme y. PI-MO. antérieurement à la lettre recommandée avec accusé de réception versée aux débats, du 11 janvier 2006 destinée à M. m. MO. chez Mme y. PI-MO., si bien que les intérêts de retard qui y sont mentionnés comme étant calculés au 9 janvier 2006, pour un montant de 1.078 euros, doivent être écartés. À cet égard, il est précisé qu'il suffit que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." produise une lettre recommandée avec accusé de réception adressée à M. m. MO. où à Mme y. PI-MO., au regard de la solidarité existant pour les charges de copropriété, en cas de démembrement de la propriété d'un lot. La première date à laquelle Mme y. PI-MO. a été informée de la mise en demeure de payer, est celle du commandement de payer adressé à M. m. MO., qui lui a été délivré le 12 mai 2006, à charge pour elle de le remettre à son fils M. m. MO.. En conséquence, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." n'est fondé à réclamer des intérêts au taux prévu par le Règlement de copropriété, qu'à compter du 12 mai 2006. Il est souligné que le qualificatif de taux usuraire, ne peut être appliqué qu'au taux d'intérêt accompagnant un contrat de prêt, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Par ailleurs, il ressort de la lecture même du Règlement de copropriété que ce taux d'intérêt, qui a été accepté par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble "A." II, a été stipulé pour compenser le retard dans le paiement des charges de copropriété et pas pour se substituer à l'exécution de l'obligation à paiement, si bien qu'il ne peut recevoir la qualification de clause pénale, susceptible d'être réduite par le juge en application de l'article 1086 du Code civil, lorsque l'obligation principale a été exécutée en partie. Il convient de calculer les intérêts par référence au tableau de calcul des intérêts produit par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." (pièce H), après déduction de la somme de 4.934,44 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété non justifié, selon la formule suivante : montant dû X taux d'intérêt X nombre de jours de débits / 365. Le solde dû au 1er janvier 2005 s'y élève à 1.620,14 euros au lieu de 6.751,59 euros figurant sur les décomptes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." et qui inclut des frais de « remplacement de réglage et raccord » pour 181,01 euros sans aucune explication, ainsi que des frais de rappel déjà écartés ci-dessus, pour 16 euros le 10 décembre 2004. DATES LIBELLÉS DEBITS CREDITS SOLDE TX D'INTERET J. DE DÉBITS INTÉRÊTS 01/01/2005 solde 2004 1 620,14 €   1 620,14 €       31/01/2005 Appel de fonds 2 758,00 €   4 378,14 €       13/04/2005 Cheque   1 000,00 3 378,14 €       15/07/2005 Cheque   1 000,00 2 378,14 €       31/07/2005 Appel de fonds 3 266,00   5 644,14 €       30/09/2005 Appel de fonds travaux 432,00   6 076,14 €       07/10/2005 Cheque   1 000,00 5 076,14 €       21/12/2005 Cheque   1 000,00 4 076,14 €       01/01/2006 Appel de fonds 3 013,00   7 089,14 €       10/01/2006 Cheque   1 000,00 6 089,14 €       20/01/2006       6 089,14 €       10/04/2006 Cheque   1 000,00 5 089,14 €       20/04/2006       5 089,14 €       12/05/2006 Commandement     5 089,14 € 7,75 25 27,01 € 07/06/2006 Solde charges 2005 571,95 €   5 661,09 € 7,75 24 28,85 € 01/07/2006 Appel de fonds 3 608,00 €   9 269,09 € 7,75 19 37,39 € 20/07/2006       9 269,09 € 8,00 35 71,11 € 24/08/2006 Cheque   1 000,00 8 269,09 € 8,00 27 48,93 € 20/09/2006       8 269,09 € 8,25 1 1,87 € 21/09/2006 Appel de fonds travaux 1 995,00 €   10 264,09 € 8,25 27 62,64 € 18/10/2006 Cheque   1 000,00 9 264,09 € 8,25 33 69,10 € 20/11/2006       9 264,09 € 8,50 14 30,20 € 01/01/2007 Appel de fonds 3 305,00 €   12 269,09 € 8,50 19 54,29 € 20/01/2007       12 269,09 € 8,75 11 32,35 € 31/01/2007 Cheque   5 000,00 7 569,09 € 8,75 49 88,91 € 21/03/2007 Prorata appel vente   1 972,04 5 597,05 € 8,75 0 0,00 € 20/04/2007       5 597,05 € 9,00 30 41,40 € 23/05/2007 Solde charges 2006 79,41 €   5 676,46 € 9,00 33 46,19 € 20/07/2007       5 676,46 € 9,25 58 83,44 € 28/05/2008 Solde charge 2007 62,08 €   5 738,54 € 9,25 313 455,19 € TOTAL             1 178,87 € Ainsi, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." n'est fondé qu'à réclamer des intérêts pour un montant total de 1.178,87 euros, au titre des charges de copropriété dues jusqu'à l'exercice terminé le 15 mars 2007, définitivement déterminées dans le rapport de gestion de l'exercice 2007 qui a été établi en mai 2008. Les intérêts contractuels postérieurs seront écartés, du fait du changement de copropriétaire régulièrement notifié au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A.", qui a d'ailleurs fait opposition sur le prix de vente de la nue-propriété de l'appartement concerné par les défauts de paiement des charges de copropriété, pour être substitués par l'intérêt légal, à compter du 29 mai 2008. S'agissant des frais d'avocats, il est constaté qu'aucun article du Règlement de copropriété de l'immeuble "A." II en date du 19 mars 1971, n'y fait expressément référence, mais que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." soutient que les dispositions de l'article 23 du Règlement de copropriété sur l'aggravation de charge permettent de mettre à la charge des défendeurs, les frais et honoraires de conseil. Il a déjà été constaté que M. m. MO. et Mme y. PI-MO. solidairement tenus des charges de copropriété, ne les ont pas réglées régulièrement et ont ainsi commis une faute, qui a contraint le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." à engager des frais de recouvrement de ces charges en recourant à l'assistance d'un avocat. Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." verse aux débats un récapitulatif des frais engagés à hauteur de 18.691,50 euros entre le 4 décembre 2006 et le 20 mars 2013, dont certains seulement, sont corroborés par des reçus établis par Maître KARCZAG-MENCARELLI, avocat-défenseur, à titre de provision sur honoraires pour les procédures introduites contre M. m. MO., Mme y. PI-MO. et la société B., pour un montant total de 7.938 euros. Il a été jugé que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." avait assigné à tort la société B. et n'avait versé aux débats aucun justificatif de la créance alléguée contre M. m. MO. et Mme y. PI-MO., qui en contestaient la variation, même si c'est à tort qu'ils réclamaient que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." divise son recours entre eux, au regard de la solidarité de l'obligation. En considération de l'ensemble de ces éléments, d'où il ressort que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." a également une responsabilité dans la multiplication et l'augmentation substantielle des frais engagés pour le recouvrement des charges de copropriété, il y a lieu de fixer à la somme de 3.000 euros, les frais d'avocat et de conseil devant être imputés à M. m. MO. et Mme y. PI-MO.. Au total, M. m. MO. et Mme y. PI-MO. seront solidairement condamnés à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A.", la somme totale de 9.978,41 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 mars 2007, intérêts de retard et frais (5.738,54 + 61 + 1.178,87 + 3.000), outre les intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2008 sur la somme de 5.738,54 euros et, à compter du présent jugement pour le surplus. Les pièces produites ayant permis de fixer la créance du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A.", M. m. MO. sera débouté de sa demande tendant à ce que soit ordonnée une mesure d'expertise confiée à un expert-comptable. - Sur les demandes de Mme y. PI-MO. Mme y. PI-MO. sollicite principalement que les charges de copropriété soient mises entièrement à la charge de M. m. MO., et subsidiairement leur répartition entre elle-même et M. m. MO., respectivement usufruitière et nu-propriétaire de l'appartement litigieux jusqu'au 15 mars 2007. Cette demande dirigée contre le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." est irrecevable comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée par le jugement du 24 septembre 2013. Cette même demande dirigée contre M. m. MO. est également irrecevable, en application des dispositions de l'article 382 du Code de procédure civile concernant la recevabilité des demandes reconventionnelles, d'où il ressort qu'une demande formulée contre un co-défendeur, doit être présentée par assignation. En conséquence, Mme y. PI-MO. sera déclarée irrecevable en ses demandes tendant à la répartition des charges de copropriété. - Sur les demandes de dommages et intérêts L'article 234 du Code de procédure civile énonce qu'indépendamment des dépens, des dommages et intérêts peuvent être demandés et alloués conformément à l'article 1229 du Code civil, ce qui suppose la double preuve d'un préjudice et d'une faute outre du lien de causalité entre les deux. Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." d'une part et M. m. MO. et Mme y. PI-MO. d'autre part, succombent en partie dans leurs prétentions respectives, si bien qu'ils ne sont pas fondés à réclamer des dommages et intérêts pour un quelconque abus commis dans le cadre de la présente procédure. - Sur l'exécution provisoire Selon les dispositions de l'article 202 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est ordonnée par le tribunal, à la demande des parties, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n'y a point appel. Elle peut être ordonnée également, dans tous les cas d'urgence. En l'espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." ne peut se prévaloir d'aucun titre authentique, promesse ou condamnation précédente et il n'est pas démontré qu'il y a une quelconque urgence. Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A." sera donc débouté de sa demande à ce titre. - Sur les dépens Cette procédure ayant été rendue nécessaire par la carence des défendeurs qui ne pouvaient ignorer qu'ils étaient débiteurs de charges de copropriété, il convient de les condamner solidairement aux dépens de la présente instance, distraits au profit de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, Condamne solidairement M. m. MO. et Mme y. PI-MO. à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE "A.", la somme de 9.978,41 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 mars 2007, les intérêts de retard et les frais, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2008 sur la somme de 5.738,54 euros et, à compter du présent jugement pour le surplus ; Déclare Mme y. PI-MO. irrecevable en ses demandes tendant à la répartition des charges de copropriété ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne solidairement M. m. MO. et Mme y. PI-MO. aux dépens de l'instance, distraits au profit de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Madame Michèle HUMBERT, Premier Juge chargé des fonctions de Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Rose-Marie PLAKSINE, Premier Juge, Madame Patricia HOARAU, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistées, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 10 DECEMBRE 2015, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Rose-Marie PLAKSINE, Premier Juge, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Mademoiselle Alexia BRIANTI, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.