I. Faits, cadre procédural et contexte du litige
A. Origine du litige et prétentions des parties
TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE DE MONACO, 21 janvier 2016, n° 14525
Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 21 janvier 2016, n° 14525 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par acte notarié du 15 juin 2010, la demanderesse a acquis, dans un immeuble monégasque dénommé « X », un appartement situé aux troisième et quatrième étages mansardés, ainsi que l'air libre, soit le droit de construire au-dessus de l'étage mansardé.
Elle a soumis à quatre reprises à l'assemblée générale des copropriétaires un projet de rehausse de la toiture d'environ 1,70 m. Lors de l'assemblée du 12 mai 2014, la résolution n° 8 a rejeté le projet sur le fondement de l'article 17 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis. Lors de l'assemblée extraordinaire du 7 juillet 2014, la demanderesse a sollicité l'annulation de cette résolution, au motif qu'elle relevait de l'article 15 et non de l'article 17, ainsi que l'autorisation des travaux, assortie d'engagements financiers supplémentaires. Ces demandes ont été rejetées. Les assemblées du 26 mai 2015 ont rejeté une demande d'expertise et une nouvelle demande d'autorisation.
Par assignation du 10 juillet 2014, la demanderesse a saisi le Tribunal de première instance aux fins d'annulation de la résolution n° 8 du 12 mai 2014. Par ordonnance du 1er avril 2015, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé, faute d'urgence caractérisée, et le juge du fond étant saisi.
La demanderesse soutenait principalement que la propriété de l'air libre constituait un droit privatif échappant aux dispositions de l'article 17, que la réalisation des travaux relevait de la majorité simple de l'article 15, et que l'opposition des copropriétaires procédait de motifs financiers. À titre subsidiaire, elle invoquait un abus de majorité et réclamait 10 000 euros de dommages-intérêts.
Le syndicat des copropriétaires opposait l'irrecevabilité et le défaut d'objet de l'action, tenant à la décision définitive du 7 juillet 2014, ainsi qu'une prescription du droit de surélévation. Il invoquait en outre la solidité de l'ouvrage, l'esthétique de l'immeuble, la gêne pendant les travaux, l'augmentation des charges et la modification des tantièmes.
Observation : la date du jugement est indiquée comme le 21 janvier 2016 dans l'intitulé et le dispositif, alors que les motifs mentionnent un prononcé « ce jour 14 janvier 2016 ». Le texte fourni ne permet pas de trancher cette divergence, qui relève vraisemblablement d'une erreur matérielle.
Question de droit
Le tribunal devait résoudre trois questions :
- Recevabilité : une décision devenue définitive (celle du 7 juillet 2014) prive-t-elle de recevabilité le recours dirigé contre la résolution du 12 mai 2014 ?
- Régime applicable : la rehausse de toiture projetée par un copropriétaire, qui modifie l'aspect extérieur de l'immeuble et crée des locaux privatifs, relève-t-elle de l'article 15 (majorité des présents ou représentés) ou de l'article 17 (unanimité qualifiée) de la loi de 2007 ?
- Abus de majorité : le refus opposé au projet constitue-t-il un abus de majorité, ouvrant droit à annulation et à dommages-intérê
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Cour d'appel de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine immobilier copropriete · tribunal-premiere-instance-civile au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.
« Copropriété - Délibération de l'assemblée générale - Majorité requise - Abus de majorité (non Si le projet du copropriétaire tend à modifier l'aspect extérieur de l'immeuble, il aura également et surtout pour objet des travaux de surélévation et pour effet de créer de nouveaux locaux privatifs. Les travaux sont dès lors soumis à la majorité prévue par l'article 17 de la loi n° 1329 du 8 janvier 2007. Le rejet du projet ne constitue pas un abus de majorité, car la décision est fondée sur la préservation de l'intérêt… »
B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Cour d'appel de Monaco devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Tribunal de première instance, 21 janvier 2016, Madame a. MA. épouse CA. CA. c/ Le Syndicat des copropriétaires de la X s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.
II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés
A. La question juridique centrale soumise au juge
La question déterminante posée à Cour d'appel de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (reformation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.
B. Corpus normatif et textes de référence cités
L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :
- Corpus normatif applicable en Principauté de Monaco (immobilier copropriete · tribunal-premiere-instance-civile)
- Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle
III. Solution retenue et architecture de la motivation
A. L'articulation du syllogisme juridictionnel
Pour trancher le litige, Cour d'appel de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :
« Copropriété - Délibération de l'assemblée générale - Majorité requise - Abus de majorité (non Si le projet du copropriétaire tend à modifier l'aspect extérieur de l'immeuble, il aura également et surtout pour objet des travaux de surélévation et pour effet de créer de nouveaux locaux privatifs. Les travaux sont dès lors soumis à la majorité prévue par l'article 17 de la loi n° 1329 du 8 janvier 2007. Le rejet du projet ne constitue pas un abus de majorité, car la décision est fondée sur la préservation de l'intérêt collectif. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2015/000068 (as… »
B. Dispositif et sens de la décision
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
« Copropriété - Délibération de l'assemblée générale - Majorité requise - Abus de majorité (non Si le projet du copropriétaire tend à modifier l'aspect extérieur de l'immeuble, il aura également et surtout pour objet des travaux de surélévation et pour effet de créer de nouveaux locaux privatifs. Les travaux sont dès lors soumis à la majorité prévue par l'article 17 de la loi n° 1329 du 8 janvier 2007. Le rejet du projet ne constitue pas un abus de majorité, car la décision est fondée sur la préservation de l'intérêt… »
Cette motivation met en évidence le soin apporté par Cour d'appel de Monaco à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.
IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques
A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté de Monaco)
Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Cour d'appel de Monaco en matière de immobilier copropriete · tribunal-premiere-instance-civile. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.
B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens
- Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Cour d'appel de Monaco avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
- Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
- Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 08 janvier 2007 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté de Monaco.
Copropriété - Délibération de l'assemblée générale - Majorité requise - Abus de majorité (non Si le projet du copropriétaire tend à modifier l'aspect extérieur de l'immeuble, il aura également et surtout pour objet des travaux de surélévation et pour effet de créer de nouveaux locaux privatifs. Les travaux sont dès lors soumis à la majorité prévue par l'article 17 de la loi n° 1329 du 8 janvier 2007. Le rejet du projet ne constitue pas un abus de majorité, car la décision est fondée sur la préservation de l'intérêt collectif. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE N° 2015/000068 (assignation du 10 juillet 2014) JUGEMENT DU 21 JANVIER 2016 En la cause de : Madame a. MA. épouse CA. CA., née le 2 décembre 1974 à PARIS, de nationalité suisse, sans profession, demeurant X à MONACO (98000) ; DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat défenseur près la Cour d'Appel de Monaco et plaidant par ledit avocat défenseur ; d'une part ; Contre Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA X, sise X à MONACO (98000), pris en la personne de son syndic en exercice, la SCS S, exerçant sous l'enseigne CABINET S, dont le siège social est sis X1 à Monaco, elle-même prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant en cette qualité audit siège ; DÉFENDEUR ayant élu domicile en l'étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat défenseur près la Cour d'Appel de Monaco et plaidant par ledit avocat défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL, Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 10 juillet 2014, enregistré (n° 2015/000068) ; Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom du syndicat des copropriétaires de a X, en date des 27 novembre 2014, 28 mai 2015 et 14 octobre 2015 ; Vu les conclusions de Maître Patrice LORENZI, avocat-défenseur, au nom d a. CA. CA. Née MA., en date du 26 mars 2015 ; Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom d a. CA. CA. Née MA., en date du 28 juillet 2015 ; À l'audience publique du 26 novembre 2015, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 14 janvier 2016 ; I. FAITS PROCÉDURE Par acte du 15 juin 2010, Madame a. CA. CA. a fait l'acquisition dans un immeuble dénommé « X », située X à Monaco, d'un appartement situé aux troisième et quatrième étage mansardé, et de l'air libre, soit le droit de construire au-dessus dudit étage. Elle a présenté à l'assemblée générale des copropriétaires une demande de rehausse de la toiture du bâtiment, d'une hauteur d'environ 1,70 m ce à quatre reprises successives : une première fois le 16 avril 2012, la décision ayant été prise d'examiner la demande lors d'une prochaine assemblée générale car le projet n'était pas concrétisé dans l'attente des autorisations admiratives monégasques, une deuxième fois, le 12 mai 2014, l'assemblée générale des copropriétaires ayant rejeté la demande sur le fondement de l'article 17 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, une troisième fois le 7 juillet 2014 ; Madame CA. CA. a demandé à l'assemblée générale extraordinaire dont elle avait sollicité la convocation, en premier lieu, d'annuler la décision de refus du 12 mai 2014 car elle aurait été prise à tort sur le fondement de l'article 17 de la loi du 8 janvier 2007 et non sur celui de l'article 15 de cette même loi, et en second lieu l'autorisation d'effectuer les travaux avec engagement de sa part d'effectuer, outre la réfection de la toiture et le ravalement de la façade, les travaux supplémentaires suivants : réfection de la peinture de la cage d'escalier et du hall d'entrée, reste de la mise aux normes de l'ascenseur et réfection intérieure de la cabine d'ascenseur, isolation phonique du plancher entre le troisième et quatrième étage. Les deux demandes ont été rejetées (résolutions 4 et 5), trois copropriétaires représentant 447 tantièmes ayant voté contre. une quatrième fois le 26 mai 2015, Madame CA. CA. sollicitant la désignation d'un expert afin de confirmer la faisabilité du projet et l'absence d'atteinte à la solidité de l'ouvrage ou à l'esthétique de l'immeuble, et la détermination le cas échéant de mesures complémentaires devant être prises. Il a été voté conformément à l'article 15, et la résolution a été rejetée car 4 copropriétaires totalisant 494 tantièmes ont voté contre. Lors de la même assemblée générale, Madame CA. CA. a demandé également que sous réserve de l'expertise et d'une éventuelle correction du projet, son projet soit autorisé avec prise en charge des travaux proposés le 7 juillet 2014, ainsi que des honoraires du maître d'œuvre, du bureau de contrôle du syndic, et des frais de souscription d'une police globale chantier et d'une police tous risques chantier. Cette demande a été rejetée au visa de l'article 17 car 4 copropriétaires représentant 494 tantièmes ont voté contre.